Если квартира или доля в ней записаны на несовершеннолетнего, то просто так продать или купить такую недвижимость не получится.

Даже если недвижимость досталась в наследство, по дарственной или после развода — потребуется разрешение органов опеки.

Разбираемся, что и как нужно сделать, чтобы сделка прошла гладко, и что важно знать покупателю и продавцу.

Кто может распоряжаться жильём ребёнка 

По законам РК до 18 лет дети не могут сами продавать или сдавать жильё. За них это делают родители или опекуны, но только с разрешения органов опеки и попечительства. 

Когда требуется согласие опеки:

  • если продают квартиру или долю в ней;
  • если квартиру сдают в аренду;
  • если квартиру обменивают или закладывают.

Если ребёнок просто прописан в квартире, но не собственник — разрешение не нужно.

Кто может подписывать документы при сделке

— До 14 лет — подпись ставит родитель или опекун.
— С 14 до 18 лет — и ребёнок, и родитель.
— С 16 лет — если ребёнок признан дееспособным (например, работает официально), он может подписывать сам. Но только если есть решение суда или согласие опеки. Такие случаи скорее исключение.

Как получить разрешение от опеки 

Подать заявление можно онлайн через eGov.kz — услуга «Выдача справок для распоряжения имуществом несовершеннолетних». Срок подготовки — до 3 рабочих дней.

Для получения справки нужны:

  • ЭЦП родителя;
  • свидетельство о рождении ребёнка;
  • согласие второго родителя (или документ, почему его нет);
  • документ на квартиру;
  • мнение ребёнка (если ему 10+ лет);
  • справка о другом жилье, которое предоставят ребёнку (если продают его долю).

Но опека может отказать, если:
— нет полного пакета документов;
— ребёнок остаётся без жилья;
— жильё сироты или под опекой государства;
— сделка лишает его доли или наследства;
— нет согласия на обработку персональных данных.

Что нужно проверить покупателю перед сделкой 

  • Убедитесь, что есть разрешение опеки. Обязательно проверьте срок — справка действует один месяц.
  • Посмотрите, кто подписывает договор: родитель или опекун.
  • Проверьте оригиналы всех документов.
  • Убедитесь, что на квартире нет обременений — скачайте справку «Формат 2» с eGov, Kaspi или Halyk.
  • Проконсультироваться с юристом, чтобы убедиться в законности сделки наверняка. т.к. речь идёт о правах ребёнка.

ЦОН не зарегистрирует сделку без разрешения опеки. А если купите такую квартиру — сделку могут признать недействительной. Потеряете и деньги, и жильё. 

Рекомендации продавцам

  • Получите разрешение от опеки.
  • Подготовьте все нужные документы.
  • Честно объясните покупателю все особенности сделки.
  • Лучше провести сделку с юристом.

Справка из опеки выдаётся на 30 дней после подачи заявки через eGov. Поэтому назначать сделку и подписывать договор купли-продажи нужно в течение месяца.

Вывод
Сделки с участием несовершеннолетних требуют особого внимания. Главное, не торопиться, всё перепроверить, проконсультироваться с юристом. Это поможет избежать проблем, сохранить нервы и деньги.