Территориально в блок D входят микрорайоны «Шанырак-1,2,3,4,5», «Кирово», «Айгерим», «Курылысшы», «Коккайнар»

В этой статье мы рассмотрим последний блок Ауэзовского района – блок D, в который входят микрорайоны «Шанырак-1,2,3,4,5», «Кирово», «Айгерим», «Курылысшы», «Коккайнар». В блок D входят как недавно построенные микрорайоны, так и присоединенные к городу поселки.

Как всегда, мы подробно рассмотрим объем и структуру предложения, цены, динамику изменения. Жители блока, пользуясь данными этой статьи, смогут более точно определить стоимость своего жилья и ее возможное изменение в будущем. В статье использованы данные газеты «Крыша». Обработано 17 839 объявлений.









Предложение – объем и динамика

На рисунке 1 показана динамика предложения по квартирам и домам в блоке D.

Из рисунка видно, что:
– блок D сильно отличается по структуре от других блоков Ауэзовского района. Этот блок был образован присоединением к городу ближних пригородов – Кирово, Айгерим, Курылысшы, Коккайнар – это типичные поселки с соответствующей застройкой. Как следствие, доля квартир в блоке D – только 35%, домов – 65%;
– ярко выраженная «пригородность» блока D находит отражение в динамике предложения. На рисунке 1 видна отчетливая годовая волна и для квартир, и для домов. Причем динамика для квартир и домов подобна, чего нет во внутренних блоках города;
– динамику предложения квартир и домов за три последних года можно описать как периодическое годовое изменение. Для домов виден общий рост. Так, если в 2003 году летний максимум был примерно 300 домов/месяц, в 2004 году – около 400 домов/месяц, то в нынешнем 2005 году максимум предложений составил в июле-августе 500 домов/месяц;
– для квартир динамика предложения хотя и подобна динамике предложения домов, но летние максимумы такие: 2003 год – 180 квартир/месяц, 2004 год – 270 квартир/месяц, 2005 год – всего 220 квартир/месяц. Налицо спад активности квартирного сектора в блоке D;
– активность (за первые 11 месяцев каждого года) рынка недвижимости в блоке D возрастала следующим образом: 4 115 объектов в 2003 году, 5 627 объектов в 2004 году и 6 254 объекта в 2005 году. В блоке D ежемесячно добавляется в среднем около 9 новых объектов на продажу, что соответствует увеличению примерно на 1.7% в месяц. Отметим, что темп роста активности для квартир (1.4% в месяц) меньше, чем для домов (1.85% в месяц). Рынок домов растет быстрее рынка квартир – это типично для пригорода.

Предложение – структура

Квартирный рынок блока D. На диаграмме 1 показано распределение предлагаемых сегодня квартир по формату. Видно, что основной формат квартир – 3-комнатные (сегодня 42%). «Двушек» меньше (29%), еще меньше 1-комнатных (23%). Совсем мало 4-комнатных (чуть больше 5%). Больших 5-комнатных квартир в блоке D практически нет.

Предложение мало- и среднеформатных 1-, 2- и 3-комнатных квартир в течение 2003-2005 годов вело себя одинаково: предложение всех квартир одновременно росло и падало. Количество 4-комнатных квартир на рынке постепенно, независимо от сезона, растет. Постоянство структуры квартирного рынка приводит к постоянному значению средней «комнатности» квартир – 2.6.

Основной тип строений, в которых предлагаются квартиры в блоке D, – кирпичный. Доля квартир в домах из кирпича – 53%, в панельных домах – чуть больше 39%, в каркасно-камышитовых – около 7%.

Рынок домов блока D. Распределение домов по формату в блоке D показано на диаграмме 2. Домов в блоке D много, по количеству предложений выделяются 4-, 3- и 5-комнатные дома. Их доли – 32%, 23% и 15%. Такая структура соответствует пригородным поселкам, причем поселкам, в которых еще не развилось новомодное строительство многокомнатных дорогих домов. Средняя «комнатность» домов в блоке D сегодня равна 4.6.

Основной тип домов в блоке D – кирпичные (57%). Меньше каркасно-камышитовых (31%) и деревянных (9%). Постепенный рост количества предлагаемых домов целиком обусловлен появлением на рынке блока D новых кирпичных домов.

Таким образом, типичным объектом продажи в блоке D является 2-3-комнатная квартира в кирпичном или панельном доме и 4-комнатный кирпичный или каркасно-камышитовый дом.

Стоимость – уровень и динамика

На рис. 2 показано изменение индекса для квартир, продаваемых в блоке D Ауэзовского района. Из этих рисунков видно, что:
– индексы для кирпичных и панельных в блоке D имеют совершенно одинаковую динамику и один и тот же уровень. Различия в стоимости квадратного метра площади не превышают 100 долларов США (как и в блоке C). Индекс квартир в каркасно-камышитовых домах в 2003 году был меньше кирпично-панельного примерно на 100$. Со временем разрыв увеличивается, и сегодня разница уже составляет примерно 350$;
– характерный для 2004 года переход «подъем-падение-подъем» есть в динамике индекса для квартир в блоке D;
– рост индекса для квартир в кирпичных и панельных домах почти не отличается и равен 25-26 $/месяц, стоимость квадратного метра в каркасно-камышитовых домах растет намного медленнее – только 17$/месяц;
– уровень индекса для квартир в кирпичных домах сегодня 1 115$/кв.м, для панельных – 1 180 $/кв.м, для каркасно-камышитовых – 819 $/кв.м, для деревянных – 977 $/кв.м. Среднее значение индекса для всех квартир равно 1 121 $/кв.м;
– на кривых изменения индекса для домов в блоке D (рис. 3) виден постоянный рост. Скорость изменения индекса разная: для кирпичных домов – 20 $/месяц, для каркасно-камышитовых – 19 $/месяц, для деревянных – 18.3 $/месяц. Дома в блоке D дорожают медленнее квартир в кирпичных и панельных домах;
– сегодняшний уровень индекса для домов блока D Ауэзовского района – для кирпичных домов – 817 $/кв.м, для каркасно-камышитовых – 884 $/кв.м, для деревянных около 958 $/кв.м. Среднее значение индекса для всех домов равно 853 $/кв.м.

Николай СТЕКОЛЬНИКОВ