Все регионы 

Динамика рынка недвижимости в 2003-2010 годах (часть 2)


Сегменты рынка

 

Районы города: 2003-2010 годы

На рис. 1 показана динамика средних по району индексов.

 

Выводы из рис. 1:

  • во всех районах города наблюдается сходная динамика индексов во всём периоде 2003-2010 гг.: надувание «пузыря» в 2006-2007 и сдувание его в 2007-2009 годах;
  • кривые изменения индексов Бостандыкского и Алмалинского районов очень близки во всём периоде рассмотрения;
  • кривые изменения индексов Ауэзовского и Жетысуского райнов близки в период 2003 год — первая треть 2009 года, а в дальнейшем индекс Ауэзовского района становится замётно больше индекса Жетысуского района;
  • в середине 2008 года во всех районах наблюдаются заметные колебания индекса, которые гораздо заметнее в относительно дешёвых Турксибском, Ауэзовском и Жетысуском районах;
  • максимумы индексов в относительно дорогих районах приходятся на более поздние периоды времени;
  • восстановление рынка после «пузыря» началось в относительно дешёвых районах раньше, чем в дорогих.

Прогноз: в 2011 году можно ожидать постепенного плавного увеличения индексов всех районов города.

На рис. 2 показана динамика объёмов предложения по районам.

 

Выводы из рис. 2:

  • во всех районах практически синхронно менялся объём предложения;
  • общая тенденция (за исключением периода второй половины 2007-2008 годов) — сезонные изменения объёмов на фоне роста среднегодового предложения;
  • три района (Бостандыкский, Ауэзовский и Алмалинский) дают основной вклад в общий объём предложения;
  • наблюдается хорошее совпадение кривых предложения в Бостандыкском и Ауэзовском районах;
  • хорошо виден «пузырь» 2007-2008 годов, когда на рынок была выброшена огромная масса квартир;
  • есть тенденция: чем больше объём предложения в районе, тем больше было увеличение объёма в максимуме 2007 года;
  • рост объёмов в 2003-2007 годах в Бостандыкском и Ауэзовском районах составил около 6.5 раза, в то время как в Турксибском и Жетысуском районах эта величина была равна только 4.

Прогноз: в 2011 году на фоне заметного сезонного изменения будет продолжаться постепенный рост предложения во всех районах города.

На рис. 3 показано изменение долей рынка районов.

 

Выводы из рис. 3:

  • доли рынка Бостандыкского и Ауэзовского районов составляют более 25%, то есть эти два района дают больше половины объёма всего городского предложения;
  • около 20% рынка имеет Алмалинский район;
  • около 15% рынка занимает Медеуский район;
  • около 5% рынка занимает Турксибский район;
  • Жетысуский район имел около 10% рынка, но в 2008 году его доля резко снизилась вдвое — до 5%;
  • потерянные Жетысуским районом 5% рынка захватили Бостандыкский, Алмалинский и Ауэзовский районы, которые в 2009-2010 году смогли заметно увеличить свои доли рынка;
  • наблюдается медленное уменьшение доли рынка Медеуского района.

Прогноз: в 2001 году не будет резких изменений долей рынка, возможно продолжение небольшого роста доли Алмалинского района.

 

Типы строений: 2003-2010 годы

На рис. 4 показана динамика средних индексов типов строений.

 

Выводы из рис. 4:

  • общая динамика индексов всех типов строений примерно одинаковая;
  • хорошо виден «пузырь» 2007-2009 годов;
  • кривые кирпича и монолита в 2003-2007 годах практически совпадают;
  • в 2008 году индекс кирпича плавно снижался, а в динамике индекса монолита наблюдается локальный максимум;
  • начиная со второй половины 2008 года кривые индексов кирпича и монолита снова сблизились;
  • кривая панели лежит значительно ниже кривых кирпича и монолита;
  • хорошо видно восстановление рынка для всех типов строений после середины 2009 года.

Прогноз: в 2001 году панель продолжит ощутимо дорожать, в сегментах кирпича и монолита динамика индексов будет незначительная.

На рис. 5 изображена динамика объёмов предложения по типам строений.

 

Выводы из рис. 5:

  • наиболее популярные типы строений (панель и кирпич) имеют схожую динамику объёмов предложения;
  • на кривых изменения объёмов предложения панели и кирпича хорошо видны сезонные изменения (летом предложение больше, чем зимой);
  • на кривой изменения объёма предложения монолита в 2003-2007 годах не наблюдаются сезонные изменения;
  • в 2003-2007 годах среднегодовое предложение всех типов строений постепенно увеличивалось;
  • максимум предложения для всех типов строений пришёлся на первую треть 2007 года (время максимального раздутия «пузыря»);
  • с середины 2007 года началось сдувание «пузыря»: объёмы предложения для всех типов строений стали снижаться;
  • после резкого снижения объёмов в 2007-2008 годах рынок восстановился: среднегодовые объёмы предложения всех типов строений в 2009-2010 годах постепенно стали увеличиваться, появилась сезонная волна.

Прогноз: в 2011 году на фоне сезонных изменений объём предложения панели и кирпича будет постепенно увеличиваться, динамика объёма предложения монолита будет заметно меньше.

На рис. 6 показано изменение долей рынка типов строений.

 

Выводы из рис. 6:

  • самые популярные типы строений (панель и кирпич) занимают, естественно, почти весь рынок (суммарно около 90%);
  • оставшуюся часть рынка имеет монолит (в среднем по периоду около 10%);
  • все три типа строений имеют разные тренды долей рынка;
  • панель, занимавшая в 2003 году около 55% рынка, сегодня имеет около 52%, то есть имеет место медленное снижение доли рынка;
  • кирпич, в 2003 году имевший около 45% рынка, сегодня занимает только 35%, то есть за 8 лет этим сегментом была потеряна большая 10%-я часть рынка;
  • монолит, имевший в 2003 году очень небольшую часть рынка (около 4%), к концу 2010 года подошёл с долей рынка в 16% (увеличение за 8 лет в 4 раза!);
  • общие тренды долей типов: панель медленно покидает рынок, кирпич довольно быстро теряет своё место на рынке, а освободившееся место активно захватывает монолит;
  • видно, что указанные тенденции изменения долей рынка имеют почти линейные зависимости (на рис. показаны линейные аппроксимации).

Прогноз: в 2011 году приостановится активный захват рынка монолитом, изменения долей рынка будут незначительные.

 

Форматы квартир: 2003-2010 годы

На рис. 7 показана динамика средних индексов форматов квартир.

 

Выводы из рис. 7:

  • все форматы имеют схожую динамику в период 2003-2010 года;
  • кривые, описывающие изменение индексов 1-2-3-комнатных квартир, практически совпадают в 2003-2006 годах и после середины 2008 года;
  • кривые 4- и 5-комнатных квартир расположены заметно выше кривых 1-2-3-комнатных;
  • большая изменчивость данных по 5-комнатным квартирам объясняется малой статистикой этого сегмента;
  • хорошо видно, как надувался и сдувался «пузырь» на рынке недвижимости;
  • индексы форматов, близкие друг к другу в 2003 году, существенно различаются в максимумах (середина 2007 года);
  • сдувание «пузыря» происходило быстрее в относительно более дешёвых и популярных форматах — 1-2-3-комнатных квартирах, чем в 4-5-комнатных;
  • индексы 1-2-3-комнатных квартир достигли дна рынка в середине 2009 года, а 5-комнатных квартир — только ближе к концу 2009 года;
  • в форматах 1-2-3-4-комнатных квартир после середины 2009 года наблюдается тенденция к росту индексов, а в сегменте 5-комнатных во второй половине 2010 года есть явное падение индекса.

Прогноз: в 2011 году индексы 1-2-3-4-комнатных квартир будут в среднем постепенно медленно увеличиваться, летом можно ожидать традиционного для спокойного рынка небольшого снижения.

На рис. 8 показана динамика общих объёмов предложения по форматам квартир.

 

Выводы из рис. 8:

  • основной поток предложения формируют сегменты 2-3-комнатных квартир;
  • заметно меньше на рынке 1-комнатных, ещё меньше 4-комнатных и очень мало больших 5-комнатных квартир;
  • хорошо видно в сегментах 1-2-3-комнатных квартир образование и сдувание «пузыря» в 2007-2008 годах;
  • в период времени вторая половина  в сегментах 1-2-3-комнатных квартир наблюдался сильный спад объёмов предложения;
  • после середины 2008 года в сегментах 1-2-3-комнатных квартир происходит постепенное увеличение среднегодового объёма предложения;
  • в сегментах 4- и особенно 5-комнатных квартир проявлений «пузыря» практически не наблюдается;
  • в сегментах 1-2-3-комнатных квартир и частично в сегменте 4-комнатных квартир есть проявления сезонной волны предложения;
  • в сегменте 5-комнатных квартир практически нет сезонных изменений объёма предложения.

Прогноз: в 2011 году на фоне сезонных изменений объёмов будет наблюдаться плавный рост предложения в сегментах 1-2-3-комнатных квартир.

На рис. 9 изображена динамика долей рынка по форматам продаваемых квартир.

 

Выводы из рис. 9:

  • основную часть рынка занимают сегменты 2- и 3-комнатных квартир (примерно по 35%);
  • заметно меньшую долю рынка имеет сегмент 1-комнаных квартир (сегодня около 25%);
  • на рынке около 10% 4-комнатных квартир и около 1% 5-комнатных;
  • во второй половине 2006 года (момент начала активного надувания «пузыря») стала резко увеличиваться доля 3-комнатных квартир (с 35$ до 40%);
  • в этот же период (вторая половина 2006 года) резко снизилась доля 1-комнатных квартир (с 23% до 18%);
  • к максимуму «пузыря» (середина 2007 года) наблюдается быстрый рост доли 1-комнатных (с 18% до 27%), заметное увеличение доли 2-комнатных (с 30% до 35%), быстрое снижение доли 3-комнатных квартир (с 40% до 32%), заметное снижение доли 4-комнатных квартир (с 10% до 7%);
  • таким образом, «пузырь» начал надуваться с увеличения доли на рынке 3-комнатных квартир, но в самом разгаре этого процесса структура предложения сильно изменилась в пользу квартир малого формата (1-2-комнатных);
  • в «послепузырный» период структура предложения снова изменилась в пользу 2-3-комнатных квартир, доли 1- и 4-комнатных постепенно снижаются;
  • к концу 2010 года доли 2- и 3-комнатных квартир стали примерно одинаковыми (чуть меньше 35% каждая), доля 1-комнатных квартир заметно увеличивается (за год с 20% до 24%), в сегменте 4-комнатных квартир наблюдается некоторое снижение доли рынка (с 10% до 7%).

Прогноз: в 2011 году доли 2- и 3-комнатных квартир останутся почти неизменными, можно ожидать небольшого снижения доли 4-комнатных квартир и роста доли 1-комнатных.

На рис. 10 изображена динамика средней комнатности продаваемой в городе квартиры.

 

Выводы из рис. 10:

  • во второй половине 2006 года наблюдается значительное увеличение средней комнатности продаваемой квартиры (с 2.33 до 2.45);
  • этот эффект связан с описанным выше большим перераспределением предложения в этот период в пользу 3-комнатрных квартир;
  • к максимуму «пузыря» (середина 2007 года) средняя комнатность резко снизилась (с 2.45 до 2.21) за счёт перераспределения предложения в пользу 1-2-комнатных квартир;
  • последующее за «пузырём» перераспределение предложения привело к росту средней комнатности, которая к концу 2008 года достигла величины 2.38;
  • в 2009-2010 годах средняя комнатность имеет тенденцию к постепенному снижению;
  • в конце 2010 года средняя комнатность продаваемой квартиры равна 2.28.

Прогноз: в 2011 году средняя комнатность несколько снизится за счёт перераспределения предложения в пользу 1-комнатных квартир.

 

Николай Стекольников, аналитик

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz



Опубликовано 25 февраля 2011 11373 просмотра Добавить комментарий