№17 (269)

Для вычисления параметров рынка использовалась база данных газеты «Крыша» сайта krisha.kz.

 

ПРОДАЖА КВАРТИР

В таблицах приведены следующие данные: индексы прошлой недели ($), индекс текущей недели ($), абсолютное изменение индекса за неделю ($), относительное изменение индекса за неделю (%), объём предложения на прошлой неделе (к-во квартир), объём предложения на текущей неделе (к-во квартир), абсолютное изменение объёма предложения за неделю (к-во квартир), относительное изменение объёма предложения за неделю (%).

Индекс — стоимость в долларах США одного квадратного метра общей площади квартиры.

В табл. 1-6 — данные по шести районам города. В табл. 7 — данные по городу в целом.

Необходимые пояснения к таблицам:

  • «панель 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры в панельных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом)»;
  • «все кирпич» означает «все квартиры в кирпичных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от формата квартиры»;
  • «все 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения»;
  • «весь Алм. р-н» означает «все квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения и формата»;
  • «н/д» означает «нет (надёжных) данных».

Красным цветом обозначены сегменты с отрицательной динамикой параметров, зелёным — с положительной динамикой.

Алмалинский район

Таблица 1:

Сегмент рынка Индекс прошлый Индекс сегодня Изменение индекса ($) Изменение индекса (%) Объём прошлый Объём сегодня Изменение объёма Изменение объёма (%)
панель 1-комн. 1944 1921 -23 -1.18 139 140 1 0.7
панель 2-комн. 1896 1879 -17 -0.9 205 185 -20 -9.8
панель 3-комн. 1836 1818 -18 -0.98 252 257 5 2
панель 4-комн. 1862 1774 -88 -4.73 31 34 3 9.7
панель 5-комн. н/д 2500 н/д н/д 0 1 1 н/д
кирпич 1-комн. 2095 2124 29 1.38 147 145 -2 -1.4
кирпич 2-комн. 2207 2229 22 1 239 220 -19 -7.9
кирпич 3-комн. 2283 2230 -53 -2.32 152 141 -11 -7.2
кирпич 4-комн. 2360 2376 16 0.68 56 49 -7 -12.5
кирпич 5-комн. 2655 2581 -74 -2.79 2 4 2 100
монолит 1-комн. 1911 1843 -68 -3.56 31 40 9 29
монолит 2-комн. 1918 1935 17 0.89 65 60 -5 -7.7
монолит 3-комн. 2144 2001 -143 -6.67 64 58 -6 -9.4
монолит 4-комн. 2446 2502 56 2.29 20 21 1 5
монолит 5-комн. 2252 2117 -135 -5.99 3 3 0 0
все панель 1880 1858 -22 -1.17 627 617 -10 -1.6
все кирпич 2214 2217 3 0.14 596 559 -37 -6.2
все монолит 2059 2004 -55 -2.67 183 182 -1 -0.5
все 1-комн. 2010 2001 -9 0.45 317 325 8 2.5
все 2-комн. 2044 2051 7 0.34 509 465 -44 -8.6
все 3-комн. 2023 1968 -55 -2.72 468 456 -12 -2.6
все 4-комн. 2231 2204 -27 -1.21 107 104 -3 -2.8
все 5-комн. 2413 2396 -17 -0.7 5 8 3 60
весь Алм. р-н
 2045 2025 -20 -0.98 1406 1358 -48 -3.4

На рис. 1 показаны спектры предложения в Алмалинском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 2 показано изменение спектра предложения в Алмалинском районе за прошедшую неделю

Рисунок 1 — Спектры предложения
в Алмалинском районе		 Рисунок 2 — Недельное изменение спектра
предложения в Алмалинском районе

 

Жетысуский район

Таблица 2:

Сегмент рынка Индекс прошлый Индекс сегодня Изменение индекса ($) Изменение индекса (%) Объём прошлый Объём сегодня Изменение объёма Изменение объёма (%)
панель 1-комн. 1526 1510 -16 -1.05 108 104 -4 -3.7
панель 2-комн. 1499 1496 -3 -0.2 93 91 -2 -2.2
панель 3-комн. 1450 1482 32 2.21 73 68 -5 -6.8
панель 4-комн. 1425 1395 -30 -2.11 20 22 2 10
панель 5-комн. н/д н/д н/д н/д 0 0 0 н/д
кирпич 1-комн. 1453 1410 -43 -2.96 43 38 -5 -11.6
кирпич 2-комн. 1415 1458 43 3.04 52 56 4 7.7
кирпич 3-комн. 1441 1493 52 3.61 23 23 0 0
кирпич 4-комн. 1209 1210 1 0.08 2 2 0 0
кирпич 5-комн. н/д н/д н/д н/д 0 0 0 н/д
монолит 1-комн. 1317 1322 5 0.38 71 75 4 5.6
монолит 2-комн. 1217 1199 -18 -1.48 44 39 -5 -11.4
монолит 3-комн. 1393 1344 -49 -3.52 28 33 5 17.9
монолит 4-комн. 887 877 -10 -1.13 2 2 0 0
монолит 5-комн. 3162 н/д н/д н/д 1 0 -1 -100
все панель 1491 1489 -2 -0.13 294 285 -9 -3.1
все кирпич 1430 1445 15 1.05 120 119 -1 -0.8
все монолит 1308 1288 -20 -1.53 146 149 3 2.1
все 1-комн. 1445 1427 -18 -1.25 222 217 -5 -2.3
все 2-комн. 1410 1422 12 0.85 189 186 -3 -1.6
все 3-комн. 1435 1447 12 0.84 124 124 0 0
все 4-комн. 1362 1340 -22 -1.62 24 26 2 8.3
все 5-комн. 3162 н/д н/д н/д 1 0 -1 -100
весь Жет. р-н
 1430
 1426
 -4
 -0.28
 560
 553
 -7
 -1.3

На рис. 3 показаны спектры предложения в Жетысуском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 4 показано изменение спектра предложения в Жетысуском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 3 — Спектры предложения
в Жетысуском районе		 Рисунок 4 — Недельное изменение спектра
предложения в Жетысуском районе

 

Ауэзовский район

Таблица 3:

Сегмент рынка Индекс прошлый Индекс сегодня Изменение индекса ($) Изменение индекса (%) Объём прошлый Объём сегодня Изменение объёма Изменение объёма (%)
панель 1-комн. 1724 1738 14 0.81 333 318 -15 -4.5
панель 2-комн. 1675 1661 -14 -0.84 416 395 -21 -5
панель 3-комн. 1632 1658 26 1.59 390 397 7 1.8
панель 4-комн. 1720 1718 -2 -0.12 75 92 17 22.7
панель 5-комн. 1647 2111 464 28.17 2 1 -1 -50
кирпич 1-комн. 1687 1700 13 0.77 92 87 -5 -5.4
кирпич 2-комн. 1707 1736 29 1.7 73 79 6 8.2
кирпич 3-комн. 1713 1709 -4 -0.23 80 73 -7 -8.8
кирпич 4-комн. 1863 1954 91 4.88 21 18 -3 -14.3
кирпич 5-комн. 2104 2104 0 0 2 2 0 0
монолит 1-комн. 1624 1641 17 1.05 109 104 -5 -4.6
монолит 2-комн. 1626 1581 -45 -2.77 153 139 -14 -9.2
монолит 3-комн. 1643 1635 -8 -0.49 138 143 5 3.6
монолит 4-комн. 1560 1476 -84 -5.38 14 18 4 28.6
монолит 5-комн. 1055 1206 151 14.31 3 3 0 0
все панель 1677 1685 8 0.48 1216 1203 -13 -1.1
все кирпич 1717 1734 17 0.99 268 259 -9 -3.4
все монолит 1624 1607 -17 -1.05 417 407 -10 -2.4
все 1-комн. 1697 1711 14 0.82 534 509 -25 -4.7
все 2-комн. 1666 1652 -14 -0.84 642 613 -29 -4.5
все 3-комн. 1645 1658 13 0.79 608 613 5 0.8
все 4-комн. 1726 1717 -9 -0.52 110 128 18 16.4
все 5-комн. 1523 1656 133 8.73 7 6 -1 -14.3
весь Ауэз. р-н
 1671
 1675
 4
 0.24
 1901
 1869
 -32
 -1.7

На рис. 5 показаны спектры предложения в Ауэзовском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 6 показано изменение спектра предложения в Ауэзовском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 5 — Спектры предложения
в Ауэзовском районе		 Рисунок 6 — Недельное изменение спектра
предложения в Ауэзовском районе

 

Медеуский район

Таблица 4:

