Мысли о том, как зарабатывать миллионы не работая, как правило, ведут либо к финансовой пирамиде, либо на рынок недвижимости, где, в свою очередь, тоже много сюрпризов. Принято считать, что инвестиции в жильё выгодны, а сдавая несколько арендных квартир, можно жить не хуже топ-менеджеров нацкоманий. Так ли это? Стоит ли вкладывать деньги в строительство или лучше инвестировать во вторичку? Самый обычный, не биржевой, а диванно-кухонный инвестор наверняка задумывался, как приспособить скромный стартовый капитал семьи. Разумеется, деньги в связи с девальвационными ожиданиями хотелось бы не просто сохранить, но ещё и приумножить.

Чтобы приумножить, надо поделить

Для того чтобы понять, насколько выгодно приобретение той или иной квартиры, необходимо поделить её стоимость на возможный доход от сдачи в аренду. Принцип вычисления индекса доходности в сравнении двух финансовых инструментов: на одной чаше весов — банковский депозит, на другой — приобретение квартиры с целью сдачи её в аренду.

Доходный метод оценки недвижимости, который лежит в основе, на самом деле несколько сложнее. Но в нашем случае калькуляция с учётом налогов, изменения цены и прочих факторов не имеет смысла. Их роль минимальна.

Согласно данным сайта www.krisha.kz, средняя цена квадратного метра в Астане и Алматы примерно сравнялась. Сейчас индекс «Крыши» находится у отметки 1 759 долларов.

Это значит, что среднюю однокомнатную квартиру можно приобрести примерно за 53 тысячи долларов, или 9.8 миллиона тенге. Средний арендный показатель (стоимость аренды квартиры в месяц) по Астане и Алматы тоже примерно одинаковый, и для однокомнатной квартиры это сумма 72 тысячи тенге. Разделив 9.8 миллиона на предполагаемый годовой доход от сдачи в аренду (864 тыс. тенге), мы получим показатель 11.3.

Согласно расчётам нобелевского лауреата Роберта Шиллера, есть три коридора и три возможных сценария развития событий.

Исторически средним считается показатель соотношения цены к годовой аренде, который приходится на диапазон от 10 до 15. Если квартира стоит именно 10–15 годовых доходов от ренты, то, скорее всего, она оценена справедливо и аренда экономически эквивалентна покупке. Если ниже 10, недвижимость недооценена, и покупать самое время. Платить за аренду в таких условиях невыгодно. Если этот показатель выше 15, то квартира явно переоценена, доход от сдачи в аренду будет низок, и в ближайшее время на рост цен точно рассчитывать не стоит. Если показатель подбирается к 20 и тем более переваливает за 25, мыльный пузырь близок к взрыву.

Почему на другой чаше весов именно аренда? Потому что она наиболее чутко реагирует на все рыночные изменения и ловко подстраивается под ситуацию. В нашем случае эксперты утверждают, что 11.3 — это показатель слегка недооценённой недвижимости, и рост стоимости актива теоретически возможен.

А может, лучше депозит?

Традиционно, сравнивая инвестиции в недвижимость с доходами от банковских депозитов, учитываются именно валютные вклады.

Но реалии суровы. Девальвации и постоянные ожидания новых коррекций курса заставили правительство пойти на отчаянные меры и принудительно стимулировать популярность нацвалюты.

Поскольку ставки валютных банковских вкладов в Казахстане сейчас составляют 1–3 %, вложение средств в недвижимость покажется суперприбыльным делом. Придётся адаптировать формулы к местным условиям. Будем учитывать тенговые депозиты со средней ставкой, которая, по данным Нацбанка, равна 8.1 %.

О стабильности валюты и рисках временно забудем. Представим, что нас интересуют сухие расчёты. Итак, пока мы думаем, покупать ли актив, деньги лежат в банке. При сумме вклада 9.8 млн (а примерно столько необходимо на покупку однокомнатной квартиры) депозит «Безымянный» будет приносить нам ежемесячно по 66 тысяч тенге.

Если учитывать вышеупомянутый арендный индекс «Крыши», квартирант заплатит на 6 тысяч больше. Выгодно? Да. Высокоэффективно? Нет. Пожалуй, главным достоинством этой системы является то, что вы получаете стабильную ежемесячную прибавку к зарплате, которую тут же успеваете тратить, не давая деньгам обесцениться. А банковские проценты в конце года могут оказаться обидными по сравнению с инфляцией.

Разумеется, квартира не обесценится в секунду. Цены на жильё нерасторопны и неповоротливы. Но и продать актив в кризис может оказаться нелегко. Стрессовым активом жильё никак не назовёшь. Здесь главный принцип — стабильность.

Мы понимаем, что усреднённые коэффициенты не совсем правильно применять как аксиому к отдельным реальным ситуациям. Поэтому решили рассмотреть конкретную ситуацию из жизни.

Что, если нет 40 тысяч долларов? Если сумма, необходимая для приобретения готового жилья, не завалялась, а с огромным трудом накопилась на сомнительное и опасное предприятие — долевое участие в жилищном строительстве, которое принято подавать под видом контрактов инвестирования?

Негативный сценарий изучим в следующий раз. А сейчас представим, что на нашем Поле чудес из закопанных денежек все же пророс жилой комплекс.

Инвестиции в строительство: «за» и «против»

Ровно год назад на начальном этапе строительства в Астане несуществующая однокомнатная квартира площадью 29 квадратных метров стоила 37 700 долларов, или почти 7 миллионов тенге. Разумеется, после ввода объекта в эксплуатацию понадобилось вложить в квартиру ещё 400 тысяч тенге, чтобы сделать простейший ремонт. В итоге владелец вложил в недвижимость 7.4 миллиона тенге, или 40 000 долларов.

Сегодня в жилом комплексе выставлено на продажу более 40 квартир, и самая дешёвая жилплощадь продаётся по 1 782 доллара за квадратный метр. При таких расценках вложенные в однушку 40 000 у. е. уже могут превратиться в 51 тысячу. Арендных квартир в этом ЖК немало. Плата за однокомнатную составляет примерно 80 тысяч тенге.

Если бы деньги лежали на депозите, то приносили бы владельцу 50 тысяч ежемесячно, поэтому, казалось бы, квартирант лучше депозита. Но вот незадача. Год, пока дом строился, деньги жили своей отдельной жизнью, работали на стройке и не приносили хозяину дивидендов. Если сумма 7.4 млн пролежит на депозитном счету три года, то вклад вырастет на 1.9 млн. Это ровно столько же, сколько заплатит квартирант за два года.

Если бы владелец стартового капитала не вкладывал деньги в строительство, а купил квартиру на вторичном рынке частично за счёт ипотеки или грабительских потребительских кредитов, получил бы на несколько сотен тысяч тенге больше.

Что выгодно именно вам? Выгодно иметь планы и чёткое представление о целях и ценностях. Говорят, что главный инструмент инвестора — грабли. Не ошибаться и делать всегда правильный выбор удаётся немногим.

Алина Буравцева