Минувшие два года выдались непростыми для большинства казахстанских застройщиков. На фоне сложной экономической ситуации в стране рынок недвижимости превратился в настоящее поле боя. В конце 2015-го — начале 2016 года одни компании были вынуждены заморозить строительство, другие — всеми силами стимулировать продажи за счёт акций, скидок и рассрочек. В этом году на помощь отечественным стройкомпаниям подоспела государственная программа «Нурлы жер».

Редакция «Крыши» узнала у крупных застройщиков РК о том, как изменились цены на новое жильё в этом году, ждать ли их корректировки в следующем, какое влияние на рынок оказала реализация новой жилищной программы и какой формат жилья сегодня пользуется популярностью.

Даурен Айткенов, главный аналитик управления развития BI Development
— По нашим данным, за 2017 год средневзвешенная цена на первичном рынке Астаны и Алматы снизилась на 5 % — с 309.4 тыс. до 294 тыс. тенге и с 448 тыс. до 425 тыс. тенге за один квадратный метр соответственно. В следующем году в этих двух городах мы ожидаем улучшения ситуации — стоимость увеличится на те же 4-5 %.

Что касается предложения, то на первичном рынке Астаны с января по октябрь этого года оно выросло на 7.8 % ( более 10 тыс. квартир). При этом спрос также показал положительную динамику — показатель с начала года увеличился на 50.8 %. Не отстаёт от столицы и Алматы, где, по нашим данным, рост предложения на первичном рынке составил 23.4 % (около 8 тыс. квартир), а спрос за 10 месяцев вырос на 72.2 %. Данные показатели говорят об оживлении рынка, которое мы и наблюдаем в последние три месяца. Так, по сравнению с прошлым годом наши продажи увеличились на 10 %.

В целом мы настроены оптимистично. По итогам 2017 года ВВП страны покажет рост более 3 % против 1 % в 2016-м. Ожидается, что и в новом году рост ВВП превысит 3 %. Подчеркнём, что инфляция в 2017-м снизилась до 5.4 % ( против 8.5 % в 2016-м).

Вячеслав Лазарев, директор департамента маркетинга и развития корпорации ORDA INVEST
— Объём рынка недвижимости в Казахстане продолжает расти вместе с ростом населения и вводом в эксплуатацию новых объектов. Цены в строительной отрасли выросли примерно на 2-3 % по сравнению с декабрём 2016 года. Объём же строительства за I квартал этого года вырос на 7.1 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого. Это самый большой уровень прироста в отрасли за весь посткризисный период. Данному увеличению также поспособствовал старт реализации программы «Нурлы жер».

В октябре 2017 года по сравнению с декабрём 2016-го в среднем по Казахстану цена продажи одного квадратного метра нового жилья увеличилась на 1 % и составила 252.5 тыс. тенге. В Астане данный показатель увеличился на 3.1 %, тогда как в Алматы цены, напротив, снизились на 2.8 %. Согласно нашему исследованию, на данный момент на рынке наблюдается процесс выхода из фазы рецессии, то есть цены на недвижимость снизились, достигли дна и теперь ожидается разворот к фазе роста.

По мнению экспертов, в 2018 году будет наблюдаться стабильный рост экономики страны, платёжеспособность населения улучшится, возрастёт спрос на качественное жильё, в связи с чем прогнозируется небольшой рост цен и на рынке первичной недвижимости. В частности, к концу мая 2018 года ожидается увидеть рост недвижимости на 6-7 %

Согласно нашим исследованиям, на данный момент на стадии реализации в Астане находится более 31 тысячи жилых единиц разных классов (их ввод запланирован в текущем либо следующем году). Этот показатель является самым высоким за последние 7 лет.

Что касается спроса, то количество сделок купли-продажи, осуществлённых за первое полугодие этого года, по данным Комстата, составило 16.6 тыс., что на 28.3 % больше, чем в соответствующем периоде прошлого. Это говорит о положительной динамике поглощения жилых площадей. На сегодняшний день наибольшей популярностью пользуются однокомнатные квартиры до 40 кв. м, сданные в эксплуатацию. По классу это обычно комфорт и бизнес.

Юлия Копытина, руководитель отдела маркетинга и рекламы «РАМС Казахстан»
— На сегодняшний день строительная отрасль находится в стабильном состоянии: нет резких скачков — повышения или снижения цен, как и нет спада или оживления спроса среди покупателей. В целом рынок стабилен. Первичная недвижимость к сроку ввода в эксплуатацию, как и полагается, немного растёт в цене. Но по нашим наблюдениям это не влияет на потребителя. Те, кто планирует купить, покупают несмотря ни на что. Единственное, в начале сентября этого года наблюдалось некое затишье в сегменте первого и третьего класса жилья. Мы связываем это с ожиданием потребителей падения тенге после окончания EXPO 2017.

Реализация программы «Нурлы жер» немного оживила интерес потребителя к покупке нового жилья. Но в ней есть ряд ограничений, в том числе по максимальной сумме, поэтому не каждый ЖК может соответствовать заявленным условиям. Кстати, не всё строящееся жильё можно приобрести в рамках госпрограммы, опять же из-за условий. Думаю, как только выдача кредитования по программе будет отлажена, продажи во многих комплексах немного вырастут.

Стоимость первичного жилья в 2017 году менялась несильно. В основном цены колебались в пределах 3-4 %. При этом на конец текущего года они близки по значениям к показателям конца 2016-го. Предполагаем, что в 2018 году цены если и будут корректироваться, то также не более чем на 5 %.

На сегодняшний день спросом пользуются квартиры средней квадратуры — от 55 до 80 кв. м. Потребители предпочитают стандартные квадратные и прямоугольные планировки, чаще всего с окнами, выходящими на две стороны света. О наиболее популярном классе говорить сложно, так как в каждом из них есть свой потребитель. Но можно утверждать, что спрос на квартиры всех классов не снизился по сравнению с уровнем 2016-го года.

Как таковых проблем в строительной отрасли мы не наблюдали. Можно лишь отметить, что с каждым годом количество предложений увеличивается, и на рынке становится тесно. Но здоровая конкуренция всегда хорошо. Каждый из застройщиков старается добавить своему комплексу всё больше фишек, больше преимуществ.

Относительно прогнозов на 2018 год по рынку, мы ожидаем, что перевес интереса покупателей в сторону первички увеличится. Связано это с тем, что застройщики предоставляют потребителю всё более привлекательные дополнительные условия. Если брать ситуацию в целом, то ожидаем, что рынок продолжит стабилизироваться, а доступность жилья увеличится. В этом направлении работают не только застройщики и банки, но также и государство, запуская на рынок выгодные программы кредитования.

Елена Славкина, директор по маркетингу ЖК Аpple Town
— Судя по количеству новостроек, которые появились в Алматы за последние год- полтора, можно говорить, что жилищное строительство выходит из кризиса. По отзывам коллег по проектам эконом- и комфорт-классов более половины сделок происходит с привлечением займов по программе «Нурлы жер». В более дорогом сегменте финансовый лимит (до 20 млн тенге) не позволяет оказывать существенное влияние на рост спроса.

В среднем стоимость на рынке изменилась в сторону снижения. Это произошло как за счёт уменьшения цен у некоторых застройщиков, распродающих остатки, так и за счёт увеличения количества объектов 3-4-го класса, более дешёвых по цене. При сохранении существующей макроэкономической ситуации, предпосылок для существенного изменения цен нет.

На мой взгляд, структура спроса существенно не поменялась: 80 % от общего количества покупателей приобретают квартиры эконом- и комфорт-класса, 15 % нацелены на бизнес, около 5 % — на элит. Для каждого класса есть приемлемые квадратуры. По форматам, как и прежде, в среднем по городу максимальный спрос на 2-, 3-комнатные квартиры.

По итогам текущего года в Алматы мы видим значительное увеличение предложений на первичном рынке: в большинстве районов города появляются новые объекты, есть предложения практически во всех классах, как говорится, на любой вкус и кошелек. Соответственно обостряется конкурентная борьба среди застройщиков. С одной стороны у покупателей выбор намного больше и есть возможность сделать выгодные покупки. С другой — рост конкуренции обостряет существующие проблемы и минусы, с которыми раньше покупатель был готов мириться, а сейчас из-за них может уйти к конкурентам. Будет происходить естественный отбор более успешных проектов.

Бахытбек Катен, председатель правления Aristan Group
— Мы не ведём статистику по ценам на первичное жильё. Но очевидного повышения или понижения цен в предложениях застройщиков не было. В следующем году все изменения будут связаны с состоянием экономики страны и реализацией жилищных программ, в частности «Нурлы жер». Это всегда положительно влияет на рост продаж. Но по факту новая государственная программа только запущена. На первый взгляд условия отличные, и стоит ожидать, что программа серьёзно простимулирует увеличение продаж первичного жилья.

Отмечу, что рост экономики может подтолкнуть граждан принять положительное решение о расширении жилплощади либо о долгосрочных инвестициях. Сегодня же популярностью пользуются квартиры малой квадратуры и двух-, трёхкомнатные квартиры площадью от 60 кв. м. Самыми ликвидными в последнем сегменте можно назвать те объекты, стоимость которых колеблется в районе $60–70 тысяч (около 20–23 млн тенге. — Прим. ред).