Что мешает нам обеспечить население хорошим и недорогим жильём? Нестабильная экономическая ситуация, ценовой демпинг, осторожность населения, некомпетентность специалистов? «Крыша» публикует подборку некоторых фактов, омрачающих жизнь как простых граждан, так и всей строительной отрасли.

Девальвация ударит по недвижимости

Застройщики Казахстана обратились к правительству с интересной просьбой. На первом Евразийском конгрессе строительной отрасли, прошедшем в начале декабря, члены профессионального объединения заявили о необходимости компенсации девальвационных потерь.

По словам представителей различных фирм, резкое увеличение стоимости товаров и сырья при снижении уровня жизни населения – взрывоопасная смесь.

По словам президента группы компаний «Элитстрой» Кайрата Оразбекова, сейчас страшна не сама девальвация, а её ожидание. Он рассказал, что в последнее время бизнес испытывает острую нехватку клиентов. Затишье, по его словам, наблюдается уже два месяца.

Последний раз толпы покупателей посещали отделы продаж в дни февральской девальвации и месяц после неё, когда недвижимость можно было приобрести по старым ценам.

У строителей в глазах двоится?

Несмотря на то что правительство официально объявило о готовности к переходу на еврокоды, ситуация с внедрением строительных норм и правил до конца не ясна. Проектировщики бьют тревогу. 

Глава Ассоциации проектировщиков Казахстана Гаухар Кудайбергенова рассказала, что перед группой  разработчиков была поставлена задача к концу 2014 года завершить  подготовку строительных норм (СН РК), идентичных еврокодам, и разработать национальное приложение к ним с учётом региональных особенностей страны.

Задача не была решена из-за недопонимания сути проводимых перемен. Проект стал простой копией старых советских стандартов, совершенно не соответствующих задачам реформы.

Законотворцы сделали невероятное. Разработка свелась к простому разделению действующих документов на нормы и правила.

Проектировщики официально заявили, что стремление за 2010–2014 годы создать иллюзию проводимой реформы путём элементарного разделения единого документа на два вида да ещё и с одинаковыми наименованиями, привело к путанице и неудобству.

К тому же в многострадальном  результате бурной деятельности постоянно находят грубые ошибки, технические неточности, дублирование текста. Специалисты называют это двойным нормированием. Например, по одним стандартам площадь комнаты санатория должна составлять не менее 6 квадратных метров на человека, по другим – 4 метра, а по санитарным нормам – не менее 4.5 квадрата. Вопрос: что брать за основу?

Аналогичная ситуация с требованиями пожарной безопасности, что ещё страшнее. Остановить издевательство над главными строительными документами оказалось непросто.

Удобной, понятной системы технического регулирования нет. Проектировщики умоляют правительство поручить подготовку проектов компетентным специалистам с опытом практической работы.

Переход на еврокоды отразится на ценах

Сейчас казахстанские застройщики пришли к выводу, что переход на еврокоды может увеличить стоимость площадей. Как конкретно и на сколько процентов – неизвестно. Однако эксперты переложили один местный проект на европейские расчёты и сделали вывод: здание становится дороже. Требования к бетону и конструкциям возрастают.

Однако казахстанская сторона в переговорах настаивает на том, чтобы в республике действовали региональные нормативные документы.

Международные эксперты признают, что переход на новые стандарты в стране происходит несколько странно. Алексей Шашкин, генеральный директор института «Геореконструкция», считает, что в  странах СНГ следовало бы для начала перенять принципы европейской ответственности, исполнения закона, контроля на всех этапах, страхования и уже потом говорить о еврокодах, которые, по сути, не замена СНиПам. Это, скорее, документ, позволяющий застройщикам разных стран говорить на одном языке.

Не следует изымать национальные нормы и заменять их еврокодами. Тем более что все документы носят рекомендательный характер.

Кризис смет

Сколько стоит дом построить? Ответить на этот, казалось бы, простой вопрос трудно. Так утверждает президент Республиканского союза инженеров-сметчиков Татьяна Пяртель.

Ценообразование в строительстве настиг кризис. Причём кризис не цен, а расчётов. С момента обретения суверенитета сменилось три системы, и все они считались временными. Сейчас разрабатывается новый метод определения стоимости строительства, и у инженеров-сметчиков плохое предчувствие. Они выражают озабоченность затянувшимся системным кризисом в области сметного дела.

Дело в том, что, несмотря на переход строительной отрасли на рыночные рельсы, практика применения нерыночных, тарифных механизмов ценообразования в строительстве остаётся. Эффективной системы определения рыночной стоимости материалов, услуг и прочих составляющих нет до сих пор.

Это противоречит здравому смыслу: ценообразование в строительстве оторвано от рыночных реалий. В итоге инвесторы настороженно относятся к перспективам строить в Казахстане, вместе с тем трудно понять эффективность использования средств местных застройщиков.

Бюрократическое чистилище

Заниматься строительством всё труднее, разрешительные процедуры  становятся ещё непреодолимее, – так считает председатель комитета строительства Палаты предпринимателей и глава компании «Базис-А» Александр Белович.

Застройщики привели такой пример: для того чтобы что-либо возвести, необходимо пройти 246 разрешительных процедур, которые занимают от двух до десяти месяцев  и обходятся в сумму от 250 до 800 тысяч тенге.

Ипотечный тупик

По мнению ряда застройщиков, кредитование под 5–7 процентов годовых будет способствовать естественному снижению цен на рынке. Ипотечные ставки в два-три раза ниже, чем у коммерческих банков – это принципиально необходимая мера государственной поддержки.

Строители и банкиры выступают за появление отраслевой программы по длинной и дешёвой ипотеке. В ходе первого Евразийского конгресса строительной отрасли прозвучало множество предложений. В частности, президент группы компаний «Элитстрой» Кайрат Оразбеков видит выход из положения в механизме государственного субсидирования по ипотечным кредитам. Это целевое фондирование банков второго уровня под 4 % на 20 и более лет. Ипотека для конечного потребителя – от 6 % на 20 и более лет. Увы, но сейчас выплаты по кредиту съедают от 70 до 90 % ежемесячного заработка заёмщиков, тогда как в Европе аналогичный показатель не превышает 15 % дохода.

Недавно управляющему директору Казкоммерцбанка Александру Якушеву в ходе официальной встречи задали вопрос: «Под какие проценты финансируется ипотечная программа?»

Банкир ответил, что универсальной ставки не существует и всё  зависит от разных факторов.

Как и застройщики, представители финансовой сферы говорят о том, что настало время появления отраслевой программы по длинной и дешевой ипотеке. Но как это осуществить?

 «Говоря о том, как может продолжаться сотрудничество финансовых институтов, государства и строительных компаний, мы считаем, что настало время появления отраслевой программы по длинной и дешёвой ипотеке – размещение целевых депозитов для застройщиков по схеме 2008–2011 годов». Также  он рассказал, что до сих пор в банке действуют ипотечные программы, касающиеся не только завершённого строительства (финансирование дольщиков для приобретения жилья), но и позволяющие вкладывать деньги в незавершённое строительство, когда банк берёт часть рисков на себя. В связи с этим он считает, что закон «О долевом строительстве» надо пересмотреть, расширив механизмы вовлечения денег дольщиков. Например, банкиры считают перспективной схему использования эскроу-счетов.

Элита, достаточно!

Как известно, в этом году Казахстан вернул темпы строительства на высочайший  уровень 2001 года, построив 6 миллионов 700 тысяч квадратных метров. Но если в 2001 году на этой площади помещалось 85 тысяч квартир, то в этом году вместилось не больше 58 тысяч.

Это говорит о том, что спрос на жильё у определённой категории населения удовлетворён и пришло время подумать о  малогабаритном жилье классом ниже, до 70 квадратных метров.  

Статистика о темпах жилищного строительства хотя и звучит жизнеутверждающе, не так уж радужна. Оказывается, есть и обратная сторона медали.

Катастрофически мало!

Как известно, в Казахстане обеспеченность населения жильём составляет 19.6 квадратных  метра на человека, тогда как нормальным считался бы уровень в  пределах 30 квадратов. В странах СНГ этот показатель варьируется от 25 до 27 квадратных метров.

По оценкам экспертов, насыщение рынка и снижение цен произойдёт тогда, когда в стране будут строить по 9–10 миллионов квадратных метров в год, инвестируя в  отрасль 7–8 миллиардов долларов. Сейчас жилой фонд страны составляет 300 миллионов квадратных метров, при этом  50 % размещено в сельской местности, откуда происходит интенсивный отток населения. Чтобы выйти из кризиса, надо увеличить темпы строительства в два раза.

Шевелись, инфраструктура!  Расти, тариф!

Мнение, озвученное одним из участником конгресса строительной отрасли, вызвало у экспертов неоднозначную реакцию.

Речь шла о том, что застройщиков сдерживает медленное развитие систем жизнеобеспечения, дорог, благоустройства. 

В связи с этим появилось предложение поднять тарифы, например, на воду, тем самым увеличив инвестиционную привлекательность проектов и  окупаемость инфраструктуры.

Хотя при существующих колоссальных потерях в сетях водоснабжения идея выглядит абсурдно.