№19 (271)

Для вычисления параметров рынка использовалась база данных газеты «Крыша» сайта krisha.kz.

 

ПРОДАЖА КВАРТИР

В таблицах приведены следующие данные: индексы прошлой недели ($), индекс текущей недели ($), абсолютное изменение индекса за неделю ($), относительное изменение индекса за неделю (%), объём предложения на прошлой неделе (к-во квартир), объём предложения на текущей неделе (к-во квартир), абсолютное изменение объёма предложения за неделю (к-во квартир), относительное изменение объёма предложения за неделю (%).

Индекс — стоимость в долларах США одного квадратного метра общей площади квартиры.

В табл. 1-6 — данные по шести районам города. В табл. 7 — данные по городу в целом.

Необходимые пояснения к таблицам:

  • «панель 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры в панельных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом)»;
  • «все кирпич» означает «все квартиры в кирпичных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от формата квартиры»;
  • «все 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения»;
  • «весь Алм. р-н» означает «все квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения и формата»;
  • «н/д» означает «нет (надёжных) данных».

Красным цветом обозначены сегменты с отрицательной динамикой параметров, зелёным — с положительной динамикой.

 

Алмалинский район

Таблица 1:

 

Табл.1 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1902 1938 36 1,89 127 146 19 15
панель  2-комн. 1893 1891 -2 -0,11 155 174 19 12,3
панель  3-комн. 1855 1836 -19 -1,02 226 234 8 3,5
панель  4-комн. 1818 1754 -64 -3,52 27 36 9 33,3
панель  5-комн. н/д  2035 н/д  н/д  0 1 1 н/д 
кирпич  1-комн. 2116 2127 11 0,52 123 126 3 2,4
кирпич  2-комн. 2191 2210 19 0,87 193 196 3 1,6
кирпич  3-комн. 2214 2242 28 1,26 128 129 1 0,8
кирпич  4-комн. 2296 2361 65 2,83 46 52 6 13
кирпич  5-комн. 2625 2453 -172 -6,55 6 5 -1 -16,7
монолит 1-комн. 1887 1808 -79 -4,19 24 34 10 41,7
монолит 2-комн. 1981 1940 -41 -2,07 43 42 -1 -2,3
монолит 3-комн. 2129 2065 -64 -3,01 55 54 -1 -1,8
монолит 4-комн. 2283 2305 22 0,96 18 18 0 0
монолит 5-комн. 1992 2191 199 9,99 3 2 -1 -33,3
все панель      1875 1872 -3 -0,16 535 591 56 10,5
все кирпич      2193 2215 22 1 496 508 12 2,4
все монолит     2060 2002 -58 -2,82 143 150 7 4,9
все 1-комн.     1996 2001 5 0,25 274 306 32 11,7
все 2-комн.     2049 2047 -2 -0,1 391 412 21 5,4
все 3-комн.     2004 1991 -13 -0,65 409 417 8 2
все 4-комн.     2151 2145 -6 -0,28 91 106 15 16,5
все 5-комн.     2414 2335 -79 -3,27 9 8 -1 -11,1
весь Алм. р-н   2032 2027 -5 -0,25 1174 1249 75 6,4

На рис. 1 показаны спектры предложения в Алмалинском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).

На рис. 2 показано изменение спектра предложения в Алмалинском районе за прошедшую неделю.

 

 

 

Рис. 1 Спектры предложения в Алмалинском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).

 Рис. 2 Недельное изменение спектра предложения в Алмалинском районе.

