№1 (253)

Для вычисления параметров рынка использовалась база данных газеты «Крыша» сайта krisha.kz.

 

ПРОДАЖА КВАРТИР

В таблицах приведены следующие данные: индексы позапрошлой недели ($), индекс текущей недели ($), абсолютное изменение индекса за 2 недели ($), относительное изменение индекса за 2 недели (%), объём предложения на позапрошлой неделе (к-во квартир), объём предложения на текущей неделе (к-во квартир), абсолютное изменение объёма предложения за 2 недели (к-во квартир), относительное изменение объёма предложения за 2 недели (%).

Индекс — стоимость в долларах США одного квадратного метра общей площади квартиры.

В табл. 1-6 — данные по шести районам города. В табл. 7 — данные по городу в целом.

Необходимые пояснения к таблицам:

• «панель 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры в панельных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом)»;
• «все кирпич» означает «все квартиры в кирпичных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от формата квартиры»;
• «все 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения»;
• «весь Алм. р-н» означает «все квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения и формата»;
• «н/д» означает «нет (надёжных) данных».

Красным цветом обозначены сегменты с отрицательной динамикой параметров, зелёным — с положительной динамикой.

 

Алмалинский район

Таблица 1:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	1970	1944	-26	-1.32	90	82	-8	-8.9
панель 2-комн.	1894	1914	20	1.06	127	118	-9	-7.1
панель 3-комн.	1840	1863	23	1.25	166	178	12	7.2
панель 4-комн.	1874	1898	24	1.28	31	36	5	16.1
панель 5-комн.	н/д	2008	н/д	н/д	0	1	1	н/д
кирпич 1-комн.	2134	2148	14	0.66	103	101	-2	-1.9
кирпич 2-комн.	2242	2265	23	1.03	146	150	4	2.7
кирпич 3-комн.	2307	2352	45	1.95	121	140	19	15.7
кирпич 4-комн.	2457	2511	54	2.2	37	40	3	8.1
кирпич 5-комн.	1319	2019	700	53.07	2	2	0	0
монолит 1-комн.	2148	1906	-242	-11.27	17	25	8	47.1
монолит 2-комн.	1894	1917	23	1.21	49	49	0	0
монолит 3-комн.	1967	2117	150	7.63	45	50	5	11.1
монолит 4-комн.	2066	2232	166	8.03	14	13	-1	-7.1
монолит 5-комн.	2397	1443	-954	-39.8	1	1	0	0
все панель	1887	1896	9	0.48	414	415	1	0.2
все кирпич	2248	2287	39	1.73	409	433	24	5.9
все монолит	1977	2013	36	1.82	126	138	12	9.5
все 1-комн.	2064	2038	-26	-1.26	210	208	-2	-1
все 2-комн.	2051	2080	29	1.41	322	317	-5	-1.6
все 3-комн.	2027	2083	56	2.76	332	368	36	10.8
все 4-комн.	2169	2222	53	2.44	82	89	7	8.5
все 5-комн.	1678	1872	194	11.56	3	4	1	33.3
весь Алм. р-н	2055	2084	29	1.41	949	986	37	3.9

На рис. 1 показаны спектры предложения в Алмалинском районе для позапрошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 2 показано изменение спектра предложения в Алмалинском районе за прошедшие 2 недели.

Рисунок 1 — Спектры предложения в Алмалинском районе	Рисунок 2 — Двухнедельное изменение спектра предложения в Алмалинском районе

 

Жетысуский район

Таблица 2:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	1513	1523	10	0.66	74	92	18	24.3
панель 2-комн.	1467	1499	32	2.18	48	56	8	16.7
панель 3-комн.	1394	1403	9	0.65	34	41	7	20.6
панель 4-комн.	1330	1495	165	12.41	6	10	4	66.7
панель 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
кирпич 1-комн.	1442	1491	49	3.4	27	25	-2	-7.4
кирпич 2-комн.	1409	1362	-47	-3.34	31	31	0	0
кирпич 3-комн.	1365	1365	0	0	17	21	4	23.5
кирпич 4-комн.	1259	1259	0	0	2	2	0	0
кирпич 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
монолит 1-комн.	1339	1328	-11	-0.82	43	48	5	11.6
монолит 2-комн.	1186	1202	16	1.35	34	48	14	41.2
монолит 3-комн.	1302	1214	-88	-6.76	14	20	6	42.9
монолит 4-комн.	н/д	938	н/д	н/д	0	1	1	н/д
монолит 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
все панель	1467	1490	23	1.57	162	199	37	22.8
все кирпич	1406	1401	-5	-0.36	77	79	2	2.6
все монолит	1276	1253	-23	-1.8	91	117	26	28.6
все 1-комн.	1447	1461	14	0.97	144	165	21	14.6
все 2-комн.	1366	1361	-5	-0.37	113	135	22	19.5
все 3-комн.	1366	1347	-19	-1.39	65	82	17	26.2
все 4-комн.	1312	1415	103	7.85	8	13	5	62.5
все 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
весь Жет. р-н	1400	1402	2	0.14	330	395	65	19.7

На рис. 3 показаны спектры предложения в Жетысуском районе для позапрошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 4 показано изменение спектра предложения в Жетысуском районе за прошедшие 2 недели.

Рисунок 3 — Спектры предложения в Жетысуском районе	Рисунок 4 — Двухнедельное изменение спектра предложения в Жетысуском районе

 

Ауэзовский район

Таблица 3:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	1715	1738	23	1.34	182	188	6	3.3
панель 2-комн.	1647	1670	23	1.4	240	226	-14	-5.8
панель 3-комн.	1581	1629	48	3.04	256	273	17	6.6
панель 4-комн.	1708	1796	88	5.15	41	52	11	26.8
панель 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
кирпич 1-комн.	1650	1688	38	2.3	42	45	3	7.1
кирпич 2-комн.	1644	1646	2	0.12	62	71	9	14.5
кирпич 3-комн.	1801	1765	-36	-2	49	51	2	4.1
кирпич 4-комн.	1753	1667	-86	-4.91	24	24	0	0
кирпич 5-комн.	2030	2681	651	32.07	3	2	-1	-33.3
монолит 1-комн.	1728	1688	-40	-2.31	60	75	15	25
монолит 2-комн.	1631	1632	1	0.06	103	115	12	11.7
монолит 3-комн.	1641	1722	81	4.94	97	98	1	1
монолит 4-комн.	1797	1768	-29	-1.61	15	14	-1	-6.7
монолит 5-комн.	1122	1175	53	4.72	2	1	-1	-50
все панель	1644	1681	37	2.25	719	739	20	2.8
все кирпич	1709	1700	-9	-0.53	180	193	13	7.2
все монолит	1660	1679	19	1.14	277	303	26	9.4
все 1-комн.	1708	1718	10	0.59	284	308	24	8.5
все 2-комн.	1642	1655	13	0.79	405	412	7	1.7
все 3-комн.	1622	1667	45	2.77	402	422	20	5
все 4-комн.	1738	1757	19	1.09	80	90	10	12.5
все 5-комн.	1666	2179	513	30.79	5	3	-2	-40
весь Ауэз. р-н	1658	1683	25	1.51	1176	1235	59	5

На рис. 5 показаны спектры предложения в Ауэзовском районе для позапрошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 6 показано изменение спектра предложения в Ауэзовском районе за прошедшие 2 недели.

Рисунок 5 — Спектры предложения в Ауэзовском районе	Рисунок 6 — Двухнедельное изменение спектра предложения в Ауэзовском районе

 

Медеуский район

Таблица 4:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	2208	2274	66	2.99	15	27	12	80
панель 2-комн.	2102	2021	-81	-3.85	33	48	15	45.5
панель 3-комн.	2079	1994	-85	-4.09	46	53	7	15.2
панель 4-комн.	1982	2059	77	3.88	14	11	-3	-21.4
панель 5-комн.	2155	2155	0	0	2	2	0	0
кирпич 1-комн.	2390	2367	-23	-0.96	63	56	-7	-11.1
кирпич 2-комн.	2389	2373	-16	-0.67	81	109	28	34.6
кирпич 3-комн.	2580	2650	70	2.71	123	143	20	16.3
кирпич 4-комн.	2685	2794	109	4.06	42	56	14	33.3
кирпич 5-комн.	2844	2394	-450	-15.82	13	9	-4	-30.8
монолит 1-комн.	2015	2140	125	6.2	12	12	0	0
монолит 2-комн.	2450	2664	214	8.73	35	33	-2	-5.7
монолит 3-комн.	2728	2535	-193	-7.07	53	52	-1	-1.9
монолит 4-комн.	3001	3061	60	2	38	36	-2	-5.3
монолит 5-комн.	3406	4044	638	18.73	9	5	-4	-44.4
все панель	2092	2064	-28	-1.34	110	141	31	28.2
все кирпич	2519	2542	23	0.91	322	373	51	15.8
все монолит	2715	2723	8	0.29	147	138	-9	-6.1
все 1-комн.	2309	2311	2	0.09	90	95	5	5.6
все 2-комн.	2339	2334	-5	-0.21	149	190	41	27.5
все 3-комн.	2511	2485	-26	-1.04	222	248	26	11.7
все 4-комн.	2708	2808	100	3.69	94	103	9	9.6
все 5-комн.	2997	2879	-118	-3.94	24	16	-8	-33.3
весь Мед. р-н	2487	2477	-10	-0.4	579	652	73	12.6

На рис. 7 показаны спектры предложения в Медеуском районе для позапрошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 8 показано изменение спектра предложения в Медеуском районе за прошедшие 2 недели.

Рисунок 7 — Спектры предложения в Медеуском районе	Рисунок 8 — Двухнедельное изменение спектра предложения в Медеуском районе

 

Турксибский район

Таблица 5:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	1261	1442	181	14.35	5	4	-1	-20
панель 2-комн.	1325	1340	15	1.13	22	27	5	22.7
панель 3-комн.	1314	1359	45	3.42	28	20	-8	-28.6
панель 4-комн.	1105	1090	-15	-1.36	2	6	4	200
панель 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
кирпич 1-комн.	1437	1426	-11	-0.77	59	57	-2	-3.4
кирпич 2-комн.	1345	1361	16	1.19	75	86	11	14.7
кирпич 3-комн.	1300	1305	5	0.38	55	50	-5	-9.1
кирпич 4-комн.	1272	1308	36	2.83	3	4	1	33.3
кирпич 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
монолит 1-комн.	1321	1287	-34	-2.57	11	12	1	9.1
монолит 2-комн.	1225	1279	54	4.41	10	13	3	30
монолит 3-комн.	1107	1083	-24	-2.17	6	10	4	66.7
монолит 4-комн.	1050	1050	0	0	1	1	0	0
монолит 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
все панель	1306	1327	21	1.61	57	57	0	0
все кирпич	1359	1364	5	0.37	192	197	5	2.6
все монолит	1231	1220	-11	-0.89	28	36	8	28.6
все 1-комн.	1408	1404	-4	-0.28	75	73	-2	-2.7
все 2-комн.	1329	1348	19	1.43	107	126	19	17.8
все 3-комн.	1291	1290	-1	-0.08	89	80	-9	-10.1
все 4-комн.	1179	1165	-14	-1.19	6	11	5	83.3
все 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
весь Турк. р-н	1335	1339	4	0.3	277	290	13	4.7

На рис. 9 показаны спектры предложения в Турксибском районе для позапрошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 10 показано изменение спектра предложения в Турксибском районе за прошедшие 2 недели.

Рисунок 9 — Спектры предложения в Турксибском районе	Рисунок 10 — Двухнедельное изменение спектра предложения в Турксибском районе

 

Бостандыкский район

Таблица 6:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	1985	2018	33	1.66	110	111	1	0.9
панель 2-комн.	1933	1972	39	2.02	155	157	2	1.3
панель 3-комн.	1852	1856	4	0.22	197	216	19	9.6
панель 4-комн.	1888	1983	95	5.03	30	33	3	10
панель 5-комн.	2016	1946	-70	-3.47	2	2	0	0
кирпич 1-комн.	2032	2058	26	1.28	81	81	0	0
кирпич 2-комн.	1956	2033	77	3.94	126	156	30	23.8
кирпич 3-комн.	2208	2208	0	0	84	96	12	14.3
кирпич 4-комн.	2265	2411	146	6.45	48	52	4	8.3
кирпич 5-комн.	2387	2373	-14	-0.59	7	5	-2	-28.6
монолит 1-комн.	2193	2131	-62	-2.83	23	23	0	0
монолит 2-комн.	2388	2328	-60	-2.51	67	76	9	13.4
монолит 3-комн.	2425	2456	31	1.28	111	104	-7	-6.3
монолит 4-комн.	2637	2557	-80	-3.03	36	32	-4	-11.1
монолит 5-комн.	2138	2617	479	22.4	4	4	0	0
все панель	1909	1934	25	1.31	494	519	25	5.1
все кирпич	2086	2136	50	2.4	346	390	44	12.7
все монолит	2419	2400	-19	-0.79	241	239	-2	-0.8
все 1-комн.	2025	2045	20	0.99	214	215	1	0.5
все 2-комн.	2028	2066	38	1.87	348	389	41	11.8
все 3-комн.	2090	2087	-3	-0.14	392	416	24	6.1
все 4-комн.	2283	2330	47	2.06	114	117	3	2.6
все 5-комн.	2253	2384	131	5.81	13	11	-2	-15.4
весь Бост. р-н	2080	2099	19	0.91	1081	1148	67	6.2

На рис. 11 показаны спектры предложения в Бостандыкском районе для позапрошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 12 показано изменение спектра предложения в Бостандыкском районе за прошедшие 2 недели.

Рисунок 11 — Спектры предложения в Бостандыкском районе	Рисунок 12 — Двухнедельное изменение спектра предложения в Бостандыкском районе

 

Город в целом

Таблица 7:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	1803	1820	17	0.94	478	504	26	5.4
панель 2-комн.	1766	1787	21	1.19	627	634	7	1.1
панель 3-комн.	1724	1749	25	1.45	729	783	54	7.4
панель 4-комн.	1787	1828	41	2.29	126	149	23	18.3
панель 5-комн.	2085	2042	-43	-2.06	4	5	1	25
кирпич 1-комн.	1933	1937	4	0.21	381	373	-8	-2.1
кирпич 2-комн.	1936	1968	32	1.65	528	612	84	15.9
кирпич 3-комн.	2140	2199	59	2.76	453	503	50	11
кирпич 4-комн.	2294	2398	104	4.53	158	180	22	13.9
кирпич 5-комн.	2496	2378	-118	-4.73	25	18	-7	-28
монолит 1-комн.	1706	1678	-28	-1.64	176	200	24	13.6
монолит 2-комн.	1868	1849	-19	-1.02	303	339	36	11.9
монолит 3-комн.	2101	2082	-19	-0.9	328	336	8	2.4
монолит 4-комн.	2542	2539	-3	-0.12	105	98	-7	-6.7
монолит 5-комн.	2740	3027	287	10.47	16	11	-5	-31.3
все панель	1761	1784	23	1.31	1964	2075	111	5.7
все кирпич	2041	2080	39	1.91	1545	1686	141	9.1
все монолит	2011	1976	-35	-1.74	928	984	56	6
все 1-комн.	1834	1834	0	0	1035	1077	42	4.1
все 2-комн.	1849	1870	21	1.14	1458	1585	127	8.7
все 3-комн.	1931	1958	27	1.4	1510	1622	112	7.4
все 4-комн.	2197	2231	34	1.55	389	427	38	9.8
все 5-комн.	2546	2539	-7	-0.27	45	34	-11	-24.4
город	1911	1929	18	0.94	4437	4745	308	6.9

На рис. 13 показаны спектры общегородского предложения для позапрошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). Рис. 14 Двухнедельное изменение спектра общегородского предложения.

Рисунок 13 — Cпектр общегородского предложения	Рисунок 14 — Двухнедельное изменение спектра общегородского предложения

На рис. 15 показана двухнедельная динамика средних индексов по районам города.

		Нет данных
		Сильный рост
		Слабый рост
		Нет динамики
		Слабое падение
		Сильное падение
Рисунок 15 - Динамика индексов по районам города (26.12.2012-09.01.2013)

 

Перераспределение объёмов предложения в различных представлениях

По типам строений:
— суммарное двухнедельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 0.71%, что заметно больше, чем было на позапрошлой неделе (0.54%);
— основное перераспределение объёмов предложения по типам: большие снижения долей объёма предложения панели и монолита в пользу кирпича;
— все типы строений за 2 недели поменяли направления изменения своих долей объёма предложения;
— в представлении по типам строений предложение в целом по городу немного сдвинулось в сторону относительно дорогих сегментов.

По форматам квартир:
— суммарное двухнедельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 0.93%, что намного больше, чем было на позапрошлой неделе (0.47%);
— основное перераспределение объёмов предложения по форматам: значительные снижения долей объёма предложения 1- и 5-комнатных квартир в пользу 2-, 3- и 4-комнатных;
— форматы 1-, 2-, 3- и 5-комнатных квартир за две недели поменяли направления изменения своих долей объёма предложения;
— формат 4-комнатных продолжает увеличивать свою долю объёма предложения.

По районам города:
— суммарное двухнедельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 1.58%, что намного больше, чем было на позапрошлой неделе (1.23%);
— основное перераспределение объёмов предложения по районам: большие снижения долей объёма предложения Алмалинского, Ауэзовского, Турксибского, Бостандыкского и Алатауского районов в пользу Жетысуского и Медеуского районов;
— Жетысуский район продолжает увеличивать свою долю объёма предложения, а Алмалинский, Ауэзовский и Бостандыкскй районы продолжают снижать свои доли;
— Медеуский, Турксибский и Алатауский районы за 2 недели поменяли направления изменения своих долей объёма предложения.

 

Анализ динамики среднего по городу индекса

Изменение среднего по городу индекса зависит как от динамики цены предложения (удорожание или удешевление жилья), так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Двухнедельное изменение среднего по городу индекса (+18$) определяется следующими факторами:
— общий значительный рост цен предложения (+22$);
— небольшое перераспределение общего предложения в пользу более дешевых сегментов (-4$).

 

Выводы по рынку продаж квартир

— общий уровень цен предложения на рынке продаж квартир за две недели значительно вырос;
— за прошедшие две недели немного увеличился удельный вес предложения относительно недорогого жилья.

 

АРЕНДА КВАРТИР

Изменения цены и объёмов предложения

В таблице 8 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его двухнедельное изменение, общий объём предложения и его изменение за 2 недели, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

табл. 8	ОИА	Изменение цены предложения ($)	Изменение цены предложения (%)	Объём предложения	Изменение объёма предложения	Изменение объёма предложения (%)
город	791	-58	-6.82	2013	421	26.44
формат
1-комн.	492	-15	-2.96	595	126	26.87
2-комн.	713	-14	-1.93	797	199	33.28
3-комн.	1060	-112	-9.56	517	96	22.80
4-комн.	1769	-21	-1.17	104	0	0.00

Значения ОИА, цены предложения и их изменения округлены до целых чисел.

 

Перераспределение объёмов предложения:

Суммарное двухнедельное перераспределение долей объёма предложения по форматам сегодня равно 2.13%, что намного меньше, чем было на позапрошлой неделе (3.19%).

Основное перераспределение объёма предложения: очень большие снижения долей объёма предложения в сегментах 3- и 4-комнатных квартир в пользу 2-комнатных квартир.

Практически все форматы квартир за 2 недели поменяли направления изменения своих долей объёма предложения.

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю резко снизилась (-0.036).

Сегодня средний формат сдаваемой квартиры равен 2.065.

 

Анализ динамики общего индекса аренды

Изменение общего индекса аренды зависит как от динамики цены предложения за аренду, так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Двухнедельное изменение общего индекса аренды (-58$) определяется следующими факторами:
— общее сильное снижение цены предложения (-40$);
— значительное перераспределение предложения в пользу более дешевых сегментов (-18$).

 

Выводы по рынку аренды квартир

— общий уровень цен предложения на рынке аренды квартир за 2 недели резко снизился;
— за прошедшие 2 недели заметно увеличился удельный вес предложения относительно недорогого жилья.

Ссылки:
1. Методика вычисления индексов.
2. Обзор предложений на рынке недвижимости за прошлую неделю 19.12-26.12.2012.

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz.