Границы рассматриваемого блока: западная – улица Байтурсынова, северная – улица Гоголя, восточная – улица Фурманова, южная – проспект Абая

В этом номере мы заканчиваем наше исследование по Алмалинскому району.

Последний объект нашего анализа – блок Е, т.е. старый центр города Алматы. Центральный гастроном, «Бродвей», «театралка», ТЮЗ, множество самых разных институтов, старые здания университетов, бывший Дворец пионеров, старая площадь – «старуха», как ее сейчас называют, кинотеатр «Целинный», Никольский рынок и Никольской собор, больница Совмина, первый магазин «Кооператор», Государственный академический театр оперы и балета им. Абая – ГАТОБ...

У старожилов Алматы все эти названия ассоциируются с социализмом, степенной и размеренной жизнью столицы. И сейчас этот район города престижен и очень привлекателен для проживания. Недаром часть этого блока входит в так называемый «золотой квадрат». Границы рассматриваемого блока: западная – улица Байтурсынова (бывш. Космонавтов), северная – улица Гоголя, восточная – улица Фурманова, южная – проспект Абая. Как всегда, мы подробно рассмотрим объем и структуру предложения, цены, динамику изменения. Жители блока, пользуясь данными этой статьи, смогут более точно определить стоимость своего жилья и ее возможное изменение в будущем.

В статье использованы данные газеты «Крыша». Обработано 33 808 объявлений.

Предложение - объем и динамика

Блок Е уникален по структуре предложения. В нем практически нет домов на продажу. За весь период анализа (с 2003 года) среднемесячное число предлагаемых домов не превышало пяти! Поэтому, говоря о недвижимости блока Е, мы имеем в виду исключительно многоквартирные дома.

На рис. 1 – динамика предложения по квартирам блока Е. Из этого рисунка видно, что:
- в 2003 и 2004 годах есть выраженная сезонная волна предложения с возрастанием в первой половине года и спадом во второй. В первой половине 2005 года предложение традиционно росло, достигло первого максимума примерно в апреле, затем также традиционно началось снижение. Но, начиная с июля 2005 года, начался нетрадиционный подъем, который продолжается и по сей день;
- блок Е территориально примерно в два раза меньше блока D, и общее число предложений по продаже недвижимости тоже меньше примерно в два раза, то есть удельная активность этих блоков примерно одинакова;
- общая активность блока Е совпадает с активностью блока D, что говорит о возрастании интересов покупателей к этим районам города;
- активность (за первые 10 месяцев каждого года) блока Е возрастала следующим образом: 6 302 объекта в 2003 году, 8 092 объекта в 2004 году и 10 668 объектов в 2005 году. Активность блока сейчас растет со скоростью 22 новых объекта в месяц, что заметно медленнее, чем, скажем, в блоке D – 45 новых объектов в месяц.

Стоимость- уровень и динамика

На рис. 2 показано изменение индекса для квартир, продаваемых в блоке Е в кирпичных и панельных домах. Видно, что:
- индекс недвижимости для квартир в кирпичных домах всегда выше, чем в панельных. Кривые почти все время идут параллельно, и разница в стоимости квадратного метра общей площади для этих домов сохраняется на уровне примерно 200$/кв.м. Этот факт можно использовать для оценки стоимости квартир в домах различного типа.
- в прошлом номере (см. № 45 газеты «Крыша») мы для блока D описали поведение индекса в 2004 году как «подъем-падение-подъем». Для блока Е нет такого яркого проявления этого явления. Скорее, есть «подъем-плато-подъем». Это может быть связано, во-первых, с тем, что средняя «комнатность» в блоке Е выше, чем в остальных блоках Алмалинского района (а как мы показали, эффект «подъем-падение-подъем» уменьшается с ростом формата квартиры), во-вторых, с тем, что квартиры блока Е находятся в дорогих кирпичных строениях, что тоже смягчает упомянутый эффект.
- в настоящее время все индексы квартир в целом растут, но растут по-разному. Сегодня скорость роста индекса квартир для кирпичных домов – 46$/месяц, для панельных – 35$/месяц. Квартиры в кирпичных домах блока Е дорожают в полтора раза быстрее, чем квартиры в панельных домах. Люди начинают ценить комфортные теплые квартиры в кирпичных домах, тем более если эти дома расположены в таком красивом месте, как старый центр Алматы. Уровень сегодняшнего индекса для квартир в блоке Е в кирпичных домах – 1 527$/кв.м, в панельных – 1 401$/кв.м. В целом индексы для квартир в блоке Е выше общегородского уровня.

Квартиры блока Е. Основной формат квартир – 2- и 3-комнатные. Количество 1- и 4-комнатных примерно одинаково, но число 4-комнатных в последнее время активно растет. Многоквартирные дома этого блока – типичные строения эпохи раннего социализма. Массив предлагаемых квартир сегодня показан в таблице:
Формат квартиры
Кол-во предложений за октябрь
1-комн.
211
2-комн.
408
3-комн.
608
4-комн.
262
5-комн.
20
многокомн.
10
Динамика изменения предложения 1- 2-комнатных квартир имеет сезонную волну – летом больше квартир, зимой – меньше. Для 2-комнатных сезонное изменение больше, чем для 1-комнатных. 3-комнатные квартиры вели себя по-другому: был локальный максимум в июле 2003 года, затем плавный спад до августа 2003 года, а с августа 2004 по настоящее время – общий значительный рост (с августа 2004 года по октябрь 2005 года увеличение в 3 раза).

Существенную часть рынка занимают 4-комнатные квартиры. Их количество на продажу оставалось неизменным (примерно 100 квартир в месяц) до начала 2005 года. А за 2005 год 4-комнатные квартиры увеличили свое представительство на рынке в 2.5 раза. Такая динамика предложения разноформатных квартир привела к существенному изменению средней «комнатности» в блоке Е. Начиная с октября 2004 года, средняя «комнатность» выросла с уровня 2.3 до очень высокой величины – 2.7! Это самый высокий показатель по всему Алмалинскому району. В блоке Е, как и в блоке D, покупателей все больше интересуют многокомнатные квартиры. Рынок недвижимости элитизируется по формату квартиры. Видимо, этот процесс будет продолжаться и в ближайшем будущем.

Блок Е уникален не только тем, что в нем практически отсутствуют частные дома, но и тем, что многоквартирные дома в нем почти все кирпичные. На долю кирпичных домов приходится сегодня 75%, остальную часть рынка делят панельные дома – 10% и деревянные дома – 15%. Такая структура рынка недвижимости подтверждает то, что эти дома были построены еще до того, как начал работать АДК.

Таким образом, типичным объектом продажи в блоке Е является 3-комнатная квартира в кирпичном доме.

Николай СТЕКОЛЬНИКОВ

Термины

Предложение – количество предлагаемых на продажу квартир, домов.

Средняя «комнатность» – среднее значение числа комнат по некоторой выборке квартир, домов.

Индекс рынка – среднее значение стоимости квадратного метра общей площади по некоторой выборке квартир, домов.