Что происходит на первичном и вторичном рынке жилья, на каком уровне находится спрос, подешевеет ли жильё, какие трудности есть у застройщиков и что ждёт строительный сектор Казахстана в ближайшие месяцы. 
Об этом Krisha.kz узнала у экспертов рынка.

Коротко о трендах

► Спрос снижается и на первичном, и на вторичном рынке. У многих покупателей нет доступных средств на покупку. Большая часть жилья реализуется в ипотеку.

► На первичном рынке сложный период. Как никогда высок риск банкротства строительных компаний, заморозка существующих проектов.
Не исключено, что многие застройщики не смогут планировать новые объекты.

► Крупные застройщики пытаются компенсировать падение продаж за счёт перехода на строительство социальных и инфраструктурных объектов.
Более мелкие начали марафон скидок, пробуют себя в ИЖС и отделочных работах.

► В летний период в условиях активного снижения спроса и предложений цены будут держаться на текущем уровне, а в сентябре вырастут вновь.

► На вторичном рынке цены снижаются, покупатели диктуют свои условия. При этом многие продавцы снимают жильё с продажи.

Виктор Микрюков, президент Ассоциации застройщиков Казахстана 
— Первичное жильё в Астане с начала года подорожало на 0.9 %, в Алматы — на 0.3 %. На строительный рынок влияет множество факторов, среди которых не только рост цен на стройматериалы, также это инфляционные процессы, повышение ставок по кредитам и отсутствие ипотечных программ, доступных населению, ведь проблема удовлетворения имеющегося спроса населения в жилье всегда будет актуальной.

Тотальная нехватка инженерных сетей ещё одна немаловажная проблема. Недостаточно их как в городах республиканского значения, так и в регионах.

В итоге снижаются объёмы строительства, что уже заметно, например, по Астане. Снижение объёмов — это снижение предложений, снижение предложений — это увеличение цены.

Плюс ко всему околостроительная отрасль не сможет генерировать дополнительный доход. Те же магазины, продающие обои, мебель, бытовую технику, не смогут найти своего покупателя, потому что жилья будет строиться меньше, а основные покупатели сантехники, отделочных материалов — те, кто только купил квартиру в новостройке.

Трудности есть, и это те проблемы, которые необходимо в скором времени решать.

Более 70 % рынка работает в обход закона «О долевом участии в жилищном строительстве». Большая часть девелоперов, действующих вне закона, сконцентрирована в Астане, что в условиях падения спроса создаёт для них риски банкротства и принудительный выход с рынка. Если говорить о других городах РК, то во многих ситуация гораздо плачевнее, так как о соблюдении закона о долевом участии никто даже не задумывался.

Прогнозы по дальнейшей судьбе строительного рынка и строительных компаний, которые ранее озвучивала ассоциация, начинают сбываться. Так, вчера АО «Казахстанская жилищная компания» объявило о наступлении гарантийного случая в Атырау.

На сегодняшний день строительно-монтажные работы на объекте не завершены и он не готов к вводу в эксплуатацию.

Дольщикам этого ЖК очень повезло, поскольку объект получил гарантию КЖК, которая возьмёт на себя обязательства по завершению строительства. В аналогичной ситуации с объектом, строящимся в обход законодательства о долевом участии, дольщикам придётся объединяться и достраивать объект за свой счёт.

Прогнозы неутешительные, ситуация с каждым днем становится сложнее. Стал известен один случай дефолта застройщика за последнее время, а объектов по всему Казахстану около 600, и уверенно говорить о том, что они успешно достроятся и граждане получат свои квартиры, нельзя. Летом, в условиях активного снижения спроса и предложений, цены будут держаться на текущем уровне, а в сентябре продолжат рост.

Вячеслав Лазарев, генеральный директор Группы компаний Renome 
— Стоимость нового жилья за год повысилась в среднем на 6 %. При этом самую высокую динамику показывают регионы: Павлодар (+19.2 %), Семей (+17.5 %), Актау (+17.4 %). В Астане цены практически не изменились после бурного повышения в прошлом году.

Традиционно популярно жильё класса комфорт и комфорт+. Это одно- и двухкомнатные квартиры с небольшой площадью. Преимущественно квартиры приобретают молодые семьи через ипотечные программы Отбасы банка.

Спрос, напротив, демонстрирует отрицательную динамику. Главный индикатор спроса — количество сделок купли-продажи — снизился по РК более чем на 40 % по сравнению с маем 2022 года.

Мы видим, что спрос заметно снижается из-за отсутствия чёткой стратегии по работе ипотечных программ в Казахстане. Популярный продукт «7-20-25» из-за ограничения лимита 100 млрд в год практически никак не удовлетворяет запросы клиентов.

Изменились также требования в крупнейшем ипотечном операторе страны Отбасы банке: существенно увеличены оценочные показатели для клиентов, что сделало покупку жилья недоступной для многих слоёв населения.

Отбасы банк изменил условия ипотеки

К сожалению, из-за серьёзных ограничений по инфраструктурному развитию инженерных сетей в Казахстане, в частности в Астане, мы видим, что большая часть проектов замораживается и девелоперы пересматривают планы по запуску новых объектов. Отсутствие возможности получения технических условий ограничивает возможности девелоперов.

Всё это приведёт к ограничению предложения в Астане — объёмы строительства снизились уже в два раза.

К концу 2023 года мы получим существенное подорожание жилья не менее чем на 15 %. В целом в Казахстане стоимость на первичном рынке будет расти в коридорах инфляции.

Наталья Калмыкова, заместитель директора АН Sweet Home, Алматы
 — Сейчас люди стали меньше покупать. Основная причина — нет денег для активных и массовых сделок, как раньше. Частая ситуация — покупатель готов предоставить несколько залогов, чтобы банк одобрил ипотеку. При этом цены, если сравнивать с весной, снизились незначительно, в пределах 1 %.

Также есть покупатели, у которых есть деньги. Они ищут объекты подешевле, чтобы в будущем выгодно их продать.

Срок экспозиции зависит от адекватности цены, которую выставляет продавец. Бывает, что объект продаётся после первого показа, а бывает — только после десятого.

Если продавец вышел на рынок с сильно завышенной ценой и не собирается её снижать, то объект может простоять и год. Многие попросту снимают объекты с продажи. Те же, кому нужна срочная сделка по каким-то причинам, готовы хорошо уступать.

Наибольшим спросом в Алматы пользуется вторичка экономкласса небольшой площади: одно- и двухкомнатные, расположенные в Алмалинском, Ауэзовском, Бостандыкском районах. Большая часть проходит по ипотеке, реже покупают за наличные.

Если говорить о прогнозах, думаю, что цены пока останутся на сегодняшнем уровне. Не стоит ожидать удешевления вторички, пока не снизятся цены на первичное жильё. То же самое касается и спроса: если не появятся новые доступные ипотеки или благосостояние людей не улучшится, что маловероятно, то спрос останется на том же уровне, что и сейчас.

Ерлан Сундетбаев, руководитель АН Freedom Real Estate, Астана 
 — Сейчас мы видим небольшое снижение цен на вторичном рынке. Также уменьшился спрос, что связано с сезоном отпусков.

В паре продавец — покупатель лидирует вторая сторона. Покупатель диктует условия по цене, потому что предложений о продаже очень много, а покупатели в превалирующем меньшинстве. В связи с этим они сейчас имеют возможность выбрать наиболее удачные квартиры в хорошем районе, со свежим ремонтом и дополнительными объектами: парковками, кладовками.

Если говорить о периоде экспозиции объектов на рынке, то если цена рыночная или чуть снижена, то жильё продаётся за 3–5 показов.

Большим спросом в Астане пользуются двухкомнатные площадью 60–70 кв. м и трёхкомнатные квартиры площадью 85–100 кв. м в жилых комплексах комфорткласса.

Портрет покупателя несильно изменился за последнее время. Это молодые семьи, где возраст супругов варьируется от 28 до 40 лет. Способ оплаты: 50 % — наличные, 50 % — ипотека. За пенсионные деньги очень редко покупают.

Пик наибольшего снижения цен на вторичное жильё мы увидим к середине июля. Поскольку некоторые банки начинают снижать ставки по ипотекам, это может дать некоторый импульс для покупателей. Однако это не тот драйвер, который может дать толчок к росту цен на жильё.

Что касается спроса, то к сентябрю он выровняется, как и происходит ежегодно. При этом он не даст толчка к росту цен, но поможет держать их на определённом уровне.

В то же время ситуация может измениться: если появятся новые государственные ипотеки, тогда и спрос и цены пойдут вверх. Но пока для таких прогнозов нет достаточных оснований.

Асылан Калыков, специалист по недвижимости, Астана 
 — На вторичном рынке всё довольно закономерно: кому нужно продать — тот продаёт, а те, кто ещё не смирился с тем, что цены упали, испытывают трудности, хотят продать дороже рынка, не могут принять новую реальность. Мелкие инвесторы уже смирились с тем, что с перепродажи уже нет таких барышей, и готовы перепродавать с минимальной наценкой, примерно 1-2 млн за однушку.

В мае в Астане был довольно неплохой показатель — 3 600 сделок, несмотря на то что полмесяца не работал Регистр недвижимости. В любом случае у столицы есть здоровая потребность в купле-продаже жилья, и она колеблется от 4 000 до 5 000 сделок в месяц.

Цены падают, период стагнации — хорошее время для выгодных покупок. Тот факт, что спрос понизился, ещё не означает, что всё встанет до нуля. Население города растёт. Банки и застройщики придумывают новые программы, чтобы стимулировать рынок, и этого в целом достаточно на самом деле. Если запустится новая льготная ипотека, то цены полетят вверх, а это никому не нужно, особенно покупателям.

Роль покупателя сейчас более весома: кто платит, тот и заказывает музыку. Эта метафора сегодня особенно подходит. Да и если взглянуть на прошлое покупателя, то в 70–80 % случаев он был продавцом и продавал, чтобы купить.

По срокам продажи могу сказать, что всё зависит от ценности предложения или соотношения цена — качество ремонта — локация — класс жилья.

Квартира может уйти и за один показ, а может не уходить и за 20. Всё зависит от претензий владельца. Адекватная цена — это основной фактор быстрой продажи, а доводы по типу «мой сосед продал дороже на 2-3 миллиона, и я тоже хочу так же продать, потому что у меня ремонт лучше, солнечная сторона и этаж средний» — это всё не работает.

Абсолютный лидер по спросу — однокомнатные квартиры в разных районах, от 35–40 кв. м, обязательно полноценные. Продаются все классы комфортности. Далее идут двухкомнатные квартиры, среди них довольно высока доля двухкомнатных студий. По факту это однушки, но после перепланировки и узаконения.

Что касается покупателей, то обычно это семьи, люди 70–90 годов рождения. Люди такого возраста — основной держатель рынка недвижимости, уже со сформированными потребностями и возможностями.

Основной вид оплаты при сделках — ипотека. Наличных средств у населения как бы не было и до этого. Все наличные приходят с предыдущей реализации своего жилья или машины.

Если прогнозировать, что будет с ценами, как они изменятся, то жильё будет стоить столько, сколько нужно покупателям. Я ранее уже говорил, что рынок недвижимости будет существенно оздоровлён. И этот процесс будет идти на протяжении как минимум ещё одного года.

Сейчас вводится в эксплуатацию большое количество долгостроев. Вот там можно купить относительно дешёвое жильё. В одном из ЖК столицы продают порядка 200 трёхкомнатных квартир от 23 млн тенге. На очереди и другие комплексы с подобными ценами. Выбор есть.

Эльдар Шамсутдинов, экономист
— На сегодня рынок жилья в Казахстане прошёл стадию нормализации и переходит на сокращение спроса при большом количестве предложений в крупных городах.

Отмечу, что количество сделок не является единственным показателем, на который стоит ориентироваться при анализе рынка недвижимости. Не менее важная информация у Отбасы банка, которая показывает, что рынок остановился, но на выходе есть большое число вкладчиков, чей спрос нужно будет удовлетворять.

Строительный сектор и недвижимость, в частности, являются одними из основных инструментов для роста экономики. С учётом того что Казахстан придерживается китайского пути капитализма, когда рост ВВП обеспечивался стройкой, правительство будет поддерживать строительный сектор. Основной вопрос — это инструменты.

Сегодня крупные застройщики пытаются компенсировать падение продаж за счёт переориентации мощностей на строительство социальных и инфраструктурных объектов (школы, дороги и т. д.), а также за счёт сокращения персонала. 
Более мелкие начали марафон скидок, пробуют себя в ИЖС и отделочных работах. К сожалению, отношение к финансовой части и прогнозированию по-прежнему остаётся на низком уровне, возможно, это болезни роста.

Что касается прогнозов по ценам, а именно по возможному снижению цен на первичном рынке, то он примерно такой: летом-осенью возможны скидки на первичное жильё до 25 %. Если скидки будут расти, то высок риск банкротства среди строительных компаний или бросание объектов.

Сейчас сложный период для покупки жилья, нужно очень внимательно подходить к выбору застройщика. С одной стороны, могут быть привлекательные цены, с другой — высок риск дефолта застройщиков.

Возможно, к осени будут внедрены новые инструменты поддержки строительного сектора, например адресное субсидирование первоначального взноса с ограниченным сроком действия и контролем результата и т. д.

На сегодня для рынка недвижимости Казахстана нет безболезненных решений. На одной чаше весов находится быстрый экономический рост, но для этого нужно увеличить расходы госбюджета на строительство и льготное кредитование. А это значит, — очередной скачок цен и новый виток инфляции.
На другой — качественный и долгосрочный рост ВВП, но для этого нужно переориентировать бюджетные средства с застройщиков на более долгосрочные проекты. При этом вероятны дефолты в строительном секторе и временное падение роста ВВП.

При этом поддержка ВВП за счёт строительства — это быстро, но некачественно. Обязательно должны происходить структурные изменения в экономике.

Для охлаждения рынка нужно перестать поддерживать и отрасль, и игроков деньгами. Если продолжать давать деньги крупным игрокам, то они смогут и дальше держать цены на квартиры.