Территориально в блок В входят микрорайоны «Тастак-1», «Сайран», «Таугуль», «Таугуль-1,2», а также все микрорайоны с 1-го по 12-й

В этом номере мы продолжаем наше исследование рынка недвижимости в Ауэзовском районе. Сегодня объект нашего анализа – блок В. Этот блок включает в себя практически все микрорайоны с цифровым обозначением, микрорайоны «Таугуль-1,2», «Сайран».

Этот район города возник в далекие 60-е годы, когда страна взяла курс на выселение жителей из бараков, коммуналок и прочего не очень хорошего жилья в современные по тем временам «Черемушки». Так тогда назывались новостройки на окраинах городов, в которые вселяли простых советских людей. Я хорошо помню, как в середине 60-х мой дед получил квартиру в одном их первых микрорайонов. Эта была 1-комнатная квартира в панельном доме, стоящем посреди голой степи. Но тогда получить такую квартиру считалось большой удачей. Город быстро обновлялся, и для обеспечения грандиозных планов партии был построен и запущен Алма-атинский домостроительный комбинат. И в городе Алма-Ата стали стремительно, как грибы после дождя, возникать микрорайоны. В те времена еще не давали собственных имен новым микрорайонам и фантазии властей хватило только на безликие номерные имена. Так и появилась череда микрорайонов – 1, 2, 3 ….11, 12. Видимо, на цифре 13 кто-то задумался и прекратил эту традицию.

На территории блока В расположены озеро Сайран, микрорайон «Сайран» и автовокзал, естественно, тоже «Сайран», парк «Фемили», кинотеатр «Сары-Арка», Театр юного зрителя (бывший Дворец культуры АХБК), несколько школ, большая промышленная зона – бывший АХБК, несколько автобаз и таксопарков.

Как всегда, мы подробно рассмотрим объем и структуру предложения, цены, динамику изменения. Жители блока, пользуясь данными этой статьи, смогут более точно определить стоимость своего жилья и ее возможное изменение в будущем. В статье использована база данных газеты «Крыша». Обработано 80 840 объявлений.

Предложение – объем и динамика

На рис. 1 показана динамика предложения по квартирам и домам блока В.

Из рисунка видно, что:
- в блоке В в основном продаются квартиры (сегодня 95%), доля домов очень мала (сегодня 5%);
- динамика предложения квартир в 2003 году – характерная годовая волна с максимумом в 2 200 квартир/месяц в июле и уровнем около 1 000 квартир/месяц в январе и декабре 2003 года;
- начало 2004 года можно описать как стремительный подъем предложения до уровня 3 500 квартир/месяц. Ниже будет показано, что именно в этот период был сильный подъем стоимости квадратного метра и число желающих быстро продать квартиру при высоких ценах тоже быстро росло;
- к концу 2004 года бум предложений пошел на спад – и сезонный спад, да и желающих купить жилье по таким ценам тогда было гораздо меньше продавцов. Но этот спад остановился в декабре 2004 года на уровне в 2 000 квартир/месяц, что в два раза выше уровня начала 2004 года;
- новый 2005 год начался с подъема. Не такого резкого, как в начале 2004 года, но зато более продолжительного. Максимум предложения в 2005 году достиг, как и в 2004 году, значения 3 500 квартир/месяц. В настоящее время есть небольшое сезонное снижение активности в секторе продажи квартир;
- предложение домов, продающихся в блоке В, почти не подвержено сезонным изменениям. Количество предлагаемых домов постепенно растет;
- активность (за первые 11 месяцев каждого года) блока В возрастала следующим образом: 18 326 объектов в 2003 году, 26 545 объектов в 2004 году и 32 594 объекта в 2005 году. В блоке В ежемесячно добавляется в среднем около 54 новых объектов на продажу, что соответствует увеличению примерно на 2% в месяц уровня предложения.

Предложение – структура

Квартирный рынок блока В.

Основной формат квартир – 3-комнатные (сегодня 38%) и 2-комнатные (35%). Вполовину меньшая доля 1-комнатных (19%), а 4-комнатные занимают только 7% рынка. Большие 5-комнатные квартиры – экзотика для блока В – только 1% от общего количества. Массив предлагаемых сегодня квартир и их доли на рынке показаны на диаграмме (см. ниже).

Общая динамика предложения 1-, 2- и 3-комнатных квартир аналогична кривой изменения общего числа квартир (см. рис. 1). Но в последние четыре месяца наблюдается проявление сезонного изменения – снижение предложения к Новому году. Это сильно сказывается для небольших 1- и 2-комнатных квартир. Предложение «трешек», а тем более 4-комнатных продолжает медленно расти. Есть общая закономерность в динамике предложения разноформатных квартир – чем меньше «комнатность» квартиры, тем большие колебания испытывает количество предложения. Это хорошо видно при рассмотрении периода резкого увеличения предложения – первой трети 2004 года. В то время на рынке резко увеличилось количество 1- и 2-комнатных квартир. Это привело к резкому, за 4 месяца, падению средней «комнатности» с 2.35 до 2.0. Потом ситуация постепенно выровнялась, и «комнатность» достигла 2.2-2.25. В последнее время сезонные изменения в малоформатных квартирах привели к росту этого параметра до сегодняшнего значения – 2.35.

Основной тип строений, в которых предлагаются квартиры блока В, – панельные дома. Это и понятно – их все строил АДК! Доля панельных домов – 76%. Остальные строения кирпичные (17%) и деревянные (7%).

Интересно, что панельные квартиры имеют значительно большую динамику предложения, чем все остальные типы. Это хорошо заметно во время резкого подъема предложения 2004 года. Сильно увеличилось на рынке число именно панельных квартир, и их доля в общем объеме достигла тогда 84%.

Рынок домов блока В.

Хотя домов в блоке В немного, но тем не менее можно выделить 4- и 5-комнатные дома, так как их больше всего на рынке. Их доли – 35% и 23% соответственно. Далее идут 3-комнатные (17%), 6-комнатные (11%) и 7-комнатные (около 8%).

Отметим, что формат домов блока В значительно отличается от формата домов блока А. Это хорошо видно по средней «комнатности». В блоке А она равна сегодня 5.91, а в блоке В – только 4.5. Это значительная разница в форматах домов.

Основные типы домов в блоке В – кирпичные (66%), остальные – деревянные (19%) и каркасно-камышитовые (15%). В последний год кирпичных домов стало больше почти в два раза, а количество домов остальных типов в это же время значительно снизилось.

Таким образом, типичным объектом продажи в блоке В является 2-3-комнатная квартира в «панельке» или 4-5-комнатный кирпичный дом.

Стоимость – уровень и динамика

На рис. 2 показано изменение индекса для квартир, продаваемых в блоке В Ауэзовского района. Из этих рисунков следует, что:
- индекс недвижимости для квартир в кирпичных домах всегда выше, чем в панельных – наверно, это характерно для всех районов города;
- для периода 2003-2004 года на всех графиках квартирного индекса наблюдается характерный переход «подъем-падение-подъем». Такого рода динамика наблюдалась и для других блоков. О возможных причинах этого мы писали ранее – обсуждение программы строительства дешевого жилья. Отметим, что для квартир в панельных домах этот эффект больше, чем для кирпичных домов;
- рост индекса для квартир в кирпичных и панельных домах немного отличается: для панельных 23.8 $/месяц, а для кирпичных 26.2 $/месяц;
- уровень сегодняшнего индекса для квартир в блоке В в панельных домах – 1 076 $/кв.м, в кирпичных – 1 116 $/кв.м;
- на кривых изменения индекса для домов блока В (рис. 3) виден постоянный рост со скоростью 21.4 $/месяц. Дома в блоке В дорожают несколько медленнее квартир;
- сегодняшний уровень индекса для домов блока В Ауэзовского района – для кирпичных домов – 1 360$/кв.м, для каркасно-камышитовых – 990$/кв.м, для деревянных около 800 $/кв.м.


Николай СТЕКОЛЬНИКОВ