На этой неделе для ипотечного и жилищного рынка Казахстана начался совершенно новый этап. Национальный банк РК опубликовал условия программы «7-20-25. Новые возможности приобретения жилья для каждой семьи». Названы и примерные сроки запуска — первые займы по льготным условиям намерены выдать уже в июле, через месяц.

Эксперты krisha.kz ознакомились с условиями жилищной программы и ответили на неудобные вопросы о новом государственном проекте.

Что такое «7-20-25»?
Казахстанцы впервые услышали об этой госпрограмме в марте 2018 года. Нурсултан Назарбаев, выступая на совместном заседании палат парламента, предложил запустить новую, народную ипотеку, которую назвал «7-20-25».

Было заявлено следующее: «Каждый работающий казахстанец сможет получить жилищный заём в тенге на следующих условиях: ставка вознаграждения по кредиту — не более 7 % в год, а не 14–16, как сейчас. Первоначальный взнос — 20 %, а не 30–50 %. Срок — вместо 10–15 лет 25, чтобы снизить для людей размеры ежемесячных платежей».

Более детально условия программы обещали опубликовать в мае, однако время шло, а в назначенный срок стали известны только некоторые детали. Была ограничена сумма займа (25 миллионов тенге для городов Астана, Алматы, Актау и Атырау; 15 миллионов тенге для других регионов) и сегмент (только первичная недвижимость). Позже был озвучен важный критерий — отсутствие жилья в собственности.

Эксперты, которые сначала охотно делились прогнозами о возможном скачке цен на фоне массового удешевления кредитов, стали осторожнее в своих комментариях и взяли тайм-аут. Все ждали официального постановления с условиями программы. Оно было опубликовано только 19 июня, и, увы, документ не прояснил ряд важных моментов. При этом в нём появились некоторые тревожные пункты.

Как будет работать программа?
Специально для реализации «7-20-25» в Казахстане была создана ипотечная организация «Баспана». Однако напрямую кредитовать население будет вовсе не она, а частные банки. «Баспане» отводится роль оператора, который должен выкупать эти займы за счёт выпуска и размещения облигаций на Казахстанской фондовой бирже (KASE). Определена и общая сумма — не менее одного триллиона тенге. Также установлены требования к банкам-участникам. С каждым из них заключат договор, после чего перечень банков второго уровня (БВУ), соответствующих критериям, будет размещён на официальном сайте Национального банка.

Разумеется, «Баспана» выкупит лишь те займы, которые отвечают ряду требований. Отбирать заёмщиков и следить за соответствием участников всем правилам вверено самим банкам. Принимать решения, проверять платёжеспособность и т. д. будут именно они.

Что можно купить по «7-20-25»?
По условиям программы кредитуется исключительно первичное жильё. Это не просто новостройки, а недвижимость, право собственности на которую регистрируется впервые (приобретение от застройщика). Изначально разработчики допускали возможность включения в программу вторичного жилья, пусть даже на более поздних этапах реализации, однако в документе это не отражено.

Ограничена и максимальная стоимость приобретаемого жилья (не кредита!). Для Астаны, Алматы, Актау, Атырау она составляет 25 миллионов тенге, для других регионов — 15 миллионов.

Кто может участвовать в программе?
Отсутствие жилья у заёмщика — одно из условий программы. То есть если у кандидата есть право собственности на квартиру или дом в любом из населённых пунктов Казахстана, банк будет вынужден отказать в предоставлении ипотеки. Исключение — комнаты в общежитиях полезной площадью менее 15 квадратных метров на каждого члена семьи и жильё в аварийном состоянии, находящееся на грани обрушения. И то, и другое придётся подтвердить документально.

Если со справками всё понятно — их можно запросить на сайте электронного правительства или в местных исполнительных органах, то с самим критерием отсутствия жилья могут возникнуть вопросы.

Дело в том, что предыдущие жилищные соцпрограммы предполагали выдачу таких справок на каждого члена семьи в отдельности. Здесь же идёт речь о заёмщике. Однако в разговоре с корреспондентом представитель оператора пояснил, что будут запрошены и документы членов семьи. Если, к примеру, у супруга есть жильё на праве раздельной собственности, то заявитель соответствует критериям, если на праве совместной собственности — нет.

О недопустимости преднамеренного отчуждения жилья в течение определённого времени, в отличие от прошлых программ, ничего официально не говорилось. Как сообщили консультанты «Баспаны», можно хоть завтра продать недвижимость, а потом участвовать в программе. 

Вызывает сомнение, будут ли достигнуты цели, которые изначально ставились перед программой.

Сколько нужно зарабатывать, чтобы соответствовать условиям «7-20-25»?
Платёжеспособность клиента будет определяться непосредственно банком, в индивидуальном порядке. Учитывается как трудовая, так и предпринимательская деятельность. Для этого у кандидатов будут требовать документ, подтверждающий доход: выписку из Единого накопительного пенсионного за последние шесть месяцев, справку о заработной плате с места работы за полгода, налоговую декларацию или др.

Рекомендаций относительно размера платежей в постановлении нет, поэтому будут действовать общие банковские правила. Как известно, ежемесячные взносы не должны превышать 50 % от всего дохода.

Решение о выдаче ипотечного займа принимается банком с учётом внутренних документов.

В каком случае могут отобрать жильё?
Разумеется, в случае неисполнения договора предполагаются взыскательные меры. Причём Нацбанк настаивает на недопустимости введения каких-либо ограничений на реализацию единственного жилья как в судебном, так и во внесудебном порядке. Регулятор выступает за восстановление полноценного института залога в виде ипотеки.

При наличии просрочки по договору ипотечного займа банк будет уведомлять заёмщика. Сначала предполагаются щадящие механизмы реструктуризации долга. Кстати, в случае с просрочкой по займам свыше 90 дней банки несут обязательства по обратному выкупу у оператора прав требования. Судиться придётся не с АО «Баспана», а с банком.

Можно ли рефинансировать имеющуюся ипотеку по новым условиям?
Нет. По поводу возможности рефинансирования в постановлении сказано следующее: «В рамках программы рефинансирование (получение ипотечного жилищного займа для полного или частичного погашения ранее выданного) не допускается.

Каков первоначальный взнос и срок займа?
Исходя из документа НБ первоначальный взнос должен составлять 20 %. Но вовсе не от заявленной цены жилья, которое вы выбрали у застройщика. Эта доля высчитывается от стоимости залогового обеспечения. Определяется она банком по наименьшей из таких величин:
1) стоимости, определённой независимым оценщиком;
2) стоимости, определённой банком;
3) цене сделки по покупке жилья.

В теории при стоимости жилья 20 млн тенге необходимо накопить 4 млн. Однако если оценочная стоимость, заявленная банком, окажется ниже, то меньше будет и взнос (3.6 млн при оценочной стоимости 18 млн). Но размер кредита останется прежним, а значит, процент будет начисляться на большую сумму. Каких-либо других рекомендаций по поводу увеличения и снижения размера первоначального взноса в нормативах НБ не содержится. 

Предельный срок ипотечного займа, как и предполагалось, ограничен 25 годами. О возможности досрочного погашения на сегодняшний день не сообщалось, однако «Крыше» удалось выяснить, что такая норма есть. Однако в АО «Баспана» пока не располагают информацией, как это отразится на условиях и платежах.

Процентная ставка: что предусмотрели разработчики?
Казалось бы, здесь всё просто: программа «7-20-25» предполагает ставку 7 % годовых. Но при этом в документе заявлено, что речь идёт о номинальной ставке, а не о годовой эффективной, которая, как правило, выше. Получается, что в договоре ипотечного займа будет указан размер годовой эффективной ставки вознаграждения (ГЭСВ), и это будет не 7 %.

Однако на этот случай НБ предусмотрел пункт, согласно которому заёмщик будет осуществлять платежи исключительно в пределах номинальной ставки вознаграждения по займу. ГЭСВ, по мнению разработчиков, в данном случае будет отражать стоимость займа для банка. Как это будет согласовываться с имеющимися НПА, неизвестно.

Имеют ли право банки требовать дополнительные платежи?
Условия программы «7-20-25» не предполагают взимания комиссий за предоставление и обслуживание займа. Не является обязательным страхование залогового имущества и жизни заёмщика. При необходимости банк должен оплатить его за свой счёт.

Однако, как показывает практика, банки нередко пользуются скрытыми поборами, когда за витиеватыми формулировками договора прячутся вполне конкретные суммы. В частности, многие банки взимают комиссию за рассмотрение заявки или отдельно за выдачу займа, не говоря о расходах по оценочной деятельности.

Если регулятор оставит такое право за банком, то заёмщикам придётся с особой тщательностью вчитываться в договоры, чтобы расходы не стали неожиданностью.

Что ждать от «7-20-25»?
Национальный банк ожидает, что новая программа приведёт к активизации ипотечного рынка и строительного сектора, обеспечит жильём тысячи казахстанцев и положительно отразится на экономике страны.

Многие эксперты предполагали, что в связи с увеличением спроса может произойти рост цен на недвижимость, как на первичную, так и на вторичную. Но насколько масштабной окажется новая кампания, пока сказать трудно. Причина — несовершенство документов и весомая роль в проекте самих банков, доверие к которым подорвано.

Несколько настораживает пункт, согласно которому банк вправе устанавливать дополнительные требования к заёмщикам, а также то, что для созаёмщиков БВУ определяет критерии самостоятельно.

Какими окажутся типовые договоры заёмщиков, теперь покажет время. Можно, конечно, надеяться на бдительность Нацбанка и репутацию программы, но всё же при первой возможности рекомендуем внимательно изучить договоры и условия банков в конкретном вашем случае.

Когда будет запущено кредитование?
Информация о начале выдачи займов будет размещена дополнительно на сайте Национального банка. Заявленный срок — вторая половина 2018 года. Как только на официальном ресурсе появится информация, можно будет обратиться в указанные банки. Рекомендуем предварительно уточнить механизм приёма заявок.

«Крыша» внимательно следит за развитием событий и непременно сообщит об этом читателям.

Куда обратиться за разъяснением?
Несмотря на то что регулятор пообещал оперативно вести разъяснительную работу и даже создал специальный раздел в мобильном приложении, получить ответы на вопросы пока не удалось.

За более подробной информацией потенциальным заёмщикам следует звонить в АО «Ипотечная организация «Баспана» по телефону +7 (727) 258 49 91.

Следите за нашими публикациями в социальных сетях, чтобы не пропустить главные события на рынке жилья!