Квартиры в старом центре Алматы дорожают за месяц в среднем на 3 000 долларов. Уровень цен на жилье в "золотом квадрате" становится близок к уровню цен в Москве

Алматы – большой протяженный город. Шесть административных районов, немало микрорайонов, расположение которых знают далеко не все. Но наверняка практически каждый житель южной столицы слышал о существовании в самом центре старого города особого района, который имеет специфическое название – "золотой квадрат".

Границы этого района никем строго не обозначены. Можно определить "золотой квадрат" как район проживания старой элиты. Именно эта часть города имеет облик узнаваемой и любимой горожанами старой Алма-Аты, с ее тенистыми аллеями, фонтанами, театрами, уютными дворами и домами в стиле "Да здравствует социализм!". Во все времена поселиться здесь было мечтой советской номенклатуры. И сейчас, когда в верхней части города поднялись многоэтажные новостройки с суперквартирами, "золотой квадрат" Алматы остается очень престижным, и стоимость жилья в таком районе, скорее всего, должна быть соответствующей.

Для анализа "золотого квадрата", как всегда, использована база данных газеты "Крыша". Из базы были выделены все квартиры, продаваемые в квадрате улиц Абая – Калдаякова (бывш. 8 Марта) – Гоголя – Абылай хана (бывш. Коммунистический проспект) в период с 2003 года по настоящее время. Объем выборки – 17 450 объявлений.

Что продается в "золотом квадрате"?

Мы рассмотрели три самых распространенных типа домов – панельные, кирпичные и монолитные. Выяснилось, что в "золотом квадрате" в основном кирпичные дома. В таких домах в настоящее время предлагается на продажу около 800 квартир в месяц, тогда как в панельных и монолитных – примерно по 50.

Изменение ежемесячного предложения для кирпичных домов за период с января 2003 года по сентябрь 2005 года – рост с 300-350 до 800 квартир (в 2.3 раза), для панельных – рост с 20 до 50 квартир (в 2.5 раза). Очень интересна динамика предложения по продаже квартир в монолитных домах. Анализ данных показывает снижение к началу 2005 года числа продаваемых квартир в монолитных домах до уровня 6-8 квартир в месяц. Но за 9 месяцев 2005 года зарегистрирован огромный рост – более чем в 7 раз (до 44 квартир). Скорее всего, этот рост связан с застройкой центра новыми домами. Старый город понемногу обновляется.

Каков формат предлагаемых квартир?

Кирпичные дома. Данные говорят о том, что в этих домах продаются квартиры средней площадью 70-80 кв.м. Сегодняшнее распределение продаваемых квартир по формату показано на рис.1. Видно, что в основном продаются 2- и 3-комнатные квартиры, доли 1-комнатных и многокомнатных значительно меньше. Средняя "комнатность" в кирпичных домах была равна 2.7 в 2003 году и медленно снизилась до 2.5 в 2005 году. Это изменение произошло из-за небольшого увеличения доли 1- и 2-комнатных квартир.

Панельные дома. Средняя площадь квартиры – примерно 60 кв. м. Структура предложения – в основном 2- и 3-комнатные квартиры. Средняя "комнатность" не меняется со временем и равна 2.4.

Монолитные дома. Очень интересный сегмент рынка. В нем наблюдается наибольшее оживление. К концу 2004 года предложение 2- и 3-комнатных снизилось почти до нуля. Средняя "комнатность" была всего 1.5. Но, начиная с февраля, для 3-комнатных и с марта для 2-комнатных наблюдается сильный рост. И к апрелю 2005 года средняя "комнатность" достигла 3. Это говорит о том, что в "золотом квадрате" начинается активная продажа новых широкоформатных квартир. Сейчас средняя площадь квартиры – примерно 70 кв. м.

Сколько стоят здесь квартиры?

В редакцию газеты "Крыша" поступил вопрос: "Правда ли, что в "золотом квадрате" цены не меняются годами?" Отвечаем совершенно определенно – меняются и причем довольно сильно. На рис. 2 показано изменение индекса рынка для кирпичных, панельных и монолитных домов старого центра Алматы.

Видно, что в начале 2003 года стоимость квадратного метра для домов различного типа находилась в пределах 550-650$/кв.м. Весь 2003 год наблюдался рост этого параметра, причем квартиры в кирпичных и монолитных домах дорожали быстрее, чем в панельных. В первые 7 месяцев 2004 года была некоторая стагнация – индекс монолитных несколько упал, а индекс кирпичных и панельных вырос незначительно. Возможно, этот период и породил миф о постоянстве цен в "золотом квадрате". Но, начиная с сентября 2004 года и по настоящее время, виден практически постоянный рост индексов. Для всех типов домов рост в среднем за весь рассматриваемый период составляет 37-40 $/месяц за квадратный метр. Другими словами, квартира в "золотом квадрате" общей площадью 70-80 кв.м становится дороже за месяц примерно на 3 000$.

Нынешний уровень индекса в этом районе (например, 1 927 $/кв.м в кирпичных домах) становится близок к среднему уровню индекса в Москве (2 011$/кв.м в сентябре 2005 года – по данным Индикатора рынка недвижимости www.irn.ru).

Выводы

Итак, рассмотрение "золотого квадрата" позволяет сделать следующие выводы:
1. Дома в "золотом квадрате" в подавляющем большинстве кирпичные.
2. Формат предлагаемых на продажу квартир: в основном 2- и 3-комнатные с общей площадью 60-80 кв.м.
3. Стоимость квадратного метра в "золотом квадрате" за последние 2.5 года почти все время растет со скоростью 37-40$/месяц, что дает прибавку в 3 000$/месяц для средней квартиры этого района.
4. Скорость роста индекса в "золотом квадрате" не отстает от индекса по Алматы (5% в месяц – см. № 40 газеты "Крыша").
5. Уровень цен на жилье в "золотом квадрате" становится близок к уровню цен в Москве.

Николай СТЕКОЛЬНИКОВ

Глоссарий к статье

"Золотой квадрат" – район города Алматы, ограниченный улицами Абая-Калдаякова (8 Марта)-Гоголя-Абылай хана (Коммунистический проспект).

Предложение – количество предлагаемых на продажу квартир.

Формат квартиры – число комнат в квартире.

Средняя "комнатность" – среднее значение числа комнат по некоторой выборке квартир.

Индекс рынка – среднее значение стоимости квадратного метра общей площади по некоторой выборке квартир.