Все регионы 

Бостандыкский район, блок Е


Границы рассматриваемого блока – проспект Абая, улица Фурманова, проспект Аль-Фараби, р. Весновка, улицы Тимирязева, Байзакова

Итак, мы заканчиваем рассматривать рынок недвижимости в Бостандыкском районе. Последний объект нашего анализа – рынок недвижимости в блоке E. Границы рассматриваемого блока – проспект Абая, улица Фурманова, проспект Аль-Фараби, речка Весновка, улицы Тимирязева, Байзакова. Территориально в блок Е входят мкр «Коктем-1,2,3». На территории блока расположены резиденция Президента, площадь Республики, институты, гостиницы, цирк, телецентр, Центральный стадион, Дворец спорта, бассейны, парки и скверы.

Как всегда, мы подробно рассмотрим объем и структуру предложения, цены, динамику изменения. Жители блока, пользуясь данными этой статьи, смогут более точно определить среднюю цену предложения на свое жилье и ее возможное изменение в будущем. Использованы данные газеты «Крыша». Обработано 43 775 объявлений.

Предложение – объем и динамика

На рисунке 1 (вверху) показана динамика предложения по квартирам и домам в блоке E.

Из рисунка видно, что:
- в блоке E в основном – квартиры (98.5%), доля домов – только 1.5%. Блок E, как и блок D, типичный внутренний, городской. Застройка – в основном многоквартирные дома;
- динамика предложения квартир носит периодический характер с выраженным ростом. Летние максимумы: 2003 г. – около 1 000 квартир в месяц, 2004 г. – около 1 200, в 2005 г. – 1 800. Сезонные изменения предложения в 2003-2004 гг. сменились в 2005 г. на почти постоянный подъем;
- ежемесячное предложение домов до июля 2003 г. росло и достигло значения более 80 домов. Но, начиная с июля 2003 г. по настоящее время, на рынке домов виден постоянный спад предложения. В декабре 2005 г. здесь предлагалось на продажу только 26 домов;
- активность рынка в блоке E возрастала следующим образом: 9 741 объект в 2003 году, 13 551 объект в 2004 году и 19 415 объектов в 2005 году. В блоке E ежемесячно добавляется в среднем около 33 новых объектов на продажу, что соответствует увеличению примерно на 1.87 % в месяц уровня предложения. Видно, что здесь рост предложения меньше, чем в блоке D, что говорит о меньшем интересе покупателей и продавцов недвижимости в этом блоке.

Предложение – структура

Квартирный рынок в блоке E

На диаграмме 1 изображено распределение предлагаемых сегодня квартир по формату. Из диаграммы видно, что основной формат квартир (данные за декабрь 2005 года) – 3-комнатные (38.7%) и 2-комнатные (32.0%), много 4-комнатных (14%), на удивление, мало 1-комнатных (12.2%). Больших 5-комнатных квартир в блоке E тоже относительно много – почти 2%. Такое распределение квартир по формату (значительные доли квартир по формату больше 2 комнат) говорит о престижности рассматриваемого блока Е. Особенностью блока Е является то, что в последние годы здесь почти всегда предлагалось одинаковое количество 2- и 3-комнатных квартир. А в последнее время количество 3-комнатных стало превышать предложение 2-комнатных. Сезонное изменение в предложении 2- и 3-комнатных квартир хорошо видно для 2003-2004 годов. В 2005 году для этих квартир – почти постоянный рост. В предложении 1-комнатных квартир видна годовая волна со слабым ростом. А 4-комнатные квартиры показывают постоянный рост практически без сезонных колебаний. Сегодня 4-комнатных уже больше, чем 1-комнатных квартир. Средняя «комнатность» на конец 2005 года была равна 2.82. Это очень высокий показатель для Алматы.

Основной тип строений, в которых предлагаются квартиры в блоке E, – кирпичные (55.3%), панельные (31.3%), монолитные (13%). Распределение по типам строений также говорит о престижности блока Е.

Рынок домов в блоке E

Распределение домов по формату в блоке E показано на диаграмме 2. Домов в блоке E очень мало. Из них 5-комнатных (30.8%), 6-комнатных (26.9%), 4-комнатных (15.4%) и 8-комнатных (11.5%). Такое распределение домов приводит к очень высокому значению средней «комнатности» – в декабре 2005 года это значение было равно 6.28. Это один из самых высоких показателей для рынка домов в городе Алматы.

Основной тип строения домов в блоке E – кирпичные дома. Их доля на рынке недвижимости в блоке Е составляет 96%.

Каркасно-камышитовых домов почти нет. Их доля всего 4%.

Таким образом, типичным объектом продаж в блоке E является 3-комнатная квартира в кирпичном или панельном доме или просторный 5-6-комнатный кирпичный дом.

Стоимость – уровень и динамика

На рисунке 2 показано изменение индекса для квартир, продаваемых в блоке E, Бостандыкского района. Из рисунка видно, что:
- как и в других блоках, индексы для квартир в кирпичных, панельных и монолитных домах в блоке E имеют почти одинаковую динамику;
- характерный для квартир переход за 2004 год «подъем-падение-подъем» слабо выражен в динамике индекса для квартир в блоке E. Для домов монолитного строения этого эффекта почти нет;
- ежемесячный рост индекса для квартир в монолитных домах – 41.9$/кв. м, в кирпичных домах – 35.7$/кв.м, в панельных – 31.3$/кв.м;
- уровень индекса для квартир в монолитных домах сегодня – 2 034$/кв.м, в кирпичных домах – 1 795$/кв.м, в панельных – 1 494$/кв.м. Среднее по всем квартирам значение индекса равно 1 717$/кв.м. Отметим, что уровень индекса для квартир в блоке Е один из самых высоких в городе;
- на кривых изменения индекса для домов в блоке E (рисунок 3) виден постоянный рост. Ежемесячное изменение индекса для кирпичных домов – 54.6 $/кв.м. По темпам роста индекса для домов блок Е, видимо, лидирует во всем городе;
- сегодняшний уровень индекса для домов в блоке E: для кирпичных домов – 2 323$/кв.м, для каркасно-камышитовых – 1 295$/кв.м. Среднее по всем домам значение индекса равно 2 179$/кв.м;
- отметим, что в 2003-2004 годах индекс для домов и квартир в блоке Е был примерно одинаков. Но с начала 2005 года дома стали стремительно дорожать, и сегодня квадратный метр дома стоит существенно дороже (примерно на 600$), чем квадратный метр в квартире.

Николай СТЕКОЛЬНИКОВ


Опубликовано 19 января 2006 5505 просмотров Добавить комментарий