№16 (268)

Для вычисления параметров рынка использовалась база данных газеты «Крыша» сайта krisha.kz.

 

ПРОДАЖА КВАРТИР

В таблицах приведены следующие данные: индексы прошлой недели ($), индекс текущей недели ($), абсолютное изменение индекса за неделю ($), относительное изменение индекса за неделю (%), объём предложения на прошлой неделе (к-во квартир), объём предложения на текущей неделе (к-во квартир), абсолютное изменение объёма предложения за неделю (к-во квартир), относительное изменение объёма предложения за неделю (%).

Индекс — стоимость в долларах США одного квадратного метра общей площади квартиры.

В табл. 1-6 — данные по шести районам города. В табл. 7 — данные по городу в целом.

Необходимые пояснения к таблицам:

• «панель 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры в панельных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом)»;
• «все кирпич» означает «все квартиры в кирпичных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от формата квартиры»;
• «все 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения»;
• «весь Алм. р-н» означает «все квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения и формата»;
• «н/д» означает «нет (надёжных) данных».

Красным цветом обозначены сегменты с отрицательной динамикой параметров, зелёным — с положительной динамикой.

 

Алмалинский район

Таблица 1:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	1928	1944	16	0.83	143	139	-4	-2.8
панель 2-комн.	1881	1896	15	0.8	200	205	5	2.5
панель 3-комн.	1835	1836	1	0.05	245	252	7	2.9
панель 4-комн.	1836	1862	26	1.42	37	31	-6	-16.2
панель 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
кирпич 1-комн.	2192	2095	-97	-4.43	134	147	13	9.7
кирпич 2-комн.	2166	2207	41	1.89	235	239	4	1.7
кирпич 3-комн.	2273	2283	10	0.44	158	152	-6	-3.8
кирпич 4-комн.	2373	2360	-13	-0.55	54	56	2	3.7
кирпич 5-комн.	2389	2655	266	11.13	4	2	-2	-50
монолит 1-комн.	1940	1911	-29	-1.49	38	31	-7	-18.4
монолит 2-комн.	1918	1918	0	0	77	65	-12	-15.6
монолит 3-комн.	2073	2144	71	3.42	69	64	-5	-7.2
монолит 4-комн.	2372	2446	74	3.12	15	20	5	33.3
монолит 5-комн.	2191	2252	61	2.78	2	3	1	50
все панель	1871	1880	9	0.48	625	627	2	0.3
все кирпич	2221	2214	-7	-0.32	585	596	11	1.9
все монолит	2011	2059	48	2.39	201	183	-18	-9
все 1-комн.	2041	2010	-31	-1.52	315	317	2	0.6
все 2-комн.	2017	2044	27	1.34	512	509	-3	-0.6
все 3-комн.	2016	2023	7	0.35	472	468	-4	-0.8
все 4-комн.	2185	2231	46	2.11	106	107	1	0.9
все 5-комн.	2323	2413	90	3.87	6	5	-1	-16.7
весь Алм. р-н	2036	2045	9	0.44	1411	1406	-5	-0.4

На рис. 1 показаны спектры предложения в Алмалинском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 2 показано изменение спектра предложения в Алмалинском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 1 — Спектры предложения в Алмалинском районе	Рисунок 2 — Недельное изменение спектра предложения в Алмалинском районе

 

Жетысуский район

Таблица 2:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	1509	1526	17	1.13	95	108	13	13.7
панель 2-комн.	1520	1499	-21	-1.38	83	93	10	12
панель 3-комн.	1482	1450	-32	-2.16	57	73	16	28.1
панель 4-комн.	1431	1425	-6	-0.42	18	20	2	11.1
панель 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
кирпич 1-комн.	1527	1453	-74	-4.85	45	43	-2	-4.4
кирпич 2-комн.	1409	1415	6	0.43	51	52	1	2
кирпич 3-комн.	1418	1441	23	1.62	26	23	-3	-11.5
кирпич 4-комн.	1003	1209	206	20.54	3	2	-1	-33.3
кирпич 5-комн.	1720	н/д	н/д	н/д	1	0	-1	-100
монолит 1-комн.	1329	1317	-12	-0.9	71	71	0	0
монолит 2-комн.	1202	1217	15	1.25	50	44	-6	-12
монолит 3-комн.	1336	1393	57	4.27	26	28	2	7.7
монолит 4-комн.	909	887	-22	-2.42	2	2	0	0
монолит 5-комн.	3162	3162	0	0	1	1	0	0
все панель	1500	1491	-9	-0.6	253	294	41	16.2
все кирпич	1445	1430	-15	-1.04	126	120	-6	-4.8
все монолит	1294	1308	14	1.08	150	146	-4	-2.7
все 1-комн.	1452	1445	-7	-0.48	211	222	11	5.2
все 2-комн.	1402	1410	8	0.57	184	189	5	2.7
все 3-комн.	1431	1435	4	0.28	109	124	15	13.8
все 4-комн.	1329	1362	33	2.48	23	24	1	4.3
все 5-комн.	2441	3162	721	29.54	2	1	-1	-50
весь Жет. р-н	1429	1430	1	0.07	529	560	31	5.9

На рис. 3 показаны спектры предложения в Жетысуском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 4 показано изменение спектра предложения в Жетысуском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 3 — Спектры предложения в Жетысуском районе	Рисунок 4 — Недельное изменение спектра предложения в Жетысуском районе

 

Ауэзовский район

Таблица 3:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	1736	1724	-12	-0.69	321	333	12	3.7
панель 2-комн.	1664	1675	11	0.66	414	416	2	0.5
панель 3-комн.	1618	1632	14	0.87	380	390	10	2.6
панель 4-комн.	1742	1720	-22	-1.26	74	75	1	1.4
панель 5-комн.	1629	1647	18	1.1	1	2	1	100
кирпич 1-комн.	1758	1687	-71	-4.04	91	92	1	1.1
кирпич 2-комн.	1743	1707	-36	-2.07	95	73	-22	-23.2
кирпич 3-комн.	1734	1713	-21	-1.21	77	80	3	3.9
кирпич 4-комн.	1938	1863	-75	-3.87	21	21	0	0
кирпич 5-комн.	1878	2104	226	12.03	5	2	-3	-60
монолит 1-комн.	1639	1624	-15	-0.92	126	109	-17	-13.5
монолит 2-комн.	1615	1626	11	0.68	149	153	4	2.7
монолит 3-комн.	1640	1643	3	0.18	136	138	2	1.5
монолит 4-комн.	1627	1560	-67	-4.12	20	14	-6	-30
монолит 5-комн.	938	1055	117	12.47	2	3	1	50
все панель	1673	1677	4	0.24	1190	1216	26	2.2
все кирпич	1761	1717	-44	-2.5	289	268	-21	-7.3
все монолит	1627	1624	-3	-0.18	433	417	-16	-3.7
все 1-комн.	1717	1697	-20	-1.16	538	534	-4	-0.7
все 2-комн.	1664	1666	2	0.12	658	642	-16	-2.4
все 3-комн.	1638	1645	7	0.43	593	608	15	2.5
все 4-комн.	1757	1726	-31	-1.76	115	110	-5	-4.3
все 5-комн.	1611	1523	-88	-5.46	8	7	-1	-12.5
весь Ауэз. р-н	1676	1671	-5	-0.3	1912	1901	-11	-0.6

На рис. 5 показаны спектры предложения в Ауэзовском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 6 показано изменение спектра предложения в Ауэзовском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 5 — Спектры предложения в Ауэзовском районе	Рисунок 6 — Недельное изменение спектра предложения в Ауэзовском районе

 

Медеуский район

Таблица 4:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	2125	2160	35	1.65	38	25	-13	-34.2
панель 2-комн.	2158	2104	-54	-2.5	52	51	-1	-1.9
панель 3-комн.	2030	1945	-85	-4.19	82	73	-9	-11
панель 4-комн.	1896	2241	345	18.2	5	6	1	20
панель 5-комн.	2134	2045	-89	-4.17	2	1	-1	-50
кирпич 1-комн.	2372	2352	-20	-0.84	79	76	-3	-3.8
кирпич 2-комн.	2426	2419	-7	-0.29	111	108	-3	-2.7
кирпич 3-комн.	2575	2549	-26	-1.01	144	156	12	8.3
кирпич 4-комн.	2771	2746	-25	-0.9	56	62	6	10.7
кирпич 5-комн.	2940	2524	-416	-14.15	11	9	-2	-18.2
монолит 1-комн.	2135	2202	67	3.14	11	24	13	118.2
монолит 2-комн.	2592	2594	2	0.08	62	74	12	19.4
монолит 3-комн.	2579	2448	-131	-5.08	62	58	-4	-6.5
монолит 4-комн.	2988	2784	-204	-6.83	27	27	0	0
монолит 5-комн.	2194	2176	-18	-0.82	6	7	1	16.7
все панель	2084	2043	-41	-1.97	179	156	-23	-12.8
все кирпич	2531	2507	-24	-0.95	401	411	10	2.5
все монолит	2606	2511	-95	-3.65	168	190	22	13.1
все 1-комн.	2278	2284	6	0.26	128	125	-3	-2.3
все 2-комн.	2409	2405	-4	-0.17	225	233	8	3.6
все 3-комн.	2420	2374	-46	-1.9	288	287	-1	-0.3
все 4-комн.	2787	2724	-63	-2.26	88	95	7	8
все 5-комн.	2619	2352	-267	-10.19	19	17	-2	-10.5
весь Мед. р-н	2441	2412	-29	-1.19	748	757	9	1.2

На рис. 7 показаны спектры предложения в Медеуском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 8 показано изменение спектра предложения в Медеуском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 7 — Спектры предложения в Медеуском районе	Рисунок 8 — Недельное изменение спектра предложения в Медеуском районе

 

Турксибский район

Таблица 5:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	1465	1450	-15	-1.02	19	13	-6	-31.6
панель 2-комн.	1304	1338	34	2.61	38	44	6	15.8
панель 3-комн.	1335	1252	-83	-6.22	35	33	-2	-5.7
панель 4-комн.	1329	1411	82	6.17	10	8	-2	-20
панель 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
кирпич 1-комн.	1461	1443	-18	-1.23	102	94	-8	-7.8
кирпич 2-комн.	1371	1349	-22	-1.6	115	132	17	14.8
кирпич 3-комн.	1304	1315	11	0.84	76	74	-2	-2.6
кирпич 4-комн.	1166	1220	54	4.63	10	7	-3	-30
кирпич 5-комн.	1980	1980	0	0	1	1	0	0
монолит 1-комн.	1380	1431	51	3.7	15	10	-5	-33.3
монолит 2-комн.	1277	1306	29	2.27	22	16	-6	-27.3
монолит 3-комн.	1003	1030	27	2.69	6	4	-2	-33.3
монолит 4-комн.	1190	1223	33	2.77	1	1	0	0
монолит 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
все панель	1347	1329	-18	-1.34	102	98	-4	-3.9
все кирпич	1379	1368	-11	-0.8	304	308	4	1.3
все монолит	1272	1308	36	2.83	44	31	-13	-29.5
все 1-комн.	1452	1442	-10	-0.69	136	117	-19	-14
все 2-комн.	1344	1342	-2	-0.15	175	192	17	9.7
все 3-комн.	1297	1286	-11	-0.85	117	111	-6	-5.1
все 4-комн.	1244	1315	71	5.71	21	16	-5	-23.8
все 5-комн.	1980	1980	0	0	1	1	0	0
весь Турк. р-н	1361	1355	-6	-0.44	450	437	-13	-2.9

На рис. 9 показаны спектры предложения в Турксибском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 10 показано изменение спектра предложения в Турксибском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 9 — Спектры предложения в Турксибском районе	Рисунок 10 — Недельное изменение спектра предложения в Турксибском районе

 

Бостандыкский район

Таблица 6:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	1992	2004	12	0.6	132	128	-4	-3
панель 2-комн.	1953	1949	-4	-0.2	228	212	-16	-7
панель 3-комн.	1878	1902	24	1.28	298	270	-28	-9.4
панель 4-комн.	1967	2017	50	2.54	44	42	-2	-4.5
панель 5-комн.	2134	1970	-164	-7.69	2	4	2	100
кирпич 1-комн.	2025	2020	-5	-0.25	132	139	7	5.3
кирпич 2-комн.	2004	2003	-1	-0.05	226	215	-11	-4.9
кирпич 3-комн.	2125	2143	18	0.85	125	143	18	14.4
кирпич 4-комн.	2264	2269	5	0.22	55	55	0	0
кирпич 5-комн.	2160	2130	-30	-1.39	7	7	0	0
монолит 1-комн.	2077	2170	93	4.48	31	40	9	29
монолит 2-комн.	2327	2340	13	0.56	93	91	-2	-2.2
монолит 3-комн.	2344	2401	57	2.43	172	145	-27	-15.7
монолит 4-комн.	2561	2510	-51	-1.99	44	42	-2	-4.5
монолит 5-комн.	2444	2429	-15	-0.61	5	5	0	0
все панель	1929	1944	15	0.78	704	656	-48	-6.8
все кирпич	2065	2070	5	0.24	545	559	14	2.6
все монолит	2344	2369	25	1.07	345	323	-22	-6.4
все 1-комн.	2015	2032	17	0.84	295	307	12	4.1
все 2-комн.	2037	2040	3	0.15	547	518	-29	-5.3
все 3-комн.	2064	2093	29	1.41	595	558	-37	-6.2
все 4-комн.	2264	2265	1	0.04	143	139	-4	-2.8
все 5-комн.	2257	2183	-74	-3.28	14	16	2	14.3
весь Бост. р-н	2065	2079	14	0.68	1594	1538	-56	-3.5

На рис. 11 показаны спектры предложения в Бостандыкском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 12 показано изменение спектра предложения в Бостандыкском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 11 — Спектры предложения в Бостандыкском районе	Рисунок 12 — Недельное изменение спектра предложения в Бостандыкском районе

 

Город в целом

Таблица 7:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	1800	1793	-7	-0.39	750	748	-2	-0.3
панель 2-комн.	1770	1767	-3	-0.17	1017	1023	6	0.6
панель 3-комн.	1748	1742	-6	-0.34	1103	1093	-10	-0.9
панель 4-комн.	1763	1778	15	0.85	189	184	-5	-2.6
панель 5-комн.	2032	1888	-144	-7.09	5	7	2	40
кирпич 1-комн.	1928	1893	-35	-1.82	588	597	9	1.5
кирпич 2-комн.	1940	1936	-4	-0.21	851	840	-11	-1.3
кирпич 3-комн.	2078	2087	9	0.43	613	641	28	4.6
кирпич 4-комн.	2299	2330	31	1.35	204	206	2	1
кирпич 5-комн.	2417	2339	-78	-3.23	29	21	-8	-27.6
монолит 1-комн.	1650	1693	43	2.61	301	290	-11	-3.7
монолит 2-комн.	1869	1910	41	2.19	465	454	-11	-2.4
монолит 3-комн.	2058	2049	-9	-0.44	472	439	-33	-7
монолит 4-комн.	2426	2399	-27	-1.11	109	106	-3	-2.8
монолит 5-комн.	2175	2129	-46	-2.11	16	19	3	18.8
все панель	1770	1765	-5	-0.28	3064	3055	-9	-0.3
все кирпич	2012	2006	-6	-0.3	2285	2305	20	0.9
все монолит	1934	1951	17	0.88	1363	1308	-55	-4
все 1-комн.	1818	1811	-7	-0.39	1639	1635	-4	-0.2
все 2-комн.	1852	1856	4	0.22	2333	2317	-16	-0.7
все 3-комн.	1907	1906	-1	-0.05	2188	2173	-15	-0.7
все 4-комн.	2125	2140	15	0.71	502	496	-6	-1.2
все 5-комн.	2301	2187	-114	-4.95	50	47	-3	-6
город	1885	1885	0	0	6712	6668	-44	-0.7

На рис. 13 показаны спектры общегородского предложения для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). Рис. 14 Недельное изменение спектра общегородского предложения.

Рисунок 13 — Cпектр общегородского предложения	Рисунок 14 — Недельное изменение спектра общегородского предложения

На рис. 15 показана недельная динамика средних индексов по районам города.

		Нет данных
		Сильный рост
		Слабый рост
		Нет динамики
		Слабое падение
		Сильное падение
Рисунок 15 - Динамика индексов по районам города (17.04-24.04.2013)

 

Перераспределение объёмов предложения в различных представлениях

По типам строений:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 0.69%, что практически совпадает с уровнем прошлой недели (0.67%);
— основное перераспределение объёмов предложения по типам: большое снижение доли объёма предложения монолита в пользу панели и кирпича;
— монолит продолжает быстро снижать свою долю объёма предложения, панель продолжает увеличивать свою долю.

По форматам квартир:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 0.10%, что намного меньше, чем было на прошлой неделе (1.11%);
— основное перераспределение объёмов предложения по форматам: небольшие снижения долей объёма предложения в форматах 4- и 5-комнатных квартир в пользу 1-комнатных квартир;
— в формате 4-комнатных квартир продолжается медленное уменьшение доли объёма предложения.

По районам города:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 0.83%, что немного больше, чем было на прошлой неделе (0.79%);
— основное перераспределение объёмов предложения по районам: значительные снижения долей объёма предложения Бостандыкского и Турксибского районов в пользу Жетысуского и Медеуского районов;
— в Алмалинском и Ауэзовском районах продолжается медленное увеличение долей объёма предложения, а в Медеуском районе продолжается снижение доли;
— остальные районы за неделю поменяли направления изменения своих долей объёма предложения.

 

Анализ динамики среднего по городу индекса

Изменение среднего по городу индекса зависит как от динамики цены предложения (удорожание или удешевление жилья), так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Недельное изменение среднего по городу индекса (0$) определяется следующими факторами:
— небольшое общее снижение цен предложения (-1$);
— незначительное структурное перераспределение общего предложения в пользу относительно дорогого жилья (+1$).

 

АРЕНДА КВАРТИР

Изменения цены и объёмов предложения

В таблице 8 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

табл. 8	ОИА	Изменение цены предложения ($)	Изменение цены предложения (%)	Объём предложения	Изменение объёма предложения	Изменение объёма предложения (%)
город	795	-1	-0.12	1920	19	1.00
формат
1-комн.	491	-2	-0.41	616	9	1.48
2-комн.	718	23	3.31	703	-29	-3.96
3-комн.	1042	-49	-4.49	495	44	9.76
4-комн.	1926	0	0.00	106	-5	-4.50

Значения ОИА, цены предложения и их изменения округлены до целых чисел.

 

Перераспределение объёмов предложения:

Суммарное недельное перераспределение долей объёма предложения по форматам сегодня равно 2.21%, что в два раза больше, чем было на прошлой неделе (0.90%).

Основное перераспределение долей объёма предложения: очень большие снижения долей объёма предложения в сегментах 2- и 4-комнатных квартир в пользу 1- и 3-комнатных квартир.

Все форматы квартир за неделю поменяли направление изменения своих долей объёма предложения.

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю очень значительно увеличилась (+0.012).

Сегодня средний формат сдаваемой квартиры равен 2.047.

 

Анализ динамики общего индекса аренды

Изменение общего индекса аренды зависит как от динамики цены предложения за аренду, так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Недельное изменение общего индекса аренды (-1$) определяется следующими факторами:
— общее небольшое падение цен предложения (-4$);
— заметное перераспределение предложения в пользу более дорогих сегментов (+3$).

Ссылки:
1. Методика вычисления индексов.
2. Обзор предложений на рынке недвижимости за прошлую неделю 10.04.2013-17.04.2013.

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz.