Обзор предложений на рынке недвижимости в Алматы 21.03-28.03.2012
№12 (213)
ПРОДАЖА КВАРТИР
Изменения цен и объёмов предложения
В таблице 1 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объёмы предложений и изменение объёмов (абсолютные и относительные значения).
| Табл. 1 |
Индекс ($/кв.м) |
Изменение индекса ($/кв.м) |
Изменение индекса (%) |
Объём предложения | Изменение объёма предложения |
Изменение объёма предложения (%) |
| Город |
1859 |
2 |
0.11 |
5794 |
-91 |
-1.55 |
| Типы | ||||||
| панель | 1699 | -8 | -0.47 | 2765 | -31 | -1.11 |
| кирпич | 2004 | -1 | -0.05 | 2028 | -27 | -1.31 |
| монолит | 2009 | 39 | 1.98 | 1001 | -33 | -3.19 |
| Форматы | ||||||
| 1-комн. | 1780 | -4 | -0.22 | 1336 | -35 | -2.55 |
| 2-комн. | 1821 | 1 | 0.05 | 1998 | -11 | -0.55 |
| 3-комн. | 1880 | 5 | 0.27 | 1960 | -47 | -2.34 |
| 4-комн. | 2124 | 16 | 0.76 | 462 | 3 | 0.65 |
| 5-комн. | 2328 | -100 | -4.12 | 38 | -1 | -2.56 |
| Районы | ||||||
| Алм. | 1975 | 2 | 0.10 | 1242 | -82 | -6.19 |
| Жет. | 1393 | -6 | -0.43 | 409 | -11 | -2.62 |
| Ауэз. | 1633 | -12 | -0.73 | 1534 | 17 | 1.12 |
| Мед. | 2403 | 33 | 1.39 | 736 | -2 | -0.27 |
| Туркс. | 1258 | -11 | -0.87 | 400 | -20 | -4.76 |
| Бост. | 2040 | -5 | -0.24 | 1429 | 22 | 1.56 |
Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.
Динамика индексов
В таблице 2 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены изменения индексов (%).
| Табл. 2 | Изменение индекса на прошлой неделе (%) |
Изменение индекса на этой неделе (%) |
| Город | 0.32 | 0.11 |
| Типы | ||
| панель | 0.35 | -0.47 |
| кирпич | 0.96 | -0.05 |
| монолит | -1.10 | 1.98 |
| Форматы | ||
| 1-комн. | 0.90 | -0.22 |
| 2-комн. | 0.00 | 0.05 |
| 3-комн. | 0.37 | 0.27 |
| 4-комн. | 0.72 | 0.76 |
| Районы | ||
| Алм. | 1.23 | 0.10 |
| Жет. | 0.29 | -0.43 |
| Ауэз. | 0.30 | -0.73 |
| Мед. | -1.17 | 1.39 |
| Туркс. | 0.16 | -0.87 |
| Бост. | 0.89 | -0.24 |
Основные моменты динамики индексов:
По городу:
— продолжается увеличение средней по городу цены предложения;
— темп роста индекса заметно снизился;
— основной причиной небольшого изменения среднего по городу индекса является разнонаправленность динамики в сегментах рынка.
По типам:
— панель на этой неделе значительно снизила цену предложения;
— кирпич после резкого подъёма на прошлой неделе сегодня показал очень небольшое снижение индекса;
— монолит резко увеличил свой индекс;
— все типы строений на этой неделе поменяли направления изменения индексов.
По форматам:
— за неделю немного снизились индексы
— форматы 2-, 3- и
— форматы 3- и
— формат
— наибольший темп роста индекса в представлении по форматам наблюдается в сегменте
По районам:
— на этой неделе рост цен предложения наблюдается только в двух районах: Алмалинском и Медеуском;
— остальные рассматриваемые районы снизили свои индексы;
— в четырёх районах (Жетысуском, Ауэзовском, Турксибском и Бостандыкском) рост индекса перешёл в падение;
— в Медеуском районе очень сильное падение не прошлой неделе перешло в столь же резкий подъём на этой неделе;
— продолжается увеличение индекса в Алмалинском районе;
— наибольший темп роста индекса в представлении по районам наблюдается в Медеуском районе;
— наибольший темп падения индекса в представлении по районам наблюдается в Турксибском районе.
Максимальные изменения индексов:
— максимальный темп роста индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдается в монолите (+1.98%);
— наибольшие темпы падения индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдаются в Ауэзовском (-0.73%) и в Медеуском (-0.87%) районах.
На рис. 1 показана динамика индексов районов города.
 |
Нет данных | |
| Сильный рост | ||
| Слабый рост | ||
| Нет динамики | ||
| Слабое падение | ||
| Сильное падение | ||
| Рисунок 1 - Динамика индексов по районам города (21.03-28.03.2012) |
Перераспределение объёмов предложения:
По типам строений:
— суммарное недельное перераспределение объёмов предложения сегодня равно 0.29%, что значительно меньше, чем на прошлой неделе (0.57%);
— основное перераспределение объёмов предложения по типам: снижение доли объёма предложения монолита в пользу панели и кирпича;
— кирпич продолжает увеличивать свою долю объёма предложения, монолит — продолжает снижать свою долю;
— в представлении по типам структура предложения сместилась в сторону сегментов с относительно низкими индексами.
По форматам квартир:
— суммарное недельное перераспределение объёмов предложения сегодня равно 0.52%, что намного меньше, чем на прошлой неделе (1.63%);
— основное перераспределение объёмов предложения по форматам: заметное уменьшение долей объёмов предложения форматов 1- и
— формат
— остальные форматы поменяли направления изменения долей объёмов предложения.
По районам города:
— суммарное недельное перераспределение объёмов предложения сегодня равно 1.62%, что значительно больше, чем на прошлой неделе (0.92%);
— основное перераспределение объёмов предложения по районам: значительные снижения долей объёмов предложения Алмалинского, Турксибского и Алатауского районов в пользу Ауэзовского, Медеуского и Бостандыкского районов;
— Ауэзовский и Медеуский районы продолжают увеличивать свои доли объёма предложения;
— остальные районы поменяли направления изменения долей объёмов предложения.
Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса
В таблице 3 по сегментам рынка приведены следующие параметры: динамика индексов (%), изменение долей объёмов предложения (%), вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса ($).
| Табл. 3 | Изменение индекса (%) | Изменение доли объёма предложения (%) | Вклад сегмента ($) | Комментарии |
| Типы | ||||
| панель | -0.47 | 0.21 | 0 |
Значительное уменьшение индекса панели и увеличение её доли объёма предложения. |
| кирпич | -0.05 | 0.08 | 1 |
Очень небольшое снижение индекса кирпича и увеличение доли объёма предложения. |
| монолит | 1.98 | -0.29 | 1 |
Резкий рост индекса монолита и значительное падение его доли объёма предложения. |
| Форматы | ||||
| 1-комн. | -0.22 | -0.24 | -5 |
Одновременное небольшое снижение индекса формата 1-комнатных квартир и значительное падение его доли объёма предложения. |
| 2-комн. | 0.05 | 0.35 | 6 |
Одновременное небольшое увеличение индекса формата 2-комнатных квартир и значительный рост его доли объёма предложения. |
| 3-комн. | 0.27 | -0.28 | -3 |
Заметное увеличение индекса формата 3-комнатных квартир и значительное падение его доли объёма предложения. |
| 4-комн. | 0.76 | 0.17 | 5 |
Одновременное резкое увеличение индекса формата 4-комнатных квартир и заметный рост его доли объёма предложения. |
| 5-комн. | -4.12 | -0.01 | -1 |
Одновременное резкое снижение индекса формата 5-комнатных квартир и незначительное падение его доли объёма предложения. |
| Районы | ||||
| Алм. | 0.10 | -1.06 | -20 |
Небольшое увеличение индекса района и огромное падение его доли объёма предложения. |
| Жет. | -0.43 | -0.08 | -1 |
Одновременное заметное снижение индекса района и незначительное падение его доли объёма предложения. |
| Ауэз. | -0.73 | 0.70 | 8 |
Сильное снижение индекса района и очень большой рост его доли объёма предложения. |
| Мед. | 1.39 | 0.16 | 8 |
Одновременное резкое увеличение индекса района и заметный рост его доли объёма предложения. |
| Туркс. | -0.87 | -0.23 | -4 |
Одновременное сильное снижение индекса района и значительное падение его доли объёма предложения. |
| Бост. | -0.24 | 0.76 | 14 |
Заметное снижение индекса района и очень большой рост его доли объёма предложения. |
| Алат. | 1.96 | -0.24 | -3 |
Резкий рост индекса района и значительное снижение его доли объёма предложения. |
Основные моменты динамики вкладов сегментов
По типам:
— на прошедшей неделе вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей объёмов предложения, так и динамикой индексов;
— разнонаправленность изменений индексов и долей объёмов предложения привела к компенсирующему эффекту для всех типов строений;
— компенсирующим эффектом объясняется небольшая величина вкладов всех типов строений.
По форматам:
— на прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей объёмов предложения, так и динамикой индексов;
— знаки вкладов всех форматов совпадают со знаками изменения долей объёмов предложения;
— в форматах 2- и
— в форматах 1- и
— отметим, что за неделю все форматы, кроме
По районам:
— на прошедшей неделе вклады районов в динамику среднего по городу индекса определялись, в основном, изменениями долей объёмов предложения;
— знаки вкладов всех районов совпадают со знаками изменения долей объёмов предложения;
— в Жетысуском и Турксибском районах наблюдается отрицательный кумулятивный эффект (одновременное падение индексов и долей объёмов предложения);
— в Медеуском районе наблюдается положительный кумулятивный эффект (одновременное увеличение индекса и доли объёма предложения);
— отметим, что за неделю все районы, кроме Ауэзовского, поменяли знаки вкладов.
АРЕНДА КВАРТИР
Изменения цены и объёмов предложения
В таблице 4 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.
| табл. 4 | ОИА |
Изменение цены предложения ($) |
Изменение цены предложения (%) |
Объём предложения | Изменение объёма предложения |
Изменение объёма предложения (%) |
| город |
804 |
11 |
1.33 |
1575 |
-105 |
-6.25 |
| формат | ||||||
| 1-комн. | 468 | -3 | -0.64 | 487 | -34 | -6.53 |
| 2-комн. | 701 | 21 | 3.09 | 621 | -42 | -6.33 |
| 3-комн. | 1064 | -23 | -2.12 | 366 | -37 | -9.18 |
| 4-комн. | 2111 | -21 | -0.98 | 101 | 8 | 8.60 |
Значения ОИА, цены предложения и их изменения округлены до целых чисел.
Динамика стоимости аренды
В таблице 5 по городу в целом и составляющим его сегментам приведено изменение цены предложения (%).
| Табл. 5 | Изменения цены предложения на прошлой неделе (%) |
Изменения цены предложения на этой неделе (%) |
| Город |
-0.79 |
1.33 |
| Форматы | ||
| 1-комн. | 1.07 | -0.64 |
| 2-комн. | -1.88 | 3.09 |
| 3-комн. | -1.54 | -2.12 |
| 4-комн. | 4.77 | -0.98 |
Основные моменты динамики стоимости аренды:
— общий индекс аренды за прошедшую неделю значительно вырос;
— формат
— снизили цену предложения форматы 1-, 2- и
— за неделю поменяли направление изменения цены предложения форматы 1- и
— 3-комнатные квартиры продолжают уменьшать цену предложения.
Перераспределение объёмов предложения:
Суммарное недельное перераспределение долей объёмов предложения по форматам сегодня стало равным 0.88%, что заметно больше, чем было на прошлой неделе (0.60%). Основное перераспределение объёмов предложения: снижение доли объёма предложения в сегменте
Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю значительно увеличилась (+0.011). Сегодня средний формат сдаваемой квартиры равен 2.051.
Структура вкладов форматов в динамику ОИА
В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры: динамика стоимости аренды (%), динамика долей объёмов предложения (%), вклады сегментов в динамику ОИА ($).
| Табл. 6 | Изменение цены предложения (%) | Изменение доли объёма предложения (%) | Вклад сегмента ($) | Комментарии |
| Форматы | ||||
| 1-комн. | -0.64 | -0.09 | -1 | Одновременное значительное снижение цены предложения формата 1-комнатных квартир и небольшое уменьшение его доли объёма предложения. |
| 2-комн. | 3.09 | -0.04 | 8 |
Резкий рост цены предложения формата 2-комнатных квартир и небольшое снижение его доли объёма предложения. |
| 3-комн. | -2.12 | -0.75 | -13 | Одновременное резкое падение цены предложения формата 3-комнатных квартир и очень большое снижение его доли объёма предложения. |
| 4-комн. | -0.98 | 0.88 | 17 | Значительное снижение цены предложения формата 4-комнатных квартир и очень большой рост его доли объёма предложения. |
| Всего | 11 | |||
Вклады форматов в динамику общего индекса аренды на этой неделе определялись как динамикой долей объёмов предложения, так и изменением цены предложения.
Отметим особенности динамики рынка аренды за неделю:
-
в формате
3-комнатных квартир наблюдается очень большой отрицательный кумулятивный эффект: одновременное резкое снижение цены предложения и объёма предложения; -
за неделю форматы 1- и
2-комнатных квартир поменяли знаки вкладов, а форматы 3- и4-комнатных квартир — сохранили знаки вкладов.
Ссылки:
1. Методика вычисления индексов.
2. Обзор предложений на рынке недвижимости в Алматы
Николай Стекольников, аналитик
Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz