№48 (249)

Для вычисления параметров рынка использовалась база данных газеты «Крыша» сайта krisha.kz.

 

ПРОДАЖА КВАРТИР

В таблицах приведены следующие данные: индексы прошлой недели ($), индекс текущей недели ($), абсолютное изменение индекса за неделю ($), относительное изменение индекса за неделю (%), объём предложения на прошлой неделе (к-во квартир), объём предложения на текущей неделе (к-во квартир), абсолютное изменение объёма предложения за неделю (к-во квартир), относительное изменение объёма предложения за неделю (%).

Индекс — стоимость в долларах США одного квадратного метра общей площади квартиры.

В табл. 1-6 — данные по шести районам города. В табл. 7 — данные по городу в целом.

Необходимые пояснения к таблицам:

• «панель 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры в панельных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом)»;
• «все кирпич» означает «все квартиры в кирпичных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от формата квартиры»;
• «все 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения»;
• «весь Алм. р-н» означает «все квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения и формата»;
• «н/д» означает «нет (надёжных) данных».

Красным цветом обозначены сегменты с отрицательной динамикой параметров, зелёным — с положительной динамикой.

 

Алмалинский район

Таблица 1:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	1944	1967	23	1.18	101	93	-8	-7.9
панель 2-комн.	1909	1897	-12	-0.63	142	132	-10	-7
панель 3-комн.	1802	1819	17	0.94	212	186	-26	-12.3
панель 4-комн.	1835	1842	7	0.38	38	25	-13	-34.2
панель 5-комн.	2008	н/д	н/д	н/д	1	0	-1	-100
кирпич 1-комн.	2072	2099	27	1.3	154	110	-44	-28.6
кирпич 2-комн.	2208	2211	3	0.14	195	167	-28	-14.4
кирпич 3-комн.	2259	2305	46	2.04	158	137	-21	-13.3
кирпич 4-комн.	2371	2429	58	2.45	49	38	-11	-22.4
кирпич 5-комн.	1700	2396	696	40.94	2	2	0	0
монолит 1-комн.	1900	2054	154	8.11	31	18	-13	-41.9
монолит 2-комн.	1890	1859	-31	-1.64	65	64	-1	-1.5
монолит 3-комн.	2072	2069	-3	-0.14	63	61	-2	-3.2
монолит 4-комн.	2195	2315	120	5.47	21	21	0	0
монолит 5-комн.	1961	н/д	н/д	н/д	3	0	-3	-100
все панель	1864	1875	11	0.59	494	436	-58	-11.7
все кирпич	2197	2231	34	1.55	558	454	-104	-18.6
все монолит	1990	2016	26	1.31	183	164	-19	-10.4
все 1-комн.	2008	2039	31	1.54	286	221	-65	-22.7
все 2-комн.	2050	2034	-16	-0.78	402	363	-39	-9.7
все 3-комн.	2008	2032	24	1.2	433	384	-49	-11.3
все 4-комн.	2148	2225	77	3.58	108	84	-24	-22.2
все 5-комн.	1881	2395	514	27.33	6	2	-4	-66.7
весь Алм. р-н	2033	2050	17	0.84	1235	1054	-181	-14.7

На рис. 1 показаны спектры предложения в Алмалинском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 2 показано изменение спектра предложения в Алмалинском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 1 — Спектры предложения в Алмалинском районе	Рисунок 2 — Недельное изменение спектра предложения в Алмалинском районе

 

Жетысуский район

Таблица 2:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	1513	1511	-2	-0.13	91	88	-3	-3.3
панель 2-комн.	1480	1481	1	0.07	69	59	-10	-14.5
панель 3-комн.	1413	1418	5	0.35	56	56	0	0
панель 4-комн.	1344	1384	40	2.98	10	13	3	30
панель 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
кирпич 1-комн.	1533	1444	-89	-5.81	25	21	-4	-16
кирпич 2-комн.	1444	1431	-13	-0.9	49	35	-14	-28.6
кирпич 3-комн.	1388	1356	-32	-2.31	23	23	0	0
кирпич 4-комн.	1250	1269	19	1.52	3	2	-1	-33.3
кирпич 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
монолит 1-комн.	1329	1330	1	0.08	35	37	2	5.7
монолит 2-комн.	1197	1201	4	0.33	49	42	-7	-14.3
монолит 3-комн.	1298	1309	11	0.85	20	14	-6	-30
монолит 4-комн.	918	н/д	н/д	н/д	1	0	-1	-100
монолит 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
все панель	1470	1471	1	0.07	226	216	-10	-4.4
все кирпич	1447	1409	-38	-2.63	100	81	-19	-19
все монолит	1257	1268	11	0.88	105	93	-12	-11.4
все 1-комн.	1473	1455	-18	-1.22	151	146	-5	-3.3
все 2-комн.	1386	1381	-5	-0.36	167	136	-31	-18.6
все 3-комн.	1383	1386	3	0.22	99	93	-6	-6.1
все 4-комн.	1293	1368	75	5.8	14	15	1	7.1
все 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
весь Жет. р-н	1413	1409	-4	-0.28	431	390	-41	-9.5

На рис. 3 показаны спектры предложения в Жетысуском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 4 показано изменение спектра предложения в Жетысуском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 3 — Спектры предложения в Жетысуском районе	Рисунок 4 — Недельное изменение спектра предложения в Жетысуском районе

 

Ауэзовский район

Таблица 3:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	1704	1704	0	0	269	203	-66	-24.5
панель 2-комн.	1633	1678	45	2.76	345	303	-42	-12.2
панель 3-комн.	1597	1600	3	0.19	305	299	-6	-2
панель 4-комн.	1673	1771	98	5.86	55	53	-2	-3.6
панель 5-комн.	1851	1458	-393	-21.23	1	1	0	0
кирпич 1-комн.	1640	1629	-11	-0.67	65	41	-24	-36.9
кирпич 2-комн.	1647	1675	28	1.7	58	54	-4	-6.9
кирпич 3-комн.	1809	1749	-60	-3.32	62	71	9	14.5
кирпич 4-комн.	1881	1740	-141	-7.5	24	22	-2	-8.3
кирпич 5-комн.	2681	1910	-771	-28.76	2	5	3	150
монолит 1-комн.	1697	1712	15	0.88	80	69	-11	-13.8
монолит 2-комн.	1611	1618	7	0.43	124	123	-1	-0.8
монолит 3-комн.	1631	1652	21	1.29	109	103	-6	-5.5
монолит 4-комн.	1862	1763	-99	-5.32	16	19	3	18.8
монолит 5-комн.	1463	1175	-288	-19.69	2	1	-1	-50
все панель	1643	1662	19	1.16	975	859	-116	-11.9
все кирпич	1728	1705	-23	-1.33	211	193	-18	-8.5
все монолит	1649	1657	8	0.49	331	315	-16	-4.8
все 1-комн.	1692	1695	3	0.18	414	313	-101	-24.4
все 2-комн.	1629	1662	33	2.03	527	480	-47	-8.9
все 3-комн.	1632	1633	1	0.06	476	473	-3	-0.6
все 4-комн.	1757	1762	5	0.28	95	94	-1	-1.1
все 5-комн.	2027	1740	-287	-14.16	5	7	2	40
весь Ауэз. р-н	1656	1667	11	0.66	1517	1367	-150	-9.9

На рис. 5 показаны спектры предложения в Ауэзовском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 6 показано изменение спектра предложения в Ауэзовском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 5 — Спектры предложения в Ауэзовском районе	Рисунок 6 — Недельное изменение спектра предложения в Ауэзовском районе

 

Медеуский район

Таблица 4:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	2272	2095	-177	-7.79	18	25	7	38.9
панель 2-комн.	2013	1994	-19	-0.94	50	46	-4	-8
панель 3-комн.	1856	2043	187	10.08	65	53	-12	-18.5
панель 4-комн.	1993	1904	-89	-4.47	12	13	1	8.3
панель 5-комн.	2187	2187	0	0	2	2	0	0
кирпич 1-комн.	2408	2432	24	1	71	64	-7	-9.9
кирпич 2-комн.	2413	2379	-34	-1.41	113	92	-21	-18.6
кирпич 3-комн.	2513	2517	4	0.16	180	132	-48	-26.7
кирпич 4-комн.	2743	2802	59	2.15	62	53	-9	-14.5
кирпич 5-комн.	2528	2467	-61	-2.41	12	11	-1	-8.3
монолит 1-комн.	2210	2190	-20	-0.9	20	19	-1	-5
монолит 2-комн.	2513	2469	-44	-1.75	57	54	-3	-5.3
монолит 3-комн.	2522	2565	43	1.7	67	52	-15	-22.4
монолит 4-комн.	3059	2988	-71	-2.32	37	46	9	24.3
монолит 5-комн.	3211	3357	146	4.55	6	7	1	16.7
все панель	1976	2025	49	2.48	147	139	-8	-5.4
все кирпич	2503	2506	3	0.12	438	352	-86	-19.6
все монолит	2614	2636	22	0.84	187	178	-9	-4.8
все 1-комн.	2349	2311	-38	-1.62	109	108	-1	-0.9
все 2-комн.	2348	2312	-36	-1.53	220	192	-28	-12.7
все 3-комн.	2378	2421	43	1.81	312	237	-75	-24
все 4-комн.	2767	2774	7	0.25	111	112	1	0.9
все 5-комн.	2698	2750	52	1.93	20	20	0	0
весь Мед. р-н	2429	2441	12	0.49	772	669	-103	-13.3

На рис. 7 показаны спектры предложения в Медеуском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 8 показано изменение спектра предложения в Медеуском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 7 — Спектры предложения в Медеуском районе	Рисунок 8 — Недельное изменение спектра предложения в Медеуском районе

 

Турксибский район

Таблица 5:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	1391	1422	31	2.23	18	18	0	0
панель 2-комн.	1360	1290	-70	-5.15	35	31	-4	-11.4
панель 3-комн.	1268	1243	-25	-1.97	35	25	-10	-28.6
панель 4-комн.	1215	1252	37	3.05	4	2	-2	-50
панель 5-комн.	н/д	782	н/д	н/д	0	1	1	н/д
кирпич 1-комн.	1426	1433	7	0.49	56	57	1	1.8
кирпич 2-комн.	1301	1295	-6	-0.46	107	89	-18	-16.8
кирпич 3-комн.	1294	1307	13	1	55	48	-7	-12.7
кирпич 4-комн.	1168	1305	137	11.73	3	6	3	100
кирпич 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
монолит 1-комн.	1287	1339	52	4.04	13	10	-3	-23.1
монолит 2-комн.	1199	1182	-17	-1.42	16	12	-4	-25
монолит 3-комн.	1178	1117	-61	-5.18	8	7	-1	-12.5
монолит 4-комн.	н/д	1333	н/д	н/д	0	1	1	н/д
монолит 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
все панель	1324	1298	-26	-1.96	92	77	-15	-16.3
все кирпич	1329	1337	8	0.6	221	200	-21	-9.5
все монолит	1225	1224	-1	-0.08	37	30	-7	-18.9
все 1-комн.	1397	1419	22	1.57	87	85	-2	-2.3
все 2-комн.	1303	1283	-20	-1.53	158	132	-26	-16.5
все 3-комн.	1275	1270	-5	-0.39	98	80	-18	-18.4
все 4-комн.	1194	1296	102	8.54	7	9	2	28.6
все 5-комн.	н/д	782	н/д	н/д	0	1	1	н/д
весь Турк. р-н	1317	1316	-1	-0.08	350	307	-43	-12.3

На рис. 9 показаны спектры предложения в Турксибском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 10 показано изменение спектра предложения в Турксибском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 9 — Спектры предложения в Турксибском районе	Рисунок 10 — Недельное изменение спектра предложения в Турксибском районе

 

Бостандыкский район

Таблица 6:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	1945	1964	19	0.98	163	140	-23	-14.1
панель 2-комн.	1914	1927	13	0.68	206	170	-36	-17.5
панель 3-комн.	1812	1835	23	1.27	252	214	-38	-15.1
панель 4-комн.	1904	1933	29	1.52	36	36	0	0
панель 5-комн.	2439	2041	-398	-16.32	2	2	0	0
кирпич 1-комн.	2009	2032	23	1.14	118	98	-20	-16.9
кирпич 2-комн.	2026	1974	-52	-2.57	169	157	-12	-7.1
кирпич 3-комн.	2187	2185	-2	-0.09	132	128	-4	-3
кирпич 4-комн.	2328	2231	-97	-4.17	53	54	1	1.9
кирпич 5-комн.	2400	2203	-197	-8.21	9	6	-3	-33.3
монолит 1-комн.	2186	2173	-13	-0.59	32	31	-1	-3.1
монолит 2-комн.	2451	2432	-19	-0.78	85	72	-13	-15.3
монолит 3-комн.	2473	2406	-67	-2.71	123	112	-11	-8.9
монолит 4-комн.	2465	2548	83	3.37	34	26	-8	-23.5
монолит 5-комн.	2920	2689	-231	-7.91	5	4	-1	-20
все панель	1883	1901	18	0.96	659	562	-97	-14.7
все кирпич	2106	2082	-24	-1.14	481	443	-38	-7.9
все монолит	2440	2403	-37	-1.52	279	245	-34	-12.2
все 1-комн.	1993	2012	19	0.95	313	269	-44	-14.1
все 2-комн.	2054	2036	-18	-0.88	460	399	-61	-13.3
все 3-комн.	2069	2074	5	0.24	507	454	-53	-10.5
все 4-комн.	2241	2209	-32	-1.43	123	116	-7	-5.7
все 5-комн.	2567	2338	-229	-8.92	16	12	-4	-25
весь Бост. р-н	2068	2064	-4	-0.19	1419	1250	-169	-11.9

На рис. 11 показаны спектры предложения в Бостандыкском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 12 показано изменение спектра предложения в Бостандыкском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 11 — Спектры предложения в Бостандыкском районе	Рисунок 12 — Недельное изменение спектра предложения в Бостандыкском районе

 

Город в целом

Таблица 7:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	1780	1788	8	0.45	661	569	-92	-13.9
панель 2-комн.	1746	1761	15	0.86	849	742	-107	-12.6
панель 3-комн.	1695	1714	19	1.12	929	835	-94	-10.1
панель 4-комн.	1751	1786	35	2	157	144	-13	-8.3
панель 5-комн.	2185	1782	-403	-18.44	6	6	0	0
кирпич 1-комн.	1940	1949	9	0.46	495	394	-101	-20.4
кирпич 2-комн.	1947	1938	-9	-0.46	701	598	-103	-14.7
кирпич 3-комн.	2141	2113	-28	-1.31	618	547	-71	-11.5
кирпич 4-комн.	2367	2325	-42	-1.77	196	177	-19	-9.7
кирпич 5-комн.	2427	2279	-148	-6.1	25	24	-1	-4
монолит 1-комн.	1752	1762	10	0.57	215	188	-27	-12.6
монолит 2-комн.	1891	1874	-17	-0.9	401	372	-29	-7.2
монолит 3-комн.	2092	2074	-18	-0.86	391	351	-40	-10.2
монолит 4-комн.	2511	2541	30	1.19	109	113	4	3.7
монолит 5-комн.	2667	2952	285	10.69	16	12	-4	-25
все панель	1738	1752	14	0.81	2602	2296	-306	-11.8
все кирпич	2051	2040	-11	-0.54	2035	1740	-295	-14.5
все монолит	2005	2007	2	0.1	1132	1036	-96	-8.5
все 1-комн.	1833	1839	6	0.33	1371	1151	-220	-16
все 2-комн.	1848	1848	0	0	1951	1712	-239	-12.3
все 3-комн.	1917	1913	-4	-0.21	1938	1733	-205	-10.6
все 4-комн.	2192	2202	10	0.46	462	434	-28	-6.1
все 5-комн.	2478	2400	-78	-3.15	47	42	-5	-10.6
город	1901	1903	2	0.11	5769	5072	-697	-12.1

На рис. 13 показаны спектры общегородского предложения для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). Рис. 14 Недельное изменение спектра общегородского предложения.

Рисунок 13 — Cпектр общегородского предложения	Рисунок 14 — Недельное изменение спектра общегородского предложения

На рис. 15 показана недельная динамика средних индексов по районам города.

		Нет данных
		Сильный рост
		Слабый рост
		Нет динамики
		Слабое падение
		Сильное падение
Рисунок 15 - Динамика индексов по районам города (28.11-05.12.2012)

 

Перераспределение объёмов предложения в различных представлениях

По типам строений:
— суммарное недельное изменение долей объёмов предложения сегодня равно 0.91%, что несколько выше, чем было на прошлой неделе (0.88%);
— основное перераспределение объёмов предложения по типам: очень большое снижение доли объёма предложения кирпича в пользу панели и монолита;
— монолит за неделю сохранил направление изменения своей доли объёма предложения — продолжается увеличение;
— панели и кирпич поменяли направления изменения долей объёмов предложения.

По форматам квартир:
— суммарное недельное изменение долей объёмов предложения сегодня равно 1.14%, что более чем в полтора раза выше, чем было на прошлой неделе (0.75%);
— основное перераспределение объёмов предложения по форматам: огромное снижение доли объёма предложения формата 1-комнатных квартир в пользу 3- и 4-комнатных;
— почти все форматы за неделю поменяли направления изменения своих долей объёмов предложения;
— в представлении по форматам предложение в целом по городу заметно сдвинулось в сторону относительно дорогих сегментов.

По районам города:
— суммарное недельное изменение долей объёмов предложения сегодня равно 0.92%, что в два раза меньше, чем было на прошлой неделе (1.87%);
— основное перераспределение объёмов предложения по районам: значительное снижение долей объёмов предложения Алмалинского и Медеуского районов в пользу Жетысуского и Ауэзовского районов;
— Алатауский район продолжает медленно увеличивать свою долю объёма предложения;
— остальные районы за неделю поменяли направления изменения своих долей объёмов предложения.

 

Анализ динамики среднего по городу индекса

Изменение среднего по городу индекса зависит как от динамики цены предложения (удорожание или удешевление жилья), так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Сегодняшнее изменение (+2$) имеет причинами
— общее увеличение уровня цен предложения (+4$);
— перераспределение предложения в пользу более дешевого жилья (-2$).

 

Выводы по рынку продаж квартир

— общий уровень цен предложения на рынке продаж квартир за неделю заметно вырос;
— за прошедшую неделю увеличился удельный вес относительно недорогого жилья.

 

АРЕНДА КВАРТИР

Изменения цены и объёмов предложения

В таблице 8 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

табл. 8	ОИА	Изменение цены предложения ($)	Изменение цены предложения (%)	Объём предложения	Изменение объёма предложения	Изменение объёма предложения (%)
город	898	14	1.62	1447	-180	-11.06
формат
1-комн.	500	-9	-1.77	392	-50	-11.31
2-комн.	756	0	0.00	549	-90	-14.08
3-комн.	1173	-9	-0.76	401	-50	-11.09
4-комн.	2082	5	0.24	105	10	10.53

Значения ОИА, цены предложения и их изменения округлены до целых чисел.

 

Перераспределение объёмов предложения:

Суммарное недельное перераспределение долей объёмов предложения по форматам сегодня равно огромной величине 1.42%, что более чем в 3.5 раза выше, чем было на прошлой неделе (5.25%).

Основное перераспределение объёмов предложения: очень большое снижение доли объёма предложения в сегменте 2-комнатных квартир в пользу 4-комнатных квартир.
В представлении по форматам предложение в целом по городу очень сильно сдвинулось в сторону относительно дорогих сегментов.

Все форматы квартир за неделю поменяли направления изменения своих долей объёмов предложения.

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю резко увеличилась (+0.029).

Сегодня средний формат сдаваемой квартиры равен 2.151.

 

Анализ динамики общего индекса аренды

Изменение общего индекса аренды зависит как от динамики цены предложения за аренду, так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Сегодняшнее изменение (+14$) имеет причинами
— общее уменьшения цены предложения (-5$);
— огромное перераспределение предложения в пользу более дорогих сегментов (+19$).

 

Выводы по рынку аренды квартир

— общий уровень цен предложения на рынке аренды квартир за неделю значительно снизился;
— за прошедшую неделю увеличился удельный вес относительно дорогого жилья.

Ссылки:
1. Методика вычисления индексов.
2. Обзор предложений на рынке недвижимости за прошлую неделю 21.11-28.11.2012.

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz.