Все регионы 

Сколько стоит земля в пригороде Алматы?


Для анализа этого сегмента рынка было обработано 104 456 объявлений

Земля... У одних это понятие ассоциируется с сельхозугодьями, на которых колосятся зерновые, у других – с участком для застройки под очередное казино или гостиницу, у третьих – с началом постройки родового гнезда с обширным хозяйством, например, коневодческой фермой.

Сейчас все больше обеспеченных людей приходит к простому выводу – все меняется, доллар то падает, то растет, стоимость нефти то поднимается, то снижается, а земля, как ценность, неизменна. Она находится на шкале ценностей гораздо выше многого другого. И эти мысли заставляют обеспеченных людей все более пристально всматриваться в предложения по продаже земельных участков.

Отвечая на вопросы наших читателей о стоимости и количестве предложений земельных участков, мы провели небольшое исследование этого сегмента рынка. Сегодня объект нашего анализа - рынок земли, примыкающий к городу, – так называемый ближний пригород. Наш интерес именно к этой земле объясняется тем, что городу давно тесно в существующих границах, и можно в ближайшее время ожидать расширения Алматы за счет присоединения новых земель.

Как всегда, нами использовалась база данных газеты «Крыша». Обработано 104 456 объявлений.

Предложение – объем и динамика

Сначала немного географии. Наш город имеет множество поселков-спутников. И всю землю, предлагаемую на продажу в ближнем пригороде, можно условно разделить по этим поселкам-спутникам. Например, северо-западное направление – это Бурундай, поселки КазЦИК, 12 Декабря, Ащибулак, Интымак, Комсомол, Утеген батыр и т.д. Это направление сегодня и рассмотрим.

На рисунке 1 показано изменение количества предложений по продаже участков этого района ближнего пригорода.

Эта кривая имеет некоторые особенности. Явно выделяется период времени до 2005 года. Предложение в течение 2003-2004 годов медленно росло, отображая рост общей активности рынка недвижимости. От уровня 2-3 участка в месяц в 2003 году предложение выросло до среднего уровня 5-6 участков в месяц в 2004 году. В 2005 году произошел взрыв: на рынок стало выбрасываться все больше и больше новых участков в этом географическом направлении. Бурный рост предложения продолжался вплоть до сентября 2005 года, и объем этого сегмента рынка достиг максимума в 43 участка. Таким образом, за 9 месяцев 2005 года произошел рост количества участков примерно в 9 раз! Далее – прохладная осень, сезонный спад, который в 2005 году привел объем рынка на примерно постоянный уровень в 30 участков в месяц. Приведенная динамика рынка участков хорошо отражает изменение философии среднего класса и элиты: сегодня престижно иметь землю не только под особняк (это уже прошли), но и под семейное гнездо, причем землю большую, в несколько гектаров, с соответствующим наполнением – дом-дворец, озеро, конезавод с племенными рысаками.

Предложение – структура

Анализ предлагаемых участков показывает, что они сильно отличаются друг от друга как по площади, так и по назначению.

Выделяются три группы: первая – дачные участки с площадью от 6 до 10-12 соток, вторая – земля, предназначенная для промышленного производства (базы, тупики и т.п.) с площадью от 1 до 20 га, третья – земли сельхозназначения площадью от 1-2 до 100 га. В таблице 1 показаны площадь, занимаемая каждой из трех групп, и количество участков в каждой группе.
Табл. 1
общ. пл.
кол-во участков
1-я группа
0.64 га
9
2-я группа
22.4 га
3
3-я группа
268.1 га
14
Каждая из этих групп имеет своего покупателя. Понятно, что дачные участки интересуют в основном тех, кто имеет возможность вырваться из душного города хотя бы на выходные и провести семейный уик-энд на кусочке собственной земли. С ростом благосостояния народа растут и цены на такие удовольствия. Как будет показано ниже, цены на дачные участки соответствуют сейчас уровню доходов тех, кого принято позиционировать как средний класс.

Земля под промышленное производство интересует серьезных инвесторов. Как правило, ценность такой земли определяется не столько положением, сколько степенью развитости инфраструктуры – железнодорожные и въездные пути, возможность использования значительных энергоресурсов и т.д. Земли сельхозназначения интересуют, как это ни странно, не только сельхозпроизводителей. Эти ресурсы все больше привлекают внимание представителей высшего класса собственников, стремящихся инвестировать значительные средства в базовые ценности, одной из которых сейчас является земля.

Стоимость – уровень и динамика

Рассмотрим сначала первую группу участков – дачные участки. По площади в них преобладает традиционный, стандартный по советским временам размер – 6 соток. Есть и побольше – по 10 и 12 соток, но это, скорее всего, просто сдвоенные участки. Диапазон цен – от 600 до 1 200$/сотка. Различия обусловлены географическим положением конкретного участка, наличием воды, удобного въезда, заполнением участка – сад, хозпостройки. Средняя стоимость одной сотки земли для дачи сегодня составляет 903 доллара США. Для понимания динамики цен приведем цены на дачные участки северо-западного направления год назад. В прошлом году уровень цен за землю под дачи был равен 450-500$/сотка. Видимо, мне стоило прикупить пару кусочков земли для дачи еще в прошлом году. А продать – в этом!

Следующий объект нашего рассмотрения – земля под промышленное производство – становится интересным тогда, когда это самое промышленное производство стремится в новое пространство, расширяется – возникает необходимость в новых промышленных мощностях, требуется место для новых производств. Видимо, в настоящее время страна переживает именно такой подъем в промышленной сфере.

Становится понятным само возникновение и постоянное расширение рынка земли под производство. Стоимость такой земли очень высока (до 4 500 $/сотка), но в эту стоимость включены, как правило, все подведенные коммуникации, железнодорожные тупики и прочие элементы инфраструктуры. Часто на такой земле уже стоят цехи, ангары, склады. Из-за таких особенностей стоимость участков сильно различается. Размеры участков второй группы – от нескольких десятков соток до 20 га. Про динамику этого сектора можно определенно сказать только то, что количество подобных предложений растет с каждым годом.

Третья группа участков – земли сельхозназначения. Размеры – от 2 до 100 га. Цены очень сильно отличаются – от 65 до 1 300 долларов США за сотку. Характерной особенностью ценообразования в этом секторе является то, что стоимость одной сотки земли сильно зависит от размера всего участка. Например, для участка в 100 га стоимость сотки составляет сегодня около 65-70 долларов США, а для участка в 2 га цена одной сотки уже может достигнуть 1 000$. Сегодня средний уровень стоимости одной сотки земли этого сектора – 174 доллара США. Конечно, на стоимость земли также влияет уровень плодородности почвы, возможность полива, близость к автомобильным трассам. Но, как уже отмечалось выше, подобную землю все больше начинают рассматривать как объект для инвестиций, причем не совсем сельскохозяйственного назначения. В этом случае на первый план в ценообразовании выходят такие факторы, как географическое положение участка, его место в будущей структуре ближнего пригорода, возможное расширение города в данном направлении. Подобные факторы способны изменить стоимость такой земли в ближайшем будущем во много раз. Все это делает земли сельхозназначения инвестиционно очень привлекательными.

Николай СТЕКОЛЬНИКОВ


Опубликовано 8 декабря 2005 13374 просмотра Добавить комментарий