№11 (212)

 

ПРОДАЖА КВАРТИР

Изменения цен и объёмов предложения

В таблице 1 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объёмы предложений и изменение объёмов (абсолютные и относительные значения).

 

Табл. 1 Индекс
($/кв.м)		 Изменение индекса
($/кв.м)		 Изменение индекса
(%)		 Объём предложения Изменение объёма предложения Изменение объёма предложения
(%)
Город 1857
 6
 0.32
 5885
 266
 4.73
Типы
панель 1707 6 0.35 2796 111 4.13
кирпич 2005 19 0.96 2055 125 6.48
монолит 1970 -22 -1.10 1034 30 2.99
Форматы
1-комн. 1784 16 0.90 1371 123 9.86
2-комн. 1820 0 0.00 2009 114 6.02
3-комн. 1875 7 0.37 2007 34 1.72
4-комн. 2108 15 0.72 459 -14 -2.96
5-комн. 2428 129 5.61 39 9 30.00
Районы
Алм. 1973 24 1.23 1324 65 5.16
Жет. 1399 4 0.29 420 2 0.48
Ауэз. 1645 5 0.30 1517 93 6.53
Мед. 2370 -28 -1.17 738 38 5.43
Туркс. 1269 2 0.16 420 27 6.87
Бост. 2045 18 0.89 1407 29 2.10

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

 

Динамика индексов

В таблице 2 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены изменения индексов (%).

 

Табл. 2  Изменение индекса на прошлой неделе (%) Изменение индекса на этой
неделе (%)
Город -0.48 0.32
Типы
панель -0.99 0.35
кирпич 0.51 0.96
монолит -0.55 -1.10
Форматы
1-комн. -0.23 0.90
2-комн. -0.27 0.00
3-комн. -0.95 0.37
4-комн. 0.14 0.72
Районы
Алм. -1.02 1.23
Жет. -0.07 0.29
Ауэз. -0.18 0.30
Мед. -0.12 -1.17
Туркс. 0.00 0.16
Бост. -0.69 0.89

Основные моменты динамики индексов:

По городу:
— снижение средней по городу цене предложения сменилось на этой неделе заметным ростом;
— основной причиной увеличения среднего по городу индекса является общий рост цен предложения во многих сегментах и увеличение предложения с относительно высокими ценами продавцов.

По типам:
— панель и кирпич на этой неделе значительно увеличили цены предложения;
— монолит резко снизил свой индекс;
— панель на этой неделе поменяла направления изменения индексов (падение перешло в заметный подъём);
— кирпич и монолит сохранили тренды индексов: кирпич продолжает увеличивать цену предложения, а монолит — продолжает снижать.

По форматам:
— за неделю немного увеличились индексы 1-, 3- и 4-комнатных квартир;
— индекс 2-комнатных квартир не изменился;
— формат 4-комнатных квартир сохранил направление изменения индекса: продолжается подъём;
— форматы 1- и 3-комнатных квартир поменял направление изменения цены предложения: падение сменилось ростом;
— наибольший темп роста индекса в представлении по форматам наблюдается в сегменте 1-комнатных квартир.

По районам:
— все районы, кроме Медеуского, показали рост цен предложения;
— индекс Медеуского района за неделю резко снизился;
— в четырех районах (Алмалинском, Жетысуском, Ауэзовском и Бостандыкском) падение индекса сменилось ростом;
— продолжается снижение индекса в Медеуском районе;
— падение индекса в представлении по районам наблюдается только в Медеуском районе;
— наибольший темп роста индекса в представлении по районам наблюдается в Алмалинском районе.
— отметим, что на прошлой неделе в Алмалинском районе наблюдался максимальный темп падения индекса.

Максимальные изменения индексов:
— максимальный темп роста индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдается в Алмалинском районе (+1.23%);
— наибольшие темпы падения индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдаются у монолита (-1.10%) и в Медеуском районе (-1.17%).

На рис. 1 показана динамика индексов районов города.

 

  Нет данных
  Сильный рост
  Слабый рост
  Нет динамики
  Слабое падение
  Сильное падение
   
Рисунок 1 - Динамика индексов по районам города (14.03-21.03.2012)    

 

Перераспределение объёмов предложения:

По типам строений:
— суммарное недельное перераспределение объёмов предложения сегодня равно 0.57%, что значительно меньше, чем на прошлой неделе (1.28%);
— основное перераспределение объёмов предложения по типам: значительное снижение долей объёма предложения панели и монолита в пользу кирпича;
— отметим, что на прошлой неделе было противоположное по направлению изменение долей для всех типов строений.

По форматам квартир:
— суммарное недельное перераспределение объёмов предложения сегодня равно 1.63%, что немного больше, чем на прошлой неделе (1.56%);
— основное перераспределение объёмов предложения по форматам: значительное уменьшение доли объёма предложения форматов 3- и 4-комнатных квартир в пользу 1-, 2- и 5-комнатных;
— отметим, что на прошлой неделе было противоположное по направлению изменение долей у всех форматов;
— в представлении по форматам структура предложения сместилась в сторону сегментов с относительно низкими индексами.

По районам города:
— суммарное недельное перераспределение объёмов предложения сегодня равно 0.92%, что значительно меньше, чем на прошлой неделе (1.46%);
— основное перераспределение объёмов предложения по районам: значительные снижения долей объёмов предложения Жетысуского и Бостандыкского районов в пользу Ауэзовского района;
— отметим, что Бостандыкский район продолжает быстро снижать свою долю объёма предложения.

 

Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 3 по сегментам рынка приведены следующие параметры: динамика индексов (%), изменение долей объёмов предложения (%), вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса ($).

 

Табл. 3  Изменение индекса (%) Изменение доли объёма предложения (%)  Вклад сегмента ($) Комментарии 
Типы 
панель 0.35 -0.27 -2 Заметный рост индекса панели и значительное уменьшение её доли объёма предложения.
кирпич 0.96 0.57 18 Одновременное резкое увеличение индекса кирпича и большой рост его доли объёма предложения.
монолит -1.10 -0.30 -10 Одновременное резкое снижение индекса монолита и значительное уменьшение его доли объёма предложения.
Форматы 
1-комн. 0.90 1.09 23 Одновременное резкое увеличение индекса формата 1-комнатных квартир и огромный рост его доли объёма предложения.
2-комн. 0.00 0.41 7 Большое увеличение доли объёма предложения формата 2-комнатных квартир и неизменность его индекса.
3-комн. 0.37 -1.01 -16 Заметное увеличение индекса формата 3-комнатных квартир и огромное падение его доли объёма предложения.
4-комн. 0.72 -0.62 -12 Значительное увеличение индекса формата 4-комнатных квартир и большое падение его доли объёма предложения.
5-комн. 5.61 0.13 4 Одновременное резкое увеличение индекса формата 5-комнатных квартир и заметный рост его доли объёма предложения.
Районы 
Алм. 1.23 0.09 7 Одновременное резкое увеличение индекса района и небольшой рост его доли объёма предложения.
Жет. 0.29 -0.30 -4 Заметное увеличение индекса района и значительное уменьшение его доли объёма предложения.
Ауэз. 0.30 0.43 9 Одновременное заметное увеличение индекса района и значительный рост его доли объёма предложения.
Мед. -1.17 0.08 -2 Резкое снижение индекса района и очень небольшое увеличение его доли объёма предложения.
Туркс. 0.16 0.14 2 Одновременное небольшое увеличение индекса района и заметный рост его доли объёма предложения.
Бост. 0.89 -0.62 -8 Сильный рост индекса района и большое уменьшение его доли объёма предложения.
Алат. 2.83 0.17 2 Одновременное резкое увеличение индекса района и заметный рост его доли объёма предложения.

 

Основные моменты динамики вкладов сегментов

По типам:
— на прошедшей неделе вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей объёмов предложения, так и динамикой индексов;
— знаки вкладов всех типов строений совпадают со знаками изменения долей объёмов предложения;
— у кирпича и монолита наблюдается кумулятивный эффект (однонаправленные изменения цен предложения и долей объёмов предложения);
— кумулятивный эффект стал причиной появления больших вкладов кирпича и монолита;
— отметим, что на прошлой неделе знаки вкладов панели и кирпича были противоположными.

По форматам:
— на прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей объёмов предложения, так и динамикой индексов;
— знаки вкладов всех форматов полностью совпадают со знаками изменения долей объёмов предложения;
— в форматах 1- и 5-комнатных квартир, наблюдается положительный кумулятивный эффект (одновременный рост цен предложения и долей объёмов предложения);
— положительным кумулятивным эффектом объясняется появление большого положительного вклада формата 1-комнатных квартир;
— очень большие отрицательные вклады дали форматы 3- и 4-комнатных квартир, в которых наблюдается сильное падение долей объёмов предложения;
— отметим, что за неделю все форматы поменяли знаки вкладов.

По районам:
— на прошедшей неделе вклады районов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей объёмов предложения, так и динамикой индексов;
— знаки вкладов всех районов, кроме Медеуского, совпадают со знаками изменения долей объёмов предложения;
— в Алмалинском, Ауэзовском, Турксибском и Алатауском районах наблюдается положительный кумулятивный эффект (одновременное увеличение индексов и долей объёмов предложения);
— отрицательные вклады дали районы, в которых наблюдается или снижение доли объёма предложения (Жетысуский и Бостандыкский), или произошло сильное падение индекса (Медеуский).

 

АРЕНДА КВАРТИР

Изменения цены и объёмов предложения

В таблице 4 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

табл. 4 ОИА Изменение цены предложения
($)		 Изменение цены предложения
(%)		 Объём предложения Изменение объёма предложения Изменение объёма предложения
(%)
город 793
 -6
 -0.79
 1680
 -3
 -0.18
формат
1-комн. 471 5 1.07 521 7 1.36
2-комн. 680 -13 -1.88 663 1 0.15
3-комн. 1087 -17 -1.54 403 -10 -2.42
4-комн. 2132 97 4.77 93 -1 -1.06

Значения ОИА, цены предложения и их изменения округлены до целых чисел.

 

Динамика стоимости аренды

В таблице 5 по городу в целом и составляющим его сегментам приведено изменение цены предложения (%).

 

Табл. 5  Изменения цены предложения на прошлой неделе (%) Изменения цены предложения на этой
неделе (%)
Город 3.14
 -0.79
Форматы
1-комн. 1.08 1.07
2-комн. 0.29 -1.88
3-комн. 3.95 -1.54
4-комн. 6.88 4.77

 

Основные моменты динамики стоимости аренды:

  • общий индекс аренды за прошедшую неделю заметно снизился;
  • форматы 1- и 4-комнатных квартир увеличили цену предложения;
  • снизили цену предложения форматы 2- и 3-комнатных квартир;
  • 2- и 3-комнатные квартиры за неделю поменяли направление изменения цены предложения (рост сменился падением);
  • 1- м 4-комнатные квартиры продолжают увеличивать цену предложения.

 

Перераспределение объёмов предложения:

Суммарное недельное перераспределение долей объёмов предложения по форматам сегодня стало равным 0.60%, что намного меньше, чем было на прошлой неделе (1.22%). Основное перераспределение объёмов предложения: снижение долей объёмов предложения в сегментах 3- и 4-комнатных квартир в пользу 1- и 2-комнатных квартир. Отметим, что на прошлой неделе наблюдалось перераспределение, почти подобное сегодняшнему перераспределению: от 2- и 3-комнатных квартир в пользу 1- и 4-комнатных.

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю значительно уменьшилась (-0.012). Сегодня средний формат сдаваемой квартиры равен 2.040.

 

Структура вкладов форматов в динамику ОИА

В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры: динамика стоимости аренды (%), динамика долей объёмов предложения (%), вклады сегментов в динамику ОИА ($).

 

Табл. 6  Изменение цены предложения (%) Изменение доли объёма предложения (%) Вклад сегмента ($) Комментарии 
Форматы 
1-комн. 1.07 0.47 4 Сильное увеличение цены предложения формата 1-комнатных квартир и значительный рост его доли объёма предложения.
2-комн. -1.88 0.13 -4 Очень сильное снижение цены предложения формата 2-комнатных квартир и заметное увеличение его доли объёма предложения.
3-комн. -1.54 -0.55 -10 Одновременное сильное снижение цены предложения формата 3-комнатных квартир и большое падение его доли объёма предложения.
4-комн. 4.77 -0.05 4 Резкий рост цены предложения формата 4-комнатных квартир и очень небольшое снижение его доли объёма предложения.
Всего     -6  

Вклады форматов в динамику общего индекса аренды на этой неделе определялись как динамикой долей объёмов предложения, так и изменением цены предложения.

Отметим особенности динамики рынка аренды за неделю:

  • в формате 1-комнатных квартир наблюдается положительный кумулятивный эффект: одновременный рост цены предложения и объёма предложения;
  • в формате 3-комнатных квартир наблюдается отрицательный кумулятивный эффект: одновременное падение цены предложения и объёма предложения;
  • отметим, что на этой неделе знаки вкладов всех форматов, кроме 3-комнатных квартир, совпадают со знаками вкладов на прошлой неделе.

 

Ссылки:
1. Методика вычисления индексов
2. Обзор предложений на рынке недвижимости в Алматы 07.03-14.03.2012

 

Николай Стекольников, аналитик
Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz