№15 (267)

Для вычисления параметров рынка использовалась база данных газеты «Крыша» сайта krisha.kz.

 

ПРОДАЖА КВАРТИР

В таблицах приведены следующие данные: индексы прошлой недели ($), индекс текущей недели ($), абсолютное изменение индекса за неделю ($), относительное изменение индекса за неделю (%), объём предложения на прошлой неделе (к-во квартир), объём предложения на текущей неделе (к-во квартир), абсолютное изменение объёма предложения за неделю (к-во квартир), относительное изменение объёма предложения за неделю (%).

Индекс — стоимость в долларах США одного квадратного метра общей площади квартиры.

В табл. 1-6 — данные по шести районам города. В табл. 7 — данные по городу в целом.

Необходимые пояснения к таблицам:

• «панель 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры в панельных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом)»;
• «все кирпич» означает «все квартиры в кирпичных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от формата квартиры»;
• «все 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения»;
• «весь Алм. р-н» означает «все квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения и формата»;
• «н/д» означает «нет (надёжных) данных».

Красным цветом обозначены сегменты с отрицательной динамикой параметров, зелёным — с положительной динамикой.

 

Алмалинский район

Таблица 1:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	1934	1928	-6	-0.31	143	143	0	0
панель 2-комн.	1890	1881	-9	-0.48	172	200	28	16.3
панель 3-комн.	1856	1835	-21	-1.13	232	245	13	5.6
панель 4-комн.	1833	1836	3	0.16	33	37	4	12.1
панель 5-комн.	2008	н/д	н/д	н/д	1	0	-1	-100
кирпич 1-комн.	2101	2192	91	4.33	144	134	-10	-6.9
кирпич 2-комн.	2176	2166	-10	-0.46	236	235	-1	-0.4
кирпич 3-комн.	2278	2273	-5	-0.22	162	158	-4	-2.5
кирпич 4-комн.	2347	2373	26	1.11	52	54	2	3.8
кирпич 5-комн.	2490	2389	-101	-4.06	4	4	0	0
монолит 1-комн.	1927	1940	13	0.67	34	38	4	11.8
монолит 2-комн.	1901	1918	17	0.89	72	77	5	6.9
монолит 3-комн.	2049	2073	24	1.17	73	69	-4	-5.5
монолит 4-комн.	2111	2372	261	12.36	21	15	-6	-28.6
монолит 5-комн.	2177	2191	14	0.64	2	2	0	0
все панель	1884	1871	-13	-0.69	581	625	44	7.6
все кирпич	2202	2221	19	0.86	598	585	-13	-2.2
все монолит	1983	2011	28	1.41	202	201	-1	-0.5
все 1-комн.	2008	2041	33	1.64	321	315	-6	-1.9
все 2-комн.	2032	2017	-15	-0.74	480	512	32	6.7
все 3-комн.	2032	2016	-16	-0.79	467	472	5	1.1
все 4-комн.	2140	2185	45	2.1	106	106	0	0
все 5-комн.	2331	2323	-8	-0.34	7	6	-1	-14.3
весь Алм. р-н	2036	2036	0	0	1381	1411	30	2.2

На рис. 1 показаны спектры предложения в Алмалинском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 2 показано изменение спектра предложения в Алмалинском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 1 — Спектры предложения в Алмалинском районе	Рисунок 2 — Недельное изменение спектра предложения в Алмалинском районе

 

Жетысуский район

Таблица 2:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	1525	1509	-16	-1.05	101	95	-6	-5.9
панель 2-комн.	1520	1520	0	0	75	83	8	10.7
панель 3-комн.	1467	1482	15	1.02	66	57	-9	-13.6
панель 4-комн.	1324	1431	107	8.08	14	18	4	28.6
панель 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
кирпич 1-комн.	1527	1527	0	0	44	45	1	2.3
кирпич 2-комн.	1423	1409	-14	-0.98	56	51	-5	-8.9
кирпич 3-комн.	1593	1418	-175	-10.99	23	26	3	13
кирпич 4-комн.	1231	1003	-228	-18.52	2	3	1	50
кирпич 5-комн.	н/д	1720	н/д	н/д	0	1	1	н/д
монолит 1-комн.	1338	1329	-9	-0.67	73	71	-2	-2.7
монолит 2-комн.	1225	1202	-23	-1.88	50	50	0	0
монолит 3-комн.	1352	1336	-16	-1.18	30	26	-4	-13.3
монолит 4-комн.	919	909	-10	-1.09	2	2	0	0
монолит 5-комн.	н/д	3162	н/д	н/д	0	1	1	н/д
все панель	1497	1500	3	0.2	256	253	-3	-1.2
все кирпич	1487	1445	-42	-2.82	125	126	1	0.8
все монолит	1298	1294	-4	-0.31	155	150	-5	-3.2
все 1-комн.	1462	1452	-10	-0.68	218	211	-7	-3.2
все 2-комн.	1408	1402	-6	-0.43	181	184	3	1.7
все 3-комн.	1462	1431	-31	-2.12	119	109	-10	-8.4
все 4-комн.	1268	1329	61	4.81	18	23	5	27.8
все 5-комн.	н/д	2441	н/д	н/д	0	2	2	н/д
весь Жет. р-н	1437	1429	-8	-0.56	536	529	-7	-1.3

На рис. 3 показаны спектры предложения в Жетысуском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 4 показано изменение спектра предложения в Жетысуском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 3 — Спектры предложения в Жетысуском районе	Рисунок 4 — Недельное изменение спектра предложения в Жетысуском районе

 

Ауэзовский район

Таблица 3:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	1743	1736	-7	-0.4	341	321	-20	-5.9
панель 2-комн.	1668	1664	-4	-0.24	401	414	13	3.2
панель 3-комн.	1651	1618	-33	-2	361	380	19	5.3
панель 4-комн.	1743	1742	-1	-0.06	77	74	-3	-3.9
панель 5-комн.	н/д	1629	н/д	н/д	0	1	1	н/д
кирпич 1-комн.	1677	1758	81	4.83	99	91	-8	-8.1
кирпич 2-комн.	1671	1743	72	4.31	76	95	19	25
кирпич 3-комн.	1706	1734	28	1.64	75	77	2	2.7
кирпич 4-комн.	1790	1938	148	8.27	20	21	1	5
кирпич 5-комн.	2146	1878	-268	-12.49	3	5	2	66.7
монолит 1-комн.	1604	1639	35	2.18	128	126	-2	-1.6
монолит 2-комн.	1611	1615	4	0.25	139	149	10	7.2
монолит 3-комн.	1659	1640	-19	-1.15	128	136	8	6.3
монолит 4-комн.	1570	1627	57	3.63	22	20	-2	-9.1
монолит 5-комн.	1234	938	-296	-23.99	5	2	-3	-60
все панель	1689	1673	-16	-0.95	1180	1190	10	0.8
все кирпич	1696	1761	65	3.83	273	289	16	5.9
все монолит	1616	1627	11	0.68	422	433	11	2.6
все 1-комн.	1700	1717	17	1	568	538	-30	-5.3
все 2-комн.	1655	1664	9	0.54	616	658	42	6.8
все 3-комн.	1660	1638	-22	-1.33	564	593	29	5.1
все 4-комн.	1718	1757	39	2.27	119	115	-4	-3.4
все 5-комн.	1576	1611	35	2.22	8	8	0	0
весь Ауэз. р-н	1674	1676	2	0.12	1875	1912	37	2

На рис. 5 показаны спектры предложения в Ауэзовском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 6 показано изменение спектра предложения в Ауэзовском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 5 — Спектры предложения в Ауэзовском районе	Рисунок 6 — Недельное изменение спектра предложения в Ауэзовском районе

 

Медеуский район

Таблица 4:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	2086	2125	39	1.87	21	38	17	81
панель 2-комн.	2087	2158	71	3.4	60	52	-8	-13.3
панель 3-комн.	1990	2030	40	2.01	73	82	9	12.3
панель 4-комн.	1951	1896	-55	-2.82	9	5	-4	-44.4
панель 5-комн.	2045	2134	89	4.35	2	2	0	0
кирпич 1-комн.	2280	2372	92	4.04	74	79	5	6.8
кирпич 2-комн.	2395	2426	31	1.29	112	111	-1	-0.9
кирпич 3-комн.	2547	2575	28	1.1	145	144	-1	-0.7
кирпич 4-комн.	2793	2771	-22	-0.79	61	56	-5	-8.2
кирпич 5-комн.	2749	2940	191	6.95	7	11	4	57.1
монолит 1-комн.	1974	2135	161	8.16	16	11	-5	-31.3
монолит 2-комн.	2632	2592	-40	-1.52	56	62	6	10.7
монолит 3-комн.	2600	2579	-21	-0.81	68	62	-6	-8.8
монолит 4-комн.	3093	2988	-105	-3.39	36	27	-9	-25
монолит 5-комн.	2266	2194	-72	-3.18	11	6	-5	-45.5
все панель	2036	2084	48	2.36	165	179	14	8.5
все кирпич	2495	2531	36	1.44	399	401	2	0.5
все монолит	2631	2606	-25	-0.95	187	168	-19	-10.2
все 1-комн.	2199	2278	79	3.59	111	128	17	15.3
все 2-комн.	2372	2409	37	1.56	228	225	-3	-1.3
все 3-комн.	2417	2420	3	0.12	286	288	2	0.7
все 4-комн.	2823	2787	-36	-1.28	106	88	-18	-17
все 5-комн.	2412	2619	207	8.58	20	19	-1	-5
весь Мед. р-н	2428	2441	13	0.54	751	748	-3	-0.4

На рис. 7 показаны спектры предложения в Медеуском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 8 показано изменение спектра предложения в Медеуском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 7 — Спектры предложения в Медеуском районе	Рисунок 8 — Недельное изменение спектра предложения в Медеуском районе

 

Турксибский район

Таблица 5:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	1432	1465	33	2.3	13	19	6	46.2
панель 2-комн.	1289	1304	15	1.16	39	38	-1	-2.6
панель 3-комн.	1335	1335	0	0	37	35	-2	-5.4
панель 4-комн.	1220	1329	109	8.93	12	10	-2	-16.7
панель 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
кирпич 1-комн.	1462	1461	-1	-0.07	97	102	5	5.2
кирпич 2-комн.	1375	1371	-4	-0.29	126	115	-11	-8.7
кирпич 3-комн.	1305	1304	-1	-0.08	67	76	9	13.4
кирпич 4-комн.	1280	1166	-114	-8.91	6	10	4	66.7
кирпич 5-комн.	н/д	1980	н/д	н/д	0	1	1	н/д
монолит 1-комн.	1364	1380	16	1.17	11	15	4	36.4
монолит 2-комн.	1236	1277	41	3.32	17	22	5	29.4
монолит 3-комн.	1069	1003	-66	-6.17	7	6	-1	-14.3
монолит 4-комн.	1223	1190	-33	-2.7	1	1	0	0
монолит 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
все панель	1316	1347	31	2.36	101	102	1	1
все кирпич	1385	1379	-6	-0.43	296	304	8	2.7
все монолит	1242	1272	30	2.42	36	44	8	22.2
все 1-комн.	1449	1452	3	0.21	121	136	15	12.4
все 2-комн.	1343	1344	1	0.07	182	175	-7	-3.8
все 3-комн.	1300	1297	-3	-0.23	111	117	6	5.4
все 4-комн.	1239	1244	5	0.4	19	21	2	10.5
все 5-комн.	н/д	1980	н/д	н/д	0	1	1	н/д
весь Турк. р-н	1357	1361	0.29	0.29	433	450	17	3.9

На рис. 9 показаны спектры предложения в Турксибском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 10 показано изменение спектра предложения в Турксибском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 9 — Спектры предложения в Турксибском районе	Рисунок 10 — Недельное изменение спектра предложения в Турксибском районе

 

Бостандыкский район

Таблица 6:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	2037	1992	-45	-2.21	129	132	3	2.3
панель 2-комн.	1972	1953	-19	-0.96	198	228	30	15.2
панель 3-комн.	1891	1878	-13	-0.69	326	298	-28	-8.6
панель 4-комн.	2012	1967	-45	-2.24	47	44	-3	-6.4
панель 5-комн.	2036	2134	98	4.81	2	2	0	0
кирпич 1-комн.	2075	2025	-50	-2.41	151	132	-19	-12.6
кирпич 2-комн.	1977	2004	27	1.37	217	226	9	4.1
кирпич 3-комн.	2138	2125	-13	-0.61	138	125	-13	-9.4
кирпич 4-комн.	2198	2264	66	3	46	55	9	19.6
кирпич 5-комн.	2301	2160	-141	-6.13	9	7	-2	-22.2
монолит 1-комн.	2087	2077	-10	-0.48	43	31	-12	-27.9
монолит 2-комн.	2339	2327	-12	-0.51	105	93	-12	-11.4
монолит 3-комн.	2450	2344	-106	-4.33	157	172	15	9.6
монолит 4-комн.	2633	2561	-72	-2.73	41	44	3	7.3
монолит 5-комн.	2155	2444	289	13.41	3	5	2	66.7
все панель	1949	1929	-20	-1.03	702	704	2	0.3
все кирпич	2066	2065	-1	-0.05	561	545	-16	-2.9
все монолит	2390	2344	-46	-1.92	349	345	-4	-1.1
все 1-комн.	2061	2015	-46	-2.23	323	295	-28	-8.7
все 2-комн.	2048	2037	-11	-0.54	520	547	27	5.2
все 3-комн.	2087	2064	-23	-1.1	621	595	-26	-4.2
все 4-комн.	2265	2264	-1	-0.04	134	143	9	6.7
все 5-комн.	2231	2257	26	1.17	14	14	0	0
весь Бост. р-н	2085	2065	-20	-0.96	1612	1594	-18	-1.1

На рис. 11 показаны спектры предложения в Бостандыкском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 12 показано изменение спектра предложения в Бостандыкском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 11 — Спектры предложения в Бостандыкском районе	Рисунок 12 — Недельное изменение спектра предложения в Бостандыкском районе

 

Город в целом

Таблица 7:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	1802	1800	-2	-0.11	751	750	-1	-0.1
панель 2-комн.	1770	1770	0	0	947	1017	70	7.4
панель 3-комн.	1765	1748	-17	-0.96	1097	1103	6	0.5
панель 4-комн.	1767	1763	-4	-0.23	194	189	-5	-2.6
панель 5-комн.	2034	2032	-2	-0.1	5	5	0	0
кирпич 1-комн.	1901	1928	27	1.42	613	588	-25	-4.1
кирпич 2-комн.	1924	1940	16	0.83	838	851	13	1.6
кирпич 3-комн.	2096	2078	-18	-0.86	620	613	-7	-1.1
кирпич 4-комн.	2327	2299	-28	-1.2	190	204	14	7.4
кирпич 5-комн.	2450	2417	-33	-1.35	23	29	6	26.1
монолит 1-комн.	1647	1650	3	0.18	315	301	-14	-4.4
монолит 2-комн.	1883	1869	-14	-0.74	455	465	10	2.2
монолит 3-комн.	2096	2058	-38	-1.81	464	472	8	1.7
монолит 4-комн.	2449	2426	-23	-0.94	123	109	-14	-11.4
монолит 5-комн.	1995	2175	180	9.02	21	16	-5	-23.8
все панель	1777	1770	-7	-0.39	2994	3064	70	2.3
все кирпич	2003	2012	9	0.45	2284	2285	1	0
все монолит	1953	1934	-19	-0.97	1378	1363	-15	-1.1
все 1-комн.	1809	1818	9	0.5	1679	1639	-40	-2.4
все 2-комн.	1850	1852	2	0.11	2240	2333	93	4.2
все 3-комн.	1930	1907	-23	-1.19	2181	2188	7	0.3
все 4-комн.	2142	2125	-17	-0.79	507	502	-5	-1
все 5-комн.	2212	2301	89	4.02	49	50	1	2
город	1891	1885	-6	-0.32	6656	6712	56	0.8

На рис. 13 показаны спектры общегородского предложения для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). Рис. 14 Недельное изменение спектра общегородского предложения.

Рисунок 13 — Cпектр общегородского предложения	Рисунок 14 — Недельное изменение спектра общегородского предложения

На рис. 15 показана недельная динамика средних индексов по районам города.

		Нет данных
		Сильный рост
		Слабый рост
		Нет динамики
		Слабое падение
		Сильное падение
Рисунок 15 - Динамика индексов по районам города (10.04-17.04.2013)

 

Перераспределение объёмов предложения в различных представлениях

По типам строений:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 0.67%, что немного выше, чем было на прошлой неделе (0.52%);
— основное перераспределение объёмов предложения по типам: значительные снижения долей объёма предложения кирпича и монолита в пользу панели;
— кирпич продолжает снижать свою долю объёма предложения, панель продолжает быстро увеличивать свою долю.

По форматам квартир:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 1.11%, что немного выше, чем было на прошлой неделе (0.97%);
— основное перераспределение объёмов предложения по форматам: значительные снижения долей объёма предложения в форматах 1-, 3- и 4-комнатных квартир в пользу 2-комнатных квартир;
— форматы 2-, 3- и 5-комнатных квартир за неделю поменяли направления изменения своих долей объёма предложения;
— в форматах 1- и 4-комнатных квартир продолжается уменьшение долей объёма предложения.

По районам города:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 0.79%, что значительно меньше, чем было на прошлой неделе (1.30%);
— основное перераспределение объёмов предложения по районам: значительные снижения долей объёма предложения Жетысуского, Медеуского и Бостандыкского районов в пользу Алмалинского, Ауэзовского и Турксибского районов;
— в Алмалинском и Ауэзовском районах продолжается увеличение долей объёма предложения, а в Жетысуском и Медеуском районах продолжается снижение долей;
— остальные районы за неделю поменяли направления изменения своих долей объёма предложения.

 

Анализ динамики среднего по городу индекса

Изменение среднего по городу индекса зависит как от динамики цены предложения (удорожание или удешевление жилья), так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Недельное изменение среднего по городу индекса (-6$) определяется следующими факторами:
— небольшое общее снижение цен предложения (-1$);
— заметное структурное перераспределение общего предложения в пользу относительно дешевого жилья (-5$).

 

АРЕНДА КВАРТИР

Изменения цены и объёмов предложения

В таблице 8 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

табл. 8	ОИА	Изменение цены предложения ($)	Изменение цены предложения (%)	Объём предложения	Изменение объёма предложения	Изменение объёма предложения (%)
город	796	-25	-3.00	1901	-173	-8.34
формат
1-комн.	493	-8	-1.60	607	-63	-9.40
2-комн.	695	-26	-3.61	732	-51	-6.51
3-комн.	1091	-31	-2.76	451	-52	-10.34
4-комн.	1926	-92	-4.56	111	-7	-5.93

Значения ОИА, цены предложения и их изменения округлены до целых чисел.

 

Перераспределение объёмов предложения:

Суммарное недельное перераспределение долей объёма предложения по форматам сегодня равно 0.90%, что в два раза меньше, чем было на прошлой неделе (1.88%).

Основное перераспределение долей объёма предложения: большие снижения долей объёма предложения в сегментах 1- и 3-комнатных квартир в пользу 2- и 4-комнатных квартир.

Форматы 1-, 2- и 4-комнатных квартир за неделю поменяли направление изменения своих долей объёма предложения.
Формат 3-комнатных квартир продолжает снижать свою долю объёма предложения.

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю очень незначительно изменилась (+0.002).

Сегодня средний формат сдаваемой квартиры равен 2.035.

 

Анализ динамики общего индекса аренды

Изменение общего индекса аренды зависит как от динамики цены предложения за аренду, так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Недельное изменение общего индекса аренды (-25$) определяется следующими факторами:
— общее резкое падение цен предложения (-26$);
— незначительное перераспределение предложения в пользу более дорогих сегментов (+1$).

Ссылки:
1. Методика вычисления индексов.
2. Обзор предложений на рынке недвижимости за прошлую неделю 03.04.2013-10.04.2013.

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz.