Наши читатели спрашивают, какой режим выгоднее для уплаты налогов при сдаче жилья в аренду, можно ли в этом случае не открывать ИП, что нужно знать о 10%-м налоге при продаже жилья. За комментариями мы обратились к руководителю управления налоговых апелляций и разъяснения Налогового департамента по г. Алматы Ерганату Нурбаеву.

— Ерганат Улдаканович, наши читатели часто спрашивают, как правильно платить налоги при сдаче жилья в аренду, какой налоговый режим выбрать. Что Вы можете порекомендовать обычным гражданам?

— Любой гражданин, решивший сдавать жильё в аренду, согласно законодательству, должен зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) и платить налоги с дохода, получаемого от такого предпринимательства. Преимуществом такой регистрации также является то, что гражданин становится участником социального страхования и пенсионных отчислений. Существует два режима, которые мы рекомендуем нашим налогоплательщикам, если они хотят сдавать имеющуюся недвижимость в аренду: режим на основе патента или на основе упрощённой декларации. Выбор налогового режима (на основе патента или на основе упрощённой декларации) зависит от нескольких условий: патент выбирают те, кто не использует труд наёмных работников и чей годовой доход не превышает 300 МЗП (то есть 5 989 800 тенге, так как 1 МЗП в 2014 году составляет 19 966 тенге). По упрощённой декларации можно использовать труд наёмных работников (до 25 человек), а предел по доходам установлен на полугодие: для физлиц не более 1 400 МЗП (27 952 400 тенге), для юрлиц не более 2 800 МЗП (55 904 800 тенге). При этом юрлица могут привлекать наёмных работников до 50 человек.

— Чем ещё отличаются названные Вами режимы? Какой из них удобнее?

— В этих режимах есть главное отличие: если налогоплательщик выбирает для своей предпринимательской деятельности режим на основе патента, то он платит налог (2 %) заранее, исходя из предполагаемого дохода. Взять патент можно на месяц или на срок до конца календарного года, то есть если гражданин сейчас решит сдавать квартиру или дом в аренду, то патент он сможет открыть только до 31 декабря 2014 года, а в декабре должен продлить его на нужный срок. Этот режим выгоден тем, что нет последующей налоговой отчётности, платить нужно только 2 % с дохода. Однако невыгоден тем что арендаторы могут съехать и арендодатель не получит запланированного дохода. А при выборе режима на основе упрощённой декларации предприниматель отчитывается по факту после завершения полугодия, то есть два раза в год, в августе за первое полугодие и в феврале за второе полугодие, а размер налога составляет 3 % от выручки. На мой взгляд, в большинстве случаев, если предпринимательская деятельность постоянная, лучше регистрироваться в качестве ИП и выбирать режим на основе упрощённой декларации. Он более приемлемый, потому что в его рамках гражданин может заниматься и другими видами предпринимательской деятельности: может оказывать услуги, выполнять работы и продавать товары.

— Можно ли не открывать ИП при сдаче жилья в аренду?

— Да, в Налоговом кодексе есть такой вариант, когда можно не регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и отчитаться как физическое лицо по имущественному доходу. Здесь один раз в год нужно сдавать декларацию по форме 240, но ставка налога составляет 10 %.

— Какие меры предпринимает налоговое управление для выявления уклоняющихся от уплаты налогов арендодателей?

— С начала 2014 года мы выявили более 2 000 нарушителей, провели с ними разъяснительную работу, поставили на учёт, сейчас они работают законно. Причём 40 % из указанного числа мы выявили на основании сведений правоохранительных органов и КСК. В данном случае прежде всего важна безопасность самих граждан, они должны быть защищены законом. Если ты зарегистрирован и работаешь законно, то тебе нечего бояться, свободно заключаешь договоры, определяешь права и обязанности арендатора, размер аренды. Как вы знаете, были случаи, когда квартиры арендуют преступники, террористы, и хозяева этих квартир солидарно несли ответственность, так как сдавали жильё незаконно.

— Существует ли возможность уплаты налогов онлайн?

— Да, конечно. Основная наша политика — стимулировать всех к добровольной уплате налогов, упрощая все налоговые процедуры. Поэтому для налогоплательщиков открыта специальная программа «Кабинет налогоплательщика» (cabinet.salyk.kz), где каждый гражданин может заполнить все необходимые отчёты и заявления и уплачивать налоги, не приходя к нам. Из имеющихся на сегодняшний день 32 услуг более 20 автоматизированы — их можно получить в онлайн-режиме.

— Очень часто наши читатели спрашивают о 10%-м налоге при продаже жилья. Как рассчитывать стоимость приобретения, если оно получено в дар или унаследовано, или за основу всегда берётся кадастровая стоимость жилья?

— Налог с имущественного дохода начисляется от прироста стоимости. Если имущество получено в дар или перешло по наследству и с момента приобретения до продажи прошло менее года, то, как указано в Налоговом кодексе, нужно сделать оценочную стоимость объекта на момент приобретения. Данная оценка делается у независимого оценщика до 31 марта (срок сдачи декларации) следующего за годом продажи имущества. А если оценка произведена позже, то такая оценка не принимается, в этом случае в расчёт берётся оценка РГП «Центр по недвижимости», предоставленная на начало года в целях исчисления налога на имущество физических лиц, которая намного отличается от рыночной стоимости. Однако хочу добавить, что, возможно, со временем статью об имущественном доходе пересмотрят, ведь такой порядок вводился во время бума сделок с недвижимостью (2004–2005 годы), когда на рынке работало много так называемых чёрных маклеров, которые имели большой доход с перепродажи недвижимости, но никаких налогов не платили. В нашей сегодняшней жизни бывают моменты, когда с уплатой налога с продажи сталкиваются обычные люди, которые недостаточно знают законы (не вовремя регистрируют право собственности и продают жильё или по каким-то причинам вынуждены сразу после приобретения реализовать жильё). Вот такие моменты, возможно, в кодексе в будущем пересмотрят в целях справедливого подхода. Но в целом логика остаётся такой: имеешь прибыль — должен уплатить налог.

— А для иностранных граждан, продающих жильё на территории РК, какие нормы действуют?

— Иностранные граждане, независимо от того, имеют они вид на жительство в РК или нет, и независимо от срока владения жильём, находящегося на территории РК, должны уплачивать налог в размере 20 %. Причём если они получают недвижимость в дар или наследуют её, то есть при отсутствии стоимости покупки, уплачивают налог со всего дохода.

— Не секрет, что в Алматы много незаконных построек. Выявляют ли каким-то образом их владельцев, которые используют не введённое в эксплуатацию жильё, но не платят налоги?

— В налоговом законодательстве написано, что налог на имущество уплачивается и за незавершённое строительство, даже если оно не введено в эксплуатацию, а право собственности ещё не зарегистрировано, но оно пригодно для жилья и используется как жилой объект. В этом случае делается оценка имущества и уплачивается налог. Пока что меры наказания носят только предупредительный характер, однако контроль всё-таки есть.

— Спасибо за беседу!