Все регионы 

Обзор предложений на рынке недвижимости в Алматы 21.11-28.11.2012


№47 (248)

Для вычисления параметров рынка использовалась база данных газеты «Крыша» сайта krisha.kz.

 

ПРОДАЖА КВАРТИР

В таблицах приведены следующие данные: индексы прошлой недели ($), индекс текущей недели ($), абсолютное изменение индекса за неделю ($), относительное изменение индекса за неделю (%), объём предложения на прошлой неделе (к-во квартир), объём предложения на текущей неделе (к-во квартир), абсолютное изменение объёма предложения за неделю (к-во квартир), относительное изменение объёма предложения за неделю (%).

Индекс — стоимость в долларах США одного квадратного метра общей площади квартиры.

В табл. 1-6 — данные по шести районам города. В табл. 7 — данные по городу в целом.

Необходимые пояснения к таблицам:

  • «панель 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры в панельных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом)»;
  • «все кирпич» означает «все квартиры в кирпичных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от формата квартиры»;
  • «все 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения»;
  • «весь Алм. р-н» означает «все квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения и формата»;
  • «н/д» означает «нет (надёжных) данных».

Красным цветом обозначены сегменты с отрицательной динамикой параметров, зелёным — с положительной динамикой.

 

Алмалинский район

Таблица 1:

Сегмент рынка Индекс прошлый Индекс сегодня Изменение индекса ($) Изменение индекса (%) Объём прошлый Объём сегодня Изменение объёма Изменение объёма (%)
панель 1-комн. 1930 1944 14 0.73 119 101 -18 -15.1
панель 2-комн. 1838 1909 71 3.86 144 142 -2 -1.4
панель 3-комн. 1817 1802 -15 -0.83 221 212 -9 -4.1
панель 4-комн. 1855 1835 -20 -1.08 37 38 1 2.7
панель 5-комн. н/д 2008 н/д н/д 0 1 1 н/д
кирпич 1-комн. 2056 2072 16 0.78 125 154 29 23.2
кирпич 2-комн. 2218 2208 -10 -0.45 186 195 9 4.8
кирпич 3-комн. 2273 2259 -14 -0.62 145 158 13 9
кирпич 4-комн. 2406 2371 -35 -1.45 51 49 -2 -3.9
кирпич 5-комн. 1802 1700 -102 -5.66 2 2 0 0
монолит 1-комн. 2037 1900 -137 -6.73 25 31 6 24
монолит 2-комн. 1929 1890 -39 -2.02 54 65 11 20.4
монолит 3-комн. 2019 2072 53 2.63 66 63 -3 -4.5
монолит 4-комн. 2184 2195 11 0.5 14 21 7 50
монолит 5-комн. 2185 1961 -224 -10.25 4 3 -1 -25
все панель 1851 1864 13 0.7 521 494 -27 -5.2
все кирпич 2211 2197 -14 -0.63 509 558 49 9.6
все монолит 2010 1990 -20 -1 163 183 20 12.3
все 1-комн. 1998 2008 10 0.5 269 286 17 6.3
все 2-комн. 2034 2050 16 0.79 384 402 18 4.7
все 3-комн. 2000 2008 8 0.4 432 433 1 0.2
все 4-комн. 2175 2148 -27 -1.24 102 108 6 5.9
все 5-комн. 2057 1881 -176 -8.56 6 6 0 0
весь Алм. р-н
2026
2033
7
0.35
1193
1235
42
3.5

На рис. 1 показаны спектры предложения в Алмалинском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 2 показано изменение спектра предложения в Алмалинском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 1 — Спектры предложения
в Алмалинском районе
Рисунок 2 — Недельное изменение спектра
предложения в Алмалинском районе

 

Жетысуский район

Таблица 2:

Сегмент рынка Индекс прошлый Индекс сегодня Изменение индекса ($) Изменение индекса (%) Объём прошлый Объём сегодня Изменение объёма Изменение объёма (%)
панель 1-комн. 1490 1513 23 1.54 92 91 -1 -1.1
панель 2-комн. 1474 1480 6 0.41 62 69 7 11.3
панель 3-комн. 1386 1413 27 1.95 71 56 -15 -21.1
панель 4-комн. 1352 1344 -8 -0.59 11 10 -1 -9.1
панель 5-комн. н/д н/д н/д н/д 0 0 0 н/д
кирпич 1-комн. 1463 1533 70 4.78 33 25 -8 -24.2
кирпич 2-комн. 1415 1444 29 2.05 42 49 7 16.7
кирпич 3-комн. 1389 1388 -1 -0.07 22 23 1 4.5
кирпич 4-комн. 1157 1250 93 8.04 4 3 -1 -25
кирпич 5-комн. н/д н/д н/д н/д 0 0 0 н/д
монолит 1-комн. 1327 1329 2 0.15 42 35 -7 -16.7
монолит 2-комн. 1191 1197 6 0.5 48 49 1 2.1
монолит 3-комн. 1180 1298 118 10 17 20 3 17.6
монолит 4-комн. н/д 918 н/д н/д 0 1 1 н/д
монолит 5-комн. н/д н/д н/д н/д 0 0 0 н/д
все панель 1448 1470 22 1.52 236 226 -10 -4.2
все кирпич 1414 1447 33 2.33 101 100 -1 -1
все монолит 1242 1257 15 1.21 107 105 -2 -1.9
все 1-комн. 1443 1473 30 2.08 167 151 -16 -9.6
все 2-комн. 1368 1386 18 1.32 152 167 15 9.9
все 3-комн. 1354 1383 29 2.14 110 99 -11 -10
все 4-комн. 1300 1293 -7 -0.54 15 14 -1 -6.7
все 5-комн. н/д н/д н/д н/д 0 0 0 н/д
весь Жет. р-н
1390
1413
23
1.65
444
431
-13
-2.9

На рис. 3 показаны спектры предложения в Жетысуском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 4 показано изменение спектра предложения в Жетысуском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 3 — Спектры предложения
в Жетысуском районе
Рисунок 4 — Недельное изменение спектра
предложения в Жетысуском районе

 

Ауэзовский район

Таблица 3:

Сегмент рынка Индекс прошлый Индекс сегодня Изменение индекса ($) Изменение индекса (%) Объём прошлый Объём сегодня Изменение объёма Изменение объёма (%)
панель 1-комн. 1697 1704 7 0.41 259 269 10 3.9
панель 2-комн. 1652 1633 -19 -1.15 361 345 -16 -4.4
панель 3-комн. 1596 1597 1 0.06 361 305 -56 -15.5
панель 4-комн. 1709 1673 -36 -2.11 55 55 0 0
панель 5-комн. 1362 1851 489 35.9 3 1 -2 -66.7
кирпич 1-комн. 1623 1640 17 1.05 59 65 6 10.2
кирпич 2-комн. 1682 1647 -35 -2.08 63 58 -5 -7.9
кирпич 3-комн. 1804 1809 5 0.28 71 62 -9 -12.7
кирпич 4-комн. 1943 1881 -62 -3.19 25 24 -1 -4
кирпич 5-комн. 1680 2681 1001 59.58 3 2 -1 -33.3
монолит 1-комн. 1729 1697 -32 -1.85 73 80 7 9.6
монолит 2-комн. 1655 1611 -44 -2.66 142 124 -18 -12.7
монолит 3-комн. 1651 1631 -20 -1.21 122 109 -13 -10.7
монолит 4-комн. 1842 1862 20 1.09 18 16 -2 -11.1
монолит 5-комн. 1175 1463 288 24.51 1 2 1 100
все панель 1645 1643 -2 -0.12 1039 975 -64 -6.2
все кирпич 1734 1728 -6 -0.35 221 211 -10 -4.5
все монолит 1676 1649 -27 -1.61 356 331 -25 -7
все 1-комн. 1691 1692 1 0.06 391 414 23 5.9
все 2-комн. 1656 1629 -27 -1.63 566 527 -39 -6.9
все 3-комн. 1634 1632 -2 -0.12 554 476 -78 -14.1
все 4-комн. 1793 1757 -36 -2.01 98 95 -3 -3.1
все 5-комн. 1471 2027 556 37.8 7 5 -2 -28.6
весь Ауэз. р-н
1664
1656
-8
-0.48
1616
1517
-99
-6.1

На рис. 5 показаны спектры предложения в Ауэзовском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 6 показано изменение спектра предложения в Ауэзовском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 5 — Спектры предложения
в Ауэзовском районе
Рисунок 6 — Недельное изменение спектра
предложения в Ауэзовском районе

 

Медеуский район

Таблица 4:

Сегмент рынка Индекс прошлый Индекс сегодня Изменение индекса ($) Изменение индекса (%) Объём прошлый Объём сегодня Изменение объёма Изменение объёма (%)
панель 1-комн. 2090 2272 182 8.71 22 18 -4 -18.2
панель 2-комн. 2116 2013 -103 -4.87 50 50 0 0
панель 3-комн. 1956 1856 -100 -5.11 67 65 -2 -3
панель 4-комн. 2080 1993 -87 -4.18 9 12 3 33.3
панель 5-комн. 2197 2187 -10 -0.46 2 2 0 0
кирпич 1-комн. 2414 2408 -6 -0.25 70 71 1 1.4
кирпич 2-комн. 2461 2413 -48 -1.95 114 113 -1 -0.9
кирпич 3-комн. 2541 2513 -28 -1.1 153 180 27 17.6
кирпич 4-комн. 2704 2743 39 1.44 49 62 13 26.5
кирпич 5-комн. 2464 2528 64 2.6 9 12 3 33.3
монолит 1-комн. 2046 2210 164 8.02 19 20 1 5.3
монолит 2-комн. 2300 2513 213 9.26 52 57 5 9.6
монолит 3-комн. 2633 2522 -111 -4.22 55 67 12 21.8
монолит 4-комн. 2930 3059 129 4.4 46 37 -9 -19.6
монолит 5-комн. 2552 3211 659 25.82 9 6 -3 -33.3
все панель 2039 1976 -63 -3.09 150 147 -3 -2
все кирпич 2513 2503 -10 -0.4 395 438 43 10.9
все монолит 2547 2614 67 2.63 181 187 6 3.3
все 1-комн. 2286 2349 63 2.76 111 109 -2 -1.8
все 2-комн. 2342 2348 6 0.26 216 220 4 1.9
все 3-комн. 2416 2378 -38 -1.57 275 312 37 13.5
все 4-комн. 2749 2767 18 0.65 104 111 7 6.7
все 5-комн. 2476 2698 222 8.97 20 20 0 0
весь Мед. р-н
2424
2429
5
0.21
726
772
46
6.3

На рис. 7 показаны спектры предложения в Медеуском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 8 показано изменение спектра предложения в Медеуском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 7 — Спектры предложения
в Медеуском районе
Рисунок 8 — Недельное изменение спектра
предложения в Медеуском районе

 

Турксибский район

Таблица 5:

Сегмент рынка Индекс прошлый Индекс сегодня Изменение индекса ($) Изменение индекса (%) Объём прошлый Объём сегодня Изменение объёма Изменение объёма (%)
панель 1-комн. 1393 1391 -2 -0.14 15 18 3 20
панель 2-комн. 1317 1360 43 3.26 28 35 7 25
панель 3-комн. 1306 1268 -38 -2.91 31 35 4 12.9
панель 4-комн. 1226 1215 -11 -0.9 3 4 1 33.3
панель 5-комн. 782 н/д н/д н/д 1 0 -1 -100
кирпич 1-комн. 1400 1426 26 1.86 69 56 -13 -18.8
кирпич 2-комн. 1299 1301 2 0.15 124 107 -17 -13.7
кирпич 3-комн. 1285 1294 9 0.7 55 55 0 0
кирпич 4-комн. 1137 1168 31 2.73 2 3 1 50
кирпич 5-комн. н/д н/д н/д н/д 0 0 0 н/д
монолит 1-комн. 1288 1287 -1 -0.08 10 13 3 30
монолит 2-комн. 1296 1199 -97 -7.48 13 16 3 23.1
монолит 3-комн. 1260 1178 -82 -6.51 6 8 2 33.3
монолит 4-комн. н/д н/д н/д н/д 0 0 0 н/д
монолит 5-комн. н/д н/д н/д н/д 0 0 0 н/д
все панель 1316 1324 8 0.61 78 92 14 17.9
все кирпич 1322 1329 7 0.53 250 221 -29 -11.6
все монолит 1285 1225 -60 -4.67 29 37 8 27.6
все 1-комн. 1386 1397 11 0.79 94 87 -7 -7.4
все 2-комн. 1301 1303 2 0.15 165 158 -7 -4.2
все 3-комн. 1290 1275 -15 -1.16 92 98 6 6.5
все 4-комн. 1190 1194 4 0.34 5 7 2 40
все 5-комн. 782 н/д н/д н/д 1 0 -1 -100
весь Турк. р-н
1318
1317
-1
-0.08
357
350
-7
-2

На рис. 9 показаны спектры предложения в Турксибском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 10 показано изменение спектра предложения в Турксибском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 9 — Спектры предложения
в Турксибском районе
Рисунок 10 — Недельное изменение спектра
предложения в Турксибском районе

 

Бостандыкский район

Таблица 6:

Сегмент рынка Индекс прошлый Индекс сегодня Изменение индекса ($) Изменение индекса (%) Объём прошлый Объём сегодня Изменение объёма Изменение объёма (%)
панель 1-комн. 1950 1945 -5 -0.26 162 163 1 0.6
панель 2-комн. 1903 1914 11 0.58 201 206 5 2.5
панель 3-комн. 1822 1812 -10 -0.55 246 252 6 2.4
панель 4-комн. 1968 1904 -64 -3.25 40 36 -4 -10
панель 5-комн. 2146 2439 293 13.65 3 2 -1 -33.3
кирпич 1-комн. 2022 2009 -13 -0.64 110 118 8 7.3
кирпич 2-комн. 1975 2026 51 2.58 196 169 -27 -13.8
кирпич 3-комн. 2139 2187 48 2.24 145 132 -13 -9
кирпич 4-комн. 2259 2328 69 3.05 62 53 -9 -14.5
кирпич 5-комн. 2077 2400 323 15.55 11 9 -2 -18.2
монолит 1-комн. 2093 2186 93 4.44 28 32 4 14.3
монолит 2-комн. 2457 2451 -6 -0.24 75 85 10 13.3
монолит 3-комн. 2434 2473 39 1.6 123 123 0 0
монолит 4-комн. 2541 2465 -76 -2.99 37 34 -3 -8.1
монолит 5-комн. 2388 2920 532 22.28 2 5 3 150
все панель 1889 1883 -6 -0.32 652 659 7 1.1
все кирпич 2065 2106 41 1.99 524 481 -43 -8.2
все монолит 2419 2440 21 0.87 265 279 14 5.3
все 1-комн. 1989 1993 4 0.2 300 313 13 4.3
все 2-комн. 2020 2054 34 1.68 472 460 -12 -2.5
все 3-комн. 2057 2069 12 0.58 514 507 -7 -1.4
все 4-комн. 2250 2241 -9 -0.4 139 123 -16 -11.5
все 5-комн. 2128 2567 439 20.63 16 16 0 0
весь Бост. р-н
2050
2068
18
0.88
1441
1419
-22
-1.5

На рис. 11 показаны спектры предложения в Бостандыкском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 12 показано изменение спектра предложения в Бостандыкском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 11 — Спектры предложения
в Бостандыкском районе
Рисунок 12 — Недельное изменение спектра
предложения в Бостандыкском районе

 

Город в целом

Таблица 7:

Сегмент рынка Индекс прошлый Индекс сегодня Изменение индекса ($) Изменение индекса (%) Объём прошлый Объём сегодня Изменение объёма Изменение объёма (%)
панель 1-комн. 1776 1780 4 0.23 670 661 -9 -1.3
панель 2-комн. 1746 1746 0 0 847 849 2 0.2
панель 3-комн. 1700 1695 -5 -0.29 999 929 -70 -7
панель 4-комн. 1793 1751 -42 -2.34 156 157 1 0.6
панель 5-комн. 1744 2185 441 25.29 9 6 -3 -33.3
кирпич 1-комн. 1904 1940 36 1.89 470 495 25 5.3
кирпич 2-комн. 1930 1947 17 0.88 738 701 -37 -5
кирпич 3-комн. 2113 2141 28 1.33 601 618 17 2.8
кирпич 4-комн. 2313 2367 54 2.33 196 196 0 0
кирпич 5-комн. 2146 2427 281 13.09 25 25 0 0
монолит 1-комн. 1729 1752 23 1.33 202 215 13 6.4
монолит 2-комн. 1855 1891 36 1.94 392 401 9 2.3
монолит 3-комн. 2064 2092 28 1.36 394 391 -3 -0.8
монолит 4-комн. 2543 2511 -32 -1.26 115 109 -6 -5.2
монолит 5-комн. 2353 2667 314 13.34 16 16 0 0
все панель 1739 1738 -1 -0.06 2681 2602 -79 -2.9
все кирпич 2018 2051 33 1.64 2030 2035 5 0.2
все монолит 1984 2005 21 1.06 1119 1132 13 1.2
все 1-комн. 1814 1833 19 1.05 1342 1371 29 2.2
все 2-комн. 1836 1848 12 0.65 1977 1951 -26 -1.3
все 3-комн. 1896 1917 21 1.11 1994 1938 -56 -2.8
все 4-комн. 2196 2192 -4 -0.18 467 462 -5 -1.1
все 5-комн. 2140 2478 338 15.79 50 47 -3 -6
город
1883 1901 18 0.96 5830
5769
-61
-1

На рис. 13 показаны спектры общегородского предложения для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). Рис. 14 Недельное изменение спектра общегородского предложения.

Рисунок 13 — Cпектр общегородского
предложения
Рисунок 14 — Недельное изменение спектра
общегородского предложения

На рис. 15 показана недельная динамика средних индексов по районам города.

  Нет данных
  Сильный рост
  Слабый рост
  Нет динамики
  Слабое падение
  Сильное падение
   
Рисунок 15 - Динамика индексов по районам города (21.11-28.11.2012)    

 

Перераспределение объёмов предложения в различных представлениях

По типам строений:
— суммарное недельное изменение долей объёмов предложения сегодня равно 0.88%, что заметно больше, чем было на прошлой неделе (0.64%);
— основное перераспределение объёмов предложения по типам: очень большое снижение доли объёма предложения панели в пользу кирпича и монолита;
— все типы строений за неделю сохранили направления изменения своих долей объёмов предложения;
— в представлении по типам строений предложение в целом по городу сильно сдвинулось в сторону относительно дорогих сегментов.

По форматам квартир:
— суммарное недельное изменение долей объёмов предложения сегодня равно 0.75%, что более чем в три раза выше, чем было на прошлой неделе (0.22%);
— основное перераспределение объёмов предложения по форматам: большое снижение доли объёма предложения формата 3-комнатных квартир в пользу 1-комнатных;
— все
форматы, кроме 1- и 3-комнатных квартир, за неделю поменяли направления изменения своих долей объёмов предложения;
— формат 1-комнатных квартир продолжает быстро увеличивать свою долю, формат 3-комнатных — продолжает быстро снижать свою долю;
— в представлении по форматам предложение в целом по городу немного сдвинулось в сторону относительно дешевых сегментов.

По районам города:
— суммарное недельное изменение долей объёмов предложения сегодня равно 1.87%, что значительно выше, чем было на прошлой неделе (1.28%);
— основное перераспределение объёмов предложения по районам: огромное снижение доли объёма предложения Ауэзовского района в пользу Алмалинского и Медеуского районов;
— Ауэзовский район продолжает быстро снижать свою долю объёма предложения;
— остальные районы за неделю поменяли направления изменения своих долей объёмов предложения;
— в представлении по районам предложение в целом по городу сильно сдвинулось в сторону относительно дорогих сегментов.

 

Анализ динамики среднего по городу индекса

Изменение среднего по городу индекса зависит как от динамики цены предложения (удорожание или удешевление жилья), так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Сегодняшнее изменение (+18$) имеет причинами
— общее увеличение уровня цен предложения (+5$);
— перераспределение предложения в пользу более дорогого жилья (+13$).

Отметим, что оба фактора (общее увеличение уровня цен предложения и перераспределение предложения в пользу относительно дорогого жилья) вместе «работают» на увеличение среднего по городу индекса.

 

Выводы по рынку продаж квартир

– общий уровень цен предложения на рынке продаж квартир за неделю заметно вырос;
– за прошедшую неделю на рынке стало предлагаться меньше квартир из верхнего ценового диапазона.

 

АРЕНДА КВАРТИР

Изменения цены и объёмов предложения

В таблице 8 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

табл. 8 ОИА Изменение цены предложения
($)
Изменение цены предложения
(%)
Объём предложения Изменение объёма предложения Изменение объёма предложения
(%)
город 884
-52
-5.55
1627
112
7.39
формат
1-комн. 509 6 1.19 442 58 15.10
2-комн. 756 -11 -1.43 639 96 17.68
3-комн. 1182 -18 -1.50 451 -28 -5.85
4-комн. 2077 -67 -3.13 95 -14 -12.84

Значения ОИА, цены предложения и их изменения округлены до целых чисел.

 

Перераспределение объёмов предложения:

Суммарное недельное перераспределение долей объёмов предложения по форматам сегодня равно огромной величине 5.25%, что намного больше, чем было на прошлой неделе (2.61%).

Основное перераспределение объёмов предложения: очень большие снижения долей объёмов предложения в сегментах 3- и 4-комнатных квартир в пользу 1- и 2-комнатных квартир.
В представлении по форматам предложение в целом по городу очень сильно сдвинулось в сторону относительно недорогих сегментов.

Все форматы квартир, кроме 4-комнатных, за неделю сохранили направления изменения своих долей объёмов предложения. В сегменте 4-комнатных квартир продолжается уменьшение доли объёма предложения.

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю очень резко снизилась (-0.085).

Сегодня средний формат сдаваемой квартиры равен 2.122.

 

Анализ динамики общего индекса аренды

Изменение общего индекса аренды зависит как от динамики цены предложения за аренду, так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Сегодняшнее изменение (-52$) имеет причинами
— общее уменьшения цены предложения (-12$);
— огромное перераспределение предложения в пользу более дешевых сегментов (-40$).

Отметим, что перечисленные факторы (общее уменьшение цены предложения и перераспределение предложения в пользу относительно дешевых сегментов) имеют одинаковое направление воздействия на динамику общего индекса аренды.

 

Выводы по рынку аренды квартир

– общий уровень цен предложения на рынке аренды квартир за неделю значительно снизился;
– за прошедшую неделю на рынке стало предлагаться намного больше квартир небольших форматов (1- и 
2-комнатных) из нижнего ценового диапазона.

Ссылки:
1. Методика вычисления индексов.
2. Обзор предложений на рынке недвижимости за прошлую неделю 14.11-21.11.2012.

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz.



Опубликовано 28 ноября 2012 1027 просмотров Добавить комментарий