№2 (254)

Для вычисления параметров рынка использовалась база данных газеты «Крыша» сайта krisha.kz.

 

ПРОДАЖА КВАРТИР

В таблицах приведены следующие данные: индексы прошлой недели ($), индекс текущей недели ($), абсолютное изменение индекса за неделю ($), относительное изменение индекса за неделю (%), объём предложения на прошлой неделе (к-во квартир), объём предложения на текущей неделе (к-во квартир), абсолютное изменение объёма предложения за неделю (к-во квартир), относительное изменение объёма предложения за неделю (%).

Индекс — стоимость в долларах США одного квадратного метра общей площади квартиры.

В табл. 1-6 — данные по шести районам города. В табл. 7 — данные по городу в целом.

Необходимые пояснения к таблицам:

  • «панель 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры в панельных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом)»;
  • «все кирпич» означает «все квартиры в кирпичных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от формата квартиры»;
  • «все 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения»;
  • «весь Алм. р-н» означает «все квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения и формата»;
  • «н/д» означает «нет (надёжных) данных».

Красным цветом обозначены сегменты с отрицательной динамикой параметров, зелёным — с положительной динамикой.

 

Алмалинский район

Таблица 1:

Сегмент рынка Индекс прошлый Индекс сегодня Изменение индекса ($) Изменение индекса (%) Объём прошлый Объём сегодня Изменение объёма Изменение объёма (%)
панель 1-комн. 1944 1950 6 0.31 82 99 17 20.7
панель 2-комн. 1914 1924 10 0.52 118 139 21 17.8
панель 3-комн. 1863 1865 2 0.11 178 217 39 21.9
панель 4-комн. 1898 1819 -79 -4.16 36 34 -2 -5.6
панель 5-комн. 2008 2008 0 0 1 1 0 0
кирпич 1-комн. 2148 2152 4 0.19 101 115 14 13.9
кирпич 2-комн. 2265 2202 -63 -2.78 150 195 45 30
кирпич 3-комн. 2352 2260 -92 -3.91 140 141 1 0.7
кирпич 4-комн. 2511 2441 -70 -2.79 40 53 13 32.5
кирпич 5-комн. 2019 1710 -309 -15.3 2 2 0 0
монолит 1-комн. 1906 1901 -5 -0.26 25 25 0 0
монолит 2-комн. 1917 1849 -68 -3.55 49 66 17 34.7
монолит 3-комн. 2117 1998 -119 -5.62 50 69 19 38
монолит 4-комн. 2232 2354 122 5.47 13 14 1 7.7
монолит 5-комн. 1443 2151 708 49.06 1 1 0 0
все панель 1896 1896 0 0 415 490 75 18.1
все кирпич 2287 2229 -58 -2.54 433 506 73 16.9
все монолит 2013 1957 -56 -2.78 138 175 37 26.8
все 1-комн. 2038 2042 4 0.2 208 239 31 14.9
все 2-комн. 2080 2047 -33 -1.59 317 400 83 26.2
все 3-комн. 2083 2016 -67 -3.22 368 427 59 16
все 4-комн. 2222 2219 -3 -0.14 89 101 12 13.5
все 5-комн. 1872 1894 22 1.18 4 4 0 0
весь Алм. р-н
 2084
 2049
 -35
 -1.68
 986
 1171
 185
 18.8

На рис. 1 показаны спектры предложения в Алмалинском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 2 показано изменение спектра предложения в Алмалинском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 1 — Спектры предложения
в Алмалинском районе		 Рисунок 2 — Недельное изменение спектра
предложения в Алмалинском районе

 

Жетысуский район

Таблица 2:

Сегмент рынка Индекс прошлый Индекс сегодня Изменение индекса ($) Изменение индекса (%) Объём прошлый Объём сегодня Изменение объёма Изменение объёма (%)
панель 1-комн. 1523 1544 21 1.38 92 87 -5 -5.4
панель 2-комн. 1499 1494 -5 -0.33 56 51 -5 -8.9
панель 3-комн. 1403 1406 3 0.21 41 49 8 19.5
панель 4-комн. 1495 1372 -123 -8.23 10 19 9 90
панель 5-комн. н/д н/д н/д н/д 0 0 0 н/д
кирпич 1-комн. 1491 1472 -19 -1.27 25 34 9 36
кирпич 2-комн. 1362 1385 23 1.69 31 42 11 35.5
кирпич 3-комн. 1365 1414 49 3.59 21 18 -3 -14.3
кирпич 4-комн. 1259 1259 0 0 2 2 0 0
кирпич 5-комн. н/д н/д н/д н/д 0 0 0 н/д
монолит 1-комн. 1328 1302 -26 -1.96 48 46 -2 -4.2
монолит 2-комн. 1202 1140 -62 -5.16 48 39 -9 -18.8
монолит 3-комн. 1214 1239 25 2.06 20 14 -6 -30
монолит 4-комн. 938 938 0 0 1 1 0 0
монолит 5-комн. н/д н/д н/д н/д 0 0 0 н/д
все панель 1490 1482 -8 -0.54 199 206 7 3.5
все кирпич 1401 1418 17 1.21 79 96 17 21.5
все монолит 1253 1226 -27 -2.15 117 100 -17 -14.5
все 1-комн. 1461 1462 1 0.07 165 167 2 1.2
все 2-комн. 1361 1354 -7 -0.51 135 132 -3 -2.2
все 3-комн. 1347 1378 31 2.3 82 81 -1 -1.2
все 4-комн. 1415 1342 -73 -5.16 13 22 9 69.2
все 5-комн. н/д н/д н/д н/д 0 0 0 н/д
весь Жет. р-н
 1402
 1403
 1
 0.07
 395
 402
 7
 1.8

На рис. 3 показаны спектры предложения в Жетысуском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 4 показано изменение спектра предложения в Жетысуском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 3 — Спектры предложения
в Жетысуском районе		 Рисунок 4 — Недельное изменение спектра
предложения в Жетысуском районе

 

Ауэзовский район

Таблица 3:

Сегмент рынка Индекс прошлый Индекс сегодня Изменение индекса ($) Изменение индекса (%) Объём прошлый Объём сегодня Изменение объёма Изменение объёма (%)
панель 1-комн. 1738 1739 1 0.06 188 238 50 26.6
панель 2-комн. 1670 1649 -21 -1.26 226 276 50 22.1
панель 3-комн. 1629 1613 -16 -0.98 273 330 57 20.9
панель 4-комн. 1796 1780 -16 -0.89 52 55 3 5.8
панель 5-комн. н/д н/д н/д н/д 0 0 0 н/д
кирпич 1-комн. 1688 1666 -22 -1.3 45 55 10 22.2
кирпич 2-комн. 1646 1635 -11 -0.67 71 59 -12 -16.9
кирпич 3-комн. 1765 1756 -9 -0.51 51 63 12 23.5
кирпич 4-комн. 1667 1766 99 5.94 24 22 -2 -8.3
кирпич 5-комн. 2681 2289 -392 -14.62 2 3 1 50
монолит 1-комн. 1688 1692 4 0.24 75 71 -4 -5.3
монолит 2-комн. 1632 1585 -47 -2.88 115 108 -7 -6.1
монолит 3-комн. 1722 1653 -69 -4.01 98 120 22 22.4
монолит 4-комн. 1768 1828 60 3.39 14 20 6 42.9
монолит 5-комн. 1175 1337 162 13.79 1 2 1 100
все панель 1681 1667 -14 -0.83 739 899 160 21.7
все кирпич 1700 1705 5 0.29 193 202 9 4.7
все монолит 1679 1647 -32 -1.91 303 321 18 5.9
все 1-комн. 1718 1718 0 0 308 364 56 18.2
все 2-комн. 1655 1631 -24 -1.45 412 443 31 7.5
все 3-комн. 1667 1639 -28 -1.68 422 513 91 21.6
все 4-комн. 1757 1786 29 1.65 90 97 7 7.8
все 5-комн. 2179 1908 -271 -12.44 3 5 2 66.7
весь Ауэз. р-н
 1683
 1668
 -15
 -0.89
 1235
 1422
 187
 15.1

На рис. 5 показаны спектры предложения в Ауэзовском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 6 показано изменение спектра предложения в Ауэзовском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 5 — Спектры предложения
в Ауэзовском районе		 Рисунок 6 — Недельное изменение спектра
предложения в Ауэзовском районе

 

Медеуский район

Таблица 4:

Сегмент рынка Индекс прошлый Индекс сегодня Изменение индекса ($) Изменение индекса (%) Объём прошлый Объём сегодня Изменение объёма Изменение объёма (%)
панель 1-комн. 2274 2136 -138 -6.07 27 31 4 14.8
панель 2-комн. 2021 2073 52 2.57 48 47 -1 -2.1
панель 3-комн. 1994 1941 -53 -2.66 53 62 9 17
панель 4-комн. 2059 2140 81 3.93 11 16 5 45.5
панель 5-комн. 2155 2155 0 0 2 2 0 0
кирпич 1-комн. 2367 2367 0 0 56 72 16 28.6
кирпич 2-комн. 2373 2433 60 2.53 109 110 1 0.9
кирпич 3-комн. 2650 2547 -103 -3.89 143 150 7 4.9
кирпич 4-комн. 2794 2699 -95 -3.4 56 43 -13 -23.2
кирпич 5-комн. 2394 2396 2 0.08 9 10 1 11.1
монолит 1-комн. 2140 2108 -32 -1.5 12 14 2 16.7
монолит 2-комн. 2664 2589 -75 -2.82 33 42 9 27.3
монолит 3-комн. 2535 2732 197 7.77 52 72 20 38.5
монолит 4-комн. 3061 2969 -92 -3.01 36 38 2 5.6
монолит 5-комн. 4044 3456 -588 -14.54 5 6 1 20
все панель 2064 2041 -23 -1.11 141 158 17 12.1
все кирпич 2542 2493 -49 -1.93 373 385 12 3.2
все монолит 2723 2723 0 0 138 172 34 24.6
все 1-комн. 2311 2274 -37 -1.6 95 117 22 23.2
все 2-комн. 2334 2380 46 1.97 190 199 9 4.7
все 3-комн. 2485 2461 -24 -0.97 248 284 36 14.5
все 4-комн. 2808 2712 -96 -3.42 103 97 -6 -5.8
все 5-комн. 2879 2722 -157 -5.45 16 18 2 12.5
весь Мед. р-н
 2477
 2449
 -28
 -1.13
 652
 715
 63
 9.7

На рис. 7 показаны спектры предложения в Медеуском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 8 показано изменение спектра предложения в Медеуском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 7 — Спектры предложения
в Медеуском районе		 Рисунок 8 — Недельное изменение спектра
предложения в Медеуском районе

 

Турксибский район

Таблица 5:

Сегмент рынка Индекс прошлый Индекс сегодня Изменение индекса ($) Изменение индекса (%) Объём прошлый Объём сегодня Изменение объёма Изменение объёма (%)
панель 1-комн. 1442 1420 -22 -1.53 4 12 8 200
панель 2-комн. 1340 1340 0 0 27 23 -4 -14.8
панель 3-комн. 1359 1273 -86 -6.33 20 30 10 50
панель 4-комн. 1090 1229 139 12.75 6 6 0 0
панель 5-комн. н/д н/д н/д н/д 0 0 0 н/д
кирпич 1-комн. 1426 1410 -16 -1.12 57 69 12 21.1
кирпич 2-комн. 1361 1344 -17 -1.25 86 84 -2 -2.3
кирпич 3-комн. 1305 1295 -10 -0.77 50 56 6 12
кирпич 4-комн. 1308 1317 9 0.69 4 5 1 25
кирпич 5-комн. н/д н/д н/д н/д 0 0 0 н/д
монолит 1-комн. 1287 1311 24 1.86 12 8 -4 -33.3
монолит 2-комн. 1279 1321 42 3.28 13 13 0 0
монолит 3-комн. 1083 1117 34 3.14 10 14 4 40
монолит 4-комн. 1050 1050 0 0 1 1 0 0
монолит 5-комн. н/д н/д н/д н/д 0 0 0 н/д
все панель 1327 1315 -12 -0.9 57 71 14 24.6
все кирпич 1364 1351 -13 -0.95 197 214 17 8.6
все монолит 1220 1231 11 0.9 36 36 0 0
все 1-комн. 1404 1402 -2 -0.14 73 89 16 21.9
все 2-комн. 1348 1340 -8 -0.59 126 120 -6 -4.8
все 3-комн. 1290 1263 -27 -2.09 80 100 20 25
все 4-комн. 1165 1250 85 7.3 11 12 1 9.1
все 5-комн. н/д н/д н/д н/д 0 0 0 н/д
весь Турк. р-н
 1339
 1330
 -9
 -0.67
 290
 321
 31
 10.7

На рис. 9 показаны спектры предложения в Турксибском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 10 показано изменение спектра предложения в Турксибском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 9 — Спектры предложения
в Турксибском районе		 Рисунок 10 — Недельное изменение спектра
предложения в Турксибском районе

 

Бостандыкский район

Таблица 6:

Сегмент рынка Индекс прошлый Индекс сегодня Изменение индекса ($) Изменение индекса (%) Объём прошлый Объём сегодня Изменение объёма Изменение объёма (%)
панель 1-комн. 2018 2007 -11 -0.55 111 135 24 21.6
панель 2-комн. 1972 1960 -12 -0.61 157 181 24 15.3
панель 3-комн. 1856 1854 -2 -0.11 216 232 16 7.4
панель 4-комн. 1983 1936 -47 -2.37 33 35 2 6.1
панель 5-комн. 1946 1946 0 0 2 2 0 0
кирпич 1-комн. 2058 2019 -39 -1.9 81 109 28 34.6
кирпич 2-комн. 2033 1976 -57 -2.8 156 186 30 19.2
кирпич 3-комн. 2208 2242 34 1.54 96 113 17 17.7
кирпич 4-комн. 2411 2384 -27 -1.12 52 49 -3 -5.8
кирпич 5-комн. 2373 2479 106 4.47 5 2 -3 -60
монолит 1-комн. 2131 2155 24 1.13 23 23 0 0
монолит 2-комн. 2328 2391 63 2.71 76 80 4 5.3
монолит 3-комн. 2456 2473 17 0.69 104 116 12 11.5
монолит 4-комн. 2557 2793 236 9.23 32 35 3 9.4
монолит 5-комн. 2617 2837 220 8.41 4 6 2 50
все панель 1934 1927 -7 -0.36 519 585 66 12.7
все кирпич 2136 2097 -39 -1.83 390 459 69 17.7
все монолит 2400 2471 71 2.96 239 260 21 8.8
все 1-комн. 2045 2024 -21 -1.03 215 267 52 24.2
все 2-комн. 2066 2043 -23 -1.11 389 447 58 14.9
все 3-комн. 2087 2104 17 0.81 416 461 45 10.8
все 4-комн. 2330 2372 42 1.8 117 119 2 1.7
все 5-комн. 2384 2587 203 8.52 11 10 -1 -9.1
весь Бост. р-н
 2099
 2095
 -4
 -0.19
 1148
 1304
 156
 13.6

На рис. 11 показаны спектры предложения в Бостандыкском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 12 показано изменение спектра предложения в Бостандыкском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 11 — Спектры предложения
в Бостандыкском районе		 Рисунок 12 — Недельное изменение спектра
предложения в Бостандыкском районе

 

Город в целом

Таблица 7:

Сегмент рынка Индекс прошлый Индекс сегодня Изменение индекса ($) Изменение индекса (%) Объём прошлый Объём сегодня Изменение объёма Изменение объёма (%)
панель 1-комн. 1820 1818 -2 -0.11 504 604 100 19.8
панель 2-комн. 1787 1786 -1 -0.06 634 719 85 13.4
панель 3-комн. 1749 1732 -17 -0.97 783 922 139 17.8
панель 4-комн. 1828 1783 -45 -2.46 149 167 18 12.1
панель 5-комн. 2042 2042 0 0 5 5 0 0
кирпич 1-комн. 1937 1924 -13 -0.67 373 462 89 23.9
кирпич 2-комн. 1968 1964 -4 -0.2 612 684 72 11.8
кирпич 3-комн. 2199 2142 -57 -2.59 503 545 42 8.3
кирпич 4-комн. 2398 2335 -63 -2.63 180 177 -3 -1.7
кирпич 5-комн. 2378 2306 -72 -3.03 18 17 -1 -5.6
монолит 1-комн. 1678 1688 10 0.6 200 192 -8 -4
монолит 2-комн. 1849 1875 26 1.41 339 352 13 3.8
монолит 3-комн. 2082 2102 20 0.96 336 407 71 21.1
монолит 4-комн. 2539 2587 48 1.89 98 109 11 11.2
монолит 5-комн. 3027 2838 -189 -6.24 11 15 4 36.4
все панель 1784 1773 -11 -0.62 2075 2417 342 16.5
все кирпич 2080 2044 -36 -1.73 1686 1885 199 11.8
все монолит 1976 2013 37 1.87 984 1075 91 9.2
все 1-комн. 1834 1837 3 0.16 1077 1258 181 16.8
все 2-комн. 1870 1873 3 0.16 1585 1755 170 10.7
все 3-комн. 1958 1932 -26 -1.33 1622 1874 252 15.5
все 4-комн. 2231 2192 -39 -1.75 427 453 26 6.1
все 5-комн. 2539 2486 -53 -2.09 34 37 3 8.8
город
 1929
 1916
 -13
 -0.67
 4745
 5377
 632
 13.3

На рис. 13 показаны спектры общегородского предложения для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). Рис. 14 Недельное изменение спектра общегородского предложения.

Рисунок 13 — Cпектр общегородского
предложения		 Рисунок 14 — Недельное изменение спектра
общегородского предложения

На рис. 15 показана недельная динамика средних индексов по районам города.

  Нет данных
  Сильный рост
  Слабый рост
  Нет динамики
  Слабое падение
  Сильное падение
   
Рисунок 15 - Динамика индексов по районам города (09.01-16.01.2013)    

 

Перераспределение объёмов предложения в различных представлениях

По типам строений:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 1.22%, что заметно больше, чем было на прошлой неделе (0.71%);
— основное перераспределение объёмов предложения по типам: очень большие снижения долей объёма предложения кирпича и монолита в пользу панели;
— панель и кирпич за неделю поменяли направления изменения своих долей объёма предложения;
— монолит продолжает уменьшать свою долю предложения.

По форматам квартир:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 1.37%, что заметно больше, чем было на прошлой неделе (0.93%);
— основное перераспределение объёмов предложения по форматам: значительные снижения долей объёма предложения 2- и 4-комнатных квартир в пользу 1- и 3-комнатных;
— все форматы, кроме 3-комнатных квартир, за неделю поменяли направления изменения своих долей объёма предложения;
— формат 3-комнатных квартир продолжает увеличивать свою долю объёма предложения.

По районам города:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 1.47%, что немного меньше, чем было на прошлой неделе (1.58%);
— основное перераспределение объёмов предложения по районам: большие снижения долей объёма предложения Жетысуского и Медеуского районов в пользу Алмалинского и Ауэзовского районов;
— Турксибский и Алатауский районы продолжают снижать свои доли;
— остальные районы за неделю поменяли направления изменения своих долей объёма предложения.

 

Анализ динамики среднего по городу индекса

Изменение среднего по городу индекса зависит как от динамики цены предложения (удорожание или удешевление жилья), так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Недельное изменение среднего по городу индекса (-13$) определяется следующими факторами:
— общий значительное падение цен предложения (-15$);
— небольшое перераспределение общего предложения в пользу более дорогих сегментов (+2$).

 

Выводы по рынку продаж квартир

— общий уровень цен предложения на рынке продаж квартир за неделю резко снизился;
— за прошедшие неделю незначительно увеличился удельный вес предложения относительно дорогого жилья.

 

АРЕНДА КВАРТИР

Изменения цены и объёмов предложения

В таблице 8 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

табл. 8 ОИА Изменение цены предложения
($)		 Изменение цены предложения
(%)		 Объём предложения Изменение объёма предложения Изменение объёма предложения
(%)
город 821
 30
 3.74
 1856
 -157
 -7.80
формат
1-комн. 490 -2 -0.41 553 -42 -7.06
2-комн. 730 17 2.38 705 -92 -11.54
3-комн. 1092 32 3.02 488 -29 -5.61
4-комн. 1865 96 5.43 110 6 5.77

Значения ОИА, цены предложения и их изменения округлены до целых чисел.

 

Перераспределение объёмов предложения:

Суммарное недельное перераспределение долей объёма предложения по форматам сегодня равно 1.61%, что заметно меньше, чем было на прошлой неделе (2.13%).

Основное перераспределение объёма предложения: очень большое снижение доли объёма предложения в сегменте 2-комнатных квартир в пользу 3- и 4-комнатных квартир.

Практически все форматы квартир (кроме 1-комнатных) за неделю поменяли направления изменения своих долей объёма предложения.
В сегменте 1-комнатных квартир продолжается небольшой рост доли объёма предложения.

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю значительно выросла (+0.019).

Сегодня средний формат сдаваемой квартиры равен 2.084.

 

Анализ динамики общего индекса аренды

Изменение общего индекса аренды зависит как от динамики цены предложения за аренду, так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Недельное изменение общего индекса аренды (+30$) определяется следующими факторами:
— общее большое увеличение цены предложения (+20$);
— значительное перераспределение предложения в пользу более дорогих сегментов (+10$).

 

Выводы по рынку аренды квартир

— общий уровень цен предложения на рынке аренды квартир за неделю резко вырос;
— за прошедшие неделю сильно увеличился удельный вес предложения относительно дорогого жилья.

Ссылки:
1. Методика вычисления индексов.
2. Обзор предложений на рынке недвижимости за прошлую неделю 26.12.2012-09.01.2013.

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz.