Все регионы 

Надувание ценового «пузыря» чревато дефолтом


Почему строительная отрасль была избрана основной во внутренней экономической жизни Казахстана? На этот и другие вопросы отвечает известный казахстанский оценщик недвижимого имущества, кандидат экономических наук Александр Калинин.

- Данный факт объясняется стечением ряда обстоятельств. Известно, что казахстанская экономика ориентирована на добывающий сектор и внешний рынок (нефть, газ, металлы и так далее), из развитых внутренних отраслей наиболее известны торговля, пищевая промышленность и издательская деятельность. Для решения главной социальной задачи - обеспечения населения жильем - потребовалось развитие строительной индустрии, которая постепенно выделилась в системообразующую отрасль, включающую в себя, кроме строительства, и обслуживающие отрасли - проектирование, стройматериалы, подготовку кадров, обеспечение трудовой занятости и прочее.

С приходом рыночных отношений государственный строительный сектор был демонтирован. На его месте созданы восемь-десять крупных строительных корпораций завершенного цикла - от разработки проекта до сдачи «под ключ».

С миграцией сельского населения в крупные города резко возросла проблема строительства жилья и трудоустройства. Дополнительным серьезным фактором выдвижения строительства в ведущую отрасль, на мой взгляд, послужило несовершенство нашего законодательства, поскольку оно позволяет привлекать недекларированные капиталы. Другими словами, строительство дало возможность без проблем легализовать теневые доходы, которые, по различным данным, составляют до четырех процентов казахстанской экономики.

- Почему все-таки сохраняются высокие ставки годовых на ипотеку - от 12 процентов и более, хотя государственная жилищная программа предполагает семь-восемь процентов?

- Известно, что ставку рефинансирования, которая приближена к прогнозируемому показателю годовой инфляции, устанавливает Нацбанк республики. С учетом этого банки второго уровня начинают свой бизнес уже с имеющихся восьми процентов. К этому нужно прибавить затраты на страховку, оценку, оформление ипотеки и так далее. В итоге банку остается три-четыре процента, а риск невозврата кредита по ряду причин постоянно увеличивается. Доля ипотечных кредитов населению и кредитов под строительство в банковском портфеле в среднем составляет 30—40 процентов, хотя Нацбанк рекомендует проводить кредитование по разным направлениям не более чем в 16—17 процентов. При этом платежеоплаченный спрос на ипотеку, зависящий от роста зарплаты и других доходов населения, ниже роста потребности в кредитах. Словом, для большинства населения ипотека остается недоступной. А если уж ее все-таки удалось получить, то примерно с третьего-четвертого года начинаются серьезные проблемы с выплатой. В том числе и психологического плана, так как эйфория от приобретенного жилья уже проходит, зато приходится отказывать себе во многом, если не во всем.

Сейчас появились новые формы использования ипотеки - под ведение бизнеса. Это удобно, так как банк не требует бизнес-плана, контроль за использованием кредита ограничен, вся сумма выдается сразу с четким графиком погашения. Чтобы получить кредит, достаточно лишь договориться с родственниками или друзьями о продаже недвижимости. По нашим предположениям, доля таких кредитов составляет сегодня 15—20 процентов.

Нередки случаи получения физическими лицами ипотеки одновременно в нескольких банках, чтобы в последующем участвовать в процессе купли-продажи жилья.

Эти и другие причины повышают банковские риски и подталкивают банкиров к увеличению числа клиентов, что опять же создает дополнительные риски. В общем, получается замкнутый круг: и выдавать опасно, и не выдавать чревато последствиями.

- От участников рынка недвижимости мы бесконечно слышим одну и ту же фразу: «рынок все отрегулирует». Так ли это на самом деле?

- Развитие любого рынка предполагает несколько этапов: возникающий - развивающийся - развитый. Мы находимся на первом этапе, когда основные составляющие рынка, как и сама экономика, еще не получили достаточного развития. Ограниченность предложения предполагает диктат цен производителем товара. Касательно рынка недвижимости это относится к крупным строительным корпорациям и обслуживающим их страховым, рекламным, ипотечным компаниям, банкам и риэлторам. Все они заинтересованы в росте цен на жилье и коммерческую недвижимость, так как одни получают прямую прибыль, другие сидят на проценте или на «марже» (разница между ценой предложения владельца и ценой реализации). Получается очевидная связь - «банк - строитель - риэлтор» или «деньги - квадратные метры - продажа». Как тут вышеназванным лицам не воспользоваться ситуацией и не сыграть на повышении цен, если прибыль сама идет в руки, а контроль полностью отсутствует?

Ссылки застройщиков на такой, казалось бы, объективный фактор, как рост цен на строительные материалы, также вызывают сомнения. Данные Агентства РК по статистике показывают, что за 1,5—2 года их рост не превысил 25—30 процентов, тогда как рост жилья в южном мегаполисе составил 150—200 процентов. При анализе более длительного периода показатели еще выше: в 2001 году трехкомнатная панельная квартира в центре Алматы стоила шесть тысяч долларов США, сегодня - 120—130 тысяч.

Безусловно, на рост цен на жилье влияет и цена на земельные участки. Однако не секрет, что инвестор вынужден выплачивать чиновникам только за получение участков до десяти тысяч долларов за сотку с последующим их выкупом у владельцев изымаемого имущества. Так, в среднем под строительство многоэтажного дома по нормам необходимо 60 соток. Значит, допуск инвестору обходится более чем в полмиллиона долларов.

Данный анализ, на мой взгляд, доказывает абсолютную регулируемость и коррумпированность рынка недвижимости с практическим отсутствием рычагов ограничения роста цен. Опять же не секрет, что происходит скупка жилой и коммерческой недвижимости с целью последующей перепродажи. Идет игра под названием «деньги-деньги» без конечного платежеспособного потребителя. И подобные сделки на рынке, по некоторым расчетам, превышают 60 процентов.

В настоящее время в южном мегаполисе строится в основном жилье элит-, бизнес- и эконом-класса, ориентированное на потребителя с уровнем дохода в пределах трех-четырех тысяч долларов США в месяц на семью из трех человек. Это представители так называемого среднего класса. Численность данной группы в структуре казахстанского общества незначительна - она не превышает 10—12 процентов. Да и проблем с жильем они, как правило, не имеют.

Недорогое социальное жилье по Госпрограмме, стоимость которого составляет 350 долларов за квадратный метр по республике и 550 - для Астаны и Алматы, не привлекает строителей в силу низкой рентабельности. Смею предположить, что при сохранении сложившейся тенденции казахстанский рынок недвижимости, как и вся строительная индустрия, через два-три года может быть подвержен системному дефолту. Этому учит опыт Японии 70-х и США 80-х годов. Чтобы избежать этого, представляется необходимым вмешательство госорганов в регулирование деятельности участников рынка недвижимости.

Принятие законов «О долевом участии», «Об арендных отношениях» и другие действия не способны дать требуемого результата. В качестве примера можно взять Москву. Когда цена за квадратный метр жилья перескочила там за четыре тысячи долларов (здесь немалую роль сыграли события в Южном Бутове), то российские чиновники наконец обратили внимание на безудержный, а главное, неоправданный рост цен. И обнаружилось, что никто этот рынок не регулирует. После этого начались тотальные проверки основных участников рынка жилья, в частности, строителей и риэлторов. В результате были установлены многочисленные факторы сговора между ними. Итог - рост цен за последний месяц (я беру опубликованные данные за сентябрь) не только приостановился, но и снизился в целом по Москве на 0,1 процента.

По материалам kazpravda.kz


Опубликовано 13 ноября 2006 4078 просмотров Добавить комментарий