№2 (254)

Для вычисления параметров рынка использовалась база данных газеты «Крыша» сайта krisha.kz.

 

ПРОДАЖА КВАРТИР

В таблицах приведены следующие данные: индексы прошлой недели ($), индекс текущей недели ($), абсолютное изменение индекса за неделю ($), относительное изменение индекса за неделю (%), объём предложения на прошлой неделе (к-во квартир), объём предложения на текущей неделе (к-во квартир), абсолютное изменение объёма предложения за неделю (к-во квартир), относительное изменение объёма предложения за неделю (%).

Индекс — стоимость в долларах США одного квадратного метра общей площади квартиры.

В табл. 1-6 — данные по шести районам города. В табл. 7 — данные по городу в целом.

Необходимые пояснения к таблицам:

• «панель 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры в панельных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом)»;
• «все кирпич» означает «все квартиры в кирпичных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от формата квартиры»;
• «все 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения»;
• «весь Алм. р-н» означает «все квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения и формата»;
• «н/д» означает «нет (надёжных) данных».

Красным цветом обозначены сегменты с отрицательной динамикой параметров, зелёным — с положительной динамикой.

 

Алмалинский район

Таблица 1:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	1944	1950	6	0.31	82	99	17	20.7
панель 2-комн.	1914	1924	10	0.52	118	139	21	17.8
панель 3-комн.	1863	1865	2	0.11	178	217	39	21.9
панель 4-комн.	1898	1819	-79	-4.16	36	34	-2	-5.6
панель 5-комн.	2008	2008	0	0	1	1	0	0
кирпич 1-комн.	2148	2152	4	0.19	101	115	14	13.9
кирпич 2-комн.	2265	2202	-63	-2.78	150	195	45	30
кирпич 3-комн.	2352	2260	-92	-3.91	140	141	1	0.7
кирпич 4-комн.	2511	2441	-70	-2.79	40	53	13	32.5
кирпич 5-комн.	2019	1710	-309	-15.3	2	2	0	0
монолит 1-комн.	1906	1901	-5	-0.26	25	25	0	0
монолит 2-комн.	1917	1849	-68	-3.55	49	66	17	34.7
монолит 3-комн.	2117	1998	-119	-5.62	50	69	19	38
монолит 4-комн.	2232	2354	122	5.47	13	14	1	7.7
монолит 5-комн.	1443	2151	708	49.06	1	1	0	0
все панель	1896	1896	0	0	415	490	75	18.1
все кирпич	2287	2229	-58	-2.54	433	506	73	16.9
все монолит	2013	1957	-56	-2.78	138	175	37	26.8
все 1-комн.	2038	2042	4	0.2	208	239	31	14.9
все 2-комн.	2080	2047	-33	-1.59	317	400	83	26.2
все 3-комн.	2083	2016	-67	-3.22	368	427	59	16
все 4-комн.	2222	2219	-3	-0.14	89	101	12	13.5
все 5-комн.	1872	1894	22	1.18	4	4	0	0
весь Алм. р-н	2084	2049	-35	-1.68	986	1171	185	18.8

На рис. 1 показаны спектры предложения в Алмалинском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 2 показано изменение спектра предложения в Алмалинском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 1 — Спектры предложения в Алмалинском районе	Рисунок 2 — Недельное изменение спектра предложения в Алмалинском районе

 

Жетысуский район

Таблица 2:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	1523	1544	21	1.38	92	87	-5	-5.4
панель 2-комн.	1499	1494	-5	-0.33	56	51	-5	-8.9
панель 3-комн.	1403	1406	3	0.21	41	49	8	19.5
панель 4-комн.	1495	1372	-123	-8.23	10	19	9	90
панель 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
кирпич 1-комн.	1491	1472	-19	-1.27	25	34	9	36
кирпич 2-комн.	1362	1385	23	1.69	31	42	11	35.5
кирпич 3-комн.	1365	1414	49	3.59	21	18	-3	-14.3
кирпич 4-комн.	1259	1259	0	0	2	2	0	0
кирпич 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
монолит 1-комн.	1328	1302	-26	-1.96	48	46	-2	-4.2
монолит 2-комн.	1202	1140	-62	-5.16	48	39	-9	-18.8
монолит 3-комн.	1214	1239	25	2.06	20	14	-6	-30
монолит 4-комн.	938	938	0	0	1	1	0	0
монолит 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
все панель	1490	1482	-8	-0.54	199	206	7	3.5
все кирпич	1401	1418	17	1.21	79	96	17	21.5
все монолит	1253	1226	-27	-2.15	117	100	-17	-14.5
все 1-комн.	1461	1462	1	0.07	165	167	2	1.2
все 2-комн.	1361	1354	-7	-0.51	135	132	-3	-2.2
все 3-комн.	1347	1378	31	2.3	82	81	-1	-1.2
все 4-комн.	1415	1342	-73	-5.16	13	22	9	69.2
все 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
весь Жет. р-н	1402	1403	1	0.07	395	402	7	1.8

На рис. 3 показаны спектры предложения в Жетысуском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 4 показано изменение спектра предложения в Жетысуском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 3 — Спектры предложения в Жетысуском районе	Рисунок 4 — Недельное изменение спектра предложения в Жетысуском районе

 

Ауэзовский район

Таблица 3:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	1738	1739	1	0.06	188	238	50	26.6
панель 2-комн.	1670	1649	-21	-1.26	226	276	50	22.1
панель 3-комн.	1629	1613	-16	-0.98	273	330	57	20.9
панель 4-комн.	1796	1780	-16	-0.89	52	55	3	5.8
панель 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
кирпич 1-комн.	1688	1666	-22	-1.3	45	55	10	22.2
кирпич 2-комн.	1646	1635	-11	-0.67	71	59	-12	-16.9
кирпич 3-комн.	1765	1756	-9	-0.51	51	63	12	23.5
кирпич 4-комн.	1667	1766	99	5.94	24	22	-2	-8.3
кирпич 5-комн.	2681	2289	-392	-14.62	2	3	1	50
монолит 1-комн.	1688	1692	4	0.24	75	71	-4	-5.3
монолит 2-комн.	1632	1585	-47	-2.88	115	108	-7	-6.1
монолит 3-комн.	1722	1653	-69	-4.01	98	120	22	22.4
монолит 4-комн.	1768	1828	60	3.39	14	20	6	42.9
монолит 5-комн.	1175	1337	162	13.79	1	2	1	100
все панель	1681	1667	-14	-0.83	739	899	160	21.7
все кирпич	1700	1705	5	0.29	193	202	9	4.7
все монолит	1679	1647	-32	-1.91	303	321	18	5.9
все 1-комн.	1718	1718	0	0	308	364	56	18.2
все 2-комн.	1655	1631	-24	-1.45	412	443	31	7.5
все 3-комн.	1667	1639	-28	-1.68	422	513	91	21.6
все 4-комн.	1757	1786	29	1.65	90	97	7	7.8
все 5-комн.	2179	1908	-271	-12.44	3	5	2	66.7
весь Ауэз. р-н	1683	1668	-15	-0.89	1235	1422	187	15.1

На рис. 5 показаны спектры предложения в Ауэзовском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 6 показано изменение спектра предложения в Ауэзовском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 5 — Спектры предложения в Ауэзовском районе	Рисунок 6 — Недельное изменение спектра предложения в Ауэзовском районе

 

Медеуский район

Таблица 4:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	2274	2136	-138	-6.07	27	31	4	14.8
панель 2-комн.	2021	2073	52	2.57	48	47	-1	-2.1
панель 3-комн.	1994	1941	-53	-2.66	53	62	9	17
панель 4-комн.	2059	2140	81	3.93	11	16	5	45.5
панель 5-комн.	2155	2155	0	0	2	2	0	0
кирпич 1-комн.	2367	2367	0	0	56	72	16	28.6
кирпич 2-комн.	2373	2433	60	2.53	109	110	1	0.9
кирпич 3-комн.	2650	2547	-103	-3.89	143	150	7	4.9
кирпич 4-комн.	2794	2699	-95	-3.4	56	43	-13	-23.2
кирпич 5-комн.	2394	2396	2	0.08	9	10	1	11.1
монолит 1-комн.	2140	2108	-32	-1.5	12	14	2	16.7
монолит 2-комн.	2664	2589	-75	-2.82	33	42	9	27.3
монолит 3-комн.	2535	2732	197	7.77	52	72	20	38.5
монолит 4-комн.	3061	2969	-92	-3.01	36	38	2	5.6
монолит 5-комн.	4044	3456	-588	-14.54	5	6	1	20
все панель	2064	2041	-23	-1.11	141	158	17	12.1
все кирпич	2542	2493	-49	-1.93	373	385	12	3.2
все монолит	2723	2723	0	0	138	172	34	24.6
все 1-комн.	2311	2274	-37	-1.6	95	117	22	23.2
все 2-комн.	2334	2380	46	1.97	190	199	9	4.7
все 3-комн.	2485	2461	-24	-0.97	248	284	36	14.5
все 4-комн.	2808	2712	-96	-3.42	103	97	-6	-5.8
все 5-комн.	2879	2722	-157	-5.45	16	18	2	12.5
весь Мед. р-н	2477	2449	-28	-1.13	652	715	63	9.7

На рис. 7 показаны спектры предложения в Медеуском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 8 показано изменение спектра предложения в Медеуском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 7 — Спектры предложения в Медеуском районе	Рисунок 8 — Недельное изменение спектра предложения в Медеуском районе

 

Турксибский район

Таблица 5:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	1442	1420	-22	-1.53	4	12	8	200
панель 2-комн.	1340	1340	0	0	27	23	-4	-14.8
панель 3-комн.	1359	1273	-86	-6.33	20	30	10	50
панель 4-комн.	1090	1229	139	12.75	6	6	0	0
панель 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
кирпич 1-комн.	1426	1410	-16	-1.12	57	69	12	21.1
кирпич 2-комн.	1361	1344	-17	-1.25	86	84	-2	-2.3
кирпич 3-комн.	1305	1295	-10	-0.77	50	56	6	12
кирпич 4-комн.	1308	1317	9	0.69	4	5	1	25
кирпич 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
монолит 1-комн.	1287	1311	24	1.86	12	8	-4	-33.3
монолит 2-комн.	1279	1321	42	3.28	13	13	0	0
монолит 3-комн.	1083	1117	34	3.14	10	14	4	40
монолит 4-комн.	1050	1050	0	0	1	1	0	0
монолит 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
все панель	1327	1315	-12	-0.9	57	71	14	24.6
все кирпич	1364	1351	-13	-0.95	197	214	17	8.6
все монолит	1220	1231	11	0.9	36	36	0	0
все 1-комн.	1404	1402	-2	-0.14	73	89	16	21.9
все 2-комн.	1348	1340	-8	-0.59	126	120	-6	-4.8
все 3-комн.	1290	1263	-27	-2.09	80	100	20	25
все 4-комн.	1165	1250	85	7.3	11	12	1	9.1
все 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
весь Турк. р-н	1339	1330	-9	-0.67	290	321	31	10.7

На рис. 9 показаны спектры предложения в Турксибском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 10 показано изменение спектра предложения в Турксибском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 9 — Спектры предложения в Турксибском районе	Рисунок 10 — Недельное изменение спектра предложения в Турксибском районе

 

Бостандыкский район

Таблица 6:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	2018	2007	-11	-0.55	111	135	24	21.6
панель 2-комн.	1972	1960	-12	-0.61	157	181	24	15.3
панель 3-комн.	1856	1854	-2	-0.11	216	232	16	7.4
панель 4-комн.	1983	1936	-47	-2.37	33	35	2	6.1
панель 5-комн.	1946	1946	0	0	2	2	0	0
кирпич 1-комн.	2058	2019	-39	-1.9	81	109	28	34.6
кирпич 2-комн.	2033	1976	-57	-2.8	156	186	30	19.2
кирпич 3-комн.	2208	2242	34	1.54	96	113	17	17.7
кирпич 4-комн.	2411	2384	-27	-1.12	52	49	-3	-5.8
кирпич 5-комн.	2373	2479	106	4.47	5	2	-3	-60
монолит 1-комн.	2131	2155	24	1.13	23	23	0	0
монолит 2-комн.	2328	2391	63	2.71	76	80	4	5.3
монолит 3-комн.	2456	2473	17	0.69	104	116	12	11.5
монолит 4-комн.	2557	2793	236	9.23	32	35	3	9.4
монолит 5-комн.	2617	2837	220	8.41	4	6	2	50
все панель	1934	1927	-7	-0.36	519	585	66	12.7
все кирпич	2136	2097	-39	-1.83	390	459	69	17.7
все монолит	2400	2471	71	2.96	239	260	21	8.8
все 1-комн.	2045	2024	-21	-1.03	215	267	52	24.2
все 2-комн.	2066	2043	-23	-1.11	389	447	58	14.9
все 3-комн.	2087	2104	17	0.81	416	461	45	10.8
все 4-комн.	2330	2372	42	1.8	117	119	2	1.7
все 5-комн.	2384	2587	203	8.52	11	10	-1	-9.1
весь Бост. р-н	2099	2095	-4	-0.19	1148	1304	156	13.6

На рис. 11 показаны спектры предложения в Бостандыкском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 12 показано изменение спектра предложения в Бостандыкском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 11 — Спектры предложения в Бостандыкском районе	Рисунок 12 — Недельное изменение спектра предложения в Бостандыкском районе

 

Город в целом

Таблица 7:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	1820	1818	-2	-0.11	504	604	100	19.8
панель 2-комн.	1787	1786	-1	-0.06	634	719	85	13.4
панель 3-комн.	1749	1732	-17	-0.97	783	922	139	17.8
панель 4-комн.	1828	1783	-45	-2.46	149	167	18	12.1
панель 5-комн.	2042	2042	0	0	5	5	0	0
кирпич 1-комн.	1937	1924	-13	-0.67	373	462	89	23.9
кирпич 2-комн.	1968	1964	-4	-0.2	612	684	72	11.8
кирпич 3-комн.	2199	2142	-57	-2.59	503	545	42	8.3
кирпич 4-комн.	2398	2335	-63	-2.63	180	177	-3	-1.7
кирпич 5-комн.	2378	2306	-72	-3.03	18	17	-1	-5.6
монолит 1-комн.	1678	1688	10	0.6	200	192	-8	-4
монолит 2-комн.	1849	1875	26	1.41	339	352	13	3.8
монолит 3-комн.	2082	2102	20	0.96	336	407	71	21.1
монолит 4-комн.	2539	2587	48	1.89	98	109	11	11.2
монолит 5-комн.	3027	2838	-189	-6.24	11	15	4	36.4
все панель	1784	1773	-11	-0.62	2075	2417	342	16.5
все кирпич	2080	2044	-36	-1.73	1686	1885	199	11.8
все монолит	1976	2013	37	1.87	984	1075	91	9.2
все 1-комн.	1834	1837	3	0.16	1077	1258	181	16.8
все 2-комн.	1870	1873	3	0.16	1585	1755	170	10.7
все 3-комн.	1958	1932	-26	-1.33	1622	1874	252	15.5
все 4-комн.	2231	2192	-39	-1.75	427	453	26	6.1
все 5-комн.	2539	2486	-53	-2.09	34	37	3	8.8
город	1929	1916	-13	-0.67	4745	5377	632	13.3

На рис. 13 показаны спектры общегородского предложения для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). Рис. 14 Недельное изменение спектра общегородского предложения.

Рисунок 13 — Cпектр общегородского предложения	Рисунок 14 — Недельное изменение спектра общегородского предложения

На рис. 15 показана недельная динамика средних индексов по районам города.

		Нет данных
		Сильный рост
		Слабый рост
		Нет динамики
		Слабое падение
		Сильное падение
Рисунок 15 - Динамика индексов по районам города (09.01-16.01.2013)

 

Перераспределение объёмов предложения в различных представлениях

По типам строений:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 1.22%, что заметно больше, чем было на прошлой неделе (0.71%);
— основное перераспределение объёмов предложения по типам: очень большие снижения долей объёма предложения кирпича и монолита в пользу панели;
— панель и кирпич за неделю поменяли направления изменения своих долей объёма предложения;
— монолит продолжает уменьшать свою долю предложения.

По форматам квартир:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 1.37%, что заметно больше, чем было на прошлой неделе (0.93%);
— основное перераспределение объёмов предложения по форматам: значительные снижения долей объёма предложения 2- и 4-комнатных квартир в пользу 1- и 3-комнатных;
— все форматы, кроме 3-комнатных квартир, за неделю поменяли направления изменения своих долей объёма предложения;
— формат 3-комнатных квартир продолжает увеличивать свою долю объёма предложения.

По районам города:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 1.47%, что немного меньше, чем было на прошлой неделе (1.58%);
— основное перераспределение объёмов предложения по районам: большие снижения долей объёма предложения Жетысуского и Медеуского районов в пользу Алмалинского и Ауэзовского районов;
— Турксибский и Алатауский районы продолжают снижать свои доли;
— остальные районы за неделю поменяли направления изменения своих долей объёма предложения.

 

Анализ динамики среднего по городу индекса

Изменение среднего по городу индекса зависит как от динамики цены предложения (удорожание или удешевление жилья), так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Недельное изменение среднего по городу индекса (-13$) определяется следующими факторами:
— общий значительное падение цен предложения (-15$);
— небольшое перераспределение общего предложения в пользу более дорогих сегментов (+2$).

 

Выводы по рынку продаж квартир

— общий уровень цен предложения на рынке продаж квартир за неделю резко снизился;
— за прошедшие неделю незначительно увеличился удельный вес предложения относительно дорогого жилья.

 

АРЕНДА КВАРТИР

Изменения цены и объёмов предложения

В таблице 8 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

табл. 8	ОИА	Изменение цены предложения ($)	Изменение цены предложения (%)	Объём предложения	Изменение объёма предложения	Изменение объёма предложения (%)
город	821	30	3.74	1856	-157	-7.80
формат
1-комн.	490	-2	-0.41	553	-42	-7.06
2-комн.	730	17	2.38	705	-92	-11.54
3-комн.	1092	32	3.02	488	-29	-5.61
4-комн.	1865	96	5.43	110	6	5.77

Значения ОИА, цены предложения и их изменения округлены до целых чисел.

 

Перераспределение объёмов предложения:

Суммарное недельное перераспределение долей объёма предложения по форматам сегодня равно 1.61%, что заметно меньше, чем было на прошлой неделе (2.13%).

Основное перераспределение объёма предложения: очень большое снижение доли объёма предложения в сегменте 2-комнатных квартир в пользу 3- и 4-комнатных квартир.

Практически все форматы квартир (кроме 1-комнатных) за неделю поменяли направления изменения своих долей объёма предложения.
В сегменте 1-комнатных квартир продолжается небольшой рост доли объёма предложения.

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю значительно выросла (+0.019).

Сегодня средний формат сдаваемой квартиры равен 2.084.

 

Анализ динамики общего индекса аренды

Изменение общего индекса аренды зависит как от динамики цены предложения за аренду, так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Недельное изменение общего индекса аренды (+30$) определяется следующими факторами:
— общее большое увеличение цены предложения (+20$);
— значительное перераспределение предложения в пользу более дорогих сегментов (+10$).

 

Выводы по рынку аренды квартир

— общий уровень цен предложения на рынке аренды квартир за неделю резко вырос;
— за прошедшие неделю сильно увеличился удельный вес предложения относительно дорогого жилья.

Ссылки:
1. Методика вычисления индексов.
2. Обзор предложений на рынке недвижимости за прошлую неделю 26.12.2012-09.01.2013.

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz.