№50 (251)

Для вычисления параметров рынка использовалась база данных газеты «Крыша» сайта krisha.kz.

 

ПРОДАЖА КВАРТИР

В таблицах приведены следующие данные: индексы прошлой недели ($), индекс текущей недели ($), абсолютное изменение индекса за неделю ($), относительное изменение индекса за неделю (%), объём предложения на прошлой неделе (к-во квартир), объём предложения на текущей неделе (к-во квартир), абсолютное изменение объёма предложения за неделю (к-во квартир), относительное изменение объёма предложения за неделю (%).

Индекс — стоимость в долларах США одного квадратного метра общей площади квартиры.

В табл. 1-6 — данные по шести районам города. В табл. 7 — данные по городу в целом.

Необходимые пояснения к таблицам:

• «панель 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры в панельных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом)»;
• «все кирпич» означает «все квартиры в кирпичных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от формата квартиры»;
• «все 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения»;
• «весь Алм. р-н» означает «все квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения и формата»;
• «н/д» означает «нет (надёжных) данных».

Красным цветом обозначены сегменты с отрицательной динамикой параметров, зелёным — с положительной динамикой.

 

Алмалинский район

Таблица 1:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	1946	2004	58	2.98	105	70	-35	-33.3
панель 2-комн.	1897	1865	-32	-1.69	140	116	-24	-17.1
панель 3-комн.	1787	1806	19	1.06	200	184	-16	-8
панель 4-комн.	1848	1833	-15	-0.81	34	29	-5	-14.7
панель 5-комн.	2232	н/д	н/д	н/д	2	0	-2	-100
кирпич 1-комн.	2112	2139	27	1.28	133	102	-31	-23.3
кирпич 2-комн.	2224	2203	-21	-0.94	165	152	-13	-7.9
кирпич 3-комн.	2277	2290	13	0.57	155	127	-28	-18.1
кирпич 4-комн.	2507	2447	-60	-2.39	46	39	-7	-15.2
кирпич 5-комн.	1733	1353	-380	-21.93	2	2	0	0
монолит 1-комн.	1961	1918	-43	-2.19	21	21	0	0
монолит 2-комн.	1956	1839	-117	-5.98	58	44	-14	-24.1
монолит 3-комн.	2103	2117	14	0.67	66	48	-18	-27.3
монолит 4-комн.	2257	2060	-197	-8.73	10	11	1	10
монолит 5-комн.	1978	1496	-482	-24.37	2	1	-1	-50
все панель	1859	1859	0	0	481	399	-82	-17
все кирпич	2234	2232	-2	-0.09	501	422	-79	-15.8
все монолит	2037	1975	-62	-3.04	157	125	-32	-20.4
все 1-комн.	2032	2065	33	1.62	259	193	-66	-25.5
все 2-комн.	2055	2026	-29	-1.41	363	312	-51	-14
все 3-комн.	2016	2018	2	0.1	421	359	-62	-14.7
все 4-комн.	2230	2167	-63	-2.83	90	79	-11	-12.2
все 5-комн.	1980	1400	-580	-29.29	6	3	-3	-50
весь Алм. р-н	2049	2041	-8	-0.39	1139	946	-193	-16.9

На рис. 1 показаны спектры предложения в Алмалинском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 2 показано изменение спектра предложения в Алмалинском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 1 — Спектры предложения в Алмалинском районе	Рисунок 2 — Недельное изменение спектра предложения в Алмалинском районе

 

Жетысуский район

Таблица 2:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	1482	1518	36	2.43	95	65	-30	-31.6
панель 2-комн.	1493	1486	-7	-0.47	50	47	-3	-6
панель 3-комн.	1422	1399	-23	-1.62	45	38	-7	-15.6
панель 4-комн.	1321	1339	18	1.36	15	12	-3	-20
панель 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
кирпич 1-комн.	1507	1449	-58	-3.85	30	24	-6	-20
кирпич 2-комн.	1370	1341	-29	-2.12	34	27	-7	-20.6
кирпич 3-комн.	1449	1397	-52	-3.59	26	18	-8	-30.8
кирпич 4-комн.	1259	1259	0	0	2	2	0	0
кирпич 5-комн.	н/д	1072	н/д	н/д	0	1	1	н/д
монолит 1-комн.	1373	1334	-39	-2.84	41	38	-3	-7.3
монолит 2-комн.	1193	1183	-10	-0.84	41	37	-4	-9.8
монолит 3-комн.	1269	1192	-77	-6.07	15	13	-2	-13.3
монолит 4-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
монолит 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
все панель	1459	1467	8	0.55	205	162	-43	-21
все кирпич	1434	1384	-50	-3.49	92	72	-20	-21.7
все монолит	1280	1249	-31	-2.42	97	88	-9	-9.3
все 1-комн.	1459	1449	-10	-0.69	166	127	-39	-23.5
все 2-комн.	1361	1349	-12	-0.88	125	111	-14	-11.2
все 3-комн.	1403	1359	-44	-3.14	86	69	-17	-19.8
все 4-комн.	1313	1327	14	1.07	17	14	-3	-17.6
все 5-комн.	н/д	1072	н/д	н/д	0	1	1	н/д
весь Жет. р-н	1409	1389	-20	-1.42	394	322	-72	-18.3

На рис. 3 показаны спектры предложения в Жетысуском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 4 показано изменение спектра предложения в Жетысуском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 3 — Спектры предложения в Жетысуском районе	Рисунок 4 — Недельное изменение спектра предложения в Жетысуском районе

 

Ауэзовский район

Таблица 3:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	1694	1696	2	0.12	233	192	-41	-17.6
панель 2-комн.	1640	1657	17	1.04	331	211	-120	-36.3
панель 3-комн.	1602	1601	-1	-0.06	307	265	-42	-13.7
панель 4-комн.	1723	1781	58	3.37	50	46	-4	-8
панель 5-комн.	1583	н/д	н/д	н/д	1	0	-1	-100
кирпич 1-комн.	1672	1651	-21	-1.26	46	40	-6	-13
кирпич 2-комн.	1690	1645	-45	-2.66	65	65	0	0
кирпич 3-комн.	1735	1796	61	3.52	55	48	-7	-12.7
кирпич 4-комн.	1826	1715	-111	-6.08	26	24	-2	-7.7
кирпич 5-комн.	2030	1980	-50	-2.46	3	4	1	33.3
монолит 1-комн.	1679	1767	88	5.24	74	60	-14	-18.9
монолит 2-комн.	1630	1673	43	2.64	123	107	-16	-13
монолит 3-комн.	1689	1652	-37	-2.19	107	85	-22	-20.6
монолит 4-комн.	1774	1804	30	1.69	14	16	2	14.3
монолит 5-комн.	1175	1175	0	0	1	1	0	0
все панель	1645	1654	9	0.55	922	714	-208	-22.6
все кирпич	1721	1703	-18	-1.05	165	181	-14	-7.2
все монолит	1666	1693	27	1.62	319	269	-50	-15.7
все 1-комн.	1687	1704	17	1.01	353	292	-61	-17.3
все 2-комн.	1643	1659	16	0.97	519	383	-136	-26.2
все 3-комн.	1637	1635	-2	-0.12	469	398	-71	-15.1
все 4-комн.	1760	1766	6	0.34	90	86	-4	-4.4
все 5-комн.	1769	1819	50	2.83	5	5	0	0
весь Ауэз. р-н	1660	1671	11	0.66	1436	1164	-272	-18.9

На рис. 5 показаны спектры предложения в Ауэзовском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 6 показано изменение спектра предложения в Ауэзовском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 5 — Спектры предложения в Ауэзовском районе	Рисунок 6 — Недельное изменение спектра предложения в Ауэзовском районе

 

Медеуский район

Таблица 4:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	2151	2041	-110	-5.11	23	21	-2	-8.7
панель 2-комн.	2010	2078	68	3.38	37	36	-1	-2.7
панель 3-комн.	1943	1964	21	1.08	56	39	-17	-30.4
панель 4-комн.	1989	1926	-63	-3.17	17	11	-6	-35.3
панель 5-комн.	2132	2227	95	4.46	2	1	-1	-50
кирпич 1-комн.	2335	2454	119	5.1	66	57	-9	-13.6
кирпич 2-комн.	2369	2338	-31	-1.31	122	91	-31	-25.4
кирпич 3-комн.	2498	2532	34	1.36	162	132	-30	-18.5
кирпич 4-комн.	2788	2811	23	0.82	57	41	-16	-28.1
кирпич 5-комн.	2376	3214	838	35.27	10	8	-2	-20
монолит 1-комн.	1982	1900	-82	-4.14	21	13	-8	-38.1
монолит 2-комн.	2425	2431	6	0.25	51	35	-16	-31.4
монолит 3-комн.	2555	2717	162	6.34	66	55	-11	-16.7
монолит 4-комн.	2824	2935	111	3.93	40	37	-3	-7.5
монолит 5-комн.	2925	2689	-236	-8.07	10	12	2	20
все панель	2005	2015	10	0.5	135	108	-27	-20
все кирпич	2471	2516	45	1.82	417	329	-88	-21.1
все монолит	2532	2632	100	3.95	188	152	-36	-19.1
все 1-комн.	2229	2279	50	2.24	110	91	-19	-17.3
все 2-комн.	2319	2300	-19	-0.82	210	162	-48	-22.9
все 3-комн.	2401	2479	78	3.25	284	226	-58	-20.4
все 4-комн.	2681	2753	72	2.69	114	89	-25	-21.9
все 5-комн.	2603	2867	264	10.14	22	21	-1	-4.5
весь Мед. р-н	2401	2454	53	2.21	740	589	-151	-20.4

На рис. 7 показаны спектры предложения в Медеуском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 8 показано изменение спектра предложения в Медеуском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 7 — Спектры предложения в Медеуском районе	Рисунок 8 — Недельное изменение спектра предложения в Медеуском районе

 

Турксибский район

Таблица 5:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	1225	1345	120	9.8	7	4	-3	-42.9
панель 2-комн.	1381	1333	-48	-3.48	26	17	-9	-34.6
панель 3-комн.	1295	1338	43	3.32	28	19	-9	-32.1
панель 4-комн.	1221	1360	139	11.38	3	2	-1	-33.3
панель 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
кирпич 1-комн.	1438	1429	-9	-0.63	56	47	-9	-16.1
кирпич 2-комн.	1317	1358	41	3.11	74	63	-11	-14.9
кирпич 3-комн.	1295	1288	-7	-0.54	52	46	-6	-11.5
кирпич 4-комн.	1255	1217	-38	-3.03	5	3	-2	-40
кирпич 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
монолит 1-комн.	1278	1343	65	5.09	13	9	-4	-30.8
монолит 2-комн.	1244	1274	30	2.41	12	12	0	0
монолит 3-комн.	1059	1014	-45	-4.25	12	6	-6	-50
монолит 4-комн.	н/д	1050	н/д	н/д	0	1	1	н/д
монолит 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
все панель	1318	1337	19	1.44	64	42	-22	-34.4
все кирпич	1345	1356	11	0.82	187	159	-28	-15
все монолит	1195	1232	37	3.1	37	28	-9	-24.3
все 1-комн.	1391	1410	19	1.37	76	60	-16	-21.1
все 2-комн.	1324	1342	18	1.36	112	92	-20	-17.9
все 3-комн.	1264	1278	14	1.11	92	71	-21	-22.8
все 4-комн.	1242	1236	-6	-0.48	8	6	-2	-25
все 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
весь Турк. р-н	1320	1337	17	1.29	288	229	-59	-20.5

На рис. 9 показаны спектры предложения в Турксибском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 10 показано изменение спектра предложения в Турксибском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 9 — Спектры предложения в Турксибском районе	Рисунок 10 — Недельное изменение спектра предложения в Турксибском районе

 

Бостандыкский район

Таблица 6:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	1946	1980	34	1.75	168	126	-42	-25
панель 2-комн.	1946	1926	-20	-1.03	199	157	-42	-21.1
панель 3-комн.	1816	1829	13	0.72	249	182	-67	-26.9
панель 4-комн.	1895	1964	69	3.64	37	25	-12	-32.4
панель 5-комн.	2003	2037	34	1.7	2	2	0	0
кирпич 1-комн.	2004	2040	36	1.8	115	83	-32	-27.8
кирпич 2-комн.	1973	2018	45	2.28	184	144	-40	-21.7
кирпич 3-комн.	2155	2167	12	0.56	127	91	-36	-28.3
кирпич 4-комн.	2381	2377	-4	-0.17	49	43	-6	-12.2
кирпич 5-комн.	2291	2085	-206	-8.99	6	5	-1	-16.7
монолит 1-комн.	2211	2145	-66	-2.99	29	24	-5	-17.2
монолит 2-комн.	2426	2366	-60	-2.47	75	70	-5	-6.7
монолит 3-комн.	2438	2466	28	1.15	128	104	-24	-18.8
монолит 4-комн.	2643	2618	-25	-0.95	46	33	-13	-28.3
монолит 5-комн.	2423	1996	-427	-17.62	6	3	-3	-50
все панель	1893	1906	13	0.69	655	492	-163	-24.9
все кирпич	2073	2103	30	1.45	481	366	-115	-23.9
все монолит	2444	2418	-26	-1.06	284	234	-50	-17.6
все 1-комн.	1992	2018	26	1.31	312	233	-79	-25.3
все 2-комн.	2035	2044	9	0.44	458	371	-87	-19
все 3-комн.	2059	2086	27	1.31	504	377	-127	-25.2
все 4-комн.	2336	2353	17	0.73	132	101	-31	-23.5
все 5-комн.	2306	2048	-258	-11.19	14	10	-4	-28.6
весь Бост. р-н	2065	2082	17	0.82	1420	1092	-328	-23.1

На рис. 11 показаны спектры предложения в Бостандыкском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 12 показано изменение спектра предложения в Бостандыкском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 11 — Спектры предложения в Бостандыкском районе	Рисунок 12 — Недельное изменение спектра предложения в Бостандыкском районе

 

Город в целом

Таблица 7:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	1780	1801	21	1.18	633	480	-153	-24.2
панель 2-комн.	1762	1771	9	0.51	785	586	-199	-25.4
панель 3-комн.	1705	1711	6	0.35	887	728	-159	-17.9
панель 4-комн.	1765	1785	20	1.13	158	127	-31	-19.6
панель 5-комн.	2045	2100	55	2.69	7	3	-4	-57.1
кирпич 1-комн.	1941	1957	16	0.82	450	360	-90	-20
кирпич 2-комн.	1968	1955	-13	-0.66	653	551	-102	-15.6
кирпич 3-комн.	2129	2144	15	0.7	580	464	-116	-20
кирпич 4-комн.	2400	2350	-50	-2.08	187	154	-33	-17.6
кирпич 5-комн.	2241	2391	150	6.69	21	20	-1	-4.8
монолит 1-комн.	1716	1713	-3	-0.17	208	171	-37	-17.8
монолит 2-комн.	1889	1860	-29	-1.54	366	309	-57	-15.6
монолит 3-комн.	2106	2148	42	1.99	397	313	-84	-21.2
монолит 4-комн.	2563	2526	-37	-1.44	110	98	-12	-10.9
монолит 5-комн.	2574	2407	-167	-6.49	19	17	-2	-10.5
все панель	1747	1757	10	0.57	2470	1924	-546	-22.1
все кирпич	2056	2057	1	0.05	1891	1549	-342	-18.1
все монолит	2013	2013	0	0	1100	908	-192	-17.5
все 1-комн.	1826	1842	16	0.88	1291	1011	-280	-21.7
все 2-комн.	1862	1860	-2	-0.11	1804	1446	-358	-19.8
все 3-комн.	1922	1935	13	0.68	1864	1505	-359	-19.3
все 4-комн.	2219	2206	-13	-0.59	455	379	-76	-16.7
все 5-комн.	2346	2376	30	1.28	47	40	-7	-14.9
город	1908	1916	8	0.42	5461	4381	-10.8	-19.8

На рис. 13 показаны спектры общегородского предложения для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). Рис. 14 Недельное изменение спектра общегородского предложения.

Рисунок 13 — Cпектр общегородского предложения	Рисунок 14 — Недельное изменение спектра общегородского предложения

На рис. 15 показана недельная динамика средних индексов по районам города.

		Нет данных
		Сильный рост
		Слабый рост
		Нет динамики
		Слабое падение
		Сильное падение
Рисунок 15 - Динамика индексов по районам города (12.12-19.12.2012)

 

Перераспределение объёмов предложения в различных представлениях

По типам строений:
— суммарное недельное изменение долей объёмов предложения сегодня равно 1.31%, что в четыре раза больше, чем было на прошлой неделе (0.32%);
— основное перераспределение объёмов предложения по типам: огромное снижение доли объёма предложения панели в пользу кирпича и монолита;
— монолит за неделю поменял направление изменения своей доли объёма предложения, панель продолжает уменьшать свою долю, кирпич продолжает увеличивать;
— в представлении по типам строений предложение в целом по городу заметно сдвинулось в сторону относительно дорогих сегментов.

По форматам квартир:
— суммарное недельное изменение долей объёмов предложения сегодня равно 0.59%, что заметно меньше, чем было на прошлой неделе (0.98%);
— основное перераспределение объёмов предложения по форматам: большое снижение доли объёма предложения 1-комнатных квартир в пользу 3- и 4-комнатных;
— форматы 1-, 3- и 4-комнатных квартир за неделю поменяли направления изменения своих долей объёмов предложения;
— формат 2-комнатных продолжает уменьшать свою долю объёма предложения, а формат 5-комнатных продолжает медленно увеличивать свою долю;
— в представлении по форматам предложение в целом по городу заметно сдвинулось в сторону относительно дорогих сегментов.

По районам города:
— суммарное недельное изменение долей объёмов предложения сегодня равно 1.23%, что заметно меньше, чем было на прошлой неделе (1.91%);
— основное перераспределение объёмов предложения по районам: очень большое снижение доли объёма предложения Бостандыкского района в пользу Алмалинского, Жетысуского и Ауэзовского районов;
— Алмалинский и Алатауский районы продолжают увеличивать свои доли объёмов предложения;
— остальные районы за неделю поменяли направления изменения своих долей объёмов предложения;
— в представлении по районам предложение в целом по городу заметно сдвинулось в сторону относительно недорогих сегментов.

 

Анализ динамики среднего по городу индекса

Изменение среднего по городу индекса зависит как от динамики цены предложения (удорожание или удешевление жилья), так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Сегодняшнее изменение (+8$) имеет следующую причину
— общий рост цен предложения (+8$).
Изменения среднего по городу индекса за счет динамики структуры предложения сегодня не наблюдается.

 

Выводы по рынку продаж квартир

— общий уровень цен предложения на рынке продаж квартир за неделю заметно вырос;
— за прошедшую неделю не произошло существенного изменения структуры предложения.

 

АРЕНДА КВАРТИР

Изменения цены и объёмов предложения

В таблице 8 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

табл. 8	ОИА	Изменение цены предложения ($)	Изменение цены предложения (%)	Объём предложения	Изменение объёма предложения	Изменение объёма предложения (%)
город	841	-23	-2.68	1436	-281	-16.37
формат
1-комн.	501	5	1.01	391	-84	-17.68
2-комн.	724	-3	-0.41	578	-87	-13.08
3-комн.	1145	-17	-1.46	387	-63	-14.00
4-комн.	1882	-25	-1.31	80	-47	-37.01

Значения ОИА, цены предложения и их изменения округлены до целых чисел.

 

Перераспределение объёмов предложения:

Суммарное недельное перераспределение долей объёмов предложения по форматам сегодня равно 2.26%, что намного больше, чем было на прошлой неделе (1.50%).

Основное перераспределение объёмов предложения: очень большие снижения долей объёмов предложения в сегментах 1- и 4-комнатных квартир в пользу 2- и 3-комнатных квартир.
В представлении по форматам предложение в целом по городу значительно сдвинулось в сторону относительно недорогих сегментов.

Все форматы (кроме 2-комнатных) квартир за неделю поменяли направления изменения своих долей объёмов предложения. Продолжается быстрое увеличение доли объёма предложения формата 2-комнатных квартир.

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю значительно снизилась (-0.024).

Сегодня средний формат сдаваемой квартиры равен 2.109.

 

Анализ динамики общего индекса аренды

Изменение общего индекса аренды зависит как от динамики цены предложения за аренду, так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Сегодняшнее изменение (-23$) имеет причинами
— общее снижение цены предложения (-6$);
— значительное перераспределение предложения в пользу более дешевых сегментов (-17$).

 

Выводы по рынку аренды квартир

— общий уровень цен предложения на рынке аренды квартир за неделю заметно снизился;
— за прошедшую неделю значительно увеличился удельный вес предложения относительно недорогого жилья.

Ссылки:
1. Методика вычисления индексов.
2. Обзор предложений на рынке недвижимости за прошлую неделю 05.12-12.12.2012.

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz.