Наши читатели часто спрашивают об оформлении земельных участков: как определить соответствие предпринимательской деятельности и целевого назначения участка, как вывести часть участка ИЖС под коммерцию, можно ли изменить границы внутри общедолевой собственности, кто может владеть гаражом на дворовой территории в Алматы и о многом другом. На вопросы читателей «Крыши» ответил начальник отдела нормативного и информационного обеспечения Управления земельных отношений (УЗО) акимата г. Алматы Владимир Георгиевич Яковлев.

 

— Хочу сменить направление бизнеса на имеющемся земельном участке. Как определить, какие именно виды коммерческой деятельности допустимы на земельном участке в Алматы, если из формулировки его целевого назначения это неясно? Как вообще следует понимать целевое назначение?

— Порядок изменения целевого назначения земельных участков (ЗУ) в г. Алматы (применительно к определённому земельному участку) осуществляется следующим образом. Рассмотрение ходатайств физических и юридических лиц по изменению целевого назначения ЗУ производится в порядке, определённом статьёй 49-1 Земельного кодекса РК, и в соответствии с Правилами застройки г. Алматы, утверждёнными решением XXIV сессии маслихата г. Алматы от 26 сентября 2006 года № 268.

При рассмотрении обращений физических и юридических лиц об изменении целевого назначения земельного участка, ранее предоставленного в собственность, по существующим объектам недвижимости определяется его соответствие функциональному назначению (использованию) с учётом разрешённых видов деятельности, предусмотренных Планом реализации градостроительных регламентов застройки функциональных зон территории г. Алматы (пункт 2 решения маслихата г. Алматы от 20 ноября 2006 года № 284).

Однако до принятия Классификатора целевого назначения земель г. Алматы, предпринимателям каждый раз при смене своей деятельности было необходимо осуществлять замену идентификационного документа на ЗУ путём принятия соответствующего постановления акима г. Алматы об изменении целевого назначения.

Для упрощения данной процедуры и создания условий для развития и расширения предпринимательской деятельности акиматом г. Алматы было принято постановление от 1 декабря 2008 года № 6/937 «Об утверждении Классификатора целевого назначения земель».

В 2013 году классификатор был обновлён и расширен, с ним можно ознакомиться в электронных СМИ, а также в информационной базе Министерства юстиции (www.adilet.zan.kz). Для точности скажу, что постановление городского акимата «Об утверждении классификатора целевого назначения земель г. Алматы» было принято 13 февраля 2013 года за № 1/85, зарегистрировано Департаментом юстиции г. Алматы 11 марта 2013 года за № 971. Его принятие позволяет отказаться от чрезмерной детализации условий и пределов изменения целевого назначения ЗУ.

Если смена деятельности субъектов земельных отношений будет соответствовать разрешённым типам и видам функционального назначения (использования) территории участка и расположенных (размещаемых) на нём зданий и сооружений (помещений), то отпадает необходимость в замене идентификационного документа на ЗУ. Однако следует иметь в виду, что использование, эксплуатация и обслуживание ЗУ должно осуществляться с соблюдением строительных норм и правил (СНиПов), а также действующих нормативных требований уполномоченных государственных органов.

Необходимо отметить, что целевое использование ЗУ определяется задачами и функциями хозяйствующего субъекта в соответствии с Законами РК «О налогах и обязательных платежах в бюджет» и «О лицензировании», в связи с чем при перемене своей производственной деятельности предприниматель самостоятельно согласовывает её в установленном порядке с уполномоченными госорганами.

Для того чтобы определить, подходит земельный участок для какого-то конкретного вида коммерческой деятельности, предпринимателю нужно ознакомиться с Классификатором целевого назначения земель в соответствии с зонированием территории г. Алматы. В этом документе систематизированы виды предпринимательской деятельности, типы использования зданий, строений и сооружений с предусмотренными для этого видами использования территории целевого назначения участков.

— Можно ли изменить целевое назначение ЗУ, чтобы на нём можно было заниматься выбранным видом коммерческой деятельности?

