Границы данного района: пр. Рыскулова – Бокейханова (бывш. Аэродромная) – Гоголя – Фурманова – пр. Абая – Тлендиева – Толе би – р. Большая Алматинка

Сегодня мы заканчиваем публикацию цикла статей, посвященных различным блокам Алмалинского района, и попытаемся свести все полученные данные воедино, для того чтобы у читателей нашей газеты сложилось комплексное представление обо всем районе в целом.

Напомним границы Алмалинского района:
пр. Рыскулова – Бокейханова (бывш. Аэродромная) – Гоголя – Фурманова – пр. Абая – Тлендиева – Толе би – р. Большая Алматинка. В самом центре Алмалинского района находится промышленная зона, включающая в себя несколько предприятий. Обработано 145 116 объявлений.

Предложение - объем и динамика

Объем предложения квартир и домов осенью 2005 года показан в таблице 1.
Блок
Кол-во квартир
Кол-во домов
A
54
71
B
707
117
C
460
41
D
3036
87
E
1519
1
весь р-н
5776
317
Квартиры

Видно, что за исключением блока А («ниже Ташкентской»), все части Алмалинского района в основном застроены многоквартирными домами. В целом по району квартиры занимают 94.8% всего рынка недвижимости. На рис. 1 показано, как меняется количество продаваемых квартир в различных блоках Алмалинского района.

Видно, что во всех блоках наблюдается годовая волна предложения – зимой меньше, летом – больше. Но в 2003-2004 гг. к очередным новогодним праздникам наблюдалось общее снижение во всех блоках, а в 2005 году эта тенденция в блоке Е и особенно в блоке D, похоже, нарушается – предложение пока растет. Такое разное количество предложений по разным блокам может быть обусловлено как разными размерами (площадями), так и их местом в общей структуре района, то есть географией. Чтобы выяснить влияние именно месторасположения блока на его представление на рынке, мы вычислили удельную активность блоков – число предложений по продаже квартир на единицу площади – см. рис. 2.

Таким образом вычисленная удельная активность показывает степень активности каждого блока независимо от его размеров, и можно судить о различиях, вызванных только географическим положением блока. Анализируя удельную активность и ее изменение со временем, можно сделать несколько выводов:
- блоки В и D, несмотря на существенно разное положение в Алмалинском районе, имеют одинаково высокий уровень удельной активности, что говорит о схожем интересе покупателей именно к этим блокам;
- блоки В и D имеют также и одинаковую динамику удельной активности, что тоже свидетельствует о постоянном, примерно одинаковом интересе к этим блокам;
- блок Е хотя и имеет динамику, схожую с динамикой блоков В и D, но уровень удельной активности примерно на 40% ниже, чем в этих блоках;
- уровень удельной активности блока С ниже, чем в блоках В, D и Е, что может быть обусловлено ожиданиями, связанными с реконструкцией этого блока;
- аутсайдером по удельной активности является блок А: размеры большие, а квартир на продажу мало. Это и понятно – работает стереотип «ниже Ташкентской не предлагать!»

Дома

На рис. 3 показана динамика предложения по домам в различных блоках Алмалинского района. Сразу видна явная годовая волна в предложении домов. Видимо, весь рынок недвижимости (по крайней мере в Алмалинском районе) «дышит» с годовой периодичностью. За последний год общий тренд количества продаваемых домов по району – снижение. Например, в максимуме 2004 года в районе предлагалось примерно 420 домов, в 2005 году максимальное число домов не превышало 370. Сектор домов сократился примерно на 12%, хотя динамика в блоках разная. В блоках А и В можно говорить даже о некотором росте числа предложений. А блоки В и C, хотя и являются лидерами по предложению, но в 2005 году виден явный спад активности. В блоке Е домов на продажу очень мало и говорить о какой-либо динамике сложно.

На первый взгляд кажется, что блок D – явный лидер по продаже домов. Следом идет блок С, затем и остальные блоки. Но не надо забывать, что и по площади блок D гораздо больше остальных. Если провести нормирование по площади (такую же, как и для квартир ), то картина существенно изменится – см. рис. 4. Из него хорошо видно, что наиболее активные места по продаже домов – блоки В и С. Лидером по удельной активности (число продаваемых домов с единицы площади) в течение 2003-2004 годов был блок С. К началу 2005 года его догнал по активности блок В. Почти семь месяцев эти два блока имели примерно одинаковую удельную активность. Но, начиная с июля 2005 года, дальнейшая динамика этих блоков сильно различается: в блоке В продолжается рост активности, а в блоке С происходит резкое сокращение сектора продаваемых домов. Как уже предполагалось, такое снижение именно в этом месте города может быть связано с реализацией планов реконструкции.

Предложение – структура

Квартиры

В разных блоках Алмалинского района отличаются форматы квартир и домов, что видно из таблицы 2, где приведены значения средней «комнатности».
Блок
Средняя комнатность. Квартиры
Средняя комнатность. Дома
A
2.1
3.65
B
2.3
3.7
C
2.5
4.0
D
2.5
4.5
E
2.7
нет достоверных данных*
И хотя для анализа района мы достаточно произвольно назвали блоки именно в порядке А, В, С, D, E, возрастает солидность блоков – средняя «комнатность» квартир и домов увеличивается в том же порядке. «Элитность» в Алмалинском районе растет (если иметь в виду месторасположение блоков) по дуге А-В-С-D-E. Сказывается большая протяженность самого района – от района «ниже Ташкентской» до «золотого квадрата».

Различия между блоками есть не только в формате предлагаемых квартир и домов, но и в типе строений (см. табл. 3).
Блок
Типы строений. Квартиры
Типы строений. Дома
A
пан., кирп., карк.-камыш. - примерно в равных долях
дерев. - примерно половина, остальное - кирп., карк.-камыш.
B
пан. - 80%, остальное - кирп., карк.-камыш.
кирп., карк.-камыш., дерев. - в равных долях
C
пан. - 70%, остальное - кирп., дерев.
кирп. - 50%, остальное - карк.-камыш., дерев.
D
кирп. - 52%, пан. - 43%, остальное - дерев.
в основном - кирп., меньше - дерев.
E
кирп. - 75%, дерев. - 15%, пан. - 10%
нет достоверных данных*

Стоимость - уровень и динамика

Квартиры

Для сравнения стоимости квартир в различных блоках мы, как обычно, рассчитали стоимость квадратного метра общей площади для квартир в домах различного типа. Результаты приведены в таблице 4.
Блок
Кирп.
Пан.
Карк.- камыш.
A
1060 $/кв.м
805 $/кв.м
574 $/кв.м
B
1123 $/кв.м
1088 $/кв.м
806 $/кв.м
C
1153 $/кв.м
1230 $/кв.м
нет данных
D
1526 $/кв.м
1261 $/кв.м
нет данных
E
1527 $/кв.м
1401 $/кв.м
нет данных
Вывод первый (очевидный) – квартиры в панельных домах стоят дороже, чем в каркасно-камышитовых, а в кирпичных – дороже, чем в панельных. И это различие сохраняется для всех блоков.

Вывод второй (не такой очевидный) – стоимость квадратного метра квартиры в зависимости от месторасположения дома сильно меняется. В различных блоках для квартир в кирпичных домах различие достигает полутора раз, для панельных – еще больше. Следовательно, при оценке стоимости конкретной квартиры необходимо наряду с учетом типа строения обязательно учитывать еще и географическое месторасположение дома в районе. Сделанная таким образом оценка будет гораздо точнее, чем традиционная, основанная только на критерии «район-площадь-тип строения».

Продавцам и покупателям квартир будет интересно знать, как меняется стоимость квартир в различных блоках. Сводные данные по скорости изменения стоимости квадратного метра для квартир в домах различного типа приведены в таблице 5.
Блок
Кирп.
Пан.
Карк.- камыш.
A
25 $/кв.м x мес.
21 $/кв.м x мес.
0 $/кв.м x мес.
B
25 $/кв.м x мес.
25 $/кв.м x мес.
18 $/кв.м x мес.
C
27 $/кв.м x мес.
26 $/кв.м x мес.
нет достоверных данных
D
45 $/кв.м x мес.
33 $/кв.м x мес.
нет достоверных данных
E
46 $/кв.м x мес.
35 $/кв.м x мес.
нет достоверных данных
Из таблицы можно сделать вывод о том, что дорогие квартиры в престижных районах дорожают гораздо быстрее, чем жилье в «пролетарских» блоках.

Вероятно, это можно объяснить тем, что в последние годы в связи с бурным ростом цен на недвижимость жилье стало привлекательным как объект инвестирования.

Дома

Для этого сектора рынка была рассчитана стоимость квадратного метра, и полученные данные приведены в таблице 6.
Блок
Кирп.
Дерев.
Карк.- камыш.
A
700 $/кв.м
600 $/кв.м
710 $/кв.м
B
1355 $/кв.м
нет достоверных данных
835 $/кв.м
C
1800 $/кв.м
1027 $/кв.м
955 $/кв.м
D
1593 $/кв.м
876 $/кв.м
771 $/кв.м
Видно, что блок С – самый дорогой блок для покупки дома. Напомним, что именно этот блок является лидером и по удельной активности в продаже домов во всем Алмалинском районе. В блоке С активно предлагаются для покупки дорогие кирпичные дома. И, судя по высокой цене, спрос на них есть.

Заключение

Рассмотрев поблочно весь Алмалинский район, мы в итоге получили подробную карту этого места города Алматы, на которой хорошо виден весь рынок недвижимости: структура и объем предложения, цены и их динамика, типы строений.

Все приведенные в статье цифры соответствуют данным осени 2005 года. Представленная информация позволит читателям нашей газеты уверенно ориентироваться при оценке недвижимости и прогнозировать изменение цены в ближайшем будущем. В дальнейшем мы также подробно рассмотрим и остальные пять районов нашего города. Следите за нашими публикациями.

* Формулировка «Нет достоверных данных» означает, что статистика по данному разделу относительно мала


Николай СТЕКОЛЬНИКОВ

Термины

Индекс рынка - среднее значение стоимости квадратного метра общей площади по некоторой выборке квартир, домов.

Предложение - количество предлагаемых на продажу квартир, домов.

Средняя «комнатность» - среднее значение числа комнат по некоторой выборке квартир, домов.