С 2026 года в Казахстане ставка НДС (налог на добавленную стоимость) вырастет с 12 до 16 %. Казалось бы, всего 4 %, но именно они могут стать новым испытанием для рынка недвижимости.

Что изменится для покупателей, застройщиков и арендаторов? Разбираемся вместе с экономистом Эльдаром Шамсутдиновым.

Цены на новостройки. Застройщики обещают рост, но не всё так просто

На фоне заявленного повышения НДС застройщики уже озвучили возможный рост цен на первичку на 14 %. Это подстегнуло волну ажиотажного спроса: люди стараются успеть купить «по старым ценам».

Однако экономист считает такое ожидание завышенным.

— Повышение НДС с 12 до 16 % приведёт к росту себестоимости строительства, который девелоперы постараются компенсировать через увеличение цен. Но заявления застройщиков о повышении на 14 % — это больше завышенная оценка, призванная стимулировать ажиотажный спрос до вступления новой ставки в силу. Думаю, что в базовом сценарии роста, если часть застройщиков уже учла новый НДС в ценах, реально повышение на 3–5 %. Максимум можно ожидать подорожания на 5–8 %, если эффект НДС ещё не был учтён и начнётся перенос в цены, — рассказал Эльдар Шамсутдинов Krisha.kz.

При этом реальность такова, что доходы населения снижаются, а долги по ипотеке уже тянут бюджеты семей. Это сдерживает возможности покупателей.

Отток спроса на вторичку. Ценовой маятник сдвинется

Если первичное жильё подорожает, то вторичный рынок может отреагировать цепной реакцией.

— Вторичный рынок более инертен и зависит не от себестоимости, а от изменения спроса. Если часть покупателей уйдёт из первички из-за подорожания, рост на вторичке может составить 2–5 % в зависимости от города и ликвидности района, — добавил Шамсутдинов.

В Алматы, Астане и Караганде эффект будет заметнее, в регионах — слабее. Наибольшие ценовые колебания будут наблюдаться в эконом- и комфорт-классах, где чувствительность к цене максимальна.

Строительство замедлится, есть риск теневых проектов

Из-за роста налогов и охлаждения спроса застройщики могут пересмотреть инвестиционные планы. Это замедлит темпы ввода жилья, особенно в регионах с ограниченной покупательской способностью.

Будет поставлено под вопрос и выполнение амбициозной цели построить в Казахстане 111 млн кв. м до 2029 года.

— При этом возрастает риск искажения официальной статистики. Застройщики, чтобы сохранить видимость активности, могут использовать схемы дробления проектов на юрлица, фиктивные продажи, занижение класса жилья или игру с датами ввода в эксплуатацию, — заметил спикер.

Дополнительно, несмотря на показательную порку крупных застройщиков, возможны рост доли теневого строительства, неформальные сделки и прочие обходные схемы. Из-за таких манипуляций будет расти только статистика, а доступность жилья останется низкой.

Рост интереса к аренде

В условиях неопределённости многие предпочтут не брать ипотеку, а снимать жильё. Особенно это будет актуально в городах с высокой миграцией, где жильё нужно здесь и сейчас. Это может подстегнуть рост арендных ставок в крупных городах.

Отложенный спрос и спешка до 2026 года

По мнению спикера, покупатели постараются зафиксировать цену на жильё до вступления новых налоговых условий, особенно если речь идёт о договорах долевого участия. 

При этом значительная часть спроса может быть отложена или переориентирована на аренду.

— Государству, скорее всего, придётся корректировать действующие инструменты поддержки: расширять лимиты по льготной ипотеке, субсидировать часть затрат застройщиков, а также развивать долгосрочные арендные инициативы. Что в очередной раз может подстегнуть рост цен на жильё, поэтому к реализации льготных программ нужно подходить с тщательным анализом воздействия на рынок, — подытожил он.

Вывод

  • Повышение НДС не станет катастрофой, но будет поворотной точкой.
  • Рынок начнёт приспосабливаться: кто-то откажется от покупки, кто-то уйдёт в аренду, а кто-то вообще приостановит строительство.
  • Самое главное — следить не только за цифрами, но и за реальной динамикой рынка.

Полезные материалы:
На сколько может подорожать недвижимость из-за НДС
Ставка НДС вырастет до 16 %: что это значит для рынка недвижимости