Все регионы 

Как осуществить перепланировку?


Любые изменения планировки требуют согласования в установленном законом порядке. Штраф за самовольную перепланировку - от 4 855 до 9 710 тенге. Эта сумма значительно возрастет (до 19 420 - 48 550 тенге), если из-за перепланировки одной квартиры здание потеряло прочность

Многоэтапность согласования перепланировки квартир и слухи вокруг дороговизны этой процедуры отпугивают многих алматинцев. Многие предпочитают произвести самовольную перепланировку и скрыть ее. Однако именно многоступенчатая схема получения разрешительных документов позволяет осуществить необходимый контроль качества и безопасности переоборудованного жилья в Алматы.

Любые изменения планировки требуют согласования в установленном законом порядке. За самовольную перепланировку придется платить штраф в размере 5-10 месячных расчетных показателей (от 4 855 до 9 710 тенге) для физических лиц, согласно ст. 238 Кодекса РК «Об административных нарушениях». Эта сумма возрастет до 20-50 месячных расчетных показателей (от 19 420 до 48 550 тенге), если из-за перепланировки одной квартиры здание потеряло прочность. А судебное предписание восстановить «все как было» в указанный срок и вовсе сведет на нет все потраченные усилия и вложенные деньги.

Большинство алматинцев владеет квартирами, построенными в советский период, в основном начиная с 60-х годов. Они малогабаритны, планировка так себе, хотя конструкции этого жилья специально рассчитывались для нашего сейсмического региона. У граждан, измученных годами жизни в неудобной квартире, возникают смелые идеи: разобрать и перенести перегородки, объединить комнаты, переставить дверные проемы, объединить несколько квартир в одну. А на увеличившейся площади хочется заняться устройством дополнительных кухонь и санузлов, расширением жилого пространства за счет коридоров и рекреаций. Перепланировка сопровождается установкой сантехнических и встраиваемых бытовых приборов нового поколения – электроплит, газовых и электрокаминов, джакузи, душевых кабин. В условиях многоквартирного дома старой постройки значительно увеличивается нагрузка на инженерные сети. Поэтому переоборудование и перепланировка квартиры должны выполняться и контролироваться специалистами.

Путь утверждения вашего проекта будет длиннее или короче в зависимости от категории сложности задуманных вами изменений. Согласно Правилам Минэнергетики, индустрии и торговли, № 99, от 17.04.2000 г., перепланировкой считается изменение конфигурации помещения, сопряженное с изменением его границ, но с сохранением функционального назначения помещения. А если функциональное назначение меняется – допустим, зал становится кухней – и требуется замена оборудования внутридомовой (внутриквартирной) инженерной системы, то это уже переоборудование квартиры. Когда же изменения затрагивают несущие или ограждающие конструкции (фундаменты, основания, каркас, колонны, балки, ригели, несущие стены, перекрытия и тому подобное), это является изменением конструктивных решений. Чувствуете разницу?

Итак, любая перепланировка городской квартиры начинается с получения разрешения на разработку проекта. Заявление подается в Департамент архитектуры и градостроительства при акимате (пр. Абылай хана, 91, тел. 79-58-24). Рассмотрев пакет ваших документов, департамент оформляет так называемое архитектурно-планировочное задание, которое является комплексом требований к назначению объекта перепланировки, а также содержит обязательные условия и ограничения по проектированию и строительству. Проще говоря, архитектурно-планировочное задание – это те ограничительные рамки, за которые не должен выходить ваш будущий проектировщик. Задание включает также требования к проекту инженерных служб, таких как санэпиднадзор, пожарная служба, водоканал, энергонадзор и других инстанций, которые вам придется обойти самостоятельно. Выдача архитектурно-планировочного задания означает разрешение на разработку проекта. Общий срок этого этапа от 20 до 60 дней.

Не требуется оформлять разрешение при проведении следующих работ: ремонт помещений, установка или разборка встроенной мебели, шкафов, антресолей, замена (без перестановки!) инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству. Любое же переоборудование вашей квартиры, затрагивающее коммуникации, требует согласования. Приведем пример. Установка кондиционера предполагает пробивку отверстия в стене и размещение на фасаде здания составных частей его конструкции. Был случай, когда владелец одной квартиры установил кондиционер, а его сосед потребовал установить в связи с этим ему в квартире стеклопакеты, т.к. ему мешал шум. Согласие соседа действительно было необходимо получить в данном случае заранее, и не одного, а всех, кого затрагивала эта ситуация. В случае конфликта с соседями, если ваши действия не противоречат действующему законодательству – разрешение получено – вы вправе отстаивать свои законные интересы вплоть до подачи в суд на соседей-скандалистов.

Теперь настало время выбрать проектировщика. Списком проектных организаций, имеющих лицензию на проведение проектных работ, можно поинтересоваться в Департаменте архитектуры и градостроительства г. Алматы. Перечень разрешенных и запрещенных работ в процессе перепланировки и переоборудования квартир содержится в Постановлении Правительства РК № 820 от 09.08.2005 г. и будет предоставлен вам в дизайнерских бюро. Вот когда начнет вырисовываться реальная цифра ваших затрат на перепланировку квартиры!

В ряде случаев допускается проводить реконструкцию без проектной документации либо по упрощенным эскизным проектам. Когда перепланировка квартиры не требует отвода дополнительного земельного участка (прирезки территории), не связана с изменениями несущих конструкций, инженерных систем и коммуникаций, можно избежать многих трудностей согласования, но нельзя не оформляться официально. Решение об отнесении к разряду технически несложных изменений принимается департаментом.

Когда проект готов, вы с проектировщиком представляете его на независимую экспертизу в организацию, имеющую соответствующую лицензию, и получаете от нее «Заключение о состоянии существующих конструкций и возможностях реконструкции объекта». Или не получаете, тогда проект отправляется на доработку к проектировщику. Общий срок согласования проекта с экспертизой составляет от 30 до 90 дней.

Далее идем опять в Департамент архитектуры и градостроительства за заключением на соответствие архитектурно-планировочному заданию. Там рассматривают наш проект и заключение экспертизы и проверяют их на соответствие требованиям архитектурно-планировочного задания.

Проектировщик и заказчик проводят необходимые согласования проекта с противопожарной службой, СЭС, экологической службой Комитета охраны окружающей среды.

На этом этапе специалистам важно оценить уровень сложности планируемых изменений, их безопасности в ходе строительства и при последующей эксплуатации, степень ожидаемого воздействия на устойчивое функционирование здания в целом, на окружающую среду, санитарное состояние.

Наконец, через 10-30 дней департамент дает вам заключение на соответствие архитектурно-планировочному заданию, что является прямым разрешением на производство строительно - монтажных работ.

Приступаем к поиску подрядчика с лицензией. Обратитесь вы в фирму или вызвоните мастеров по частному объявлению в газете – зависит от вашего кошелька. Но если ваш проект предусматривает разрушение каких-либо частей квартиры, необходимо, чтобы подрядчик имел опыт антисейсмического строительства.

Разрешение на перепланировку квартиры обязательно оговаривает необходимость проведения работ по усилению стен, подвергшихся реконструкции. То есть, если прорубили новый проем, скажем, под арку, нужно особым образом укрепить эту стену (усилить полтора метра стоит порядка 14 тысяч тенге – дополнительные расходы). Увы, на практике это не всегда выполняется. Не все рабочие знают, как это делается.

Хорошо, если ваш подрядчик – специализированное предприятие, где работают специалисты высокой квалификации. Не стоит полагаться на умельцев без всякой лицензии и за копейки. Когда вы отправитесь за разрешением на строительство в Департамент архитектурно-строительного контроля (пр. Достык , 85, тел. 61-36-47), большое внимание будет уделяться проверке возможностей вашего подрядчика, вплоть до подтверждения сдачи техминимума по дисциплинам «Антисейсмическое строительство» и «Геодезия в строительстве».

При заключении договора на проведение строительно-монтажных работ с подрядчиком будет лучше, если вам поможет юрист. Не лишним будет и страхование гражданской ответственности за причинение возможного вреда при строительстве третьим лицам.

Примерно неделю придется потратить на оформление документов в Департаменте архитектурно-строительного контроля, после получения разрешения вы сможете начать долгожданную перестройку.

Во время строительно-монтажных работ заказчик и подрядчик, в соответствии с Правилами, вместе несут ответственность за соответствие проекту выполняемых работ, так что не расслабляйтесь.

Контроль над ходом переоборудования осуществляет физическое (или юридическое) лицо по выбору заказчика, имеющее соответствующую лицензию. Это же лицо ведет журнал регистрации акта скрытых работ, то есть тех технологических процессов, которые после окончательной отделки уже будут недоступны контролю.

Напомним, что строительно-монтажные работы в многоквартирных домах можно проводить до 19.00, а не до 23.00, как думают некоторые.

Теперь свое творение еще надо сдать в эксплуатацию. Акт сдачи-приемки выполненных работ (от подрядчика – заказчику) предоставляется в службу, выдавшую разрешение на проведение строительно-монтажных работ, то есть в Департамент архитектурно-строительного контроля.

Далее вы самостоятельно собираете подписи членов приемочной комиссии, и департамент утверждает Акт по приемке в эксплуатацию.

Остается зарегистрировать его и отнести в БТИ для оформления свидетельства о собственности на переоборудованный объект. После этого ваша перепланировка получает такие преимущества, как законность и юридическая чистота.

Иветта ШУТОВА


Опубликовано 15 сентября 2005 8406 просмотров Добавить комментарий