В 2018 году рынок жилья РК пережил непростой период, насыщенный событиями. Презентовали новую ипотечную госпрограмму, а затем запустили ещё несколько кредитных продуктов со ставками ниже рыночных. В стране изменилось административное деление, в частности к городам республиканского значения причислили Шымкент. Обсуждались новые градостроительные планы и подходы, укреплялся и снова ослабевал тенге, росла инфляция, менялась базовая ставка, закрывались банки...

В то же время рынок недвижимости ставил свои рекорды: снижение цен, вызванное дедолларизацией рынка, окончательно остановилось, и положительная динамика взяла верх. Ценовые рекорды года временами обновлялись не существенно, но уверенно и последовательно, месяц за месяцем.

Астана

В столице РК средние цены предложений относительно декабря 2017 года выросли на 3.9 %, или 12 400 тг/кв. м.

Актуальная стоимость единицы площади составляет сейчас порядка 331.8 тыс. тенге за 1 кв. м. Это годовой рекорд для столицы. Наименьший уровень средней стоимости наблюдался в начале года, когда квадрат оценивался продавцами в среднем в 322 тыс. тенге.

Что касается показателей за IV квартал в целом, то он равен 330.9 тыс. тенге. Это на 4.3 % выше, чем в аналогичном периоде 2017 года.

Алматы

Прирост средних цен на квартиры в Алматы относительно декабря 2017-го составил 4.7 %.

Единица площади здесь стоит порядка 363.3 тыс. тенге. Основные ценовые изменения происходили во второй половине года, и последние два месяца можно считать максимальными за год.

В свою очередь, относительно IV квартала 2017 года цены выросли на 4.4 %.

Что касается рейтинга городов с наиболее подорожавшим жильём, то Астана и Алматы занимают 10-е и 9-е места соответственно.

Шымкент

Рынок жилья Шымкента, недавно получившего статус города республиканского значения, тем временем обновляет рекорды.
Кстати, именно он занимает первую строчку рейтинга населённых пунктов с наиболее возросшими ценами на квартиры (относительно декабря 2017 года).

Средняя стоимость квадратного метра выросла за год на 9.6 %. В декабре единица площади оценивалась в среднем в 212 тыс. тенге. Если же сравнить квартальные значения, то актуальный индекс окажется на 10.6 % выше, чем прошлогодний.

Регионы

Что касается регионов, то заметная положительная динамика наблюдается в Усть-Каменогорске. Относительно декабря прошлого года цены выросли на 8 %
(+13.3 тыс. тг/кв. м) и составляют сейчас 178.1 тг/ кв. м.

В Павлодаре прирост составил 7.6 %. (+12.2 тыс. тг/кв. м) при актуальной стоимости порядка 172.4 тыс. тенге за единицу площади.

В Петропавловске индекс равен 194.6 тыс. тенге, что на 6.7 % больше (+12.3 тыс. тг), чем в декабре 2017 года.

Единица площади в Уральске стоит 183.8 тыс. тенге, на 6.3 % дороже, чем год назад
(+10.9 тыс. тг).

Прирост в Семее равен 5.8 % (+9.2 тыс. тг). Один квадрат оценивается в среднем в 168.3 тыс. тенге.

В Кокшетау положительная динамика равна 5 % (+9 тыс. тг/кв. м). Индекс держится на уровне 191 тыс. тенге за квадрат.

В Костанае квадратный метр стоит в среднем 193.4 тыс. тенге, что на 4.9 % выше, чем в декабре 2017 года (+9 тыс. тенге).

В Караганде изменения незначительны. Прирост в пределах 0.7 % (+1.4 тыс. тг/кв. м). Единица площади оценивается в среднем в 201.5 тыс. тенге.

Средняя стоимость 1 кв. м в Таразе равна 152.8 тыс. тенге, при этом динамика цен ограничилась 0.1 %. Рынок жилья этого населённого пункта можно считать самым стабильным в этом году.

В двух городах РК за год произошло снижение: это Актобе (—6.1 %) и Актау (—6.4 %). Стоимость квадратного метра теперь составляет 146.7 и 206.7 тыс. тенге соответственно.

В среднем в республике цены предложений выросли на 3.6 %.

В новый год — с новыми лидерами

Разумеется, ситуация в регионах повлияла на общий ценовой рейтинг. В 2018 году произошло историческое событие: Актау покинул тройку городов с наиболее дорогим жильём, а Шымкент уверенно занял эту строчку.

Ценовой топ-5 городов в декабре 2018-го выглядит так:

  1. Алматы (363 250 тг/кв. м).
  2. Астана (331 825 тг/кв. м).
  3. Шымкент (212 075 тг/кв. м).
  4. Актау (206 725 тг/кв. м).
  5. Караганда (201 500 тг/кв. м).

Наиболее низкая стоимость жилья в РК отмечена в Актобе (146 650 тг/ кв. м). Также в пятёрку аутсайдеров вошли: Усть-Каменогорск (178 125 тг/ кв. м), Павлодар (172 375 тг/ кв. м), Семей (168 275 тг/ кв. м) и Тараз (152 825 тг/ кв. м).

Таким образом, среднестатистическая однокомнатная квартира площадью 40 кв. м в Астане или Алматы будет стоит порядка 13-14.5 млн тенге. В Шымкенте — почти 8.5 млн, в Актау и Караганде — 8.3 и 8 млн, в остальных городах — в среднем 7 млн.

Что повлияло на цены?

По мнению аналитиков Krisha.kz, ситуацию на рынке жилья в 2018 году можно считать стабильной. Более того, изменения минимальны даже в масштабе трёх лет (—1.1 % по РК по отношению к аналогичному периоду 2016 года). В некоторых городах, кстати, цены вернулись на уровень 2016 года или приблизились к этому (в т. ч. Астана, Алматы, Караганда, Шымкент и др.). Рынок окончательно восстановился после долларового шока, благополучно перенёс дедолларизацию и тревожное ожидание очередного кризиса.

Оживление ипотечного рынка, которое произошло после запуска «7-20-25» и других программ кредитования со ставками ниже средних рыночных, можно считать ключевым событием года лишь частично. Существенного влияния на стоимость жилья это не оказало. Причина — платёжеспособный контингент ограничен. Для большинства семей срок накопления первоначального взноса исчисляется годами. Также на рынке ещё мало жилья, подходящего под условия программ.

Что изменится в 2019 году?

Предпосылок для существенных изменений в начале 2019 года, по мнению «Крыши», не предвидится. В ближайшие месяцы не исключаются сезонные колебания в пределах 1-2 %, в зависимости от региона, однако заметного влияния на рынок, спрос и ожидания это не окажет.

Отложенный спрос продолжает формироваться, и он будет реализован не скоро: для этого требуется стабилизация экономики, улучшение уровня жизни и платёжеспособности населения в целом.

О том, как обстоят дела на первичном рынке и прогнозах на 2019 год, Krisha.kz рассказали эксперты.

Нина Лукьяненко

вице-президент ОАРК

Темп роста числа сделок в этом году оказался ниже, чем в прошлом, но в целом показатели высокие. Цены на жильё не продемонстрировали никаких интересных или неожиданных тенденций. Если анализировать данные с января по ноябрь этого года по сравнению с аналогичным периодом прошлого, то увеличение стоимости не превышает 2 %. Бесспорно, в различных сегментах тренды несколько отличаются, но крайне незначительно. Стоит отметить, что эта тенденция длится уже второй год. 2016-й показывал снижение цен на уровне 4 % в среднем по стране, а сейчас они показывают свою устойчивость.

Первая половина 2019 года ничем новым нас не удивит. Ожидаю снижения количества сделок в самом начале года. Связано это будет со спадом деловой активности на период январских праздничных и выходных дней. Затем рынок восстановит позиции. Ближе к весне ожидаем выход в продажу некоторых недорогих строящихся объектов в отдалённых районах Алматы. Указанное приведёт к росту продаж, но не отразится на количестве сделок на ближайшие три квартала 2019 года в связи с тем, что это будут сделки с незавершённым строительством.

Как и прежде, лидировать в доле совершённых сделок будут ипотечные сделки.

 

Даурен Айткенов

начальник отдела аналитики BI Development

Завершающийся 2018 год для рынка недвижимости Астаны и Алматы был динамичным. В целом можно сказать, что рост первичного рынка Астаны в этом году составил около 25 % по сравнению с 2017-м. В Алматы сделки на первичном рынке, по нашим данным, увеличились более чем на 50 %.

По нашим ощущениям активность на рынке недвижимости Астаны и Алматы обусловлена несколькими важными факторами: ростом ипотечного кредитования в целом (в Астане выдача ипотеки выросла на 36 % за год, в Алматы — на 65 %), запуском президентской льготной ипотечной программы «7-20-25» и восстановлением платёжеспособности населения.

Средневзвешенная цена на первичку Астаны, по нашим данным, увеличилась на 17 % и составляет на конец ноября 332 тыс. тенге за 1 кв. м. Но это цена, измеряемая из тех проектов, которые уже вышли в продажу и с учётом большого объёма реализации проектов в бизнес- и премиум-классе. Влияние проектов высокого ценового сегмента на средневзвешенную цену по рынку в этом году было сильным.
Средневзвешенная цена на вторичку не показала динамики и осталась статичной — в пределах 348 тыс. тенге за 1 кв. м.

По Алматы средневзвешенная цена на первичном рынке снизилась на 2 % за год и составила 432 тыс. тенге за 1 кв. м.
Цены на вторичном рынке увеличились на 4 % за год и составили 363 тыс. тенге за 1 кв. м.

От 2019 года мы ожидаем сохранения динамики спроса.

Krisha.kz поздравляет читателей с наступающим Новым годом и желает всем только позитивных перемен и улучшения жилищных условий!