№13 (265)

Для вычисления параметров рынка использовалась база данных газеты «Крыша» сайта krisha.kz.

 

ПРОДАЖА КВАРТИР

В таблицах приведены следующие данные: индексы прошлой недели ($), индекс текущей недели ($), абсолютное изменение индекса за неделю ($), относительное изменение индекса за неделю (%), объём предложения на прошлой неделе (к-во квартир), объём предложения на текущей неделе (к-во квартир), абсолютное изменение объёма предложения за неделю (к-во квартир), относительное изменение объёма предложения за неделю (%).

Индекс — стоимость в долларах США одного квадратного метра общей площади квартиры.

В табл. 1-6 — данные по шести районам города. В табл. 7 — данные по городу в целом.

Необходимые пояснения к таблицам:

• «панель 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры в панельных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом)»;
• «все кирпич» означает «все квартиры в кирпичных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от формата квартиры»;
• «все 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения»;
• «весь Алм. р-н» означает «все квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения и формата»;
• «н/д» означает «нет (надёжных) данных».

Красным цветом обозначены сегменты с отрицательной динамикой параметров, зелёным — с положительной динамикой.

 

Алмалинский район

Таблица 1:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	1968	1931	-37	-1.88	99	128	29	29.3
панель 2-комн.	1922	1893	-29	-1.51	139	174	35	25.2
панель 3-комн.	1851	1847	-4	-0.22	192	247	55	28.6
панель 4-комн.	1835	1839	4	0.22	31	35	4	12.9
панель 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
кирпич 1-комн.	2072	2140	68	3.28	128	143	15	11.7
кирпич 2-комн.	2200	2194	-6	-0.27	180	233	53	29.4
кирпич 3-комн.	2258	2276	18	0.8	137	154	17	12.4
кирпич 4-комн.	2270	2397	127	5.59	43	55	12	27.9
кирпич 5-комн.	2004	2355	351	17.51	2	4	2	100
монолит 1-комн.	1944	1962	18	0.93	32	39	7	21.9
монолит 2-комн.	1920	1911	-9	-0.47	55	56	1	1.8
монолит 3-комн.	2279	2201	-78	-3.42	54	62	8	14.8
монолит 4-комн.	2095	2183	88	4.2	10	11	1	10
монолит 5-комн.	2209	2021	-188	-8.51	2	1	-1	-50
все панель	1896	1878	-18	-0.95	461	584	123	26.7
все кирпич	2188	2222	34	1.55	490	589	99	20.2
все монолит	2066	2047	-19	-0.92	153	169	16	10.5
все 1-комн.	2016	2031	15	0.74	259	310	51	19.7
все 2-комн.	2055	2046	-9	-0.44	374	463	89	23.8
все 3-комн.	2056	2037	-19	-0.92	383	463	80	20.9
все 4-комн.	2088	2180	92	4.41	84	101	17	20.2
все 5-комн.	2106	2288	182	8.64	4	5	1	25
весь Алм. р-н	2049	2050	1	0.05	1104	1342	238	21.6

На рис. 1 показаны спектры предложения в Алмалинском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 2 показано изменение спектра предложения в Алмалинском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 1 — Спектры предложения в Алмалинском районе	Рисунок 2 — Недельное изменение спектра предложения в Алмалинском районе

 

Жетысуский район

Таблица 2:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	1516	1514	-2	-0.13	94	119	25	26.6
панель 2-комн.	1516	1520	4	0.26	63	73	10	15.9
панель 3-комн.	1480	1452	-28	-1.89	54	62	8	14.8
панель 4-комн.	1426	1444	18	1.26	10	20	10	100
панель 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
кирпич 1-комн.	1462	1489	27	1.85	35	49	14	40
кирпич 2-комн.	1447	1415	-32	-2.21	37	55	18	48.6
кирпич 3-комн.	1439	1495	56	3.89	16	25	9	56.3
кирпич 4-комн.	861	1032	171	19.86	2	3	1	50
кирпич 5-комн.	н/д	1063	н/д	н/д	0	1	1	н/д
монолит 1-комн.	1353	1353	0	0	51	76	25	49
монолит 2-комн.	1221	1224	3	0.25	32	51	19	59.4
монолит 3-комн.	1300	1317	17	1.31	22	33	11	50
монолит 4-комн.	н/д	919	н/д	н/д	0	2	2	н/д
монолит 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
все панель	1503	1496	-7	-0.47	221	274	53	24
все кирпич	1438	1446	8	0.56	90	133	43	47.8
все монолит	1301	1299	-2	-0.15	105	162	57	54.3
все 1-комн.	1459	1458	-1	-0.07	180	244	64	35.6
все 2-комн.	1425	1403	-22	-1.54	132	179	47	35.6
все 3-комн.	1429	1423	-6	-0.42	92	120	28	30.4
все 4-комн.	1331	1352	21	1.58	12	25	13	108.3
все 5-комн.	н/д	1063	н/д	н/д	0	1	1	н/д
весь Жет. р-н	1438	1428	10	-0.7	416	569	153	36.8

На рис. 3 показаны спектры предложения в Жетысуском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 4 показано изменение спектра предложения в Жетысуском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 3 — Спектры предложения в Жетысуском районе	Рисунок 4 — Недельное изменение спектра предложения в Жетысуском районе

 

Ауэзовский район

Таблица 3:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	1750	1744	-6	-0.34	259	325	66	25.5
панель 2-комн.	1667	1660	-7	-0.42	310	394	84	27.1
панель 3-комн.	1612	1625	13	0.81	280	368	88	31.4
панель 4-комн.	1825	1796	-29	-1.59	53	68	15	28.3
панель 5-комн.	н/д	1629	н/д	н/д	0	1	1	н/д
кирпич 1-комн.	1709	1644	-65	-3.8	60	85	25	41.7
кирпич 2-комн.	1684	1655	-29	-1.72	83	90	7	8.4
кирпич 3-комн.	1733	1674	-59	-3.4	62	76	14	22.6
кирпич 4-комн.	1844	1755	-89	-4.83	17	20	3	17.6
кирпич 5-комн.	2197	2213	16	0.73	2	3	1	50
монолит 1-комн.	1635	1614	-21	-1.28	85	137	52	61.2
монолит 2-комн.	1584	1589	5	0.32	142	163	21	14.8
монолит 3-комн.	1631	1656	25	1.53	98	129	31	31.6
монолит 4-комн.	1733	1605	-128	-7.39	25	25	0	0
монолит 5-комн.	1289	1327	38	2.95	4	3	-1	-25
все панель	1683	1680	-3	-0.18	902	1156	254	28.2
все кирпич	1720	1670	-50	-2.91	224	274	50	22.3
все монолит	1616	1614	-2	-0.12	354	457	103	29.1
все 1-комн.	1719	1695	-24	-1.4	404	547	143	35.4
все 2-комн.	1647	1641	-6	-0.36	535	647	112	20.9
все 3-комн.	1633	1638	5	0.31	440	573	133	30.2
все 4-комн.	1804	1746	-58	-3.22	95	113	18	18.9
все 5-комн.	1591	1749	158	9.93	6	7	1	16.7
весь Ауэз. р-н	1672	1663	-9	-0.54	1480	1887	407	27.5

На рис. 5 показаны спектры предложения в Ауэзовском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 6 показано изменение спектра предложения в Ауэзовском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 5 — Спектры предложения в Ауэзовском районе	Рисунок 6 — Недельное изменение спектра предложения в Ауэзовском районе

 

Медеуский район

Таблица 4:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	2117	2178	61	2.88	27	32	5	18.5
панель 2-комн.	2133	2135	2	0.09	45	62	17	37.8
панель 3-комн.	2001	1945	-56	-2.8	62	74	12	19.4
панель 4-комн.	2047	1939	-108	-5.28	6	9	3	50
панель 5-комн.	2045	1512	-533	-26.06	1	2	1	100
кирпич 1-комн.	2399	2318	-81	-3.38	63	75	12	19
кирпич 2-комн.	2414	2466	52	2.15	89	119	30	33.7
кирпич 3-комн.	2527	2535	8	0.32	120	149	29	24.2
кирпич 4-комн.	2709	2710	1	0.04	50	69	19	38
кирпич 5-комн.	3063	2749	-314	-10.25	9	13	4	44.4
монолит 1-комн.	1940	2249	309	15.93	21	21	0	0
монолит 2-комн.	2551	2788	237	9.29	42	61	19	45.2
монолит 3-комн.	2508	2525	17	0.68	59	56	-3	-5.1
монолит 4-комн.	2921	2773	-148	-5.07	30	32	2	6.7
монолит 5-комн.	2082	2109	27	1.3	3	8	5	166.7
все панель	2067	2047	-20	-0.97	141	179	38	27
все кирпич	2514	2512	-2	-0.08	331	425	94	28.4
все монолит	2514	2608	94	3.74	155	178	23	14.8
все 1-комн.	2243	2271	28	1.25	111	128	17	15.3
все 2-комн.	2374	2462	88	3.71	176	242	66	37.5
все 3-комн.	2387	2376	-11	-0.46	241	279	38	15.8
все 4-комн.	2736	2665	-71	-2.6	86	110	24	27.9
все 5-комн.	2758	2418	-340	-12.33	13	23	10	76.9
весь Мед. р-н	2413	2427	14	0.58	627	782	155	24.7

На рис. 7 показаны спектры предложения в Медеуском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 8 показано изменение спектра предложения в Медеуском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 7 — Спектры предложения в Медеуском районе	Рисунок 8 — Недельное изменение спектра предложения в Медеуском районе

 

Турксибский район

Таблица 5:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	1412	1361	-51	-3.61	13	21	8	61.5
панель 2-комн.	1295	1289	-6	-0.46	33	50	17	51.5
панель 3-комн.	1301	1317	16	1.23	27	24	-3	-11.1
панель 4-комн.	1335	1325	-10	-0.75	4	10	6	150
панель 5-комн.	1388	1388	0	0	1	1	0	0
кирпич 1-комн.	1441	1472	31	2.15	83	111	28	33.7
кирпич 2-комн.	1375	1346	-29	-2.11	96	135	39	40.6
кирпич 3-комн.	1310	1329	19	1.45	62	74	12	19.4
кирпич 4-комн.	1054	1163	109	10.34	5	7	2	40
кирпич 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
монолит 1-комн.	1128	1373	245	21.72	4	9	5	125
монолит 2-комн.	1268	1319	51	4.02	17	18	1	5.9
монолит 3-комн.	1112	1094	-18	-1.62	5	11	6	120
монолит 4-комн.	1223	1223	0	0	1	1	0	0
монолит 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
все панель	1319	1313	-6	-0.45	78	106	28	35.9
все кирпич	1374	1381	7	0.51	246	327	81	32.9
все монолит	1216	1265	49	4.03	27	39	12	44.4
все 1-комн.	1424	1449	25	1.76	100	141	41	41
все 2-комн.	1344	1329	-15	-1.12	146	203	57	39
все 3-комн.	1296	1302	6	0.46	94	109	15	16
все 4-комн.	1183	1256	73	6.17	10	18	8	80
все 5-комн.	1388	1388	0	0	1	1	0	0
весь Турк. р-н	1350	1356	6	0.44	351	472	121	34.5

На рис. 9 показаны спектры предложения в Турксибском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 10 показано изменение спектра предложения в Турксибском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 9 — Спектры предложения в Турксибском районе	Рисунок 10 — Недельное изменение спектра предложения в Турксибском районе

 

Бостандыкский район

Таблица 6:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	2027	2008	-19	-0.94	94	138	44	46.8
панель 2-комн.	1967	1977	10	0.51	168	209	41	24.4
панель 3-комн.	1911	1900	-11	-0.58	241	289	48	19.9
панель 4-комн.	1967	1994	27	1.37	41	57	16	39
панель 5-комн.	1693	1983	290	17.13	1	2	1	100
кирпич 1-комн.	1992	2051	59	2.96	108	146	38	35.2
кирпич 2-комн.	2003	2022	19	0.95	167	233	66	39.5
кирпич 3-комн.	2158	2178	20	0.93	106	126	20	18.9
кирпич 4-комн.	2264	2213	-51	-2.25	40	49	9	22.5
кирпич 5-комн.	2447	2434	-13	-0.53	7	10	3	42.9
монолит 1-комн.	2122	2155	33	1.56	28	40	12	42.9
монолит 2-комн.	2362	2237	-125	-5.29	73	106	33	45.2
монолит 3-комн.	2441	2446	5	0.2	110	168	58	52.7
монолит 4-комн.	2708	2684	-24	-0.89	37	43	6	16.2
монолит 5-комн.	2441	2619	178	7.29	5	3	-2	-40
все панель	1952	1952	0	0	545	695	150	27.5
все кирпич	2070	2088	18	0.87	428	564	136	31.8
все монолит	2421	2381	-40	-1.65	253	360	107	42.3
все 1-комн.	2022	2045	23	1.14	230	324	94	40.9
все 2-комн.	2052	2046	-6	-0.29	408	548	140	34.3
все 3-комн.	2095	2117	22	1.05	457	583	126	27.6
все 4-комн.	2300	2265	-35	-1.52	118	149	31	26.3
все 5-комн.	2386	2410	24	1.01	13	15	2	15.4
весь Бост. р-н	2090	2095	5	0.24	1226	1619	393	32.1

На рис. 11 показаны спектры предложения в Бостандыкском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 12 показано изменение спектра предложения в Бостандыкском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 11 — Спектры предложения в Бостандыкском районе	Рисунок 12 — Недельное изменение спектра предложения в Бостандыкском районе

 

Город в целом

Таблица 7:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	1800	1793	-7	-0.39	588	765	177	30.1
панель 2-комн.	1778	1771	-7	-0.39	759	963	204	26.9
панель 3-комн.	1758	1755	-3	-0.17	858	1066	208	24.2
панель 4-комн.	1835	1806	-29	-1.58	146	201	55	37.7
панель 5-комн.	1708	1667	-41	-2.4	3	6	3	100
кирпич 1-комн.	1894	1892	-2	-0.11	480	618	138	28.8
кирпич 2-комн.	1941	1937	-4	-0.21	661	879	218	33
кирпич 3-комн.	2087	2083	-4	-0.19	510	616	106	20.8
кирпич 4-комн.	2277	2310	33	1.45	161	207	46	28.6
кирпич 5-комн.	2654	2490	-164	-6.18	20	31	11	55
монолит 1-комн.	1694	1688	-6	-0.35	223	334	111	49.8
монолит 2-комн.	1842	1873	31	1.68	370	470	100	27
монолит 3-комн.	2095	2077	-18	-0.86	353	464	111	31.4
монолит 4-комн.	2459	2380	-79	-3.21	103	114	11	10.7
монолит 5-комн.	2001	2048	47	2.35	14	15	1	7.1
все панель	1780	1773	-7	-0.39	2354	3001	647	27.5
все кирпич	2007	2004	-3	-0.15	1832	2351	519	28.3
все монолит	1957	1939	-18	-0.92	1063	1397	334	31.4
все 1-комн.	1817	1808	-9	-0.5	1291	1717	426	33
все 2-комн.	1852	1855	3	0.16	1790	2312	522	29.2
все 3-комн.	1925	1919	-6	-0.31	1721	2146	425	24.7
все 4-комн.	2165	2131	-34	-1.57	410	522	112	27.3
все 5-комн.	2331	2268	-63	-2.7	37	52	15	40.5
город	1895	1888	-7	-0.37	5249	6749	1500	28.6

На рис. 13 показаны спектры общегородского предложения для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). Рис. 14 Недельное изменение спектра общегородского предложения.

Рисунок 13 — Cпектр общегородского предложения	Рисунок 14 — Недельное изменение спектра общегородского предложения

На рис. 15 показана недельная динамика средних индексов по районам города.

		Нет данных
		Сильный рост
		Слабый рост
		Нет динамики
		Слабое падение
		Сильное падение
Рисунок 15 - Динамика индексов по районам города (27.03-03.04.2013)

 

Перераспределение объёмов предложения в различных представлениях

По типам строений:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 0.45%, что совпадает с уровнем прошлой недели (0.45%);
— основное перераспределение объёмов предложения по типам: заметное снижение доли объёма предложения панели в пользу монолита;
— кирпич и монолит поменяли направления изменения своих долей объёма предложения;
— панель продолжает снижать свою долю объёма предложения.

По форматам квартир:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 1.07%, что в заметно меньше, чем было на прошлой неделе (1.49%);
— основное перераспределение объёмов предложения по форматам: очень большое снижение доли объёма предложения в формате 3-комнатных квартир в пользу 1- и 2-комнатных квартир;
— все форматы, кроме 2-комнатных, за неделю поменяли направления изменения своих долей объёма предложения;
— в формате 2-комнатных продолжается увеличение доли объёма предложения.

По районам города:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 1.74%, что почти в два раза больше, чем было на прошлой неделе (0.88%);
— основное перераспределение объёмов предложения по районам: большие снижения долей объёма предложения Алмалинского, Ауэзовского и Медеуского районов в пользу Жетысуского, Турксибского, Бостандыкского и Алатауского районов;
— в Жетысуском и Турксибском районах продолжается увеличение долей объёма предложения, а в Ауэзовском продолжается снижение доли;
— остальные районы за неделю поменяли направления изменения своих долей объёма предложения.

 

Анализ динамики среднего по городу индекса

Изменение среднего по городу индекса зависит как от динамики цены предложения (удорожание или удешевление жилья), так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Недельное изменение среднего по городу индекса (-7$) определяется следующими факторами:
— очень незначительное изменение цен предложения (0$);
— заметное структурное перераспределение общего предложения в пользу относительно дешевого жилья (-7$).

 

АРЕНДА КВАРТИР

Изменения цены и объёмов предложения

В таблице 8 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

табл. 8	ОИА	Изменение цены предложения ($)	Изменение цены предложения (%)	Объём предложения	Изменение объёма предложения	Изменение объёма предложения (%)
город	816	19	2.33	1982	425	27.30
формат
1-комн.	496	11	2.27	603	111	22.56
2-комн.	727	11	1.54	763	179	30.65
3-комн.	1058	-22	-2.04	502	104	26.13
4-комн.	2034	172	9.24	114	31	37.35

Значения ОИА, цены предложения и их изменения округлены до целых чисел.

 

Перераспределение объёмов предложения:

Суммарное недельное перераспределение долей объёма предложения по форматам сегодня равно 1.41%, что заметно меньше, чем было на прошлой неделе (1.75%).

Основное перераспределение долей объёма предложения: очень большие снижения долей объёма предложения в сегментах 1- и 3-комнатных квартир в пользу 2- и 4-комнатных квартир.

Форматы 1-, 2- и 4-комнатных квартир за неделю поменял направление изменения своей доли объёма предложения.
Формат 3-комнатных квартир продолжает снижать свою долю объёма предложения.

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю значительно увеличилась (+0.018).

Сегодня средний формат сдаваемой квартиры равен 2.064.

 

Анализ динамики общего индекса аренды

Изменение общего индекса аренды зависит как от динамики цены предложения за аренду, так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Недельное изменение общего индекса аренды (+19$) определяется следующими факторами:
— общее резкое возрастание цен предложения (+11$);
— большое перераспределение предложения в пользу более дорогих сегментов (+8$).

Ссылки:
1. Методика вычисления индексов.
2. Обзор предложений на рынке недвижимости за прошлую неделю 20.03.2013-27.03.2013.

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz.