№49 (250)

Для вычисления параметров рынка использовалась база данных газеты «Крыша» и сайта krisha.kz.

 

ПРОДАЖА КВАРТИР

В таблицах приведены следующие данные: индексы прошлой недели ($), индекс текущей недели ($), абсолютное изменение индекса за неделю ($), относительное изменение индекса за неделю (%), объём предложения на прошлой неделе (к-во квартир), объём предложения на текущей неделе (к-во квартир), абсолютное изменение объёма предложения за неделю (к-во квартир), относительное изменение объёма предложения за неделю (%).

Индекс — стоимость в долларах США одного квадратного метра общей площади квартиры.

В табл. 1-6 — данные по шести районам города. В табл. 7 — данные по городу в целом.

Необходимые пояснения к таблицам:

  • «панель 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры в панельных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом)»;
  • «все кирпич» означает «все квартиры в кирпичных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от формата квартиры»;
  • «все 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения»;
  • «весь Алм. р-н» означает «все квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения и формата»;
  • «н/д» означает «нет (надёжных) данных».

Красным цветом обозначены сегменты с отрицательной динамикой параметров, зелёным — с положительной динамикой.

 

Алмалинский район

Таблица 1:

сегмент рынка индекс прошлый индекс сегодня изменение индекса ($) изменение индекса (%) объём прошлый объём сегодня изменение объёма изменение объёма (%)
панель  1-комн. 1967 1946 -21 -1,07 93 105 12 12,9
панель  2-комн. 1897 1897 0 0 132 140 8 6,1
панель  3-комн. 1819 1787 -32 -1,76 186 200 14 7,5
панель  4-комн. 1842 1848 6 0,33 25 34 9 36
панель  5-комн. н/д  2232 н/д  н/д  0 2 2 н/д 
кирпич  1-комн. 2099 2112 13 0,62 110 133 23 20,9
кирпич  2-комн. 2211 2224 13 0,59 167 165 -2 -1,2
кирпич  3-комн. 2305 2277 -28 -1,21 137 155 18 13,1
кирпич  4-комн. 2429 2507 78 3,21 38 46 8 21,1
кирпич  5-комн. 2396 1733 -663 -27,67 2 2 0 0
монолит 1-комн. 2054 1961 -93 -4,53 18 21 3 16,7
монолит 2-комн. 1859 1956 97 5,22 64 58 -6 -9,4
монолит 3-комн. 2069 2103 34 1,64 61 66 5 8,2
монолит 4-комн. 2315 2257 -58 -2,51 21 10 -11 -52,4
монолит 5-комн. н/д  1978 н/д  н/д  0 2 2 н/д 
все панель      1875 1859 -16 -0,85 436 481 45 10,3
все кирпич      2231 2234 3 0,13 454 501 47 10,4
все монолит     2016 2037 21 1,04 164 157 -7 -4,3
все 1-комн.     2039 2032 -7 -0,34 221 259 38 17,2
все 2-комн.     2034 2055 21 1,03 363 363 0 0
все 3-комн.     2032 2016 -16 -0,79 384 421 37 9,6
все 4-комн.     2225 2230 5 0,22 84 90 6 7,1
все 5-комн.     2395 1980 -415 -17,33 2 6 4 200
весь Алм. р-н   2050 2049 -1 -0,05 1054 1139 85 8,1

На рис. 1 показаны спектры предложения в Алмалинском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 2 показано изменение спектра предложения в Алмалинском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 1 — Спектры предложения
в Алмалинском районе		 Рисунок 2 — Недельное изменение спектра
предложения в Алмалинском районе

 

Жетысуский район

Таблица 2:

сегмент рынка индекс прошлый индекс сегодня изменение индекса ($) изменение индекса (%) объём прошлый объём сегодня изменение объёма изменение объёма (%)
панель  1-комн. 1511 1482 -29 -1,92 88 95 7 8
панель  2-комн. 1481 1493 12 0,81 59 50 -9 -15,3
панель  3-комн. 1418 1422 4 0,28 56 45 -11 -19,6
панель  4-комн. 1384 1321 -63 -4,55 13 15 2 15,4
панель  5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
кирпич  1-комн. 1444 1507 63 4,36 21 30 9 42,9
кирпич  2-комн. 1431 1370 -61 -4,26 35 34 -1 -2,9
кирпич  3-комн. 1356 1449 93 6,86 23 26 3 13
кирпич  4-комн. 1269 1259 -10 -0,79 2 2 0 0
кирпич  5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
монолит 1-комн. 1330 1373 43 3,23 37 41 4 10,8
монолит 2-комн. 1201 1193 -8 -0,67 42 41 -1 -2,4
монолит 3-комн. 1309 1269 -40 -3,06 14 15 1 7,1
монолит 4-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
монолит 5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
все панель      1471 1459 -12 -0,82 216 205 -11 -5,1
все кирпич      1409 1434 25 1,77 81 92 11 13,6
все монолит     1268 1280 12 0,95 93 97 4 4,3
все 1-комн.     1455 1459 4 0,27 146 166 20 13,7
все 2-комн.     1381 1361 -20 -1,45 136 125 -11 -8,1
все 3-комн.     1386 1403 17 1,23 93 86 -7 -7,5
все 4-комн.     1368 1313 -55 -4,02 15 17 2 13,3
все 5-комн.     н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
весь Жет. р-н   1409 1409 0 0 390 394 4 1

На рис. 3 показаны спектры предложения в Жетысуском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 4 показано изменение спектра предложения в Жетысуском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 3 — Спектры предложения
в Жетысуском районе		 Рисунок 4 — Недельное изменение спектра
предложения в Жетысуском районе

 

Ауэзовский район

Таблица 3:

сегмент рынка индекспрошлый индекс сегодня изменение индекса ($) изменение индекса (%) объём прошлый объём сегодня изменение объёма изменение объёма (%)
панель  1-комн. 1704 1694 -10 -0,59 203 233 30 14,8
панель  2-комн. 1678 1640 -38 -2,26 303 331 28 9,2
панель  3-комн. 1600 1602 2 0,13 299 307 8 2,7
панель  4-комн. 1771 1723 -48 -2,71 53 50 -3 -5,7
панель  5-комн. 1458 1583 125 8,57 1 1 0 0
кирпич  1-комн. 1629 1672 43 2,64 41 46 5 12,2
кирпич  2-комн. 1675 1690 15 0,9 54 65 11 20,4
кирпич  3-комн. 1749 1735 -14 -0,8 71 55 -16 -22,5
кирпич  4-комн. 1740 1826 86 4,94 22 26 4 18,2
кирпич  5-комн. 1910 2030 120 6,28 5 3 -2 -40
монолит 1-комн. 1712 1679 -33 -1,93 69 74 5 7,2
монолит 2-комн. 1618 1630 12 0,74 123 123 0 0
монолит 3-комн. 1652 1689 37 2,24 103 107 4 3,9
монолит 4-комн. 1763 1774 11 0,62 19 14 -5 -26,3
монолит 5-комн. 1175 1175 0 0 1 1 0 0
все панель      1662 1645 -17 -1,02 859 922 63 7,3
все кирпич      1705 1721 16 0,94 193 195 2 1
все монолит     1657 1666 9 0,54 315 319 4 1,3
все 1-комн.     1695 1687 -8 -0,47 313 353 40 12,8
все 2-комн.     1662 1643 -19 -1,14 480 519 39 8,1
все 3-комн.     1633 1637 4 0,24 473 469 -4 -0,8
все 4-комн.     1762 1760 -2 -0,11 94 90 -4 -4,3
все 5-комн.     1740 1769 29 1,67 7 5 -2 -28,6
весь Ауэз. р-н  1667 1660 -7 -0,42 1367 1436 69 5

На рис. 5 показаны спектры предложения в Ауэзовском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 6 показано изменение спектра предложения в Ауэзовском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 5 — Спектры предложения
в Ауэзовском районе		 Рисунок 6 — Недельное изменение спектра
предложения в Ауэзовском районе

 

Медеуский район

Таблица 4:

