Все регионы 

Как влияет транспортная доступность на цену жилья

Статьи: Как влияет транспортная доступность на цену жилья
| Фото: Инна Пчелянская, vlast.kz, today.kz, skyscrapercity.com

Транспортная доступность — это, пожалуй, второе, на что обращают внимание покупатели квартир при выборе недвижимости. Наличие или отсутствие парковок, автобусных маршрутов, а порой и просто асфальтированных дорог прибавляет к стоимости жилья или отнимает от неё не одну тысячу отнюдь не условных единиц. С недавних пор у жителей Алматы и Астаны появились дополнительные аргументы. Алматинское метро охватывает новые районы, а в Астане строятся выделенные линии для специальных экспресс-автобусов (БРТ). Сегодня мы решили проверить, насколько эти факторы реально или гипотетически оказывают влияние на цены расположенных поблизости домов. Итак, поехали!

Алматинская подземка

Традиционно в крупных городах мира ввод в эксплуатацию новых станций метро приводит к повышению цен на жильё. В некоторых случаях, опять-таки за рубежом, в первые месяцы работы станций рост цен может достигать 25–30 %, особенно когда метро является единственным видом транспорта для жителей близлежащих жилых массивов.

Сегодня мы проверим, повлияло ли открытие метро на стоимость жилья в Алматы. Сразу оговоримся, что благодаря стараниям властей города недостатка в транспорте не наблюдается почти нигде в мегаполисе, имеющиеся проблемы с транспортной доступностью в его отдалённых частях решаются (правда, иногда это происходит только после настоятельных требований горожан).

В южной столице действуют пока девять станций метро, семь из них открылись 1 декабря 2011 года, ещё две — 18 апреля 2015-го. Длина действующих тоннелей алматинского метрополитена составляет 11.5 км, после завершения строительства ещё пятнадцати станций общая протяжённость метро будет составлять 45 км. В настоящее время идёт строительство второй очереди первой линии метрополитена от ст. «Алатау» до мкр «Калкаман» и нового автовокзала ниже пр. Райымбека. Также в перспективе строительство участка от ст. «Райымбек батыр» до ст. «Алматы I» возле железнодорожного вокзала.

Итак, мы обратились к старым номерам газеты «Крыша» и актуальным объявлениям нашего сайта и увидели, что в объявлениях до 1 декабря 2011 года цены на квартиры, расположенные на ближайших перекрёстках к станциям, на вторичном рынке Алматы изменились следующим образом.

Средняя цена квадратного метра 1-комнатной квартиры на Абая — Жарокова (ст. «Алатау») поднялась на 7.5 %, с $1 838 до $1 985, соответственно прежняя и нынешняя цена — $57 000 и $62 000.

Малометражки на Фурманова — Кабанбай батыра (рядом ст. «Алмалы») общей площадью 45 кв. м до декабря 2011-го уходили в среднем за $82 000. Сейчас за них просят $87 000. Соответственно прибавка в цене за 1 кв. м составила 5.75 %.

Изменение средней стоимости 1 кв. м однушек на проспекте Абая, между проспектом Алтынсарина и улицей Утеген батыра (ст. «Москва»), составило 9.6 %, то есть четыре года назад за 1-комнатную квартиру общей площадью 32 кв. м в этом районе просили в среднем $55 000, в настоящее время — $61 000.

Правда, в отдельных случаях можно найти и примеры обратного. Так, в начале 2011 года за 2-комнатную квартиру на Фурманова — Гоголя (рядом ст. «Жибек жолы») общей площадью 50 кв. м просили $125 000. Сегодня двушку даже большей площади (70 кв. м) можно купить за $116 000.

Похожая ситуация и с 2-комнатной на Фурманова — Курмангазы (общая площадь 47.5 кв. м), здесь до декабря 2011 года продавали за $135 000, в настоящее время просят в среднем $88 000.

Двухкомнатная общей площадью 41 кв. м на Абая — Байтурсынова (рядом ст. «Байконыр») раньше могла обойтись в $75 000, сегодня за подобную жилплощадь просят на $5 000 меньше.

Однако, скорее всего, такая разница обусловлена либо повышенными аппетитами продавцов — цена могла быть завышена раньше, либо срочной продажей — в случае пониженных цен.

Следующие примеры демонстрируют уже повышение цен: двушку в районе Райымбека — Панфилова (около ст. «Райымбек батыр») общей площадью 43 кв. м раньше предлагали за $75 500, в настоящее время за подобную просят $90 000, соответственно разница в цене составляет 15 % за 1 кв. м.

Стоимость жилья повысилась и на Абая — Утеген батыра (ст. «Москва») с $60 000 до $74 000 за двушку площадью 44 кв. м, то есть разница в стоимости 1 кв. м равна почти 18 %.

Трёшки в некоторых случаях изменились по ценам очень сильно. Так, средняя стоимость квадрата квартиры общей площадью 73 кв. м, расположенной в районе Абая — Фурманова (ст. «Абай»), увеличилась с начала 2011 года на 24 %, с $1 822 до $2 320.

Трёхкомнатную общей площадью 58 кв. м в районе Абая — Жарокова (ст. «Алатау») в настоящее время предлагают за $129 800, раньше — за $100 000. За эти годы положительная разница в цене составила 23 % за 1 кв. м.

Подобная квартира общей площадью 59 кв. м на Абая — Утеген батыра (ст. «Москва») в начале 2011-го продавалась в среднем за $120 000, сейчас — за $89 000, снижение за эти годы составило $31 000, или 26 % за 1 кв. м.

Как видно, изменение цен с 2011 года по настоящее время не всегда со знаком «плюс». К тому же нельзя с достоверной точностью утверждать, что снижение или увеличение цены происходило именно за счёт появления станций метро.

Как и прежде, в текстах объявлений продавцы указывают всё, что может привлечь наибольшее количество покупателей. Если раньше обходились фразами «золотой квадрат», «домофон», «Интернет», «решётки на окнах», «евроремонт», «удобно под коммерцию», «тихий двор», «хорошие соседи», «незалоговая» (признак пика кризисного времени), то сейчас список сильно увеличился. Так, нынешние объявления пестрят не только описанием внутреннего убранства квартир («новая сантехника», «пластиковые окна», «металлическая дверь», встречаются и совсем экстравагантные типа «заботливый и внимательный председатель КСК», «все вопросы решаем на собрании без проблем», «дом молодой — стоит крепко и уверенно»), но и развитой социальной и транспортной инфраструктуры: «рядом парк, остановки, магазины, станция метро», «парковая зона, охраняемый чистый район», «авто ставим на специальной освещаемой площадке у подъезда или на охраняемой (с воротами) стоянке», «рядом школы, детский садик за углом, ездить не нужно — всё в шаговой доступности», «до метро две минуты пешком», «место на охраняемой огороженной стоянке», «рядом всё, что нужно для жизни: ТРЦ, салоны красоты, рестораны, магазины, парковка», «все виды транспорта — с лёгкостью можно уехать в любую точку города».

Так есть ли правда в утверждении, что жильё дорожает из-за близости метро? По оценкам специалистов, наличие вблизи жилого объекта только лишь станции метро в Алматы мало влияет на его цену. Самым дорогим традиционно остаётся жильё в центре города. Северная и западная сторона города немного дешевле, правда, в последние годы западная часть осваивается более стремительно, что сказывается и на ценах. Жильё в спальных районах всегда было на хорошем уровне, порой лишь немного уступая расположенному в центре.

Стоит заметить, что соседство с метро может иметь и минусы: постоянный подземный гул, увеличение количества людей и торговых точек и, как следствие, загрязнённость территории.

Кстати, то же самое можно сказать и о наличии парковок возле жилья. По оценкам специалистов, существенного влияния в сторону повышения стоимости жилой недвижимости парковочные места не оказывают, ведь их всё равно нужно приобретать отдельно.

Однако и метро, и парковки повышают интерес к недвижимости. Например, продление метро в западную часть мегаполиса повышает покупательский интерес к этой части города, что положительно сказывается на частоте сделок. По словам президента Казахстанской федерации недвижимости Ермека Мусрепова, любое жильё вдоль метро, особенно в западном направлении, будет пользоваться всё большей популярностью среди покупателей.

Астана надеется на БРТ. Или не очень...

Транспортный коллапс в Астане ещё не наступил, поэтому явного влияния на стоимость жилья продвинутая транспортная доступность не оказывает.

Исключение — дороги. Если они есть в районе предполагаемой застройки, цена может повышаться в среднем на 10 %.

Из старого центра теоретически можно добраться на другой конец города за 40 минут. Пересечь весь город (около 50 км пути) удастся за час с лишним.

Если учитывать, что протяжённость пути из дома на работу примерно равна средней длине московской пробки, становится понятно, почему же транспортная доля в цене столичного квадратного метра ничтожно мала.

Наличие парковок, удобная транспортная инфраструктура и прочие плюсы, по наблюдениям риэлторов, лишь немного облегчают процесс продажи квартиры. Практика показывает, что жилые комплексы, расположенные в черте города, но далеко от центра, куда ходит один-единственный автобус, не уступают по цене более удобным и обжитым районам.

Именно поэтому перспектива развития транспортной схемы столицы, внедрения БРТ и легкорельсового трамвая (ЛРТ) ситуацию на рынке пока никак не меняет.


Схема будущих маршрутов БРТ в Астане

Возможно, в числе причин и то, что астанчане с осторожностью внимают обещаниям на эту тему городских властей. Амбициозный проект строительства ЛРТ столько раз менялся на бумаге, перед тем как окончательно кануть в лету, что его просто перестали воспринимать всерьёз. Кстати, сейчас перспектива возрождения ЛРТ в Астане вроде бы снова актуальна. Но поживём — увидим.

Когда дело не в транспорте

Не стоит забывать, что формирование цен на недвижимость, как жилую, так и коммерческую, обусловлено внутренними и внешними причинами: экономической ситуацией внутри страны, мировым кризисом, стоимостью нефти и другими внешнеполитическими факторами. «В настоящее время покупательская активность снижена в 2–3 раза по сравнению с предкризисным временем. На казахстанском рынке недвижимости наблюдается период стагнации, совершаются только точечные сделки. Стоимость жилья сейчас очень точно корректируется государством путём строительства и введения доступного жилья: арендных квартир экономкласса с последующим выкупом», — отметил президент Казахстанской федерации недвижимости Ермек Мусрепов.



Опубликовано 5 июня 2015 12545 просмотров 18 комментариев