 

 

 
   

Жетысуский район

 

Табл. 2 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1489 1497 8 0,54 104 93 -11 -10,6
панель  2-комн. 1514 1481 -33 -2,18 83 75 -8 -9,6
панель  3-комн. 1459 1485 26 1,78 74 55 -19 -25,7
панель  4-комн. 1363 1456 93 6,82 14 21 7 50
панель  5-комн. н/д  1420 н/д  н/д  0 1 1 н/д 
кирпич  1-комн. 1444 1471 27 1,87 44 45 1 2,3
кирпич  2-комн. 1428 1407 -21 -1,47 48 51 3 6,3
кирпич  3-комн. 1446 1536 90 6,22 21 18 -3 -14,3
кирпич  4-комн. 1114 1114 0 0 2 2 0 0
кирпич  5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
монолит 1-комн. 1324 1344 20 1,51 65 61 -4 -6,2
монолит 2-комн. 1153 1214 61 5,29 43 48 5 11,6
монолит 3-комн. 1358 1363 5 0,37 25 25 0 0
монолит 4-комн. 877 877 0 0 2 2 0 0
монолит 5-комн. 3162 3162 0 0 1 1 0 0
все панель      1482 1485 3 0,2 275 245 -30 -10,9
все кирпич      1431 1446 15 1,05 115 116 1 0,9
все монолит     1283 1308 25 1,95 136 137 1 0,7
все 1-комн.     1429 1444 15 1,05 213 199 -14 -6,6
все 2-комн.     1401 1385 -16 -1,14 174 174 0 0
все 3-комн.     1435 1463 28 1,95 120 98 -22 -18,3
все 4-комн.     1281 1382 101 7,88 18 25 7 38,9
все 5-комн.     3162 2291 -871 -27,55 1 2 1 100
весь Жет. р-н   1419 1427 8 0,56 526 498 -28 -5,3

На рис. 3 показаны спектры предложения в Жетысуском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 4 показано изменение спектра предложения в Жетысуском районе за прошедшую неделю.

 

 

Рис. 3 Спектры предложения в Жетысуском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). Рис. 4 Недельное изменение спектра предложения в Жетысуском районе.

 

Ауэзовский район

 

 

 

Табл. 3

 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1736 1728 -8 -0,46 318 314 -4 -1,3
панель  2-комн. 1655 1660 5 0,3 379 356 -23 -6,1
панель  3-комн. 1622 1621 -1 -0,06 373 359 -14 -3,8
панель  4-комн. 1710 1699 -11 -0,64 70 79 9 12,9
панель  5-комн. 1794 2111 317 17,67 2 1 -1 -50
кирпич  1-комн. 1699 1693 -6 -0,35 93 87 -6 -6,5
кирпич  2-комн. 1719 1691 -28 -1,63 73 87 14 19,2
кирпич  3-комн. 1770 1683 -87 -4,92 63 67 4 6,3
кирпич  4-комн. 1864 1934 70 3,76 15 22 7 46,7
кирпич  5-комн. 1881 1882 1 0,05 2 2 0 0
монолит 1-комн. 1579 1612 33 2,09 102 109 7 6,9
монолит 2-комн. 1663 1625 -38 -2,29 138 130 -8 -5,8
монолит 3-комн. 1658 1650 -8 -0,48 128 111 -17 -13,3
монолит 4-комн. 1589 1633 44 2,77 25 19 -6 -24
монолит 5-комн. 1175 1197 22 1,87 1 5 4 400
все панель      1670 1669 -1 -0,06 1142 1109 -33 -2,9
все кирпич      1734 1711 -23 -1,33 246 265 19 7,7
все монолит     1633 1623 -10 -0,61 394 374 -20 -5,1
все 1-комн.     1698 1697 -1 -0,06 513 510 -3 -0,6
все 2-комн.     1664 1656 -8 -0,48 590 573 -17 -2,9
все 3-комн.     1646 1634 -12 -0,73 564 537 -27 -4,8
все 4-комн.     1703 1731 28 1,64 110 120 10 9,1
все 5-комн.     1705 1482 -223 -13,08 5 8 3 60
весь Ауэз. р-н  1671 1666 -5 -0,3 1782 1748 -34 -1,9

 

 

 

На рис. 5 показаны спектры предложения в Ауэзовском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 6 показано изменение спектра предложения в Ауэзовском районе за прошедшую неделю.

 

 

Рис. 5 Спектры предложения в Ауэзовском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). Рис. 6 Недельное изменение спектра предложения в Ауэзовском районе.

 

Медеуский район

 

 

Табл. 4 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 2132 2129 -3 -0,14 24 30 6 25
панель  2-комн. 2050 2052 2 0,1 53 49 -4 -7,5
панель  3-комн. 1932 1986 54 2,8 74 71 -3 -4,1
панель  4-комн. 2184 2108 -76 -3,48 4 5 1 25
панель  5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
кирпич  1-комн. 2338 2226 -112 -4,79 77 69 -8 -10,4
кирпич  2-комн. 2454 2483 29 1,18 98 101 3 3,1
кирпич  3-комн. 2557 2606 49 1,92 134 130 -4 -3
кирпич  4-комн. 2779 2755 -24 -0,86 60 52 -8 -13,3
кирпич  5-комн. 2397 2957 560 23,36 12 7 -5 -41,7
монолит 1-комн. 2044 2133 89 4,35 25 14 -11 -44
монолит 2-комн. 2752 2724 -28 -1,02 55 39 -16 -29,1
монолит 3-комн. 2579 2454 -125 -4,85 58 47 -11 -19
монолит 4-комн. 3087 2977 -110 -3,56 26 29 3 11,5
монолит 5-комн. 2234 2636 402 17,99 8 6 -2 -25
все панель      2009 2038 29 1,44 155 155 0 0
все кирпич      2516 2526 10 0,4 381 359 -22 -5,8
все монолит     2617 2619 2 0,08 172 135 -37 -21,5
все 1-комн.     2240 2188 -52 -2,32 126 113 -13 -10,3
все 2-комн.     2429 2420 -9 -0,37 206 189 -17 -8,3
все 3-комн.     2387 2399 12 0,5 266 248 -18 -6,8
все 4-комн.     2841 2792 -49 -1,72 90 86 -4 -4,4
все 5-комн.     2331 2808 477 20,46 20 13 -7 -35
весь Мед. р-н   2429 2429 0 0 708 649 -59 -8,3

На рис. 7 показаны спектры предложения в Медеуском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 8 показано изменение спектра предложения в Медеуском районе за прошедшую неделю.

 

 

Рис. 7 Спектры предложения в Медеуском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).

Рис. 8 Недельное изменение спектра предложения в Медеуском районе. 

 

Турксибский район

 

Табл.5 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1413 1442 29 2,05 13 18 5 38,5
панель  2-комн. 1376 1323 -53 -3,85 29 33 4 13,8
панель  3-комн. 1255 1246 -9 -0,72 31 30 -1 -3,2
панель  4-комн. 1446 1214 -232 -16,04 4 5 1 25
панель  5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
кирпич  1-комн. 1408 1427 19 1,35 83 87 4 4,8
кирпич  2-комн. 1363 1358 -5 -0,37 128 128 0 0
кирпич  3-комн. 1282 1288 6 0,47 78 66 -12 -15,4
кирпич  4-комн. 1253 1456 203 16,2 5 6 1 20
кирпич  5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
монолит 1-комн. 1329 1290 -39 -2,93 9 10 1 11,1
монолит 2-комн. 1249 1298 49 3,92 21 18 -3 -14,3
монолит 3-комн. 1095 1021 -74 -6,76 6 3 -3 -50
монолит 4-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
монолит 5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
все панель      1337 1314 -23 -1,72 77 86 9 11,7
все кирпич      1352 1364 12 0,89 294 287 -7 -2,4
все монолит     1243 1268 25 2,01 36 31 -5 -13,9
все 1-комн.     1401 1417 16 1,14 105 115 10 9,5
все 2-комн.     1351 1345 -6 -0,44 178 179 1 0,6
все 3-комн.     1264 1267 3 0,24 115 99 -16 -13,9
все 4-комн.     1338 1346 8 0,6 9 11 2 22,2
все 5-комн.     н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
весь Турк. р-н  1339 1346 7 0,52 407 404 -3 -0,7

На рис. 9 показаны спектры предложения в Турксибском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 10 показано изменение спектра предложения в Турксибском районе за прошедшую неделю.

 

 

Рис. 9 Спектры предложения в Турксибском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). Рис. 10 Недельное изменение спектра предложения в Турксибском районе. 

 

Бостандыкский район

 

Табл.6 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1986 1985 -1 -0,05 132 146 14 10,6
панель  2-комн. 1936 1946 10 0,52 192 199 7 3,6
панель  3-комн. 1896 1889 -7 -0,37 246 235 -11 -4,5
панель  4-комн. 2055 2003 -52 -2,53 43 41 -2 -4,7
панель  5-комн. н/д  2100 н/д  н/д  0 1 1 н/д 
кирпич  1-комн. 2054 2019 -35 -1,7 124 127 3 2,4
кирпич  2-комн. 2052 2056 4 0,19 189 182 -7 -3,7
кирпич  3-комн. 2224 2177 -47 -2,11 137 109 -28 -20,4
кирпич  4-комн. 2322 2387 65 2,8 49 43 -6 -12,2
кирпич  5-комн. 1902 1898 -4 -0,21 8 6 -2 -25
монолит 1-комн. 2107 2051 -56 -2,66 35 36 1 2,9
монолит 2-комн. 2200 2202 2 0,09 92 92 0 0
монолит 3-комн. 2430 2349 -81 -3,33 133 135 2 1,5
монолит 4-комн. 2522 2468 -54 -2,14 44 42 -2 -4,5
монолит 5-комн. 3075 3169 94 3,06 4 6 2 50
все панель      1939 1937 -2 -0,1 613 622 9 1,5
все кирпич      2122 2102 -20 -0,94 507 467 -40 -7,9
все монолит     2346 2302 -44 -1,88 308 311 3 1
все 1-комн.     2029 2006 -23 -1,13 291 309 18 6,2
все 2-комн.     2033 2038 5 0,25 473 473 0 0
все 3-комн.     2120 2084 -36 -1,7 516 479 -37 -7,2
все 4-комн.     2302 2289 -13 -0,56 136 126 -10 -7,4
все 5-комн.     2293 2500 207 9,03 12 13 1 8,3
весь Бост. р-н  2092 2073 -19 -0,91 1428 1400 -28 -2

На рис. 11 показаны спектры предложения в Бостандыкском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 12 показано изменение спектра предложения в Бостандыкском районе за прошедшую неделю.

 

 

Рис. 11 Спектры предложения в Бостандыкском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).

Рис. 12 Недельное изменение спектра предложения в Бостандыкском районе. 

 

 

Город в целом

 

 

Табл.7 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1782 1799 17 0,95 719 747 28 3,9
панель  2-комн. 1757 1763 6 0,34 893 886 -7 -0,8
панель  3-комн. 1737 1742 5 0,29 1026 986 -40 -3,9
панель  4-комн. 1785 1745 -40 -2,24 164 188 24 14,6
панель  5-комн. 1794 1916 122 6,8 2 4 2 100
кирпич  1-комн. 1893 1872 -21 -1,11 551 547 -4 -0,7
кирпич  2-комн. 1937 1939 2 0,1 742 756 14 1,9
кирпич  3-комн. 2070 2087 17 0,82 576 529 -47 -8,2
кирпич  4-комн. 2360 2368 8 0,34 181 179 -2 -1,1
кирпич  5-комн. 2267 2405 138 6,09 28 20 -8 -28,6
монолит 1-комн. 1643 1644 1 0,06 267 272 5 1,9
монолит 2-комн. 1878 1831 -47 -2,5 404 383 -21 -5,2
монолит 3-комн. 2069 2034 -35 -1,69 411 377 -34 -8,3
монолит 4-комн. 2380 2402 22 0,92 115 110 -5 -4,3
монолит 5-комн. 2381 2417 36 1,51 17 20 3 17,6
все  панель     1758 1764 6 0,34 2804 2811 7 0,2
все  кирпич     2004 2002 -2 -0,1 2078 2031 -47 -2,3
все  монолит    1946 1917 -29 -1,49 1214 1162 -52 -4,3
все 1-комн.     1798 1798 0 0 1537 1566 29 1,9
все 2-комн.     1847 1842 -5 -0,27 2039 2025 -14 -0,7
все 3-комн.     1900 1896 -4 -0,21 2013 1892 -121 -6
все 4-комн.     2160 2131 -29 -1,34 460 477 17 3,7
все 5-комн.     2288 2366 78 3,41 47 44 -3 -6,4
город           1879 1874 -5 -0,27 6096 6004 -92 -1,5

 

На рис. 13 показаны спектры общегородского предложения для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
Рис. 14 Недельное изменение спектра общегородского предложения.

 

 

Рис. 13 Спектры общегородского предложения

Рис. 14 Недельное изменение спектра общегородского предложения.

 

На рис. 15 показана недельная динамика средних индексов по районам города.

 

 

Перераспределение объёмов предложения в различных представлениях

По типам строений:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 0.82%, что значительно больше, чем было на прошлой неделе (0.34%);
— основное перераспределение объёмов предложения по типам: заметные снижения долей объёма предложения кирпича и монолита в пользу панели;
— панель и кирпич за неделю поменяли направления изменения своих долей объёма предложения;
— монолит продолжает снижать свою долю объёма предложения.

По форматам квартир:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 1.55%, что немного больше, чем было на прошлой неделе (0.60%);
— основное перераспределение объёмов предложения по форматам: огромное снижение доли объёма предложения в формате 3-комнатных квартир в пользу 1-, 2- и 4-комнатных квартир;
— в формате 1-комнатных квартир продолжается увеличение доли объёма предложения;
— остальные форматы поменяли направления изменения своих долей объёма предложения.

По районам города:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 1.60%, что немного меньше, чем было на прошлой неделе (1.84%);
— основное перераспределение объёмов предложения по районам: большие снижения долей объёма предложения Жетысуского, Медеуского и Алатауского районов в пользу Алмалинского района;
— все районы города за неделю поменяли направления изменения своих долей объёма предложения.

Анализ динамики среднего по городу индекса

Изменение среднего по городу индекса зависит как от динамики цены предложения (удорожание или удешевление жилья), так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Недельное изменение среднего по городу индекса (-5$) определяется следующими факторами:
— заметное общее снижение цен предложения (-4$);
— небольшое структурное перераспределение общего предложения в пользу относительно дешевого жилья (-1$).

 

АРЕНДА КВАРТИР

Изменения цены и объемов предложения

В таблице 8 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

табл.8 ОИА Изменение цены предложения ($) Изменение цены предложения (%) Объём предложения Изменение объёма предложения Изменение объёма предложения (%)
город 773 -6 -0,81 1763 -128 -6,77
             
формат            
1-комн. 477 -1 -0,21 561 -47 -7,73
2-комн. 706 -7 -0,98 682 -50 -6,83
3-комн. 1078 16 1,51 446 -10 -2,19
4-комн. 1797 -66 -3,54 74 -21 -22,11

 

Значения ОИА, цены предложения и их изменения округлены до целых чисел.

 

Перераспределение объёмов предложения:

Суммарное недельное перераспределение долей объёма предложения по форматам сегодня равно 1.18%, что намного меньше, чем было на прошлой неделе (1.99%).

Основное перераспределение долей объёма предложения: значительные снижения долей объёма предложения в сегментах 1- и 4-комнатных квартир в пользу 3-комнатных квартир.

Все форматы квартир, кроме 4-комнатных, за неделю поменяли направление изменения своих долей объёма предложения.
В сегменте 4-комнатных квартир продолжается быстрое снижение доли объёма предложения.

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю практически не изменилась (-0.001).

Сегодня средний формат сдаваемой квартиры равен 2.019.

 

Анализ динамики общего индекса аренды

Изменение общего индекса аренды зависит как от динамики цены предложения за аренду, так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Недельное изменение общего индекса аренды (-6$) определяется следующими факторами:
— общее небольшое падение цен предложения (-2$);
— заметное перераспределение предложения в пользу более дешевых сегментов (-4$).

Ссылки:
1. Методика вычисления индексов.
2. Обзор предложений на рынке недвижимости за прошлую неделю 01.05.-08.05.2013

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz.