Учитывая пожелания наших читателей, сегодня мы расскажем о том, какие изменения и дополнения были приняты в земельном и жилищном законодательстве Казахстана за 2007 год.

ЗЕМЛЯ

Законом Республики Казахстан от 6 июля 2007 года №279 были внесены изменения и дополнения в Земельный кодекс.

Теперь при изменении целевого назначения земельного участка сельскохозяйственного назначения (например, под индивидуальное жилищное строительство), собственник указанного земельного участка обязан выплатить в бюджет сумму, равную разнице между кадастровой (оценочной) стоимостью, предусмотренной законодательством Республики Казахстан для измененного целевого назначения, и ценой, по которой этот участок ранее был приобретен у государства.

Введена новая статья 49-1, регулирующая порядок изменения целевого назначения земельного участка.

Заявление об изменении целевого назначения земельного участка должно быть рассмотрено в срок до 30 календарных дней с момента его поступления в акимат. Решение об изменении целевого назначения земельного участка принимается на основании заключения специальной комиссии. Копия решения акима о согласии либо об отказе в изменении целевого назначения земельного участка должна быть вручена заявителю в семидневный срок после его принятия. При изменении целевого назначения земельного участка и (или) собственника земельного участка, землепользователя срок переоформления госакта должен составлять не более 15 календарных дней.

Кроме этого принятые изменения и дополнения более детально прописывают основания для принудительного отчуждения государством земельного участка и порядок их изъятия.

Земельный участок в исключительных случаях может быть принудительно отчужден для государственных нужд по решению суда при невозможности иного способа удовлетворения этих нужд и при условии равноценного возмещения имущества. Также, если земельный участок, предназначенный для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, не используется в соответствующих целях в течение 2 лет, то он подлежит принудительному изъятию у собственника.

Земельный кодекс также был дополнен новой статьей 164-1, которая позволяет истребовать земельный участок из чужого незаконного владения.

Незаконный владелец обязан освободить самовольно занятый земельный участок в течение 30 календарных дней с момента применения мер административного взыскания и осуществить снос строения, возведенного (возводимого) на таком участке, самостоятельно либо за свой счет. В случае, если самовольная постройка передается в коммунальную собственность, лицу, осуществившему ее, возмещаются расходы на постройку в размере, определенном судом. Если невозможно установить личность незаконного владельца земельного участка по истечении 1 месяца со дня выявления факта самовольного занятия земельного участка, местный акимат после подтверждения сведений об отсутствии зарегистрированных прав на недвижимость и по решению суда осуществляет снос возведенного (возводимого) строения на таком участке.

СТРОИТЕЛЬСТВО

В целях комплексного решения проблем развития жилищного строительства, обеспечивающего доступность жилья широким слоям населения, Указом Президента Республики Казахстан от 20 августа 2007 года №383 была утверждена Государственная программа жилищного строительства в Республике Казахстан на 2008-2010 годы.В результате реализации программы прогнозируется, что при ежегодном темпе роста ввода в эксплуатацию жилых домов за три года будет построено около 26.1 млн. кв. метров общей площади жилья.

Для достижения цели намечается решение следующих задач:
- создание полноценного сбалансированного рынка жилья как со стороны предложения, так и со стороны спроса;
- привлечение частных инвестиций в жилищное строительство и стимулирование государственно-частного партнерства;
- стимулирование развития индивидуального жилищного строительства;
- развитие инженерно-коммуникационной инфраструктуры районов жилищной застройки;
- совершенствование систем ипотечного кредитования, жилищных строительных сбережений и гарантирования (страхования) ипотечных кредитов.

В целях реализации этой программы государство будет создавать условия для обеспечения граждан жильем посредством строительства недорогого и доступного жилья средней стоимостью, не превышающей 56 515 тенге за 1 кв. метр. В целях защиты интересов участников долевого строительства Постановлением Правительства Республики Казахстан от 18 июля 2007 года №606 были утверждены "Правила лицензирования и квалификационные требования к деятельности по организации строительства жилых зданий за счет привлечения денег дольщиков".

Согласно этому постановлению, юридические лица, претендующие на право занятия деятельностью по организации строительства жилых зданий за счет привлечения денег дольщиков, должны соответствовать следующим требованиям:
1) отсутствие задолженности по обязательным платежам в бюджет, подтверждаемое оригиналом справки установленной формы соответствующего налогового органа за предыдущий финансовый год и за период налоговой отчетности, предшествующий дате подачи заявки на получение лицензии по организации строительства жилых зданий за счет привлечения денег дольщиков, за подписью первого руководителя или лица, имеющего право подписи, с печатью данного налогового органа;
2) наличие собственного капитала в объеме не менее 12 процентов от привлеченных денег по неисполненным договорам долевого участия в жилищном строительстве в случае наличия таких договоров на момент получения лицензии;
3) наличие завершенного нулевого цикла застройки объекта строительства;
4) наличие земельного участка, принадлежащего ему на праве собственности или на праве землепользования с разрешением на использование его под строительство жилого здания;
5) наличие разрешения на строительство по этапам;
6) наличие штата инженерно-технических работников и ответственных исполнителей, имеющих соответствующее высшее образование и стаж работы по специальности не менее трех лет или соответствующее среднее специальное образование и стаж работы по специальности не менее пяти лет у юридического лица, претендующего на получение лицензии, и/или у генерального подрядчика.

Приказом и.о. министра здравоохранения РК от 29 июня 2007 года №394 были утверждены "Санитарно-эпидемиологические требования к проектированию, строительству, эксплуатации и содержанию жилых зданий".

Согласно указанному СанПиНу, не допускается:
1) размещать жилые помещения в цокольном и/или подвальном этажах;
2) устанавливать в качестве межквартирных перегородок гипсокартонные перегородки;
3) располагать непосредственно над и под жилыми комнатами, а также смежно с ними машинное помещение, шахты лифтов и мусоросборную камеру;
4) объединять вентиляционные каналы из кухонь, уборных, ванных (душевых), кладовых для продуктов с вентиляционными каналами из помещений поквартирных генераторов тепла, гаражей;
5) устраивать в жилых зданиях встроенные или встроенно-пристроенные мойки, станции (мастерские) технического обслуживания и ремонта автомобильных транспортных средств;
6) устанавливать газовое оборудование во встроенных в жилые здания объектах и использование бытовых газовых приборов для обогрева помещений в негазифицированных жилых зданиях;
7) использовать жилые помещения для целей, не предусмотренных проектной документацией, без соответствующей реконструкции и разрешения;
8) хранить и использовать в жилых помещениях и в помещениях общественного назначения, размещенных в жилом здании, вещества и предметы, загрязняющие воздух;
9) выполнять работы или совершать другие действия, являющиеся источниками повышенного уровня шума, вибрации либо нарушающие условия проживания граждан в соседних жилых помещениях;
10) захламлять, загрязнять все помещения жилого здания;
11) мыть транспортные средства на территории, прилегающей к жилому зданию;
12) размещать в жилых зданиях приюты для животных;
13) организовывать подъездные пути и разгрузочные площадки со стороны жилого двора для встроенных и пристроенных объектов к жилым зданиям.

ЖИЛЬЕ

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним производится в настоящее время в соответствии с Законом Республики Казахстан от
26 июля 2007 года №310.

Новый закон детально раскрывает основания и порядок прохождения обязательной процедуры признания и подтверждения государством возникновения, изменения или прекращения прав (обременении прав) на недвижимое имущество и иные объекты государственной регистрации в правовом кадастре. Вводится термин правовой кадастр – это единый государственный реестр зарегистрированных прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Теперь лицо обязано обратиться с заявлением о государственной регистрации не позднее 6 месяцев с момента наступления юридического факта, являющегося основанием для возникновения права, в том числе нотариального удостоверения договора, вступления в силу решения суда. Если раньше после регистрации сделки у нотариуса можно было пойти переоформить дом (квартиру) через год и через два после совершения сделки, то в настоящее время срок ограничен 6 месяцами.
Нарушение шестимесячного срока влечет за собой административную ответственность.

В этих целях Административный кодекс Республики Казахстан дополнен статьей 354-3 "Нарушение срока подачи документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Нарушение физическими и (или) юридическими лицами срока подачи документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним влечет штраф на физических лиц в размере от 10 до 20 МРП, на юридических лиц – в размере от 20 до 30 МРП (в 2007 году 1 МРП – 1 092 тенге).

Верховным судом Республики Казахстан в целях правильного и единообразного применения земельного законодательства и законодательства о праве собственности на жилище были приняты следующие акты:
- нормативное Постановление Верховного суда Республики Казахстан от 16 июля 2007 года №5 "О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с защитой права собственности на жилище";
- нормативное Постановление Верховного суда Республики Казахстан от 16 июля 2007 года №6 "О некоторых вопросах применения судами земельного законодательства".

Принятые постановления вырабатывают единые подходы к применению законодательства и обеспечивают соответствие нормативных постановлений изменениям законодательства. Постановления помогают судам правильно применять законодательство при рассмотрении жилищных и земельных споров.

Например, возьмем такую норму, что право распоряжения жилищем у приобретателя возникает с момента государственной регистрации права собственности.
Согласно постановлению, собственник, совершивший сделку по отчуждению жилища в установленной форме, не вправе впоследствии им распорядиться, поскольку указанное жилище является предметом исполненного обязательства, а покупатель, не совершивший государственную регистрацию, признается его законным владельцем.

Это означает, что если стороны нотариально заверили куплю-продажу, а покупатель тянет время с переоформлением, то продавец не имеет права воспользоваться этой ситуацией и попытаться продать или заложить такое имущество, хотя формально оно числится за ним.

Подготовил Бахыт КАСЫМБЕКОВ.
Фото Фархата ШАМШИДИНОВА

наверх