сегмент рынка индекс прошлый индекс сегодня изменение индекса ($) изменение индекса (%) объём прошлый объём сегодня изменение объёма изменение объёма (%)
панель  1-комн. 2095 2151 56 2,67 25 23 -2 -8
панель  2-комн. 1994 2010 16 0,8 46 37 -9 -19,6
панель  3-комн. 2043 1943 -100 -4,89 53 56 3 5,7
панель  4-комн. 1904 1989 85 4,46 13 17 4 30,8
панель  5-комн. 2187 2132 -55 -2,51 2 2 0 0
кирпич  1-комн. 2432 2335 -97 -3,99 64 66 2 3,1
кирпич  2-комн. 2379 2369 -10 -0,42 92 122 30 32,6
кирпич  3-комн. 2517 2498 -19 -0,75 132 162 30 22,7
кирпич  4-комн. 2802 2788 -14 -0,5 53 57 4 7,5
кирпич  5-комн. 2467 2376 -91 -3,69 11 10 -1 -9,1
монолит 1-комн. 2190 1982 -208 -9,5 19 21 2 10,5
монолит 2-комн. 2469 2425 -44 -1,78 54 51 -3 -5,6
монолит 3-комн. 2565 2555 -10 -0,39 52 66 14 26,9
монолит 4-комн. 2988 2824 -164 -5,49 46 40 -6 -13
монолит 5-комн. 3357 2925 -432 -12,87 7 10 3 42,9
все панель      2025 2005 -20 -0,99 139 135 -4 -2,9
все кирпич      2506 2471 -35 -1,4 352 417 65 18,5
все монолит     2636 2532 -104 -3,95 178 188 10 5,6
все 1-комн.     2311 2229 -82 -3,55 108 110 2 1,9
все 2-комн.     2312 2319 7 0,3 192 210 18 9,4
все 3-комн.     2421 2401 -20 -0,83 237 284 47 19,8
все 4-комн.     2774 2681 -93 -3,35 112 114 2 1,8
все 5-комн.     2750 2603 -147 -5,35 20 22 2 10
весь Мед. р-н   2441 2401 -40 -1,64 669 740 71 10,6

На рис. 7 показаны спектры предложения в Медеуском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 8 показано изменение спектра предложения в Медеуском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 7 — Спектры предложения
в Медеуском районе		 Рисунок 8 — Недельное изменение спектра
предложения в Медеуском районе

 

Турксибский район

Таблица 5:

сегмент рынка

 индекс прошлый индекс сегодня изменение индекса ($) изменение индекса (%) объём прошлый объём сегодня изменение объёма изменение объёма (%)
панель  1-комн. 1422 1225 -197 -13,85 18 7 -11 -61,1
панель  2-комн. 1290 1381 91 7,05 31 26 -5 -16,1
панель  3-комн. 1243 1295 52 4,18 25 28 3 12
панель  4-комн. 1252 1221 -31 -2,48 2 3 1 50
панель  5-комн. 782 н/д  н/д  н/д  1 0 -1 -100
кирпич  1-комн. 1433 1438 5 0,35 57 56 -1 -1,8
кирпич  2-комн. 1295 1317 22 1,7 89 74 -15 -16,9
кирпич  3-комн. 1307 1295 -12 -0,92 48 52 4 8,3
кирпич  4-комн. 1305 1255 -50 -3,83 6 5 -1 -16,7
кирпич  5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
монолит 1-комн. 1339 1278 -61 -4,56 10 13 3 30
монолит 2-комн. 1182 1244 62 5,25 12 12 0 0
монолит 3-комн. 1117 1059 -58 -5,19 7 12 5 71,4
монолит 4-комн. 1333 н/д  н/д  н/д  1 0 -1 -100
монолит 5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
все панель      1298 1318 20 1,54 77 64 -13 -16,9
все кирпич      1337 1345 8 0,6 200 187 -13 -6,5
все монолит     1224 1195 -29 -2,37 30 37 7 23,3
все 1-комн.     1419 1391 -28 -1,97 85 76 -9 -10,6
все 2-комн.     1283 1324 41 3,2 132 112 -20 -15,2
все 3-комн.     1270 1264 -6 -0,47 80 92 12 15
все 4-комн.     1296 1242 -54 -4,17 9 8 -1 -11,1
все 5-комн.     782 н/д  н/д   н/д  1 0 -1 -100
весь Турк. р-н  1316 1320 4 0,3 307 288 -19 -6,2

На рис. 9 показаны спектры предложения в Турксибском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 10 показано изменение спектра предложения в Турксибском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 9 — Спектры предложения
в Турксибском районе		 Рисунок 10 — Недельное изменение спектра
предложения в Турксибском районе

 

Бостандыкский район

Таблица 6:

сегмент рынка индекс прошлый индекс сегодня изменение индекса ($) изменение индекса (%) объём прошлый объём сегодня изменение объёма изменение объёма (%)
панель  1-комн. 1964 1946 -18 -0,92 140 168 28 20
панель  2-комн. 1927 1946 19 0,99 170 199 29 17,1
панель  3-комн. 1835 1816 -19 -1,04 214 249 35 16,4
панель  4-комн. 1933 1895 -38 -1,97 36 37 1 2,8
панель  5-комн. 2041 2003 -38 -1,86 2 2 0 0
кирпич  1-комн. 2032 2004 -28 -1,38 98 115 17 17,3
кирпич  2-комн. 1974 1973 -1 -0,05 157 184 27 17,2
кирпич  3-комн. 2185 2155 -30 -1,37 128 127 -1 -0,8
кирпич  4-комн. 2231 2381 150 6,72 54 49 -5 -9,3
кирпич  5-комн. 2203 2291 88 3,99 6 6 0 0
монолит 1-комн. 2173 2211 38 1,75 31 29 -2 -6,5
монолит 2-комн. 2432 2426 -6 -0,25 72 75 3 4,2
монолит 3-комн. 2406 2438 32 1,33 112 128 16 14,3
монолит 4-комн. 2548 2643 95 3,73 26 46 20 76,9
монолит 5-комн. 2689 2423 -266 -9,89 4 6 2 50
все панель      1901 1893 -8 -0,42 562 655 93 16,5
все кирпич      2082 2073 -9 -0,43 443 481 38 8,6
все монолит     2403 2444 41 1,71 245 284 39 15,9
все 1-комн.     2012 1992 -20 -0,99 269 312 43 16
все 2-комн.     2036 2035 -1 -0,05 399 458 59 14,8
все 3-комн.     2074 2059 -15 -0,72 454 504 50 11
все 4-комн.     2209 2336 127 5,75 116 132 16 13,8
все 5-комн.     2338 2306 -32 -1,37 12 14 2 16,7
весь Бост. р-н  2064 2065 1 0,05 1250 1420 170 13,6

На рис. 11 показаны спектры предложения в Бостандыкском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 12 показано изменение спектра предложения в Бостандыкском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 11 — Спектры предложения
в Бостандыкском районе		 Рисунок 12 — Недельное изменение спектра
предложения в Бостандыкском районе

 

Город в целом

Таблица 7:

сегмент рынка индекс прошлый индекс сегодня изменение индекса ($) изменение индекса (%) объём прошлый объём сегодня изменение объёма изменение объёма (%)
панель  1-комн. 1788 1780 -8 -0,45 569 633 64 11,2
панель  2-комн. 1761 1762 1 0,06 742 785 43 5,8
панель  3-комн. 1714 1705 -9 -0,53 835 887 52 6,2
панель  4-комн. 1786 1765 -21 -1,18 144 158 14 9,7
панель  5-комн. 1782 2045 263 14,76 6 7 1 16,7
кирпич  1-комн. 1949 1941 -8 -0,41 394 450 56 14,2
кирпич  2-комн. 1938 1968 30 1,55 598 653 55 9,2
кирпич  3-комн. 2113 2129 16 0,76 547 580 33 6
кирпич  4-комн. 2325 2400 75 3,23 177 187 10 5,6
кирпич  5-комн. 2279 2241 -38 -1,67 24 21 -3 -12,5
монолит 1-комн. 1762 1716 -46 -2,61 188 208 20 10,6
монолит 2-комн. 1874 1889 15 0,8 372 366 -6 -1,6
монолит 3-комн. 2074 2106 32 1,54 351 397 46 13,1
монолит 4-комн. 2541 2563 22 0,87 113 110 -3 -2,7
монолит 5-комн. 2952 2574 -378 -12,8 12 19 7 58,3
все  панель     1752 1747 -5 -0,29 2296 2470 174 7,6
все  кирпич     2040 2056 16 0,78 1740 1891 151 8,7
все  монолит    2007 2013 6 0,3 1036 1100 64 6,2
все 1-комн.     1839 1826 -13 -0,71 1151 1291 140 12,2
все 2-комн.     1848 1862 14 0,76 1712 1804 92 5,4
все 3-комн.     1913 1922 9 0,47 1733 1864 131 7,6
все 4-комн.     2202 2219 17 0,77 434 455 21 4,8
все 5-комн.      2400 2346 -54 -2,25 42 47 5 11,9
город           1903 1908 5 0,26 5072 5461 389 7,7

На рис. 13 показаны спектры общегородского предложения для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). Рис. 14 Недельное изменение спектра общегородского предложения.

Рисунок 13 — Cпектр общегородского
предложения		 Рисунок 14 — Недельное изменение спектра
общегородского предложения

На рис. 15 показана недельная динамика средних индексов по районам города.

  Нет данных
  Сильный рост
  Слабый рост
  Нет динамики
  Слабое падение
  Сильное падение
   
Рисунок 15 - Динамика индексов по районам города (5.12-12.12.2012)    

 

Перераспределение объёмов предложения в различных представлениях

По типам строений:
— суммарное недельное изменение долей объёмов предложения сегодня равно 0.32%, что в три раза меньше, чем было на прошлой неделе (0.97%);
— основное перераспределение объёмов предложения по типам: заметное снижение доли объёма предложения монолита в пользу кирпича;
— все типы строений за неделю поменяли направления изменений своих долей объёмов предложения.

По форматам квартир:
— суммарное недельное изменение долей объёмов предложения сегодня равно 0.98%, что несколько меньше, чем было на прошлой неделе (1.14%);
— основное перераспределение объёмов предложения по форматам: очень большие снижения долей объёмов предложения форматов 2- и 4-комнатных квартир в пользу 1-комнатных;
— почти все форматы (кроме 2-комнатных) за неделю поменяли направления изменения своих долей объёмов предложения;
— доля объёма предложения формата 2-комнатных квартир продолжает снижаться;
— в представлении по форматам предложение в целом по городу заметно сдвинулось в сторону относительно недорогих сегментов.

По районам города:
— суммарное недельное изменение долей объёмов предложения сегодня равно 1.91%, что в два раза больше, чем было на прошлой неделе (0.92%);
— основное перераспределение объёмов предложения по районам: большое снижение долей объёмов предложения Жетысуского, Ауэзовского и Турксибского районов в пользу Медеуского и Бостандыкского районов;
— Бостандыкский район продолжает быстро увеличивать свою долю объёма предложения;
— остальные районы за неделю поменяли направления изменения своих долей объёмов предложения;
— в представлении по районам предложение в целом по городу заметно сдвинулось в сторону относительно дорогих сегментов.

 

Анализ динамики среднего по городу индекса

Изменение среднего по городу индекса зависит как от динамики цены предложения (удорожание или удешевление жилья), так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Сегодняшнее изменение (+5$) имеет причинами
— общее снижение уровня цен предложения (-7$);
— перераспределение предложения в пользу более дорогого жилья (+12$).

 

Выводы по рынку продаж квартир

— общий уровень цен предложения на рынке продаж квартир за неделю заметно уменьшился;
— за прошедшую неделю увеличился удельный вес предложения относительно дорогого жилья.

 

АРЕНДА КВАРТИР

Изменения цены и объёмов предложения

В таблице 8 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

табл.8 ОИА Изменение цены предложения ($) Изменение цены предложения (%) Объём предложения Изменение объёма предложения Изменение объёма предложения (%)
город 864 -34 -3,79 1717 270 18,66
формат
1-комн. 496 -4 -0,80 475 83 21,17
2-комн. 727 -29 -3,84 665 116 21,13
3-комн. 1162 -11 -0,94 450 49 12,22
4-комн. 1907 -175 -8,41 127 22 20,95

Значения ОИА, цены предложения и их изменения округлены до целых чисел.

 

Перераспределение объёмов предложения:

Суммарное недельное перераспределение долей объёмов предложения по форматам сегодня равно 1.50%, что практически совпадает с уровнем прошлой недели (1.42%).

Основное перераспределение объёмов предложения: очень большое снижение доли объёма предложения в сегменте 3-комнатных квартир в пользу 1- и 2-комнатных квартир.
В представлении по форматам предложение в целом по городу очень сильно сдвинулось в сторону относительно недорогих сегментов.

Форматы 1- и 2-комнатных квартир за неделю поменяли направления изменения своих долей объёмов предложения. Продолжается медленное увеличение доли объёма предложения формата 4-комнатных квартир.

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю заметно снизилась (-0.018).

Сегодня средний формат сдаваемой квартиры равен 2.133.

 

Анализ динамики общего индекса аренды

Изменение общего индекса аренды зависит как от динамики цены предложения за аренду, так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Сегодняшнее изменение (-34$) имеет причинами
— общее сильное снижение цены предложения (-28$);
— значительное перераспределение предложения в пользу более дешевых сегментов (-6$).

 

Выводы по рынку аренды квартир

— общий уровень цен предложения на рынке аренды квартир за неделю резко снизился;
— за прошедшую неделю увеличился удельный вес предложения относительно недорогого жилья.

Ссылки:
1. Методика вычисления индексов.
2. Обзор предложений на рынке недвижимости за прошлую неделю 21.11-28.11.2012.

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz.