№1 (253)

Для вычисления параметров рынка использовалась база данных газеты «Крыша» сайта krisha.kz.

 

ПРОДАЖА КВАРТИР

В таблицах приведены следующие данные: индексы позапрошлой недели ($), индекс текущей недели ($), абсолютное изменение индекса за 2 недели ($), относительное изменение индекса за 2 недели (%), объём предложения на позапрошлой неделе (к-во квартир), объём предложения на текущей неделе (к-во квартир), абсолютное изменение объёма предложения за 2 недели (к-во квартир), относительное изменение объёма предложения за 2 недели (%).

Индекс — стоимость в долларах США одного квадратного метра общей площади квартиры.

В табл. 1-6 — данные по шести районам города. В табл. 7 — данные по городу в целом.

Необходимые пояснения к таблицам:

  • «панель 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры в панельных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом)»;
  • «все кирпич» означает «все квартиры в кирпичных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от формата квартиры»;
  • «все 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения»;
  • «весь Алм. р-н» означает «все квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения и формата»;
  • «н/д» означает «нет (надёжных) данных».

Красным цветом обозначены сегменты с отрицательной динамикой параметров, зелёным — с положительной динамикой.

 

Алмалинский район

Таблица 1:

Сегмент рынка Индекс прошлый Индекс сегодня Изменение индекса ($) Изменение индекса (%) Объём прошлый Объём сегодня Изменение объёма Изменение объёма (%)
панель 1-комн. 1970 1944 -26 -1.32 90 82 -8 -8.9
панель 2-комн. 1894 1914 20 1.06 127 118 -9 -7.1
панель 3-комн. 1840 1863 23 1.25 166 178 12 7.2
панель 4-комн. 1874 1898 24 1.28 31 36 5 16.1
панель 5-комн. н/д 2008 н/д н/д 0 1 1 н/д
кирпич 1-комн. 2134 2148 14 0.66 103 101 -2 -1.9
кирпич 2-комн. 2242 2265 23 1.03 146 150 4 2.7
кирпич 3-комн. 2307 2352 45 1.95 121 140 19 15.7
кирпич 4-комн. 2457 2511 54 2.2 37 40 3 8.1
кирпич 5-комн. 1319 2019 700 53.07 2 2 0 0
монолит 1-комн. 2148 1906 -242 -11.27 17 25 8 47.1
монолит 2-комн. 1894 1917 23 1.21 49 49 0 0
монолит 3-комн. 1967 2117 150 7.63 45 50 5 11.1
монолит 4-комн. 2066 2232 166 8.03 14 13 -1 -7.1
монолит 5-комн. 2397 1443 -954 -39.8 1 1 0 0
все панель 1887 1896 9 0.48 414 415 1 0.2
все кирпич 2248 2287 39 1.73 409 433 24 5.9
все монолит 1977 2013 36 1.82 126 138 12 9.5
все 1-комн. 2064 2038 -26 -1.26 210 208 -2 -1
все 2-комн. 2051 2080 29 1.41 322 317 -5 -1.6
все 3-комн. 2027 2083 56 2.76 332 368 36 10.8
все 4-комн. 2169 2222 53 2.44 82 89 7 8.5
все 5-комн. 1678 1872 194 11.56 3 4 1 33.3
весь Алм. р-н
 2055
 2084
 29
 1.41
 949
 986
 37
 3.9

На рис. 1 показаны спектры предложения в Алмалинском районе для позапрошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 2 показано изменение спектра предложения в Алмалинском районе за прошедшие 2 недели.

Рисунок 1 — Спектры предложения
в Алмалинском районе		 Рисунок 2 — Двухнедельное изменение спектра
предложения в Алмалинском районе

 

Жетысуский район

Таблица 2:

Сегмент рынка Индекс прошлый Индекс сегодня Изменение индекса ($) Изменение индекса (%) Объём прошлый Объём сегодня Изменение объёма Изменение объёма (%)
панель 1-комн. 1513 1523 10 0.66 74 92 18 24.3
панель 2-комн. 1467 1499 32 2.18 48 56 8 16.7
панель 3-комн. 1394 1403 9 0.65 34 41 7 20.6
панель 4-комн. 1330 1495 165 12.41 6 10 4 66.7
панель 5-комн. н/д н/д н/д н/д 0 0 0 н/д
кирпич 1-комн. 1442 1491 49 3.4 27 25 -2 -7.4
кирпич 2-комн. 1409 1362 -47 -3.34 31 31 0 0
кирпич 3-комн. 1365 1365 0 0 17 21 4 23.5
кирпич 4-комн. 1259 1259 0 0 2 2 0 0
кирпич 5-комн. н/д н/д н/д н/д 0 0 0 н/д
монолит 1-комн. 1339 1328 -11 -0.82 43 48 5 11.6
монолит 2-комн. 1186 1202 16 1.35 34 48 14 41.2
монолит 3-комн. 1302 1214 -88 -6.76 14 20 6 42.9
монолит 4-комн. н/д 938 н/д н/д 0 1 1 н/д
монолит 5-комн. н/д н/д н/д н/д 0 0 0 н/д
все панель 1467 1490 23 1.57 162 199 37 22.8
все кирпич 1406 1401 -5 -0.36 77 79 2 2.6
все монолит 1276 1253 -23 -1.8 91 117 26 28.6
все 1-комн. 1447 1461 14 0.97 144 165 21 14.6
все 2-комн. 1366 1361 -5 -0.37 113 135 22 19.5
все 3-комн. 1366 1347 -19 -1.39 65 82 17 26.2
все 4-комн. 1312 1415 103 7.85 8 13 5 62.5
все 5-комн. н/д н/д н/д н/д 0 0 0 н/д
весь Жет. р-н
 1400
 1402
 2
 0.14
 330
 395
 65
 19.7

На рис. 3 показаны спектры предложения в Жетысуском районе для позапрошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 4 показано изменение спектра предложения в Жетысуском районе за прошедшие 2 недели.

Рисунок 3 — Спектры предложения
в Жетысуском районе		 Рисунок 4 — Двухнедельное изменение спектра
предложения в Жетысуском районе

 

Ауэзовский район

Таблица 3:

Сегмент рынка Индекс прошлый Индекс сегодня Изменение индекса ($) Изменение индекса (%) Объём прошлый Объём сегодня Изменение объёма Изменение объёма (%)
панель 1-комн. 1715 1738 23 1.34 182 188 6 3.3
панель 2-комн. 1647 1670 23 1.4 240 226 -14 -5.8
панель 3-комн. 1581 1629 48 3.04 256 273 17 6.6
панель 4-комн. 1708 1796 88 5.15 41 52 11 26.8
панель 5-комн. н/д н/д н/д н/д 0 0 0 н/д
кирпич 1-комн. 1650 1688 38 2.3 42 45 3 7.1
кирпич 2-комн. 1644 1646 2 0.12 62 71 9 14.5
кирпич 3-комн. 1801 1765 -36 -2 49 51 2 4.1
кирпич 4-комн. 1753 1667 -86 -4.91 24 24 0 0
кирпич 5-комн. 2030 2681 651 32.07 3 2 -1 -33.3
монолит 1-комн. 1728 1688 -40 -2.31 60 75 15 25
монолит 2-комн. 1631 1632 1 0.06 103 115 12 11.7
монолит 3-комн. 1641 1722 81 4.94 97 98 1 1
монолит 4-комн. 1797 1768 -29 -1.61 15 14 -1 -6.7
монолит 5-комн. 1122 1175 53 4.72 2 1 -1 -50
все панель 1644 1681 37 2.25 719 739 20 2.8
все кирпич 1709 1700 -9 -0.53 180 193 13 7.2
все монолит 1660 1679 19 1.14 277 303 26 9.4
все 1-комн. 1708 1718 10 0.59 284 308 24 8.5
все 2-комн. 1642 1655 13 0.79 405 412 7 1.7
все 3-комн. 1622 1667 45 2.77 402 422 20 5
все 4-комн. 1738 1757 19 1.09 80 90 10 12.5
все 5-комн. 1666 2179 513 30.79 5 3 -2 -40
весь Ауэз. р-н
 1658
 1683
 25
 1.51
 1176
 1235
 59
 5

На рис. 5 показаны спектры предложения в Ауэзовском районе для позапрошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 6 показано изменение спектра предложения в Ауэзовском районе за прошедшие 2 недели.

Рисунок 5 — Спектры предложения
в Ауэзовском районе		 Рисунок 6 — Двухнедельное изменение спектра
предложения в Ауэзовском районе

 

Медеуский район

Таблица 4:

Сегмент рынка Индекс прошлый Индекс сегодня Изменение индекса ($) Изменение индекса (%) Объём прошлый Объём сегодня Изменение объёма Изменение объёма (%)
панель 1-комн. 2208 2274 66 2.99 15 27 12 80
панель 2-комн. 2102 2021 -81 -3.85 33 48 15 45.5
панель 3-комн. 2079 1994 -85 -4.09 46 53 7 15.2
панель 4-комн. 1982 2059 77 3.88 14 11 -3 -21.4
панель 5-комн. 2155 2155 0 0 2 2 0 0
кирпич 1-комн. 2390 2367 -23 -0.96 63 56 -7 -11.1
кирпич 2-комн. 2389 2373 -16 -0.67 81 109 28 34.6
кирпич 3-комн. 2580 2650 70 2.71 123 143 20 16.3
кирпич 4-комн. 2685 2794 109 4.06 42 56 14 33.3
кирпич 5-комн. 2844 2394 -450 -15.82 13 9 -4 -30.8
монолит 1-комн. 2015 2140 125 6.2 12 12 0 0
монолит 2-комн. 2450 2664 214 8.73 35 33 -2 -5.7
монолит 3-комн. 2728 2535 -193 -7.07 53 52 -1 -1.9
монолит 4-комн. 3001 3061 60 2 38 36 -2 -5.3
монолит 5-комн. 3406 4044 638 18.73 9 5 -4 -44.4
все панель 2092 2064 -28 -1.34 110 141 31 28.2
все кирпич 2519 2542 23 0.91 322 373 51 15.8
все монолит 2715 2723 8 0.29 147 138 -9 -6.1
все 1-комн. 2309 2311 2 0.09 90 95 5 5.6
все 2-комн. 2339 2334 -5 -0.21 149 190 41 27.5
все 3-комн. 2511 2485 -26 -1.04 222 248 26 11.7
все 4-комн. 2708 2808 100 3.69 94 103 9 9.6
все 5-комн. 2997 2879 -118 -3.94 24 16 -8 -33.3
весь Мед. р-н
 2487
 2477
 -10
 -0.4
 579
 652
 73
 12.6

На рис. 7 показаны спектры предложения в Медеуском районе для позапрошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 8 показано изменение спектра предложения в Медеуском районе за прошедшие 2 недели.

Рисунок 7 — Спектры предложения
в Медеуском районе		 Рисунок 8 — Двухнедельное изменение спектра
предложения в Медеуском районе

 

Турксибский район

Таблица 5:

Сегмент рынка Индекс прошлый Индекс сегодня Изменение индекса ($) Изменение индекса (%) Объём прошлый Объём сегодня Изменение объёма Изменение объёма (%)
панель 1-комн. 1261 1442 181 14.35 5 4 -1 -20
панель 2-комн. 1325 1340 15 1.13 22 27 5 22.7
панель 3-комн. 1314 1359 45 3.42 28 20 -8 -28.6
панель 4-комн. 1105 1090 -15 -1.36 2 6 4 200
панель 5-комн. н/д н/д н/д н/д 0 0 0 н/д
кирпич 1-комн. 1437 1426 -11 -0.77 59 57 -2 -3.4
кирпич 2-комн. 1345 1361 16 1.19 75 86 11 14.7
кирпич 3-комн. 1300 1305 5 0.38 55 50 -5 -9.1
кирпич 4-комн. 1272 1308 36 2.83 3 4 1 33.3
кирпич 5-комн. н/д н/д н/д н/д 0 0 0 н/д
монолит 1-комн. 1321 1287 -34 -2.57 11 12 1 9.1
монолит 2-комн. 1225 1279 54 4.41 10 13 3 30
монолит 3-комн. 1107 1083 -24 -2.17 6 10 4 66.7
монолит 4-комн. 1050 1050 0 0 1 1 0 0
монолит 5-комн. н/д н/д н/д н/д 0 0 0 н/д
все панель 1306 1327 21 1.61 57 57 0 0
все кирпич 1359 1364 5 0.37 192 197 5 2.6
все монолит 1231 1220 -11 -0.89 28 36 8 28.6
все 1-комн. 1408 1404 -4 -0.28 75 73 -2 -2.7
все 2-комн. 1329 1348 19 1.43 107 126 19 17.8
все 3-комн. 1291 1290 -1 -0.08 89 80 -9 -10.1
все 4-комн. 1179 1165 -14 -1.19 6 11 5 83.3
все 5-комн. н/д н/д н/д н/д 0 0 0 н/д
весь Турк. р-н
 1335 1339 4 0.3 277
 290
 13
 4.7

На рис. 9 показаны спектры предложения в Турксибском районе для позапрошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 10 показано изменение спектра предложения в Турксибском районе за прошедшие 2 недели.

Рисунок 9 — Спектры предложения
в Турксибском районе		 Рисунок 10 — Двухнедельное изменение спектра
предложения в Турксибском районе

 

Бостандыкский район

Таблица 6:

Сегмент рынка Индекс прошлый Индекс сегодня Изменение индекса ($) Изменение индекса (%) Объём прошлый Объём сегодня Изменение объёма Изменение объёма (%)
панель 1-комн. 1985 2018 33 1.66 110 111 1 0.9
панель 2-комн. 1933 1972 39 2.02 155 157 2 1.3
панель 3-комн. 1852 1856 4 0.22 197 216 19 9.6
панель 4-комн. 1888 1983 95 5.03 30 33 3 10
панель 5-комн. 2016 1946 -70 -3.47 2 2 0 0
кирпич 1-комн. 2032 2058 26 1.28 81 81 0 0
кирпич 2-комн. 1956 2033 77 3.94 126 156 30 23.8
кирпич 3-комн. 2208 2208 0 0 84 96 12 14.3
кирпич 4-комн. 2265 2411 146 6.45 48 52 4 8.3
кирпич 5-комн. 2387 2373 -14 -0.59 7 5 -2 -28.6
монолит 1-комн. 2193 2131 -62 -2.83 23 23 0 0
монолит 2-комн. 2388 2328 -60 -2.51 67 76 9 13.4
монолит 3-комн. 2425 2456 31 1.28 111 104 -7 -6.3
монолит 4-комн. 2637 2557 -80 -3.03 36 32 -4 -11.1
монолит 5-комн. 2138 2617 479 22.4 4 4 0 0
все панель 1909 1934 25 1.31 494 519 25 5.1
все кирпич 2086 2136 50 2.4 346 390 44 12.7
все монолит 2419 2400 -19 -0.79 241 239 -2 -0.8
все 1-комн. 2025 2045 20 0.99 214 215 1 0.5
все 2-комн. 2028 2066 38 1.87 348 389 41 11.8
все 3-комн. 2090 2087 -3 -0.14 392 416 24 6.1
все 4-комн. 2283 2330 47 2.06 114 117 3 2.6
все 5-комн. 2253 2384 131 5.81 13 11 -2 -15.4
весь Бост. р-н
 2080
 2099
 19
 0.91
 1081
 1148
 67
 6.2

На рис. 11 показаны спектры предложения в Бостандыкском районе для позапрошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 12 показано изменение спектра предложения в Бостандыкском районе за прошедшие 2 недели.

Рисунок 11 — Спектры предложения
в Бостандыкском районе		 Рисунок 12 — Двухнедельное изменение спектра
предложения в Бостандыкском районе

 

Город в целом

Таблица 7:

Сегмент рынка Индекс прошлый Индекс сегодня Изменение индекса ($) Изменение индекса (%) Объём прошлый Объём сегодня Изменение объёма Изменение объёма (%)
панель 1-комн. 1803 1820 17 0.94 478 504 26 5.4
панель 2-комн. 1766 1787 21 1.19 627 634 7 1.1
панель 3-комн. 1724 1749 25 1.45 729 783 54 7.4
панель 4-комн. 1787 1828 41 2.29 126 149 23 18.3
панель 5-комн. 2085 2042 -43 -2.06 4 5 1 25
кирпич 1-комн. 1933 1937 4 0.21 381 373 -8 -2.1
кирпич 2-комн. 1936 1968 32 1.65 528 612 84 15.9
кирпич 3-комн. 2140 2199 59 2.76 453 503 50 11
кирпич 4-комн. 2294 2398 104 4.53 158 180 22 13.9
кирпич 5-комн. 2496 2378 -118 -4.73 25 18 -7 -28
монолит 1-комн. 1706 1678 -28 -1.64 176 200 24 13.6
монолит 2-комн. 1868 1849 -19 -1.02 303 339 36 11.9
монолит 3-комн. 2101 2082 -19 -0.9 328 336 8 2.4
монолит 4-комн. 2542 2539 -3 -0.12 105 98 -7 -6.7
монолит 5-комн. 2740 3027 287 10.47 16 11 -5 -31.3
все панель 1761 1784 23 1.31 1964 2075 111 5.7
все кирпич 2041 2080 39 1.91 1545 1686 141 9.1
все монолит 2011 1976 -35 -1.74 928 984 56 6
все 1-комн. 1834 1834 0 0 1035 1077 42 4.1
все 2-комн. 1849 1870 21 1.14 1458 1585 127 8.7
все 3-комн. 1931 1958 27 1.4 1510 1622 112 7.4
все 4-комн. 2197 2231 34 1.55 389 427 38 9.8
все 5-комн. 2546 2539 -7 -0.27 45 34 -11 -24.4
город
 1911
 1929
 18
 0.94
 4437
 4745
 308
 6.9

На рис. 13 показаны спектры общегородского предложения для позапрошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). Рис. 14 Двухнедельное изменение спектра общегородского предложения.

Рисунок 13 — Cпектр общегородского
предложения		 Рисунок 14 — Двухнедельное изменение спектра
общегородского предложения

На рис. 15 показана двухнедельная динамика средних индексов по районам города.

  Нет данных
  Сильный рост
  Слабый рост
  Нет динамики
  Слабое падение
  Сильное падение
   
Рисунок 15 - Динамика индексов по районам города (26.12.2012-09.01.2013)    

 

Перераспределение объёмов предложения в различных представлениях

По типам строений:
— суммарное двухнедельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 0.71%, что заметно больше, чем было на позапрошлой неделе (0.54%);
— основное перераспределение объёмов предложения по типам: большие снижения долей объёма предложения панели и монолита в пользу кирпича;
— все типы строений за 2 недели поменяли направления изменения своих долей объёма предложения;
— в представлении по типам строений предложение в целом по городу немного сдвинулось в сторону относительно дорогих сегментов.

По форматам квартир:
— суммарное двухнедельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 0.93%, что намного больше, чем было на позапрошлой неделе (0.47%);
— основное перераспределение объёмов предложения по форматам: значительные снижения долей объёма предложения 1- и 5-комнатных квартир в пользу 2-, 3- и 4-комнатных;
— форматы 1-, 2-, 3- и 5-комнатных квартир за две недели поменяли направления изменения своих долей объёма предложения;
— формат 4-комнатных продолжает увеличивать свою долю объёма предложения.

По районам города:
— суммарное двухнедельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 1.58%, что намного больше, чем было на позапрошлой неделе (1.23%);
— основное перераспределение объёмов предложения по районам: большие снижения долей объёма предложения Алмалинского, Ауэзовского, Турксибского, Бостандыкского и Алатауского районов в пользу Жетысуского и Медеуского районов;
— Жетысуский район продолжает увеличивать свою долю объёма предложения, а Алмалинский, Ауэзовский и Бостандыкскй районы продолжают снижать свои доли;
— Медеуский, Турксибский и Алатауский районы за 2 недели поменяли направления изменения своих долей объёма предложения.

 

Анализ динамики среднего по городу индекса

Изменение среднего по городу индекса зависит как от динамики цены предложения (удорожание или удешевление жилья), так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Двухнедельное изменение среднего по городу индекса (+18$) определяется следующими факторами:
— общий значительный рост цен предложения (+22$);
— небольшое перераспределение общего предложения в пользу более дешевых сегментов (-4$).

 

Выводы по рынку продаж квартир

— общий уровень цен предложения на рынке продаж квартир за две недели значительно вырос;
— за прошедшие две недели немного увеличился удельный вес предложения относительно недорогого жилья.

 

АРЕНДА КВАРТИР

Изменения цены и объёмов предложения

В таблице 8 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его двухнедельное изменение, общий объём предложения и его изменение за 2 недели, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

табл. 8 ОИА Изменение цены предложения
($)		 Изменение цены предложения
(%)		 Объём предложения Изменение объёма предложения Изменение объёма предложения
(%)
город 791
 -58
 -6.82
 2013
 421
 26.44
формат
1-комн. 492 -15 -2.96 595 126 26.87
2-комн. 713 -14 -1.93 797 199 33.28
3-комн. 1060 -112 -9.56 517 96 22.80
4-комн. 1769 -21 -1.17 104 0 0.00

Значения ОИА, цены предложения и их изменения округлены до целых чисел.

 

Перераспределение объёмов предложения:

Суммарное двухнедельное перераспределение долей объёма предложения по форматам сегодня равно 2.13%, что намного меньше, чем было на позапрошлой неделе (3.19%).

Основное перераспределение объёма предложения: очень большие снижения долей объёма предложения в сегментах 3- и 4-комнатных квартир в пользу 2-комнатных квартир.

Практически все форматы квартир за 2 недели поменяли направления изменения своих долей объёма предложения.

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю резко снизилась (-0.036).

Сегодня средний формат сдаваемой квартиры равен 2.065.

 

Анализ динамики общего индекса аренды

Изменение общего индекса аренды зависит как от динамики цены предложения за аренду, так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Двухнедельное изменение общего индекса аренды (-58$) определяется следующими факторами:
— общее сильное снижение цены предложения (-40$);
— значительное перераспределение предложения в пользу более дешевых сегментов (-18$).

 

Выводы по рынку аренды квартир

— общий уровень цен предложения на рынке аренды квартир за 2 недели резко снизился;
— за прошедшие 2 недели заметно увеличился удельный вес предложения относительно недорогого жилья.

Ссылки:
1. Методика вычисления индексов.
2. Обзор предложений на рынке недвижимости за прошлую неделю 19.12-26.12.2012.

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz.