Сегодня объект нашего исследования – северная часть Алмалинского района, которая обычно позиционируется как «ниже Ташкентской»

Читатели нашей газеты уже неплохо научились пользоваться информацией о ценах на жилье в различных районах города (см. таблицы на этой странице). Но возникает вопрос: почему в различных местах одного и того же административного района цены различаются? Связано это с тем, что при существующем административном делении города Алматы образовались протяженные районы, внутри которых можно выделить блоки, сильно отличающиеся друг от друга как по месторасположению, так и по структуре жилого фонда. Соответственно стоимость жилья, предложение и динамика цен в таких блоках могут существенно различаться.

С этого номера газеты мы начинаем цикл статей, посвященных исследованию различных блоков во всех районах города. Мы подробно рассмотрим объем и структуру предложения, цены, динамику изменения. Таким образом мы постараемся дать нашим читателям хороший инструмент для более точного определения стоимости жилья и ее возможного изменения в будущем.

Как всегда, для анализа мы используем базу данных газеты «Крыша».

Сегодня объект нашего исследования – Алмалинский район, вернее, его часть, условно названная нами блок А. Определимся с географией этого блока. Южная граница – проспект Райымбека (бывший проспект им. 50-летия Октября, бывшая Ташкентская), северная – проспект Рыскулова, восточная – улица Немировича-Данченко, западная – улица Бокейханова ( бывшая Аэродромная). Фактически блок А – самая северная часть Алмалинского района. Это тот самый район, который обычно позиционируется как «ниже Ташкентской».

Предложение

Изменение предложения по квартирам и домам показано на рис. 1. Проанализируем данные:
- видно, что общее число предлагаемых на продажу квартир и домов существенно меняется со временем – максимум приходится на теплое время года, минимум – на период около Нового года;
- предложение домов практически всегда превышает предложение квартир. Доля продаваемых домов – 60-70% от общего числа объектов, и это соотношение практически не меняется со временем. Блок А – это преимущественно частные дома;
- активность (за первые 9 месяцев каждого года) блока А возрастала следующим образом: 564 объекта в 2003 году, 973 объекта в 2004 году и 1 173 объекта в 2005 году. Налицо явный рост активности рынка в рассматриваемом блоке.

Структура предложений в блоке А отличается для квартир и домов. Квартиры в основном 2-комнатные, несколько меньше 3-комнатных. Дома в основном 3-комнатные и 4-комнатные. Средняя «комнатность» для квартир равна 2.1, а для домов – 3.65. Для квартир средняя «комнатность» не меняется со временем, для домов – медленно снижается. Таким образом, типичным объектом продажи в блоке А является 3-4-комнатный дом или 2-комнатная квартира.

Интересные изменения есть и в типах строений, в которых предлагаются на продажу квартиры. В 2003-2004 годах это были в основном кирпичные и каркасно-камышитовые дома (примерно в равных долях), квартир в панельных домах предлагалось значительно меньше. Начиная с 2005 года и по настоящее время картина изменилась – все больше и больше предлагается квартир в панельных домах. Доля квартир в панельных домах сравнялась с долями квартир в кирпичных и каркасно-камышитовых домах.

Для домов тоже есть изменения в типах строений. В 2003 году продавались преимущественно кирпичные и каркасно-камышитовые дома. Доля деревянных домов была меньше. Начиная с 2004 года постоянно увеличивалась доля предлагаемых деревянных домов. Сейчас деревянные дома занимают примерно половину всего рынка домов в блоке А. Можно сказать, что типично кирпично-каркасно-камышитовый квартирный рынок постепенно становится кирпично-панельным, а рынок домов постепенно «деревенеет».

Стоимость

Для выяснения тенденций мы, как обычно, рассмотрели стоимость квадратного метра общей площади для блока А. Расчеты проводились отдельно для квартир и домов. Результаты по квартирам показаны на рис. 2, по домам – на рис. 3. Результаты расчетов позволяют сделать несколько выводов:
- наблюдается быстрый рост индекса в 2003 и 2005 годах. В 2004 году виден некоторый застой (как и по всему городу – см. № 41 газеты «Крыша») – индекс меняется незначительно;
- индекс недвижимости для квартир в разных типах домов растет по-разному – быстрее всех дорожают квартиры в кирпичных домах (скорость роста индекса 25$/месяц), медленнее (скорость – 21$/месяц) дорожают квартиры в панельных домах. Индекс для квартир в каркасно-камышитовых домах тоже увеличивался до марта 2005 года, но в дальнейшем остановился на этом уровне;
- сегодняшний уровень индекса для квартир в блоке А в кирпичных домах – 1 060$/кв.м, в панельных – 805$/кв.м, в каркасно-камышитовых – 574$/кв.м;
- дома в блоке А дорожают – индекс растет. За время с 2003 года по сентябрь 2005 года индекс для кирпичных домов вырос с уровня примерно 200$/кв.м до 800$/кв.м; для каркасно-камышитовых домов – с 180$/кв.м до 700-750$/кв.м. Рост индекса для кирпичных и каркасно-камышитовых домов примерно одинаков – 17-19$/месяц;
- сегодня уровень индекса для домов в блоке А: для кирпичных домов – 700$/кв.м, для каркасно-камышитовых – 710$/кв.м; - в целом индексы для квартир и домов в блоке А ниже общегородского уровня (см. динамику цен на жилье в Алматы на этой странице).

Николай СТЕКОЛЬНИКОВ

Глоссарий к статье

Предложение – количество предлагаемых на продажу квартир, домов.

Формат квартиры, дома – число комнат.

Средняя «комнатность» – среднее значение числа комнат по некоторой выборке квартир, домов.

Индекс рынка – среднее значение стоимости квадратного метра общей площади по некоторой выборке квартир, домов.