Все регионы 

Госрегулирование рынка недвижимости было недостаточным

Новости: Госрегулирование рынка недвижимости было недостаточным

Известный экономист, бывший министр финансов Ораз Жандосов не строит иллюзий относительно скорого приведения рынка недвижимости в нечто удобоваримое, с жесткими правилами игры и считает, что работы в этом секторе непочатый край.


- Насколько, на ваш взгляд, правильны шаги, предпринимаемые сегодня правительством по реализации госпрограммы жилищного строительства?

- Последняя программа принималась в конце прошлого года, когда проявления кризисных явлений в экономике были очевидны, особенно в сфере кредитования и жилищного строительства. И мне кажется странным, что правительство сразу же не озаботилось проведением антикризисных мероприятий в связи с этим. Но даже не это главное. Я считаю, что не совсем верно делать упор на строительство ипотечного жилья за бюджетные деньги, правильнее было бы возводить социальное жилье, которое бы оставалось в коммунальной собственности того или иного региона. Предоставляться такое жилье должно по жестким критериям - малоимущим, многодетным, тем, кто переселяется из села в город, и т.д., - и то на ограниченный срок, пока такие семьи не встанут на ноги и не смогут самостоятельно решать жилищный вопрос, например, путем ипотечного кредитования.

- То есть вы не удовлетворены ходом реализации нынешней госпрограммы?

- Государство должно грамотно задавать правила игры, способствуя сбалансированной работе рынка - как со стороны спроса, так и со стороны предложения. Отчасти и кризис-то у нас разразился только потому, что госрегулирование рынка недвижимости было недостаточным. Чиновники не успевают своевременно реагировать на вызовы. Нельзя сказать, что правительство ничего не делает, но… Тот же закон "О долевом строительстве" был принят слишком поздно - как минимум, на два года. Изменения в этот закон, которые недавно внесены правительством в парламент, явно недостаточно учитывают уроки кризиса. Точно такое же опоздание мы наблюдаем и в сфере регулирования земельного рынка.

- Есть ли отличительные особенности в реализации госпрограммы в центрах - Астане и Алматы - и в регионах?

- Специфических отличий нет - нормативная база везде одинаковая. Разница лишь в доходах населения. Но еще раз повторюсь, что попытка создать два, а то и три разных ипотечных рынка (я имею в виду Жилстройбербанк, ипотечные программы банков второго уровня и ипотеку в рамках госпрограммы) с тремя различными услугами - просто дикость какая-то. Идет сегментация рынка, появляются льготные сегменты, в которых, естественно, возникают очереди. Следствием любого лимита, напомню, испокон веков были злоупотребления. Понятно, что потом кого-то начинают сажать, кто-то на кого-то начинает обижаться… Не проще ли сделать упор на социальное жилье с жесткими критериями, избавившись от вороха столько не нужных проблем? Единый рынок был бы более выгоден как с точки зрения спроса (более длинные кредиты под низкие проценты), так и с точки зрения предложения, где у нас до сих пор царит полный хаос. Как у нас застройщики получают землю - это просто песня, слова которой известны каждому

- Вы упомянули об антикризисных мерах. В чем они должны были бы заключаться?

- В выделении трансфертов в бюджет из стабилизационной части Нацфонда для значительного увеличения бюджетного финансирования пенсий и заработных плат низкооплачиваемых категорий населения бюджетников, а также в расширении государственных инвестиций в регионах с привлечением местной рабочей силы. Это стало бы своего рода компенсацией экономике за "пропавшее" банковское кредитование. Все мы стали свидетелями практической остановки банковского кредитования, начиная с третьего квартала прошлого года. Но когда в течение последних двух с половиной лет государство не препятствовало слишком быстрому росту кредитования - 70-80 процентов в годовом исчислении, мне кажется неправильным, что сегодня государство слишком пассивно. Да, 1 миллиард тенге был выделен в июне, но это не тот объем, способный урегулировать ситуацию.
Рост доходов малообеспеченного населения через цепочку спроса повысил бы уровень доходов предпринимателей и отчасти позволил бы сохранить спрос на жилье, реализуемое в том числе и по госпрограмме. Безусловно, всей массы проблем, связанных сегодня с застройщиками, эта мера не решила бы (все-таки не стоит забывать, что рынок недвижимости представлял собой раздутый пузырь и по объемам превышал реальные потребности), но сила удара, обрушившегося на жилищный сектор, была бы вполовину меньше.
Плюс не надо было бы индивидуально заниматься проблемой того или иного банка, отдельного застройщика. Если бы конечный спрос в экономике рос, то автоматически эта волна "вытаскивала" бы лучшие проекты и лучших застройщиков, те же, кто не соответствовал требованиям, естественным образом обанкротился бы, и это бы не носило угрожающего системного характера, как это происходит сейчас.

- Но этого не сделано. Что же мы имеем в сухом остатке?

- Ухудшение положения и морального состояния не только дольщиков, которые вложили свои деньги и до сих пор ничего не получили, не только компаний-застройщиков и банков, кредитовавших строительство, но и всей массы предпринимателей, которые к рынку недвижимости не имеют отношения. Все это привело к спаду конечного спроса в экономике.

- Усугубят ли ситуацию на рынке недвижимости нормы принимаемого Налогового кодекса, уже прозванные в народе налогом на роскошь?

- Да, критика в отношении движения налога на имущество со стороны предпринимателей идет. Они считают, что нужно снизить планку. И, как мне кажется, абсолютно правы. В новом Налоговом кодексе действительно есть положения, облегчающие жизнь предпринимателям, но названная норма портит общую картину. На самом деле налог на имущество для бизнеса - бессмысленная вещь. Не дело, когда государство станет считать, сколько фиксированных активов будет использовать предприниматель.
Полностью убрать налог на недвижимость для корпораций, юридических лиц было бы адекватным решением. А в отношении физических лиц, я уверен, принято правильное решение - ставку налога для дорогостоящего имущества, не используемого в предпринимательской деятельности, нужно поднимать. Вопрос только в том, где ставить планку. Но мне кажется, разработчики законопроекта не перешли грань разумного.

- Ну а в целом, какое впечатление на вас произвело выступление премьера?

- Если говорить о неосвоенных бюджетных средствах, то, конечно, эти деньги нужно отзывать. Фонд стрессовых, или как иначе его называют стабилизационных активов - разумная вещь. Но нужно не наступить на те же грабли, об которые чиновники не раз разбивали лоб, - эту задумку нужно претворять в жизнь как можно быстрее. Максимальный срок, в течение которого должен заработать такой фонд, - конец этого года. При этом он должен располагать финансами в объеме, как минимум, не менее миллиарда долларов, а лучше, конечно, двух.


Подготовлено по материалам www.camonitor.com (публикуется выборочно)



Опубликовано 25 сентября 2008 3656 просмотров Добавить комментарий