Кәдімгі банктен Отбасы банкке ауысқанда ипотеканың артық төлемінен қанша үнемдеуге болады? Бұл тиімді ме?

Ипотеканы Отбасы банкке аударуға бола ма?

Жақында Krisha.kz кез келген банктен алған ипотеканы Отбасы банкте қайта қаржыландыруға болатынын жазды. Коммерциялық банктен алған несиеңізді мемлекеттік Отбасы банкке кез келген уақытта ауыстыруға болады.

Бұл туралы мына жерде егжей-тегжейлі айттық: Ипотеканы екінші деңгейлі банктен Отбасы банкке аударуға бола ма. Ал бүгін біз оның қаншалықты тиімді екенін есептейміз.
 

Кәдімгі ипотека бойынша қанша төлеу керек

Біз әріптесіміздің ипотекасын шынайы мысал ретінде алдық.
Ол 2017 жылы екінші деңгейлі банктердің бірінен несие алған.
Қарыз шарттары мынадай болды:

  • Пәтер құны — 36 000 000 теңге.
  • Қарыз сомасы — 26 778 000 теңге.
  • Бастапқы жарна — 9 222 000 теңге.
  • Мерзімі — 15 жыл.
  • Мөлшерлеме — 18 %.
  • Ай сайынғы төлем — 436 131 теңге.

7.5 жылда ол 39 251 790 теңге төледі. Яғни қайта қаржыландырусыз алдағы 7.5 жылда ол дәл осындай сома төлейді.
15 жылда төленетін жалпы сома 78 503 580 теңгені құрайды.
Пәтердің құны 36 000 000 теңге болғанын еске саламыз.

Әріптесімізден негізгі қарыздың қалған сомасын білу үшін банктен үзінді көшірме алуын сұрадық. Міне, мұқият қарап шығыңыз.
Несие бойынша ай сайынғы төлем негізгі қарыз бен банк сыйақысынан тұрады. Бұл жағдайда өтеу түрі аннуитет болғандықтан, төлемнің басым бөлігі бастапқыда банк сыйақысын өтеуге кетеді.
Біздің жағдайда мерзімнің жартысы өткеннен кейін төленген 39 млн теңгенің 33 млн теңгеден астамы тек пайыздар болып шықты. Қазір төленген негізгі қарыз — бар болғаны 5.5 млн теңге.
Несие бойынша қалған сома — 21 221 186 теңге.
Дәл осы сома бізге маңызды. Отбасы банкте қайта қаржыландыру үшін депозитте оның жартысы, яғни 10 610 593 теңге болуы керек.

Қайта қаржыландыру шарттары

Ипотеканы Отбасы банкте қайта қаржыландыру үшін екі негізгі шартты орындау қажет:

  • Банк салымшысы болу, яғни Отбасы банкте депозитіңіз болуы керек.
  • Ескі ипотеканың төленбеген негізгі қарызының кемінде 50 %-ын депозитте жинау.

Төлем мен артық төлем қаншалықты азаяды

Депозит мерзіміне, оның сомасына және қарыз алушының бағалау көрсеткішіне (БК) байланысты Отбасы банкте аралық (бірнеше түрі бар) немесе тұрғын үй несиесін рәсімдеуге болады.
Ең тиімдісі — тұрғын үй несиесі, 5 % мөлшерлемемен рәсімдеуге болады, бірақ депозит мерзімі — кемінде 3 жыл, ал БК 16-дан жоғары болуы керек.

Біздің мысалға оралайық.
Әріптесіміз алдымен аралық несие алса, ипотеканың мөлшерлемесі екінші деңгейлі банктегі 18 %-дан 7.5-8.5 %-ға (аралық қарыз түріне байланысты) төмендейді.

Ипотека мерзімі мен ай сайынғы төлем де азаяды, клиент екінші деңгейлі банктегі 436 131 теңгенің орнына кемінде 236 мың, ал ең көбі 252 мың теңге (қарыз түріне байланысты) төлейді. 6 жылдан кейін ол тұрғын үй несиесіне ауыса алады, сонда мөлшерлеме 5 %-ға дейін түсіп, ай сайын 170 883 теңге төлейтін болады.

Бірақ ең бастысы — жалпы артық төлем сомасы.
Біз мерзімінің жартысы өтіп кеткен ипотеканы мысал ретінде алғанымызды еске саламыз.
Әріптесіміз несиесін екінші деңгейлі банктегі шарттар бойынша төлей берсе, онда қалған 7.5 жылда 39 251 790 теңге берешек болады (дәл осы соманы ол 2017 жылы банктен 26 млн теңге алғаннан бері төлеп тастады). Бұл соманың 17.5 миллионы — банк сыйақысы, ал 21.2 млн теңге — негізгі қарыздың қалдығы.

Егер ол қазір ипотеканы Отбасы банкте қайта қаржыландырса, онда төлемнің жалпы сомасы 21.4 млн теңгені құрайды, оның ішінде банк сыйақысы — 3.5 млн теңге (6 жылға «Стандарт» аралық қарызын рәсімдесе). Тұрғын үй қарызы бойынша артық төлем шамамен 1.7 млн теңгені құрайды.

Бірақ бір кедергі бар: алдымен 11 млн теңге тауып, оны Отбасы банк депозитіне салу керек. Онсыз қайта қаржыландыру мүмкін емес.
Барлық есеп кестеде көрсетілген.

Әріптесімізде қайта қаржыландыруға қажет 10 млн теңге бар деп есептейік. Бірақ ол осы ақшаны Отбасы банкте қайта қаржыландыруға емес, сол банкте өз ипотекасын жартылай мерзімінен бұрын өтеуге жұмсауды жөн көреді.
Бұл Отбасы банктегі қайта қаржыландырудан да тиімді болуы мүмкін.

Мерзімінен бұрын жартылай төлем жасау ипотека шарттарына қалай әсер етеді

Мерзімінен бұрын төлем жасағанда екі нұсқаның бірін таңдауға болады:

  1. Несие мерзімін сақтай отырып, ай сайынғы төлемді азайту.
  2. Ай сайынғы төлемді сақтап, несие мерзімін қысқарту.

Қосымша 10 млн теңге төлеу екі жағдайда да негізгі қарызды ішінара өтеп, пайыз бойынша жалпы артық төлемді азайтады.
10 000 000 теңгені мерзімінен бұрын төлегеннен кейін 11 221 186 теңге қалады (21 221 186 — 10 000 000).

  • Төлемді азайтып, мерзімді сол қалпы қалдырсақ (7.5 жыл немесе 90 ай):
  1. Жаңа ай сайынғы төлем — 228 027 теңге.
  2. Жалпы төлем сомасы — 20 522 430 теңге.
  3. Оның ішінде банк сыйақысы — 9 301 263 теңге.
  • Ипотека мерзімін қысқартып, ай сайынғы төлемді сол қалпы қалдырсақ (айына 436 131 теңге):
  1. Қалған несие мерзімі — 2.9 жыл (33 ай).
  2. Жалпы төлем сомасы — 14 392 323 теңге.
  3. Оның ішінде банк сыйақысы — 3 063 593 теңге.

Ипотеканы Отбасы банкте қайта қаржыландыру тиімді ме?

Қазақстанда Отбасы банктен тиімді несие шарттары (мемлекеттік бағдарламаларды және банктің кейбір құрылыс компанияларымен серіктестік бағдарламаларын қоспағанда) жоқ. Ең төменгі мөлшерлеме, ипотека бойынша ең аз артық төлем осында, бұл — факт.

Қайта қаржыландырудың кемшіліктері

Біріншіден, депозитте қажет соманың 50 %-ын жинау шарты бар. Көп адам жылжымайтын мүлік құнының жартысын жинай алмағандықтан, алғашқы жарнасы 20 % екінші деңгейлі банктерден қарыз алады.
Қажет соманы табу, оның үстіне ипотеканы төлеп отыру қиын.
Екіншіден, тек депозит ашу жеткіліксіз, бағалау көрсеткіші өсу үшін оны үнемі және ұзақ уақыт бойы толтырып отыру керек.

Түйін

Мақала санға толы екенін түсінеміз, сондықтан әріптесіміздің ипотекасы бойынша жалпы артық төлемге назар аударайық.

  • Ештеңе өзгертпей, қайта қаржыландырусыз:

мерзім — 7.5 жыл, төлем сомасы — 39 251 790 теңге.

  • Отбасы банкте қайта қаржыландырғанда:

алдымен аралық «Стандарт» несиесін рәсімдегенде:
мерзім — 6 жыл, төлем сомасы — 18 136 728 теңге;
тұрғын үй қарызын рәсімдегенде:
мерзім — 5 жыл, төлем сомасы — 12 303 576 теңге.

  • Несие алған банкте мерзімінен бұрын жартылай төлем жасағанда (10 млн теңге салып):

Төлемді азайтқанда:
мерзім — 7.5 жыл, төлем сомасы — 20 522 430 теңге.
Мерзімді қысқартқанда:
мерзім — 2.9 жыл, төлем сомасы — 14 392 323 теңге.