Границы рассматриваемого блока – проспект Абая, улицы Байзакова, Тимирязева и река Б. Алматинка

Сегодня мы продолжим изучать рынок недвижимости в Бостандыкском районе города Алматы. Объект нашего анализа – рынок квартир и домов в блоке D.

Границы рассматриваемого блока – проспект Абая, улицы Байзакова, Тимирязева и река Большая Алматинка. На территории этого блока расположено несколько школ, больница, рынки.

Как всегда, мы подробно рассмотрим объем и структуру предложения, цены, динамику изменения. Жители блока, пользуясь данными этой статьи, смогут более точно определить среднюю цену предложения на свое жилье и ее возможное изменение в будущем. В статье использованы данные газеты «Крыша». Обработано 54 827 объявлений.

Предложение – объем и динамика

На рисунке 1 показана динамика предложения квартир и домов в блоке D.

Из рисунка видно, что:
- в блоке D основной рынок недвижимости – квартиры (98%), доля домов – только 2%. Застройка в этом районе – в основном многоквартирные дома;
- динамика предложения квартир носит периодический характер с постепенным ростом. Летние максимумы: 2003 год – около 1 300 квартир в месяц, 2004 год – около 1 700, в 2005 году – 2 250-2 300. Отметим, что за три последних года хорошо выражена сезонная волна предложения;
- предложение домов в период с 2003 до середины 2004 года постоянно росло. Но начиная с июля 2004 года по настоящее время, на рынке домов виден постоянный спад предложения;
- активность предложения на рынке недвижимости в блоке D возрастала следующим образом – 12 599 объектов в 2003 году, 17 181 объект в 2004 году и 23 348 объектов в 2005 году. В этом районе ежемесячно добавляется в среднем по 36 новых объектов на продажу, что соответствует увеличению примерно на 2.0 % в месяц уровня предложения. Это значительный рост, что говорит об интересе покупателей и продавцов недвижимости в этом блоке.

Предложение – структура

Квартирный рынок в блоке D

На диаграмме 1 изображено распределение предлагаемых сегодня квартир по формату. Из диаграммы видно, что основной формат квартир (данные за декабрь 2005 года) – 3-комнатные (35.6%) и 2-комнатные (33.5%), относительно много 1-комнатных (21.3%), существенно меньше 4-комнатных (9%). Больших 5-комнатных квартир на рынке недвижимости в блоке D почти нет.

Формат квартир в рассматриваемом нами блоке D свидетельствует о том, что многие многоквартирные дома в этом районе города построены в период 70-80-х годов прошлого века, так как здесь преобладают квартиры формата меньше 4.

Анализ динамики предложения квартир различного формата показал, что в последние годы предлагалось больше всего 2-комнатных квартир. И только в последнее время стало предлагаться больше трехкомнатных квартир, чем двухкомнатных. Выявилась сезонная волна в предложении 1-, 2- и 3-комнатных квартир. Количество четырехкомнатных квартир постоянно растет. Средняя «комнатность» на конец 2005 года была равна 2.46.

Основной тип строений, в которых предлагаются квартиры в блоке D – кирпичные (51.0%), панельные (46.7%), монолитные (1.5%).

Рынок домов в блоке D

Распределение домов по формату в блоке D показано на диаграмме 2. Домов в блоке D очень мало. Среди них: 3-комнатных (39.4%), примерно поровну 4-комнатных (24.2%) и 2-комнатных (21.2%). Больших многокомнатных домов формата больше 7 в рассматриваемом нами блоке D нет. Средняя «комнатность» домов в декабре 2005 года была равна 4.27. Это не очень высокий показатель для домов города Алматы.

Основные типы строений домов в рассматриваемом блоке D – кирпичные дома. Их доля составляет 57.1%, доля каркасно-камышитовых домов – 39.3%, а деревянных 3.6%.

Таким образом, типичным объектом продаж в блоке D Бостандыкского района является двух-, трехкомнатная квартира в кирпичном или панельном доме или трехкомнатная кирпичный дом.

Стоимость – уровень и динамика

На рисунке 2 показано изменение индекса для квартир, продаваемых в блоке D Бостандыкского района.

Из этих рисунков видно, что:
- как и в других блоках, квартирные индексы для кирпичных и панельных в блоке D имеют одинаковую динамику. Различаются только уровни – «кирпичный» индекс больше «панельного» примерно на 80-100 долларов США.

Отметим, что в последнее время «кирпичный» индекс все больше опережает «панельный». Квартиры в кирпичных домах дорожают быстрее;
- характерный для квартир переход 2004 года «подъем-падение-подъем» есть в динамике индекса квартир блока D;
- ежемесячный рост индекса для квартир в кирпичных домах 30$/кв.м, панельных 28.9$/кв.м, монолитных 31.3$/кв.м;
- сегодняшний уровень индекса для квартир в кирпичных домах 1 476 $/кв.м, для панельных – 1 396 $/кв.м, для монолитных – 1 658 $/кв.м. Среднее значение индекса для всех квартир в блоке D равно 1 438 $/кв.м;
- на кривых изменения индекса для домов в рассматриваемом блоке D (рисунке 3) виден постоянный рост. Ежемесячное изменения индекса для кирпичных домов 35.3 $/кв.м, для каркасно-камышитовых – 26.3 $/кв.м;
- сегодняшний уровень индекса для домов в блоке D Бостандыкского района – для кирпичных домов 1 234 $/кв.м, для каркасно-камышитовых 1 249 $/кв.м. Среднее по всем домам значение индекса равно 1 261 $/кв.м;
- отметим, что за последние три года индекс для домов в блоке D был примерно равен индексу для квартир. Среднеквартальные значения индексов для домов и квартир отличались не более чем на 100-110$.

Николай СТЕКОЛЬНИКОВ

Термины

Индекс рынка - среднее значение стоимости квадратного метра общей площади по некоторой выборке квартир, домов.

Предложение - количество предлагаемых на продажу квартир, домов.

Средняя «комнатность» - среднее значение числа комнат по некоторой выборке квартир, домов.

Удельная активность - изменение предложения с учетом площади, занимаемой тем или иным блоком.