Сегмент рынка Индекс прошлый Индекс сегодня Изменение индекса ($) Изменение индекса (%) Объём прошлый Объём сегодня Изменение объёма Изменение объёма (%)
панель 1-комн. 2160 2131 -29 -1.34 25 25 0 0
панель 2-комн. 2104 2119 15 0.71 51 56 5 9.8
панель 3-комн. 1945 1968 23 1.18 73 68 -5 -6.8
панель 4-комн. 2241 2159 -82 -3.66 6 5 -1 -16.7
панель 5-комн. 2045 2045 0 0 1 1 0 0
кирпич 1-комн. 2352 2421 69 2.93 76 80 4 5.3
кирпич 2-комн. 2419 2499 80 3.31 108 110 2 1.9
кирпич 3-комн. 2549 2561 12 0.47 156 133 -23 -14.7
кирпич 4-комн. 2746 2721 -25 -0.91 62 57 -5 -8.1
кирпич 5-комн. 2524 2480 -44 -1.74 9 10 1 11.1
монолит 1-комн. 2202 2025 -177 -8.04 24 17 -7 -29.2
монолит 2-комн. 2594 2660 66 2.54 74 53 -21 -28.4
монолит 3-комн. 2448 2467 19 0.78 58 58 0 0
монолит 4-комн. 2784 2836 52 1.87 27 29 2 7.4
монолит 5-комн. 2176 2132 -44 -2.02 7 6 -1 -14.3
все панель 2043 2055 12 0.59 156 155 -1 -0.6
все кирпич 2507 2536 29 1.16 411 390 -21 -5.1
все монолит 2511 2536 25 1 190 163 -27 -14.2
все 1-комн. 2284 2306 22 0.96 125 122 -3 -2.4
все 2-комн. 2405 2440 35 1.46 233 219 -14 -6
все 3-комн. 2374 2384 10 0.42 287 259 -28 -9.8
все 4-комн. 2724 2726 2 0.07 95 91 -4 -4.2
все 5-комн. 2352 2331 -21 -0.89 17 17 0 0
весь Мед. р-н
 2412
 2431
 19
 0.79
 757
 708
 -49
 -6.5

На рис. 7 показаны спектры предложения в Медеуском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 8 показано изменение спектра предложения в Медеуском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 7 — Спектры предложения
в Медеуском районе		 Рисунок 8 — Недельное изменение спектра
предложения в Медеуском районе

 

Турксибский район

Таблица 5:

Сегмент рынка Индекс прошлый Индекс сегодня Изменение индекса ($) Изменение индекса (%) Объём прошлый Объём сегодня Изменение объёма Изменение объёма (%)
панель 1-комн. 1450 1502 52 3.59 13 10 -3 -23.1
панель 2-комн. 1338 1331 -7 -0.52 44 39 -5 -11.4
панель 3-комн. 1252 1327 75 5.99 33 35 2 6.1
панель 4-комн. 1411 1245 -166 -11.76 8 4 -4 -50
панель 5-комн. н/д н/д н/д н/д 0 0 0 н/д
кирпич 1-комн. 1443 1430 -13 -0.9 94 100 6 6.4
кирпич 2-комн. 1349 1369 20 1.48 132 145 13 9.8
кирпич 3-комн. 1315 1273 -42 -3.19 74 79 5 6.8
кирпич 4-комн. 1220 1185 -35 -2.87 7 4 -3 -42.9
кирпич 5-комн. 1980 1980 0 0 1 1 0 0
монолит 1-комн. 1431 1300 -131 -9.15 10 13 3 30
монолит 2-комн. 1306 1286 -20 -1.53 16 18 2 12.5
монолит 3-комн. 1030 1116 86 8.35 4 5 1 25
монолит 4-комн. 1223 1223 0 0 1 1 0 0
монолит 5-комн. н/д н/д н/д н/д 0 0 0 н/д
все панель 1329 1344 15 1.13 98 88 -10 -10.2
все кирпич 1368 1364 -4 -0.29 308 329 21 6.8
все монолит 1308 1266 -42 -3.21 31 37 6 19.4
все 1-комн. 1442 1422 -20 -1.39 117 123 6 5.1
все 2-комн. 1342 1354 12 0.89 192 202 10 5.2
все 3-комн. 1286 1282 -4 -0.31 111 119 8 7.2
все 4-комн. 1315 1215 -100 -7.6 16 9 -7 -43.8
все 5-комн. 1980 1980 0 0 1 1 0 0
весь Турк. р-н
 1355
 1352
 -3
 -0.22
 437
 454
 17
 3.9

На рис. 9 показаны спектры предложения в Турксибском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 10 показано изменение спектра предложения в Турксибском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 9 — Спектры предложения
в Турксибском районе		 Рисунок 10 — Недельное изменение спектра
предложения в Турксибском районе

 

Бостандыкский район

Таблица 6:

Сегмент рынка Индекс прошлый Индекс сегодня Изменение индекса ($) Изменение индекса (%) Объём прошлый Объём сегодня Изменение объёма Изменение объёма (%)
панель 1-комн. 2004 2007 3 0.15 128 148 20 15.6
панель 2-комн. 1949 1963 14 0.72 212 216 4 1.9
панель 3-комн. 1902 1925 23 1.21 270 253 -17 -6.3
панель 4-комн. 2017 2033 16 0.79 42 48 6 14.3
панель 5-комн. 1970 2272 302 15.33 4 1 -3 -75
кирпич 1-комн. 2020 2039 19 0.94 139 135 -4 -2.9
кирпич 2-комн. 2003 2048 45 2.25 215 196 -19 -8.8
кирпич 3-комн. 2143 2157 14 0.65 143 129 -14 -9.8
кирпич 4-комн. 2269 2255 -14 -0.62 55 45 -10 -18.2
кирпич 5-комн. 2130 1980 -150 -7.04 7 8 1 14.3
монолит 1-комн. 2170 2185 15 0.69 40 43 3 7.5
монолит 2-комн. 2340 2277 -63 -2.69 91 100 9 9.9
монолит 3-комн. 2401 2477 76 3.17 145 154 9 6.2
монолит 4-комн. 2510 2639 129 5.14 42 38 -4 -9.5
монолит 5-комн. 2429 3110 681 28.04 5 9 4 80
все панель 1944 1963 19 0.98 656 666 10 1.5
все кирпич 2070 2090 20 0.97 559 513 -46 -8.2
все монолит 2369 2416 47 1.98 323 344 21 6.5
все 1-комн. 2032 2043 11 0.54 307 326 19 6.2
все 2-комн. 2040 2056 16 0.78 518 512 -6 -1.2
все 3-комн. 2093 2139 46 2.2 558 536 -22 -3.9
все 4-комн. 2265 2285 20 0.88 139 131 -8 -5.8
все 5-комн. 2183 2561 378 17.32 16 18 2 12.5
весь Бост. р-н
 2079
 2108
 29
 1.39
 1538
 1523
 -15
 -1

На рис. 11 показаны спектры предложения в Бостандыкском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 12 показано изменение спектра предложения в Бостандыкском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 11 — Спектры предложения
в Бостандыкском районе		 Рисунок 12 — Недельное изменение спектра
предложения в Бостандыкском районе

 

Город в целом

Таблица 7:

Сегмент рынка Индекс прошлый Индекс сегодня Изменение индекса ($) Изменение индекса (%) Объём прошлый Объём сегодня Изменение объёма Изменение объёма (%)
панель 1-комн. 1793 1801 8 0.45 748 748 0 0
панель 2-комн. 1767 1766 -1 -0.06 1023 983 -40 -3.9
панель 3-комн. 1742 1755 13 0.75 1093 1080 -13 -1.2
панель 4-комн. 1778 1767 -11 -0.62 184 205 21 11.4
панель 5-комн. 1888 2232 344 18.22 7 4 -3 -42.9
кирпич 1-комн. 1893 1914 21 1.11 597 591 -6 -1
кирпич 2-комн. 1936 1957 21 1.08 840 818 -22 -2.6
кирпич 3-комн. 2087 2049 -38 -1.82 641 589 -52 -8.1
кирпич 4-комн. 2330 2340 10 0.43 206 179 -27 -13.1
кирпич 5-комн. 2339 2286 -53 -2.27 21 25 4 19
монолит 1-комн. 1693 1668 -25 -1.48 290 300 10 3.4
монолит 2-комн. 1910 1878 -32 -1.68 454 419 -35 -7.7
монолит 3-комн. 2049 2045 -4 -0.2 439 453 14 3.2
монолит 4-комн. 2399 2415 16 0.67 106 110 4 3.8
монолит 5-комн. 2129 2416 287 13.48 19 21 2 10.5
все панель 1765 1771 6 0.34 3055 3020 -35 -1.1
все кирпич 2006 2005 -1 -0.05 2305 2202 -103 -4.5
все монолит 1951 1942 -9 -0.46 1308 1303 -5 -0.4
все 1-комн. 1811 1817 6 0.33 1635 1639 4 0.2
все 2-комн. 1856 1857 1 0.05 2317 2220 -97 -4.2
все 3-комн. 1906 1898 -8 -0.42 2173 2122 -51 -2.3
все 4-комн. 2140 2119 -21 -0.98 496 494 -2 -0.4
все 5-комн. 2187 2336 149 6.81 47 50 3 6.4
город
 1885
 1884
 -1
 -0.05
 6668
 6525
 -143
 -2.1

На рис. 13 показаны спектры общегородского предложения для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). Рис. 14 Недельное изменение спектра общегородского предложения.

Рисунок 13 — Cпектр общегородского
предложения		 Рисунок 14 — Недельное изменение спектра
общегородского предложения

На рис. 15 показана недельная динамика средних индексов по районам города.

  Нет данных
  Сильный рост
  Слабый рост
  Нет динамики
  Слабое падение
  Сильное падение
   
Рисунок 15 - Динамика индексов по районам города (24.04-01.05.2013)    

 

Перераспределение объёмов предложения в различных представлениях

По типам строений:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 0.82%, что немного больше, чем было на прошлой неделе (0.69%);
— основное перераспределение объёмов предложения по типам: большое снижение доли объёма предложения кирпича в пользу панели и монолита;
— кирпич и монолит поменяли направления изменения своих долей объёма предложения;
— панель продолжает быстро увеличивать свою долю.

По форматам квартир:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 0.79%, что намного больше, чем было на прошлой неделе (0.10%);
— основное перераспределение объёмов предложения по форматам: большое снижение доли объёма предложения в формате 2-комнатных квартир в пользу 1-комнатных квартир;
— в формате 3-комнатных квартир продолжается медленное уменьшение доли объёма предложения;
— в формате 1-комнатных квартир продолжается быстрое увеличение доли объёма предложения;
— остальные форматы поменяли направления изменения своих долей объёма предложения.

По районам города:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 0.89%, что немного больше, чем было на прошлой неделе (0.83%);
— основное перераспределение объёмов предложения по районам: значительные снижения долей объёма предложения Алмалинского, Медеуского и Алатауского районов в пользу Жетысуского, Ауэзовского, Турксибского и Бостандыкского районов;
— в Жетысуском районе продолжается медленное увеличение доли объёма предложения;
— остальные районы за неделю поменяли направления изменения своих долей объёма предложения.

 

Анализ динамики среднего по городу индекса

Изменение среднего по городу индекса зависит как от динамики цены предложения (удорожание или удешевление жилья), так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Недельное изменение среднего по городу индекса (-1$) определяется следующими факторами:
— заметное общее повышение цен предложения (+5$);
— значительное структурное перераспределение общего предложения в пользу относительно недорогого жилья (-6$).

 

АРЕНДА КВАРТИР

Изменения цены и объёмов предложения

В таблице 8 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

табл. 8 ОИА Изменение цены предложения
($)		 Изменение цены предложения
(%)		 Объём предложения Изменение объёма предложения Изменение объёма предложения
(%)
город 812
 17
 2.11
 1936
 16
 0.83
формат
1-комн. 490 -1 -0.20 584 -32 -5.19
2-комн. 719 1 0.14 760 57 8.11
3-комн. 1094 52 4.99 480 -15 -3.03
4-комн. 1916 -10 -0.52 112 6 5.66

Значения ОИА, цены предложения и их изменения округлены до целых чисел.

 

Перераспределение объёмов предложения:

Суммарное недельное перераспределение долей объёма предложения по форматам сегодня равно 2.91%, что намного больше, чем было на прошлой неделе (2.21%).

Основное перераспределение долей объёма предложения: очень большие снижения долей объёма предложения в сегментах 1- и 3-комнатных квартир в пользу 2- и 4-комнатных квартир.

Все форматы квартир за неделю поменяли направление изменения своих долей объёма предложения.

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю очень значительно увеличилась (+0.015).

Сегодня средний формат сдаваемой квартиры равен 2.062.

 

Анализ динамики общего индекса аренды

Изменение общего индекса аренды зависит как от динамики цены предложения за аренду, так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Недельное изменение общего индекса аренды (+17$) определяется следующими факторами:
— общий сильный рост цен предложения (+13$);
— заметное перераспределение предложения в пользу более дорогих сегментов (+4$).

Ссылки:
1. Методика вычисления индексов.
2. Обзор предложений на рынке недвижимости за прошлую неделю 17.04.2013-24.04.2013.

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz.