Границы рассматриваемого блока – проспект Рыскулова, улица Белинского, Северное кольцо, северная граница микрорайона «Айнабулак-3», восточные границы микрорайонов «Айнабулак-2» и «Кулагер». Территориально в блок В включен и микрорайон «Дорожник»

В прошлом номере газеты «Крыша» мы провели исследование рынка недвижимости в блоке А Жетысуского района города Алматы. Сегодня мы рассмотрим рынок квартир и домов в блоке В, границы которого – проспект Рыскулова, улица Белинского, Северное кольцо, северная граница микрорайона «Айнабулак-3», восточные границы микрорайонов «Айнабулак-2» и «Кулагер».

Территориально в блок В включен и микрорайон «Дорожник».

Как всегда, мы подробно рассмотрим объем и структуру предложения, цены, динамику изменения. Жители блока, пользуясь данными этой статьи, смогут более точно определить среднюю цену предложения на свое жилье и ее возможное изменение в будущем. В статье использована база данных газеты «Крыша». Обработано 18 998 объявлений.

Предложение – объем и динамика

На рисунке 1 показана динамика предложения квартир и домов в рассматриваемом блоке за три последних года. Из рисунка 1 можно сделать следующие выводы:
- в блоке В на продажу предлагаются в основном квартиры, их доля 93.6%. Доля предлагаемых на продажу домов только 6.4%;
- в динамике предложения квартир хорошо видно годовое сезонное изменение. Максимумы – летом, минимумы – зимой. Отметим, что с каждым годом общий уровень предложения квартир растет. В 2003 году максимум – 400, в 2004 году – 700, в 2005 году – 900 квартир в месяц;
- предложение домов в блоке В незначительно, но тем не менее видна небольшая годовая волна;
- активность предложения в блоке В возрастала следующим образом – 4 263 объекта в 2003 году, 5 834 объекта в 2004 году и 8 254 объекта в 2005 году. В блоке В на продажу добавляется в среднем около 12 новых объектов в месяц, что составляет примерно 2.13% от активности предложения рынка во всем Жетысуском районе.

Предложение – структура

Рынок квартир в блоке В.

Как видно из диаграммы, 1-2- и 3-комнатные квартиры имеют примерно равные доли предложения. В блоке В на продажу предлагается 1-комнатных – 28%, 2-комнатных – 32.7%, 3-комнатных – 32.7%. На квартиры с числом комнат больше 3 доля предложения составляет чуть больше 6%.

1-2-3-комнатные квартиры имеют одинаковую динамику – явно выраженную годовую волну. Отличие только в амплитуде – чем меньше формат квартиры, тем больше сезонная волна. В новогодних минимумах активность предложения квартир с числом комнат 1, 2 и 3 примерно одинаковая. Для предложения 4-комнатных квартир эффект сезонности намного меньше.

Параметр средней «комнатности» для квартир в блоке В равен 2.1. Доля типов строения домов, в которых находятся предлагаемые на продажу квартиры, в блоке В следующая: панельные – 64.3%, кирпичные – 31.8% и монолитные – 3.9%. За последние три года на рынке недвижимости в блоке В преобладало предложение квартир в панельных домах.

Рынок домов в блоке В

Как видно из диаграммы, основная часть предложения принадлежит домам среднего и малого формата. Многокомнатных домов на продажу почти нет, но много 2-3-комнатных домов. Такой структуре соответствует средняя «комнатность», равная показателю 3.9.

Основные типы строения домов, предлагаемых на продажу в блоке В, – кирпичные (62.5%), каркасно-камышитовые (33.3%) и деревянные (4.2%). В 2003-2004 годах на рынке преобладало предложение каркасно-камышитовых домов, но, начиная со второй половины 2005 года, предлагаться стало больше кирпичных строений.

Таким образом, типичным объектом продаж в блоке В можно считать 1-2-3-комнатную квартиру в панельном доме или 4-5-комнатный кирпичный дом.

Стоимость – уровень и динамика

На рисунке 2 показана динамика изменения средней цены предложения для квартир и домов за 2003-2005 годы:
- индексы для кирпичных и панельных домов примерно одинаковые;
- в динамике изменения индексов для квартир есть характерный для периода за 2003-2004 годы переход «подъем-падение-подъем»;
- среднеквартальный индекс для квартир в блоке В в кирпичных домах – 980$/кв.м, в панельных – 1 020$/кв.м, в монолитных – 910$/кв.м. Среднее значение индекса для всех квартир, предлагаемых в блоке В, равно 999 $/кв.м;
- рост индекса для квартир в кирпичных и панельных домах примерно одинаковый: для кирпичных – 22.6$/месяц, а для панельных – 23.5$/месяц. Для монолитных рост индекса составляет 27.6$/месяц.
- для домов индексы следующие: для кирпичных – 793$/кв.м, каркасно-камышитовых – 821$/кв.м. Среднее значение индекса для всех домов, предлагаемых в блоке В, равно 813$/кв.м;
- средняя скорость изменения индекса для квартир, предлагаемых в блоке В, – 23$/месяц, для домов – 19.5$/месяц.

Николай СТЕКОЛЬНИКОВ

Термины

Индекс рынка - средняя цена предложения на квадратный метр общей площади по некоторой выборке квартир, домов.

Предложение - количество предлагаемых на продажу квартир, домов.

Средняя «комнатность» - среднее значение числа комнат по некоторой выборке квартир, домов.

Удельная активность - изменение предложения с учетом площади, занимаемой тем или иным блоком.