Все регионы 

Ауэзовский район, блок А


Территориально в блок А входят микрорайоны - «Мамыр-1,2,3,4,5,6,7», «Школьный», «Астана», «Дубок-1,2», «Таугуль-3»

Напоминаем, что с №42 газеты «Крыша» мы начали публикацию цикла статей, посвященных исследованию рынка недвижимости в различных блоках административных районов города Алматы. В № 42–47 мы рассмотрели объем и структуру предложения, цены, динамику изменения на рынке недвижимости в Алмалинском районе.

Сегодня мы начнем исследование по Ауэзовскому району – юго-западу города Алматы. Объект нашего анализа – блок А. Территориально в блок А входят следующие микрорайоны: «Мамыр-1,2,3,4,5,6,7», «Школьный», «Астана», «Дубок-1,2», «Таугуль-3». Как всегда, мы подробно рассмотрим объем и структуру предложения, цены, динамику изменения. Жители блока, пользуясь данными этой статьи, смогут более точно определить стоимость своего жилья и ее возможное изменение в будущем. В статье использованы данные газеты «Крыша». Обработано 21 705 объявлений.

Предложение - объем и динамика

На рис. 1 изображено изменение предложения по квартирам и домам блока А. На основании полученных данных можно сформулировать следующие выводы:
- в блоке А в основном продаются квартиры (сегодня 72%), доля домов несколько меньше (сегодня 28%);
- динамика предложения квартир носит характер периодического подъема-спада – резкий рост предложения в первые месяцы года, достижение максимума примерно в апреле, затем спад к концу года, но значительно медленнее, чем подъем. Одной из характерных черт данного изменения является то, что весенний рост предложения гораздо больше, чем осеннее падение. В результате каждый год начинается с более высокого уровня предложения квартир;
- предложение домов, продающихся в блоке А, имеет динамику, схожую с изменением количества квартир. Но есть своя особенность – менее выраженная сезонность. Динамику предложения домов можно описать как «весенний подъем – небольшой спад к концу года, почти константа». Как для квартир, так и для домов есть общий рост предложения от года к году;
- активность (за первые 11 месяцев каждого года) блока А возрастала следующим образом – 4 123 объекта в 2003 году, 5 884 объекта в 2004 году и 9 519 объектов в 2005 году. В блоке А ежемесячно добавляется в среднем около 20 новых объектов на продажу. Можно сказать, что в блоке А рынок недвижимости не стоит на месте и постоянно расширяется.

Предложение – структура

Квартирный рынок блока А. Основной формат квартир – 3-комнатные (сегодня 44%) и 2-комнатные (31%). Примерно одинаковые доли у 1-комнатных и 4-комнатных – соответственно 12% и 11%. Массив предлагаемых сегодня квартир и их доли на рынке показаны на диаграмме.

Общая динамика предложения 2- и 3-комнатных квартир аналогична кривой изменения общего числа квартир (см. рис. 1). Но за последние четыре месяца наблюдается расхождение между этими форматами – количество 2-комнатных постоянно снижается, а 3-комнатных – растет. Количество 4-комнатных в последнее время остается примерно постоянным, а предложение 1-комнатных падает. Такая динамика предложения разноформатных квартир привела к росту средней «комнатности» за 2005 год с 2.4 до 2.6. Явно рынок квартир в блоке А сдвигается в сторону больших форматов.

Квартиры блока А находятся в кирпичных (43%), панельных (42%)и деревянных (14%) домах. Количество квартир в панельных домах было все время выше, чем в кирпичных. Но в последнее время предложение квартир в панельных домах стало уменьшаться, а квартир в кирпичных – наоборот, расти и это привело к сегодняшнему паритету. Количество квартир в деревянных домах за последние полгода медленно снижается.

Рынок домов блока А. На диаграмме хорошо видно, что лидерами по предложению являются 5-6- и 8-комнатные дома. Это дома уже значительного формата и соответственно большей площади. Интересна динамика разноформатных домов. До начала 2005 года количество предлагаемых домов разного формата постепенно росло, причем независимо от «комнатности» дома. В 2005 году такой постепенный характер изменения сохранили только 3-комнатные дома. Небольшие 2-комнатные домики постепенно уходят с рынка, их количество в 2005 году в блоке А даже снизилось. Зато 5-6-8-комнатные дома сегодня интенсивно предлагаются. Например, количество 5-6-комнатных за 2005 год выросло в 2.5 раза, а 8-комнатных – в 3.5 раза!

И без того самый представительный по формату сектор домов еще и растет очень быстро. Такая динамика многокомнатных домов приводит к изменению средней «комнатности». За 2005 год этот показатель вырос с уровня 5.2 до 6.0, то есть за год формат домов увеличился почти на одну комнату. Это очень высокий темп изменения структуры предложения.

Основные типы домов в блоке А – кирпичные (71.6%), деревянные (12%) и совсем немного каркасно-камышитовых (3.5%). Отметим, что за два последних года кирпичных домов становится все больше – их количество выросло за этот период более чем в три раза.

Таким образом, типичным объектом продажи в блоке А является просторный качественный 5-6-8-комнатный кирпичный дом или 2-3-комнатная квартира в кирпичном или панельном доме.

Стоимость - уровень и динамика

На рис. 2 показано изменение индекса для квартир, продаваемых в блоке А Ауэзовского района. Из этих рисунков следует, что:
- индекс недвижимости для квартир в кирпичных домах всегда выше, чем в панельных – наверное, это характерно для всех районов города;
- для периода 2003-2004 год на всех графиках квартирного индекса наблюдается характерный переход «подъем-падение-подъем». Такого рода динамика наблюдалась и в других районах. О возможных причинах этого мы писали ранее – обсуждение программы строительства дешевого жилья;
- рост индекса для квартир в кирпичных и панельных домах примерно одинаковый: для кирпичных – 27.6$/месяц, а для панельных – 25.7$/месяц;
- уровень сегодняшнего индекса для квартир в блоке А в кирпичных домах – 1 299$/кв.м, в панельных – 1 224$/кв.м;
- на кривых изменения индекса для домов блока А (рис. 3) виден постоянный рост со скоростью 28$/месяц. Эта скорость роста чуть выше, чем для квартир;
- сегодняшний уровень индекса для домов блока А Ауэзовского района – для кирпичных домов – 1 311$, для каркасно-камышитовых – 950$, для деревянных – 790$.

Николай СТЕКОЛЬНИКОВ


Опубликовано 1 декабря 2005 6822 просмотра Добавить комментарий