В 2023 году объёмы строительства жилья в Казахстане могут снизиться на 20–40 %, финансово нестабильные застройщики уйдут с рынка, а цены на первичном и вторичном рынке продолжат расти.

Об этом Krisha.kz узнала у экспертов рынка.

Резюме
— Застройщики продолжат снижать объёмы строительства, что приведёт к росту цен.
— С рынка уйдут финансово несостоятельные компании. Возможно банкротство крупных холдингов.
— Оставшиеся будут диктовать свои условия по ценам.
— Как только встанет стройка многоквартирных домов, цены на вторичке в больших городах будут расти.
— Условия новой ипотеки гарантируют ей спрос. Ставка ещё обсуждается, есть вероятность снижения.

Наталья Калмыкова, заместитель директора АН Sweet Home, Алматы
 — На сегодня спрос на жильё снизился, особенно после повышения порогов достаточности пенсионных. Сделки в основном проходят по ипотеке и в малой доле с использованием пенсионки.

Застройщики снизили количество строящегося жилья, на них сказалась инфляция, рост цен на стройматериалы, проблемы с логистикой.

Продавцы вторичного жилья готовы торговаться, особенно когда понимают, что их жильё переоценено. А те, кто не готов уступать, снимают свои объекты с продажи. Предпосылок к продаже с большим торгом и в рассрочку нет. Наибольшим спросом пользуется жильё комфорт-класса.

Что касается ожиданий в 2023 году, то всё будет зависеть от действий государства, от экономической ситуации, примут ли новые ипотеки, будут ли поддерживать ипотечников и строителей.

Если поддержки не будет, то следует ожидать уменьшения активного спроса из-за снижения дохода казахстанцев. При этом стоимость жилья не снизится, так как есть фактор подорожания стройматериалов, инфляционных процессов и естественного спроса: люди создают новые семьи, рождаются дети, поэтому улучшение жилищный условий для многих является необходимостью. Тенденция покупки в ипотеку сохранится.

Алия Каирбекова, эксперт агентства недвижимости «Районы», Астана 
 — Сейчас рынок перенасыщен предложениями на первичном и вторичном рынке. Увеличился спрос на новостройки с максимально близким сроком сдачи в эксплуатацию, на готовое жильё в предчистовой отделке либо с недавним годом постройки.

Наибольшим спросом пользуются в основном однокомнатные квартиры в домах комфорт-класса, а также полутора-, двухкомнатные квартиры стандарт- и комфорт-класса в Есильском, Алматинском районах. Как первичный, так и вторичный рынок.

Застройщики вводят лояльные схемы продаж в виде акций, скидок, распродаж, рассрочек, участвуют в выгодных ипотечных программах.

Продавцы вторичного рынка не успевают отреагировать на снижение стоимости. Наблюдается конкуренция между первичным и вторичным рынком в пользу первичного. Это когда мы видим одинаковую цену на новое и устаревшее жильё.

Активно используется инструмент рассрочки в новостройках, где, в свою очередь, предусмотрена надбавка на стоимость. Тенденция продажи в рассрочку со стороны продавцов вторичного рынка отсутствует. Торг предусмотрен в основном за наличный расчёт на обоих рынках.

Что мы видим и что прогнозируем: происходит уверенный рост коммерческой ипотеки. В связи с повышением ипотечных ставок и ростом реальной инфляции покупатель начал искать более низкие платежи.

Первичный рынок стал реальным конкурентом вторичному. Как говорил Генри Форд: «Лучшая машина — новая машина». В случае с покупкой недвижимости это правило также применимо.

Относительно прогнозов на 2023 год отмечу, что цены на первичку может поднять ограничение ввода квадратных метров и отсутствие участков в хороших локациях с наличием инженерных сетей. Астана уже мегаполис, и экономия времени на поездки в школу, на работу, развитая инфраструктура, наличие парков, ТРЦ, так же как и цена, являются важными мотивами покупки новостроек и квартир на вторичном рынке.

На вторичном рынке как такового падения цен не будет, просто покупатель теперь будет думать: «А что я могу купить за эти деньги на первичном рынке?». И если застройщик предлагает ипотеку с лояльным платежом, приемлемой ценой и качеством постройки, то покупатель может уйти к нему и будет арендовать другую квартиру до ввода ЖК, что мы, кстати, видим уже сейчас.

Относительно новой ипотеки: на фоне программы «7-20-25» она будет в любом случае в спросе. Участие в этой программе ЖК, имеющих гарантию КЖК, первоначальный взнос от 20 %, повышение суммы до 35 млн по обеим столицам гарантирует ей спрос. Не каждый застройщик сейчас может себе позволить построить жилой комплекс на 20 % привлечённых средств и получить остаток после ввода в эксплуатацию.

Скорее всего, государство отреагирует индексацией заработной платы и повышением МЗП, МРП. В любом случае правительство ещё не утвердило ставку, ожидания участников рынка о ставке 9-10 % могут ещё оправдаться, надо только говорить об этом.

Виктор Микрюков, президент Ассоциации застройщиков Казахстана 
— В этом году с конца весны мы наблюдали снижение спроса и количества сделок на первичном рынке. Большинство строительных компаний активизировались, так как продажи начали падать.

Практически у всех девелоперов падение составило от 30 до 70 %, поэтому для восстановления спроса запускались акции и скидки. Ситуация более-менее стабилизировалась в сентябре, и динамика количества сделок купли-продажи начала расти, цены на квартиры тоже. Вторичный рынок следует за первичным, где многое зависит от стоимости импортируемых стройматериалов, поэтому аналогичный рост цен затронул и перепродажу жилья. Уже в сентябре-октябре наблюдался рост цен на вторичном рынке в Алматы на 5 %.

Относительно прогнозов на 2023 год скажу, что на рынок влияет множество факторов, среди них ужесточение государственного регулирования и повышение ставок по ипотеке и кредитам, по ставкам которых застройщикам сложно реализовывать строительство объектов.

Ряд застройщиков, которые намеренно шли на демпинг, вынуждены будут уйти с рынка ввиду финансовой несостоятельности. Это, в свою очередь, приведёт к уменьшению количества предложений на рынке, что непосредственно отразится на цене.

То есть первоначально будет стресс, к строительному рынку начнут присматриваться, побаиваться тех или иных застройщиков. Будут выбирать только тех, кто получил разрешения, имеет необходимые по закону документы.

Следующий этап — те застройщики, кто имеет документы и разрешения, начнут поднимать цены. Они будут конкурентнее, в приоритете и поэтому смогут выстраивать свою политику — у них увеличится спрос.

На рост цен в 2023 году повлияют и другие факторы: сокращение акиматами планов по вводу жилья, рост токсичного предложения на рынке, отсутствие инженерной и социальной инфраструктуры, завершение ряда ипотечных программ. Плюс ко всему задержки поставок стройматериалов от зарубежных производителей из-за сложностей с логистикой.

Что касается спроса в следующем году, то сегодня его достаточно сложно оценивать, учитывая, что положение дел в экономике меняется ежедневно.

Перспектива позитивного развития ситуации есть, если уже сейчас государство совместно с бизнесом будет принимать меры по стабилизации.
Например:
— внедрение новой ипотечной программы;
— субсидирование кредитов для девелоперов;
— увеличение объёмов отечественных товаропроизводителей;
— регулирование цен на строительные материалы и т. д.

Принятие этих мер, несомненно, положительно повлияет на ситуацию и не допустит проседания строительного рынка. Отсутствие должной поддержки со стороны государства в контакте с бизнесом может привести к затяжному кризису отрасли и негативно сказаться на состоянии рынка недвижимости.

Вячеслав Лазарев, директор Open Development 
— Строительная отрасль РК сейчас переживает ряд серьёзных вызовов, связанных с увеличением себестоимости строительства, военными действиями в соседних странах, а также закрытием либо ухудшением условий ипотечного кредитования.

Мы видим восстановление спроса в осенний период в сравнении с существенным снижением количества сделок летом. Наибольшей популярностью пользуются одно-, двухкомнатные квартиры с габаритами не более 60 кв. м в жилых комплексах класса комфорт и комфорт плюс.

Наиболее популярными инструментами покупки остаются ипотечные программы «7-20-25» и «Отбасы банка». В наших комплексах более 70 % сделок проходит через эти механизмы. И только 30 % квартир продаются за наличку либо в рассрочку от застройщика.

Несмотря на текущие трудности, в 2023 году мы ожидаем сохранения спроса на квартиры за счёт продления государственной программы «7-20-25», а также внедрения новых ипотечных программ.

Отмечу: важным фактором роста спроса является интерес инвестора к приобретению жилья для сдачи в аренду на фоне существенного увеличения его стоимости.

Мы ожидаем небольшого увеличения стоимости жилья в диапазоне 3–5 % в следующем году с сохранением спроса преимущественно на малогабаритные квартиры.

Эльдар Шамсутдинов, экономист
— В этом году мы наблюдаем рост цен на жильё и инвестиций в строительство при небольшом росте объёмов ввода в эксплуатацию.

За год (октябрь этого года к октябрю прошлого), по статистике, цены на первичное жильё выросли на 16.6 %, на вторичное — на 27.1 %.

Инвестиции составили 2.2 трлн тенге, что на 16 % больше, чем в прошлом году. При этом ввод вырос всего на 1.1 %.

При таких затратах и более высокой инфляции (удорожание стройматериалов до 20 %), чем в прошлом году, застройщики смогли возвести на 1 % больше квадратов жилья, в том числе за счёт экономии, а значит, ухудшения качества возводимого жилья.

В то же время частный сектор по-прежнему занимает высокую долю. Города продолжают расти вширь, а не вверх. Считаю это ответом обычного населения на завышенную стоимость и низкое качество первичного жилья: когда людей не устраивают цена и качество квартир, они строят частные дома.

Даже с учётом плохого качества и неглубоких данных статистики можно сделать вывод, что строительные компании не верят в дальнейший рост и сокращают своё участие до минимума. Необходимо учитывать, что жильё строится по авансовому методу: как только падают продажи, сразу же сокращается стройка.

Ожидаю значительного сокращения выдачи ипотеки за IV квартал 2022 года. При условии запуска новой ипотечной программы без значительного смягчения условий стройка может сократиться в 2023 году от 20 до 40 %.

Относительно спроса в следующем году рассмотрим пессимистичный сценарий. На сегодняшний день льготная ипотека составляет 95 % от всей выдачи ипотечных займов. Прекращение льготных программ создаст шок и может в момент сократить продажи первичного жилья до 70 %.

После чего могут вновь заработать схемы с использованием потребительских займов и рассрочек. Но с учётом того что 90 % фондирования стройки ЖК — это средства покупателей, то перспективы у жилищного строительства плохие. Возможно банкротство крупных строительных холдингов — за счёт масштабов съедается маржа.

Я думаю, что такой сценарий пока маловероятен, но спекулятивная составляющая, инвестиционная привлекательность в жилую недвижимость заметно сократятся.

Вторичный рынок слабо прогнозируем ввиду недостаточности достоверных данных. Но можно сказать: как только встанет стройка многоквартирных домов, цены на вторичке в больших городах будут расти.

Что касается обсуждаемой ипотеки, могу сказать, что после завершения программы «7-20-25» прогнозируется неудовлетворённый спрос на новые ипотечные займы в размере 450–500 млрд тенге ежегодно, или 32 000 квартир.

Первичное предложение, которое презентовала весной КЖК, было более жёстким. Застройщики пролоббировали смягчение условий ипотеки, но пока условия всё ещё жесткие.

Ожидается разделение на коммерческое и государственное жильё без права перепродажи в течение заданного срока. Это исключит спекуляции и раздувание цен за квадрат за счёт государственных средств.