— Если коммерческая деятельность не соответствует целевому назначению имеющегося участка, то предприниматель вправе обратиться с заявлением на имя акима г. Алматы с просьбой изменить целевое назначение участка или его части. Предварительно нужно выбрать по Классификатору целевого назначения земель г. Алматы новое целевое назначение, затем обратиться в такие службы, как СЭС, ЧС, чтобы получить информацию о технических условиях, возможностях инфраструктуры и ограничениях. Кроме того, можно заказать топосъёмку. Заявление будет рассмотрено Земельной комиссией г. Алматы, предприниматель получит положительный или отрицательный ответ.

Необходимо отметить, что существует возможность изменить целевое назначение только части ЗУ. Например, если на участке ИЖС имеется дом, собственник проживает сам и планирует заняться коммерческой деятельностью, то можно изменить целевое назначение части земли и помещения под коммерцию.

— У меня частный дом с узаконенным гаражом, я хотел бы перестроить гараж (немного расширить и поднять в высоту) под СТО на две машины для проведения мелкого ремонта ходовой части. C чего начать и куда обратиться, чтобы сделать всё законно? Каковы требования к постройке СТО?

— В этом случае нужно сменить целевое назначение части ЗУ с ИЖС на коммерцию, для чего следует обратиться с заявлением на имя акима г. Алматы. Предварительно необходимо обратиться за консультацией в такие службы, как СЭС, ЧС, и узнать их требования к созданию на вашем участке СТО, а также сделать топосъёмку в специализированной организации. Проект СТО должен быть согласован с Управлением архитектуры и градостроительства г. Алматы, а строительство — с городским Департаментом архитектурно-строительного контроля.

— Можно ли разделить участок размером 12 соток на 4 и 8 соток. Участок находится в Талгарском районе. Какие процедуры нужно пройти, для того чтобы разделить участок, и во сколько примерно это обойдётся?

— По вопросу раздела ЗУ в Талгарском районе Алматинской области нужно обратиться с заявлением в Управление земельных отношений этого района по месту нахождения, приложив схему предполагаемого раздела. Если ваш участок имеет целевое назначение ИЖС или под садоводство (дачное строительство), то раздел возможен, при условии обеспечения отдельного въезда на образуемые новые части. А если это крестьянское хозяйство, то нужно знать, что сельскохозяйственные участки имеют минимальный утверждённый размер, меньше которого он не делится.

Раздел ЗУ на неравные доли возможен, так как в принципе не противоречит земельному и архитектурно-строительному законодательству. Получение разрешения на раздел является бесплатной процедурой, а услуга выдачи новых госактов после раздела платная, согласно прейскуранту, утверждённому государством.

— Дом был разделён на два хозяина ещё 28 лет назад, участок считался общедолевой собственностью. 20 лет назад участок разделили по дому, но сотки земли равные. Теперь соседи хотят, чтобы со стороны дороги у них было на 1-2 сотки больше, чтобы поставить большие ворота. Они намерены вызвать архитектора и всё разделить по-другому. Правомерны ли их действия?

— В органах юстиции доли собственников этого дома официально зарегистрированы в качестве общедолевой частной собственности. На практике все собственники владеют частью земли и дома. Самовольно что-то поменять нельзя, это возможно путём дарения или выкупа какой-то части доли.

Если соседи каким-то образом займут часть вашего участка, то следует договориться в досудебном порядке, заключив соглашение об использовании общедолевого участка, установив границы долей на местности (при наличии такой возможности). Если вы не согласны с порядком использования вашего общего ЗУ, то такой спор решается в суде, который рассмотрит аргументы всех сторон и утвердит порядок пользования землёй или условные границы.

— Мы купили два дома на одном участке, тип участка — неделимый. Можно ли продать один из домов с меньшим участком, например, в рамках общедолевой собственности (физически отделить их можно, поставив забор и обеспечив отдельный въезд на каждый из участков)?

— Да, это возможно в рамках общедолевой частной собственности, если оба дома введены в эксплуатацию в установленном порядке. После сделки купли-продажи дома и доли участка нужно обратиться в местный филиал РГП «НПЦзем». В таких случаях отдельный кадастровый номер не присваивается, но у каждого землепользователя будет акт на землю с указанием доли общедолевого участка.

— Недавно я купил дачный участок в Карасайском районе Алматинской области. Хочу переделать госакт на своё имя. Зарегистрировал в ЦОНе, потом пошёл в земком. Там сказали, что надо измерить участок по спутнику и этим занимаются частники. Председатель дачного общества уже делал замеры в 2012 году. Я хочу вызвать техника, но что делать в случае, если его замеры не будут сходиться с замерами председателя?

— Если речь идёт о конкретном дачном участке, а не обо всём дачном массиве, то вам придётся вызвать геодезиста. К примеру, участок может оказаться меньше размером, чем указано в госакте, тогда нужно будет привести его границы на местности в соответствие. Также никто не отменял требования органов юстиции о том, что до акта купли-продажи ЗУ каждый собственник обязан оформить его надлежащим образом.

Действительно, многие садоводческие товарищества провели инвентаризацию собственными силами, но последнее слово в вашем случае за техником, который проведёт измерения с помощью специальной аппаратуры.

При продаже ЗУ продавец должен точно указать его размеры, так как расхождение в размерах может характеризовать продавца негативно. Покупателю можно посоветовать приобрести дачный участок у другого землепользователя, а от этого отказаться и, главное, приобрести недвижимость, зарегистрированную в органах юстиции в официальном порядке.

— Мы хотим приватизировать гараж, который купили вместе с квартирой (он находится во дворе), но документов на гараж нет. Как нам всё правильно сделать, куда обратиться?

— Исходя из текста вашего вопроса, гараж не узаконен, и для его узаконения можно было бы обратиться с заявлением на имя акима города, если бы были хоть какие-то документы. Если документов нет совсем, то гараж, скорее всего, придётся снести, так как на дворовой территории гаражи в настоящее время не узакониваются. Гаражи оформляются только ветеранам ВОВ и инвалидам II группы c диагнозом болезней опорно-двигательного аппарата.

— Отменён ли мораторий на изменение целевого назначения ЗУ в Алматинской области?

— Мораторий на изменение целевого назначения ЗУ в Алматинской области действовал как временная мера до принятия Генерального плана развития пригородной зоны г. Алматы. В рамках государственной политики сейчас не разрешается перевод сельскохозяйственных земель в ИЖС, так как такие земли являются национальным достоянием и предназначены для развития сельского хозяйства.

— Имею в собственности участок под строительство объекта обслуживания населения. Подскажите, могу я там построить летнюю площадку-кафе? Требуется ли разрешение на строительство временных строений?

— Для возведения временных строений разрешения не требуется, но открытие летнего кафе должно согласовываться со службами СЭС, ЧС. Для консультации о намеченном строительстве нужно обратиться в Департамент архитектуры и градостроительства г. Алматы.

— Я собственник участка в г. Алматы с целевым назначением — размещение здания для обслуживания населения — площадью 2.1 сотки. Перечислите, пожалуйста, перечень объектов, которые я могу построить на данном участке.

— Такой перечень вы можете уточнить по СНиПам, касающимся строительства зданий в населённых пунктах, а Классификатор целевого назначения земель даёт обобщённый перечень типов и видов целевого назначения земель г. Алматы. О допустимых видах коммерческой деятельности он ответа не предоставит, так как если вид деятельности не отражён в классификаторе, то в правоустанавливающем документе на ЗУ он будет указываться таким, каким он является в жизни, а не на бумаге. К примеру, содержание видеосалона, как вид деятельности уже не практикуется, но если предпринимателю в его бизнес-проекте необходимо открыть винтажный видеосалон и он будет построен и начнёт действовать как видеосалон, то этот участок предпринимателю необходимо будет оформить как «для эксплуатации и обслуживания видеосалона», хотя в классификаторе земель он не перечисляется.

Для уточнения соответствия вида предпринимательской деятельности и целевого назначения участка по классификатору можно обратиться в отдел нормативного и информационного обеспечения УЗО г. Алматы (тел. 378-47-16).

Подготовила Иветта Шутова