№3 (255)

Для вычисления параметров рынка использовалась база данных газеты «Крыша» сайта krisha.kz.

 

ПРОДАЖА КВАРТИР

В таблицах приведены следующие данные: индексы прошлой недели ($), индекс текущей недели ($), абсолютное изменение индекса за неделю ($), относительное изменение индекса за неделю (%), объём предложения на прошлой неделе (к-во квартир), объём предложения на текущей неделе (к-во квартир), абсолютное изменение объёма предложения за неделю (к-во квартир), относительное изменение объёма предложения за неделю (%).

Индекс — стоимость в долларах США одного квадратного метра общей площади квартиры.

В табл. 1-6 — данные по шести районам города. В табл. 7 — данные по городу в целом.

Необходимые пояснения к таблицам:

  • «панель 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры в панельных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом)»;
  • «все кирпич» означает «все квартиры в кирпичных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от формата квартиры»;
  • «все 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения»;
  • «весь Алм. р-н» означает «все квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения и формата»;
  • «н/д» означает «нет (надёжных) данных».

Красным цветом обозначены сегменты с отрицательной динамикой параметров, зелёным — с положительной динамикой.

 

Алмалинский район

Таблица 1:

Сегмент рынка Индекс прошлый Индекс сегодня Изменение индекса ($) Изменение индекса (%) Объём прошлый Объём сегодня Изменение объёма Изменение объёма (%)
панель 1-комн. 1950 1996 46 2.36 99 110 11 11.1
панель 2-комн. 1924 1924 0 0 139 121 -18 -12.9
панель 3-комн. 1865 1844 -21 -1.13 217 231 14 6.5
панель 4-комн. 1819 1836 17 0.93 34 25 -9 -26.5
панель 5-комн. 2008 2320 312 15.54 1 2 1 100
кирпич 1-комн. 2152 2109 -43 -2 115 127 12 10.4
кирпич 2-комн. 2202 2195 -7 -0.32 195 211 16 8.2
кирпич 3-комн. 2260 2266 6 0.27 141 145 4 2.8
кирпич 4-комн. 2441 2359 -82 -3.36 53 46 -7 -13.2
кирпич 5-комн. 1710 2069 359 20.99 2 2 0 0
монолит 1-комн. 1901 1944 43 2.26 25 25 0 0
монолит 2-комн. 1849 1898 49 2.65 66 56 -10 -15.2
монолит 3-комн. 1998 2025 27 1.35 69 43 -26 -37.7
монолит 4-комн. 2354 2279 -75 -3.19 14 11 -3 -21.4
монолит 5-комн. 2151 1978 -173 -8.04 1 2 1 100
все панель 1896 1899 3 0.16 490 489 -1 -0.2
все кирпич 2229 2207 -22 -0.99 506 531 25 4.9
все монолит 1957 1978 21 1.07 175 137 -38 -21.7
все 1-комн. 2042 2045 3 0.15 239 262 23 9.6
все 2-комн. 2047 2067 20 0.98 400 388 -12 -3
все 3-комн. 2016 2008 -8 -0.4 427 419 -8 -1.9
все 4-комн. 2219 2188 -31 -1.4 101 82 -19 -18.8
все 5-комн. 1894 2122 228 12.04 4 6 2 50
весь Алм. р-н
 2049
 2050
 1
 0.05
 1171
 1157
 -14
 -1.2

На рис. 1 показаны спектры предложения в Алмалинском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 2 показано изменение спектра предложения в Алмалинском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 1 — Спектры предложения
в Алмалинском районе		 Рисунок 2 — Недельное изменение спектра
предложения в Алмалинском районе

 

Жетысуский район

Таблица 2:

Сегмент рынка Индекс прошлый Индекс сегодня Изменение индекса ($) Изменение индекса (%) Объём прошлый Объём сегодня Изменение объёма Изменение объёма (%)
панель 1-комн. 1544 1532 -12 -0.78 87 83 -4 -4.6
панель 2-комн. 1494 1468 -26 -1.74 51 51 0 0
панель 3-комн. 1406 1450 44 3.13 49 52 3 6.1
панель 4-комн. 1372 1448 76 5.54 19 21 2 10.5
панель 5-комн. н/д н/д н/д н/д 0 0 0 н/д
кирпич 1-комн. 1472 1409 -63 -4.28 34 35 1 2.9
кирпич 2-комн. 1385 1426 41 2.96 42 36 -6 -14.3
кирпич 3-комн. 1414 1361 -53 -3.75 18 21 3 16.7
кирпич 4-комн. 1259 873 -386 -30.66 2 2 0 0
кирпич 5-комн. н/д н/д н/д н/д 0 0 0 н/д
монолит 1-комн. 1302 1307 5 0.38 46 57 11 23.9
монолит 2-комн. 1140 1244 104 9.12 39 44 5 12.8
монолит 3-комн. 1239 1371 132 10.65 14 26 12 85.7
монолит 4-комн. 938 934 -4 -0.43 1 2 1 100
монолит 5-комн. н/д н/д н/д н/д 0 0 0 н/д
все панель 1482 1487 5 0.34 206 207 1 0.5
все кирпич 1418 1393 -25 -1.76 96 94 -2 -2.1
все монолит 1226 1292 66 5.38 100 129 29 29
все 1-комн. 1462 1434 -28 -1.92 167 175 8 4.8
все 2-комн. 1354 1381 27 1.99 132 131 -1 -0.8
все 3-комн. 1378 1410 32 2.32 81 99 18 22.2
все 4-комн. 1342 1360 18 1.34 22 25 3 13.6
все 5-комн. н/д н/д н/д н/д 0 0 0 н/д
весь Жет. р-н
 1403
 1408
 5
 0.36
 402
 430
 28
 7

На рис. 3 показаны спектры предложения в Жетысуском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 4 показано изменение спектра предложения в Жетысуском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 3 — Спектры предложения
в Жетысуском районе		 Рисунок 4 — Недельное изменение спектра
предложения в Жетысуском районе

 

Ауэзовский район

Таблица 3:

Сегмент рынка Индекс прошлый Индекс сегодня Изменение индекса ($) Изменение индекса (%) Объём прошлый Объём сегодня Изменение объёма Изменение объёма (%)
панель 1-комн. 1739 1737 -2 -0.12 238 257 19 8
панель 2-комн. 1649 1659 10 0.61 276 315 39 14.1
панель 3-комн. 1613 1605 -8 -0.5 330 340 10 3
панель 4-комн. 1780 1791 11 0.62 55 58 3 5.5
панель 5-комн. н/д н/д н/д н/д 0 0 0 н/д
кирпич 1-комн. 1666 1708 42 2.52 55 60 5 9.1
кирпич 2-комн. 1635 1704 69 4.22 59 7 8 13.6
кирпич 3-комн. 1756 1765 9 0.51 63 71 8 12.7
кирпич 4-комн. 1766 1699 -67 -3.79 22 24 2 9.1
кирпич 5-комн. 2289 1978 -311 -13.59 3 3 0 0
монолит 1-комн. 1692 1657 -35 -2.07 71 81 10 14.1
монолит 2-комн. 1585 1550 -35 -2.21 108 128 20 18.5
монолит 3-комн. 1653 1656 3 0.18 120 124 4 3.3
монолит 4-комн. 1828 1807 -21 -1.15 20 28 8 40
монолит 5-комн. 1337 1338 1 0.07 2 2 0 0
все панель 1667 1668 1 0.06 899 970 71 7.9
все кирпич 1705 1727 22 1.29 202 225 23 11.4
все монолит 1647 1628 -19 -1.15 321 363 42 13.1
все 1-комн. 1718 1716 -2 -0.12 364 398 34 9.3
все 2-комн. 1631 1637 6 0.37 443 510 67 15.1
все 3-комн. 1639 1638 -1 -0.06 513 535 22 4.3
все 4-комн. 1786 1775 -11 -0.62 97 110 13 13.4
все 5-комн. 1908 1721 -187 -9.8 5 5 0 0
весь Ауэз. р-н
 1668
 1667
 -1
 -0.06
 1422
 1558
 136
 9.6

На рис. 5 показаны спектры предложения в Ауэзовском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 6 показано изменение спектра предложения в Ауэзовском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 5 — Спектры предложения
в Ауэзовском районе		 Рисунок 6 — Недельное изменение спектра
предложения в Ауэзовском районе

 

Медеуский район

Таблица 4:

Сегмент рынка Индекс прошлый Индекс сегодня Изменение индекса ($) Изменение индекса (%) Объём прошлый Объём сегодня Изменение объёма Изменение объёма (%)
панель 1-комн. 2136 2099 -37 -1.73 31 30 -1 -3.2
панель 2-комн. 2073 2062 -11 -0.53 47 44 -3 -6.4
панель 3-комн. 1941 1984 43 2.22 62 61 -1 -1.6
панель 4-комн. 2140 2114 -26 -1.21 16 17 1 6.3
панель 5-комн. 2155 2152 -3 -0.14 2 2 0 0
кирпич 1-комн. 2367 2424 57 2.41 72 60 -12 -16.7
кирпич 2-комн. 2433 2566 133 5.47 110 102 -8 -7.3
кирпич 3-комн. 2547 2644 97 3.81 150 147 -3 -2
кирпич 4-комн. 2699 2787 88 3.26 43 46 3 7
кирпич 5-комн. 2396 2513 117 4.88 10 8 -2 -20
монолит 1-комн. 2108 1857 -251 -11.91 14 17 3 21.4
монолит 2-комн. 2589 2365 -224 -8.65 42 44 2 4.8
монолит 3-комн. 2732 2632 -100 -3.66 72 70 -2 -2.8
монолит 4-комн. 2969 2970 1 0.03 38 34 -4 -10.5
монолит 5-комн. 3456 3312 -144 -4.17 6 6 0 0
все панель 2041 2045 4 0.2 158 154 -4 -2.5
все кирпич 2493 2600 107 4.29 385 363 -22 -5.7
все монолит 2723 2577 -146 -5.36 172 171 -1 -0.6
все 1-комн. 2274 2242 -32 -1.41 117 107 -10 -8.5
все 2-комн. 2380 2402 22 0.92 199 190 -9 -4.5
все 3-комн. 2461 2496 35 1.42 284 278 -6 -2.1
все 4-комн. 2712 2733 21 0.77 97 97 0 0
все 5-комн. 2722 2767 45 1.65 18 16 -2 -11.1
весь Мед. р-н
 2449
 2470
 21
 0.86
 715
 688
 -27
 -3.8

На рис. 7 показаны спектры предложения в Медеуском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 8 показано изменение спектра предложения в Медеуском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 7 — Спектры предложения
в Медеуском районе		 Рисунок 8 — Недельное изменение спектра
предложения в Медеуском районе

 

Турксибский район

Таблица 5:

Сегмент рынка Индекс прошлый Индекс сегодня Изменение индекса ($) Изменение индекса (%) Объём прошлый Объём сегодня Изменение объёма Изменение объёма (%)
панель 1-комн. 1420 1407 -13 -0.92 12 16 4 33.3
панель 2-комн. 1340 1311 -29 -2.16 23 33 10 43.5
панель 3-комн. 1273 1272 -1 -0.08 30 29 -1 -3.3
панель 4-комн. 1229 1284 55 4.48 6 8 2 33.3
панель 5-комн. н/д н/д н/д н/д 0 0 0 н/д
кирпич 1-комн. 1410 1429 19 1.35 69 71 2 2.9
кирпич 2-комн. 1344 1380 36 2.68 84 92 8 9.5
кирпич 3-комн. 1295 1322 27 2.08 56 57 1 1.8
кирпич 4-комн. 1317 1349 32 2.43 5 7 2 40
кирпич 5-комн. н/д 1413 н/д н/д 0 1 1 н/д
монолит 1-комн. 1311 1260 -51 -3.89 8 11 3 37.5
монолит 2-комн. 1321 1287 -34 -2.57 13 15 2 15.4
монолит 3-комн. 1117 1130 13 1.1 14 9 -5 -35.7
монолит 4-комн. 1050 1050 0 0 1 1 0 0
монолит 5-комн. н/д н/д н/д н/д 0 0 0 н/д
все панель 1315 1313 -2 -0.15 71 86 15 21.1
все кирпич 1351 1379 28 2.07 214 228 14 6.5
все монолит 1231 1232 1 0.08 36 36 0 0
все 1-комн. 1402 1406 4 0.9 89 98 9 10.1
все 2-комн. 1340 1353 13 0.97 120 140 20 16.7
все 3-комн. 1263 1288 25 1.98 100 95 -5 -5
все 4-комн. 1250 1297 47 3.76 12 16 4 33.3
все 5-комн. н/д 1413 н/д н/д 0 1 1 н/д
весь Турк. р-н
 1330
 1348
 18
 1.35
 321
 350
 29
 9

На рис. 9 показаны спектры предложения в Турксибском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 10 показано изменение спектра предложения в Турксибском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 9 — Спектры предложения
в Турксибском районе		 Рисунок 10 — Недельное изменение спектра
предложения в Турксибском районе

 

Бостандыкский район

Таблица 6:

Сегмент рынка Индекс прошлый Индекс сегодня Изменение индекса ($) Изменение индекса (%) Объём прошлый Объём сегодня Изменение объёма Изменение объёма (%)
панель 1-комн. 2007 2026 19 0.95 135 104 -31 -23
панель 2-комн. 1960 1980 20 1.02 181 191 10 5.5
панель 3-комн. 1854 1844 -10 -0.54 232 246 14 6
панель 4-комн. 1936 1950 14 0.72 35 40 5 14.3
панель 5-комн. 1946 2298 352 18.09 2 2 0 0
кирпич 1-комн. 2019 2081 62 3.07 109 109 0 0
кирпич 2-комн. 1976 2051 75 3.8 186 181 -5 -2.7
кирпич 3-комн. 2242 2158 -84 -3.75 113 130 17 15
кирпич 4-комн. 2384 2418 34 1.43 49 45 -4 -8.2
кирпич 5-комн. 2479 2213 -266 -10.73 2 7 5 250
монолит 1-комн. 2155 2253 98 4.55 23 27 4 17.4
монолит 2-комн. 2391 2358 -33 -1.38 80 94 14 17.5
монолит 3-комн. 2473 2486 13 0.53 116 129 13 11.2
монолит 4-комн. 2793 2654 -139 -4.98 35 49 14 40
монолит 5-комн. 2837 2303 -534 -18.82 6 7 1 16.7
все панель 1927 1929 2 0.1 585 583 -2 -0.3
все кирпич 2097 2124 27 1.29 459 472 13 2.8
все монолит 2471 2448 -23 -0.93 260 306 46 17.7
все 1-комн. 2024 2076 52 2.57 267 240 -27 -10.1
все 2-комн. 2043 2083 40 1.96 447 466 19 4.3
все 3-комн. 2104 2088 -16 -0.76 461 505 44 9.5
все 4-комн. 2372 2364 -8 -0.34 119 134 15 12.6
все 5-комн. 2587 2262 -325 -12.56 10 16 6 60
весь Бост. р-н
 2095
 2114
 19
 0.91
 1304
 1361
 57
 4.4

На рис. 11 показаны спектры предложения в Бостандыкском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 12 показано изменение спектра предложения в Бостандыкском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 11 — Спектры предложения
в Бостандыкском районе		 Рисунок 12 — Недельное изменение спектра
предложения в Бостандыкском районе

 

Город в целом

Таблица 7:

Сегмент рынка Индекс прошлый Индекс сегодня Изменение индекса ($) Изменение индекса (%) Объём прошлый Объём сегодня Изменение объёма Изменение объёма (%)
панель 1-комн. 1818 1813 -5 -0.28 604 603 -1 -0.2
панель 2-комн. 1786 1777 -9 -0.5 719 757 38 5.3
панель 3-комн. 1732 1728 -4 -0.23 922 961 39 4.2
панель 4-комн. 1783 1794 11 0.62 167 171 4 2.4
панель 5-комн. 2042 2256 214 10.48 5 6 1 20
кирпич 1-комн. 1924 1929 5 0.26 462 467 5 1.1
кирпич 2-комн. 1964 2005 41 2.09 684 700 16 2.3
кирпич 3-комн. 2142 2140 -2 -0.09 545 576 31 5.7
кирпич 4-комн. 2335 2321 -14 -0.6 177 172 -5 -2.8
кирпич 5-комн. 2306 2248 -58 -2.52 17 22 5 29.4
монолит 1-комн. 1688 1661 -27 -1.6 192 221 29 15.1
монолит 2-комн. 1875 1840 -35 -1.87 352 386 34 9.7
монолит 3-комн. 2102 2099 -3 -0.14 407 403 -4 -1
монолит 4-комн. 2587 2476 -111 -4.29 109 125 16 14.7
монолит 5-комн. 2838 2507 -331 -11.66 15 17 2 13.3
все панель 1773 1769 -4 -0.23 2417 2498 81 3.4
все кирпич 2044 2058 14 0.68 1885 1937 52 2.8
все монолит 2013 1975 -38 -1.89 1075 1152 77 7.2
все 1-комн. 1837 1829 -8 -0.44 1258 1291 33 2.6
все 2-комн. 1873 1877 4 0.21 1755 1843 88 5
все 3-комн. 1932 1927 -5 -0.26 1874 1940 66 3.5
все 4-комн. 2192 2170 -22 -1 453 468 15 3.3
все 5-комн. 2486 2347 -139 -5.59 37 45 8 21.6
город
 1916
 1912
 -4
 -0.21
 5377
 5587
 210
 3.9

На рис. 13 показаны спектры общегородского предложения для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). Рис. 14 Недельное изменение спектра общегородского предложения.

Рисунок 13 — Cпектр общегородского
предложения		 Рисунок 14 — Недельное изменение спектра
общегородского предложения

На рис. 15 показана недельная динамика средних индексов по районам города.

  Нет данных
  Сильный рост
  Слабый рост
  Нет динамики
  Слабое падение
  Сильное падение
   
Рисунок 15 - Динамика индексов по районам города (16.01-23.01.2013)    

 

Перераспределение объёмов предложения в различных представлениях

По типам строений:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 0.63%, что значительно меньше, чем было на прошлой неделе (1.22%);
— основное перераспределение объёмов предложения по типам: заметные снижения долей объёма предложения панели и кирпича в пользу монолита;
— панель и монолит за неделю поменяли направления изменения своих долей объёма предложения;
— кирпич продолжает уменьшать свою долю предложения.

По форматам квартир:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 0.47%, что значительно меньше, чем было на прошлой неделе (1.37%);
— основное перераспределение объёмов предложения по форматам: заметные снижения долей объёма предложения 1- и 3-комнатных квартир в пользу 2- и 5-комнатных;
— все форматы, кроме 4-комнатных квартир, за неделю поменяли направления изменения своих долей объёма предложения;
— формат 4-комнатных квартир продолжает уменьшать свою долю объёма предложения.

По районам города:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 2.06%, что значительно больше, чем было на прошлой неделе (1.47%);
— основное перераспределение объёмов предложения по районам: огромные снижения долей объёма предложения Алмалинского и Медеуского районов в пользу Жетысуского, Ауэзовского и Турксибского районов;
— Медеуский район продолжает снижать свою долю объёма предложения, а Ауэзовский и Бостандыкский районы продолжают увеличивать свои доли;
— остальные районы за неделю поменяли направления изменения своих долей объёма предложения.

 

Анализ динамики среднего по городу индекса

Изменение среднего по городу индекса зависит как от динамики цены предложения (удорожание или удешевление жилья), так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Недельное изменение среднего по городу индекса (-4$) определяется следующими факторами:
— общий заметное увеличение цен предложения (+6$);
— значительное перераспределение общего предложения в пользу более дешевых сегментов (-10$).

 

Выводы по рынку продаж квартир

— общий уровень цен предложения на рынке продаж квартир за неделю заметно вырос;
— за прошедшие неделю сильно увеличился удельный вес предложения относительно дешевого жилья.

 

АРЕНДА КВАРТИР

Изменения цены и объёмов предложения

В таблице 8 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

табл. 8 ОИА Изменение цены предложения
($)		 Изменение цены предложения
(%)		 Объём предложения Изменение объёма предложения Изменение объёма предложения
(%)
город 845
 25
 2.99
 1926
 70
 3.77
формат
1-комн. 502 12 2.45 559 6 1.08
2-комн. 763 33 4.52 735 30 4.26
3-комн. 1112 20 1.83 520 32 6.56
4-комн. 1864 -1 -0.05 112 2 1.82

Значения ОИА, цены предложения и их изменения округлены до целых чисел.

 

Перераспределение объёмов предложения:

Суммарное недельное перераспределение долей объёма предложения по форматам сегодня равно 0.88%, что почти в два раза меньше, чем было на прошлой неделе (1.61%).

Основное перераспределение объёма предложения: большое снижение доли объёма предложения в сегменте 1-комнатных квартир в пользу 2- и 3-комнатных квартир.

Практически все форматы квартир (кроме 3-комнатных) за неделю поменяли направления изменения своих долей объёма предложения.
В сегменте 3-комнатных квартир продолжается быстрый рост доли объёма предложения.

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю значительно выросла (+0.012).

Сегодня средний формат сдаваемой квартиры равен 2.096.

 

Анализ динамики общего индекса аренды

Изменение общего индекса аренды зависит как от динамики цены предложения за аренду, так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Недельное изменение общего индекса аренды (+25$) определяется следующими факторами:
— общее резкое увеличение цены предложения (+21$);
— заметное перераспределение предложения в пользу более дорогих сегментов (+4$).

 

Выводы по рынку аренды квартир

— общий уровень цен предложения на рынке аренды квартир за неделю резко вырос;
— за прошедшие неделю заметно увеличился удельный вес предложения относительно дорогого жилья.

 

Ссылки:
1. Методика вычисления индексов.
2. Обзор предложений на рынке недвижимости за прошлую неделю 09.01.2013-16.01.2013.

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz.