№ 50 (302)

Для вычисления параметров рынка использовалась база данных газеты «Крыша» сайта krisha.kz.

ПРОДАЖА КВАРТИР

В таблицах приведены следующие данные: индексы прошлой недели ($), индекс текущей недели ($), абсолютное изменение индекса за неделю ($), относительное изменение индекса за неделю (%), объём предложения на прошлой неделе (к-во квартир), объём предложения на текущей неделе (к-во квартир), абсолютное изменение объёма предложения за неделю (к-во квартир), относительное изменение объёма предложения за неделю (%).

Индекс — стоимость в долларах США одного квадратного метра общей площади квартиры.

В табл. 1-6 — данные по шести районам города. В табл. 7 — данные по городу в целом.

Необходимые пояснения к таблицам:

  • «панель 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры в панельных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом)»;
  • «все кирпич» означает «все квартиры в кирпичных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от формата квартиры»;
  • «все 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения»;
  • «весь Алм. р-н» означает «все квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения и формата»;
  • «н/д» означает «нет (надёжных) данных».

Красным цветом обозначены сегменты с отрицательной динамикой параметров, зелёным — с положительной динамикой.

 

Алмалинский район

 

Табл.1 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 2018 2057 39 1,93 105 73 -32 -30,5
панель  2-комн. 1918 1917 -1 -0,05 131 89 -42 -32,1
панель  3-комн. 1840 1844 4 0,22 177 146 -31 -17,5
панель  4-комн. 1837 1859 22 1,2 27 20 -7 -25,9
панель  5-комн. 1986 н/д  н/д  н/д  1 0 -1 -100
кирпич  1-комн. 2226 2132 -94 -4,22 97 82 -15 -15,5
кирпич  2-комн. 2186 2224 38 1,74 156 131 -25 -16
кирпич  3-комн. 2297 2276 -21 -0,91 140 116 -24 -17,1
кирпич  4-комн. 2300 2230 -70 -3,04 54 37 -17 -31,5
кирпич  5-комн. 2226 2433 207 9,3 7 4 -3 -42,9
монолит 1-комн. 1969 1920 -49 -2,49 24 17 -7 -29,2
монолит 2-комн. 2122 2206 84 3,96 40 37 -3 -7,5
монолит 3-комн. 2137 2168 31 1,45 47 39 -8 -17
монолит 4-комн. 2352 2381 29 1,23 13 13 0 0
монолит 5-комн. 1847 1717 -130 -7,04 2 2 0 0
все панель      1905 1912 7 0,37 441 328 -113 -25,6
все кирпич      2242 2222 -20 -0,89 454 370 -84 -18,5
все монолит     2117 2159 42 1,98 126 108 -18 -14,3
все 1-комн.     2102 2079 -23 -1,09 226 172 -54 -23,9
все 2-комн.     2070 2115 45 2,17 327 257 -70 -21,4
все 3-комн.     2054 2052 -2 -0,1 364 301 -63 -17,3
все 4-комн.     2174 2152 -22 -1,01 94 70 -24 -25,5
все 5-комн.     2126 2194 68 3,2 10 6 -4 -40
весь Алм. р-н   2081 2087 6 0,29 1021 806 -215 -21,1

На рис. 1 показаны спектры предложения в Алмалинском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 2 показано изменение спектра предложения в Алмалинском районе за прошедшую неделю.

 

 

   

 

Жетысуский район

 

Табл. 2 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1547 1545 -2 -0,13 57 55 -2 -3,5
панель  2-комн. 1520 1482 -38 -2,5 55 47 -8 -14,5
панель  3-комн. 1516 1542 26 1,72 45 46 1 2,2
панель  4-комн. 1551 1428 -123 -7,93 11 13 2 18,2
панель  5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
кирпич  1-комн. 1493 1450 -43 -2,88 33 23 -10 -30,3
кирпич  2-комн. 1453 1473 20 1,38 39 31 -8 -20,5
кирпич  3-комн. 1475 1438 -37 -2,51 18 15 -3 -16,7
кирпич  4-комн. 813 798 -15 -1,85 2 2 0 0
кирпич  5-комн. 3310 5154 1844 55,71 2 1 -1 -50
монолит 1-комн. 1390 1342 -48 -3,45 51 38 -13 -25,5
монолит 2-комн. 1190 1222 32 2,69 38 27 -11 -28,9
монолит 3-комн. 1392 1412 20 1,44 15 12 -3 -20
монолит 4-комн. 880 н/д  н/д  н/д  1 0 -1 -100
монолит 5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
все панель      1530 1516 -14 -0,92 168 161 -7 -4,2
все кирпич      1497 1490 -7 -0,47 94 72 -22 -23,4
все монолит     1313 1310 -3 -0,23 105 77 -28 -26,7
все 1-комн.     1477 1459 -18 -1,22 141 116 -25 -17,7
все 2-комн.     1405 1412 7 0,5 132 105 -27 -20,5
все 3-комн.     1482 1499 17 1,15 78 73 -5 -6,4
все 4-комн.     1397 1344 -53 -3,79 14 15 1 7,1
все 5-комн.     3310 5154 1844 55,71 2 1 -1 -50
весь Жет. р-н   1459 1459 0 0 367 310 -57 -15,5

На рис. 3 показаны спектры предложения в Жетысуском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 4 показано изменение спектра предложения в Жетысуском районе за прошедшую неделю.

 

   

 

Ауэзовский район

 

Табл. 3 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1766 1788 22 1,25 235 175 -60 -25,5
панель  2-комн. 1666 1655 -11 -0,66 316 241 -75 -23,7
панель  3-комн. 1630 1640 10 0,61 308 197 -111 -36
панель  4-комн. 1721 1681 -40 -2,32 55 39 -16 -29,1
панель  5-комн. 1755 1676 -79 -4,5 3 2 -1 -33,3
кирпич  1-комн. 1706 1693 -13 -0,76 80 56 -24 -30
кирпич  2-комн. 1683 1695 12 0,71 67 51 -16 -23,9
кирпич  3-комн. 1737 1711 -26 -1,5 70 49 -21 -30
кирпич  4-комн. 1907 1850 -57 -2,99 20 12 -8 -40
кирпич  5-комн. 2500 2500 0 0 1 1 0 0
монолит 1-комн. 1591 1582 -9 -0,57 78 70 -8 -10,3
монолит 2-комн. 1533 1507 -26 -1,7 117 89 -28 -23,9
монолит 3-комн. 1589 1568 -21 -1,32 98 84 -14 -14,3
монолит 4-комн. 1541 1572 31 2,01 23 23 0 0
монолит 5-комн. 1746 н/д  н/д  н/д  4 0 -4 -100
все панель      1683 1687 4 0,24 917 654 -263 -28,7
все кирпич      1728 1714 -14 -0,81 238 169 -69 -29
все монолит     1567 1551 -16 -1,02 320 266 -54 -16,9
все 1-комн.     1719 1722 3 0,17 393 301 -92 -23,4
все 2-комн.     1637 1625 -12 -0,73 500 381 -119 -23,8
все 3-комн.     1637 1632 -5 -0,31 476 330 -146 -30,7
все 4-комн.     1716 1674 -42 -2,45 98 74 -24 -24,5
все 5-комн.     1843 1950 107 5,81 8 3 -5 -62,5
весь Ауэз. р-н  1665 1658 -7 -0,42 1475 1089 -386 -26,2

На рис. 5 показаны спектры предложения в Ауэзовском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 6 показано изменение спектра предложения в Ауэзовском районе за прошедшую неделю.

 

   

Медеуский район

 

Табл. 4 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 2111 2345 234 11,08 12 10 -2 -16,7
панель  2-комн. 2020 2095 75 3,71 40 29 -11 -27,5
панель  3-комн. 1940 1923 -17 -0,88 61 55 -6 -9,8
панель  4-комн. 2137 2116 -21 -0,98 10 5 -5 -50
панель  5-комн. н/д  2710 н/д  н/д  0 1 1 н/д 
кирпич  1-комн. 2468 2412 -56 -2,27 76 52 -24 -31,6
кирпич  2-комн. 2510 2649 139 5,54 101 70 -31 -30,7
кирпич  3-комн. 2541 2655 114 4,49 128 98 -30 -23,4
кирпич  4-комн. 2920 2825 -95 -3,25 38 31 -7 -18,4
кирпич  5-комн. 2900 2513 -387 -13,34 9 8 -1 -11,1
монолит 1-комн. 2412 2571 159 6,59 19 19 0 0
монолит 2-комн. 2698 2521 -177 -6,56 35 35 0 0
монолит 3-комн. 2553 2485 -68 -2,66 58 40 -18 -31
монолит 4-комн. 2841 2758 -83 -2,92 28 22 -6 -21,4
монолит 5-комн. 2637 3039 402 15,24 8 11 3 37,5
все панель      1998 2032 34 1,7 123 100 -23 -18,7
все кирпич      2566 2620 54 2,1 352 259 -93 -26,4
все монолит     2628 2603 -25 -0,95 148 127 -21 -14,2
все 1-комн.     2418 2441 23 0,95 107 81 -26 -24,3
все 2-комн.     2436 2495 59 2,42 176 134 -42 -23,9
все 3-комн.     2395 2411 16 0,67 247 193 -54 -21,9
все 4-комн.     2787 2738 -49 -1,76 76 58 -18 -23,7
все 5-комн.     2776 2812 36 1,3 17 20 3 17,6
весь Мед. р-н   2469 2495 26 1,05 623 486 -137 -22

 

На рис. 7 показаны спектры предложения в Медеуском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 8 показано изменение спектра предложения в Медеуском районе за прошедшую неделю.

 

   

 

Турксибский район

 

Табл.5 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1506 1522 16 1,06 11 12 1 9,1
панель  2-комн. 1352 1341 -11 -0,81 27 28 1 3,7
панель  3-комн. 1328 1336 8 0,6 24 21 -3 -12,5
панель  4-комн. 1221 1188 -33 -2,7 3 4 1 33,3
панель  5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
кирпич  1-комн. 1445 1476 31 2,15 80 77 -3 -3,8
кирпич  2-комн. 1366 1361 -5 -0,37 100 76 -24 -24
кирпич  3-комн. 1242 1268 26 2,09 47 36 -11 -23,4
кирпич  4-комн. 1297 1375 78 6,01 2 1 -1 -50
кирпич  5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
монолит 1-комн. 1492 1554 62 4,16 14 18 4 28,6
монолит 2-комн. 1335 1290 -45 -3,37 9 9 0 0
монолит 3-комн. 1086 1108 22 2,03 9 8 -1 -11,1
монолит 4-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
монолит 5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
все панель      1363 1363 0 0 65 65 0 0
все кирпич      1367 1390 23 1,68 229 190 -39 -17
все монолит     1333 1384 51 3,83 32 35 3 9,4
все 1-комн.     1457 1494 37 2,54 105 107 2 1,9
все 2-комн.     1361 1350 -11 -0,81 136 113 -23 -16,9
все 3-комн.     1250 1270 20 1,6 80 65 -15 -18,8
все 4-комн.     1251 1225 -26 -2,08 5 5 0 0
все 5-комн.     н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
весь Турк. р-н  1363 1383 20 1,47 326 290 -36 -11

На рис. 9 показаны спектры предложения в Турксибском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 10 показано изменение спектра предложения в Турксибском районе за прошедшую неделю.

 

   

 

Бостандыкский район

 

Табл.6 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 2026 2006 -20 -0,99 106 71 -35 -33
панель  2-комн. 1975 1963 -12 -0,61 137 89 -48 -35
панель  3-комн. 1937 1954 17 0,88 207 155 -52 -25,1
панель  4-комн. 1987 2069 82 4,13 47 42 -5 -10,6
панель  5-комн. 1959 1873 -86 -4,39 2 2 0 0
кирпич  1-комн. 2050 2088 38 1,85 87 64 -23 -26,4
кирпич  2-комн. 2117 2120 3 0,14 193 132 -61 -31,6
кирпич  3-комн. 2229 2156 -73 -3,28 126 86 -40 -31,7
кирпич  4-комн. 2199 2274 75 3,41 53 29 -24 -45,3
кирпич  5-комн. 2385 2541 156 6,54 3 4 1 33,3
монолит 1-комн. 2225 2062 -163 -7,33 23 19 -4 -17,4
монолит 2-комн. 2322 2287 -35 -1,51 72 62 -10 -13,9
монолит 3-комн. 2479 2465 -14 -0,56 121 103 -18 -14,9
монолит 4-комн. 2698 2739 41 1,52 46 39 -7 -15,2
монолит 5-комн. 2429 2706 277 11,4 7 3 -4 -57,1
все панель      1971 1979 8 0,41 499 359 -140 -28,1
все кирпич       2146 2142 -4 -0,19 462 315 -147 -31,8
все монолит     2451 2432 -19 -0,78 269 226 -43 -16
все 1-комн.     2056 2046 -10 -0,49 216 154 -62 -28,7
все 2-комн.     2105 2107 2 0,1 402 283 -119 -29,6
все 3-комн.     2162 2157 -5 -0,23 454 344 -110 -24,2
все 4-комн.     2287 2360 73 3,19 146 110 -36 -24,7
все 5-комн.     2339 2447 108 4,62 12 9 -3 -25
весь Бост. р-н  2141 2150 9 0,42 1230 900 -330 -26,8

 

На рис. 11 показаны спектры предложения в Бостандыкском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 12 показано изменение спектра предложения в Бостандыкском районе за прошедшую неделю.

 

 

Город в целом

 

 

Табл.7 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1845 1848 3 0,16 528 396 -132 -25
панель  2-комн. 1768 1744 -24 -1,36 708 523 -185 -26,1
панель  3-комн. 1758 1773 15 0,85 825 621 -204 -24,7
панель  4-комн. 1828 1817 -11 -0,6 153 123 -30 -19,6
панель  5-комн. 1861 1961 100 5,37 6 5 -1 -16,7
кирпич  1-комн. 1941 1892 -49 -2,52 464 368 -96 -20,7
кирпич  2-комн. 1984 2009 25 1,26 669 500 -169 -25,3
кирпич  3-комн. 2129 2141 12 0,56 537 405 -132 -24,6
кирпич  4-комн. 2308 2313 5 0,22 172 114 -58 -33,7
кирпич  5-комн. 2634 2647 13 0,49 22 18 -4 -18,2
монолит 1-комн. 1717 1712 -5 -0,29 213 183 -30 -14,1
монолит 2-комн. 1866 1885 19 1,02 319 264 -55 -17,2
монолит 3-комн. 2096 2061 -35 -1,67 355 294 -61 -17,2
монолит 4-комн. 2415 2405 -10 -0,41 113 98 -15 -13,3
монолит 5-комн. 2322 2811 489 21,06 21 16 -5 -23,8
все  панель     1787 1785 -2 -0,11 2220 1668 -552 -24,9
все  кирпич     2052 2049 -3 -0,15 1864 1405 -459 -24,6
все  монолит     1985 1985 0 0 1021 855 -166 -16,3
все 1-комн.     1859 1839 -20 -1,08 1205 947 -258 -21,4
все 2-комн.     1872 1876 4 0,21 1696 1287 -409 -24,1
все 3-комн.     1944 1950 6 0,31 1717 1320 -397 -23,1
все 4-комн.     2168 2158 -10 -0,46 438 335 -103 -23,5
все 5-комн.     2406 2626 220 9,14 49 39 -10 -20,4
город           1924 1923 -1 -0,05 5105 3928 -11,77 -23,1

 

Рис. 13 показаны спектры общегородского предложения для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
Рис. 14 показано недельное изменение спектра общегородского предложения.

 

   

 

На рис.15 показана недельная динамика средних индексов по районам города.

 

 

 

  Нет данных
  Сильный рост
  Слабый рост
  Нет динамики
  Слабое падение
  Сильное падение
   

 

    

 

 

Перераспределение объёмов предложения в различных представлениях

По типам строений:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 1.77%, что значительно больше, чем было на прошлой неделе (0.72%);
— основное перераспределение объёмов предложения по типам: большие снижения долей объёма предложения панели и кирпича в пользу монолита;
— кирпич продолжает уменьшать свою долю объёма предложения;
— панель и монолит за неделю поменяли направления изменений своих долей объёма предложения.

По форматам квартир:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 0.54%, что заметно меньше, чем было на прошлой неделе (0.87%);
— основное перераспределение объёмов предложения по форматам: значительное снижение доли объёма предложения в формате 2-комнатных квартир в пользу 1-комнатных квартир;
— в формате 1-комнатных квартир продолжается увеличение, а в формате 2-комнатных квартир продолжается уменьшение доли объёма предложения;
— в сегментах 3-, 4- и 5-комнатных квартир доли объёма предложения практически не изменилась.

По районам города:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 2.39%, что намного больше, чем было на прошлой неделе (1.29%);
— основное перераспределение объёмов предложения по районам: огромные снижения долей объёма предложения Ауэзовского и Бостандыкского районов в пользу Алмалинского, Жетысуского, Медеуского и Турксибского районов;
— Алмалинский, Жетысуский, Ауэзовский, Турксибский и Бостандыкский районы за неделю поменяли направления изменений своих долей объёма предложения;
— в Медеуском районе продолжается увеличение доли объёма предложения;
— в Алатауском районе изменение доли объёма предложения незначительное.

 

Анализ динамики индексов

Изменения индексов зависят как от динамики цен предложения (общего удорожания или удешевления жилья), так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья).

В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

В табл.8 приведены данные по общему недельному изменению среднего по городу и средних по районам индексов, а также изменения индексов сегментов за счёт динамики цен и за счёт перераспределения предложения.

 

Табл.8   изменение изменение  
  общее индекса индекса  
  недельное сегмента сегмента  
  изменение за счёт за счёт  
  индекса динамики перераспределения Комментарии
сегмент  сегмента цен предложения  
Город -1 3 -4 Цена предложения в целом по городу заметно увеличилась, структура предложения значительно поменялась в пользу дешевого жилья.
Алм 6 1 5 Цена предложения в районе практически не изменилась, структура предложения значительно изменилась в пользу дорогого жилья.
Жет 0 -1 1 Цена предложения в районе практически не изменилась, структура предложения тоже практически не изменилась.
Ауэ -7 -4 -3 Цена предложения в районе заметно снизилась, структура значительно изменилась в пользу дешевого жилья.
Мед 26 25 1 Цена предложения в районе резко выросла, структура предложения практически не изменилась.
Тур 20 12 8 Цена предложения в районе резко выросла, структура предложения сильно изменилась в пользу дорогого жилья.
Бос 9 -1 10 Цена предложения в районе практически не изменилась, структура предложения сильно изменилась в пользу дорогого жилья.

На рис. 16 показана недельная динамика индексов по районам города за счёт изменения цены предложения

 

  Нет данных
  Сильный рост
  Слабый рост
  Нет динамики
  Слабое падение
  Сильное падение
   

 

    

 

На рис. 17 показана недельная динамика индексов по районам города за счёт изменения структуры предложения.

 

  Нет данных
  Сильный рост
  Слабый рост
  Нет динамики
  Слабое падение
  Сильное падение
   

 

    

 

АРЕНДА КВАРТИР

Изменения цены и объемов предложения

В таблице 9 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

табл.9 ОИА Изменение цены предложения ($) Изменение цены предложения (%) Объём предложения Изменение объёма предложения Изменение объёма предложения (%)
город 865 -4 -0,50 1909 -401 -17,36
             
формат            
1-комн. 516 3 0,58 545 -119 -17,92
2-комн. 770 -3 -0,39 769 -134 -14,84
3-комн. 1110 -27 -2,37 487 -125 -20,42
4-комн. 2198 109 5,22 108 -23 -17,56

Значения ОИА, цены предложения и их изменения округлены до целых чисел.

 

Перераспределение объёмов предложения:

Суммарное недельное перераспределение долей объёма предложения по форматам сегодня равно 1.19%, что в три раза меньше, чем было на прошлой неделе (3.49%).

Основное перераспределение долей объёма предложения: значительные снижения долей объёма предложения в сегментах 1- и 3-комнатных квартир в пользу 2-комнатных квартир.

В формате 2-комнатных квартир продолжается увеличение доли, а в формате 3-комнатных квартир продолжается снижение доли объёма предложения.
В формате 4-комнатных квартир изменение доли объёма предложения незначительное.

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю немного снизилась (-0.008).

Сегодня средний формат сдаваемой квартиры равен 2.083.

 

Анализ динамики общего индекса аренды

Изменение общего индекса аренды зависит как от динамики цены предложения за аренду, так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Недельное изменение общего индекса аренды (-4$) определяется следующими факторами:
— незначительным уменьшением уровня цен предложения (-1$);
— небольшим перераспределением общего предложения в пользу дешевого жилья(-3$).

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz .