№05 (154)

Рынок продаж квартир

Изменения основных рыночных параметров

В таблице 1 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объёмы предложений и изменение объёмов (абсолютные и относительные значения).

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

Динамика индексов

В таблице 2 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды индексов на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

Отметим следующее по индексам:

— все типы строений за неделю подешевели;
— есть закономерность: чем дороже тип строения, тем выше темп падения индекса;
— панель и монолит поменяли направления трендов индексов, кирпич продолжает дешеветь;

— в небольших форматах (1-2-комнатные квартиры) индексы не уменьшились;
— индексы 3- и 4-комнатных квартир сильно снизились;

— за неделю два района подорожали, четыре — подешевели;
— два района (Турксибский и Бостандыкский) продолжают дешеветь;
— Алмалинский район продолжает дорожать;
— три района поменяли направления трендов индексов (Жетысуский, Ауэзовский и Медеуский);

— максимальный темп роста индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдается в Жетысуском районе (+1.96%);
— максимальный темп падения индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдается в сегменте 4-комнатных квартир (-3.57%).

На рис. 1 показана динамика индексов по районам города.

Изменения долей рынка

Объёмы перераспределения рынка:

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по типам сегодня равен 1.69% (на прошлой неделе был гораздо меньше — 0.23%);

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по форматам на этой неделе составил 0.47% (на прошлой неделе был больше в три раза — 1.43%);

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по районам составил 2.45% (на прошлой неделе был меньше более чем в два раза — 1.13%).

Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 3 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды индексов (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса ($), а также комментарии.

По типам:

— на прошедшей неделе вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов типов строений полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— положительный вклад в динамику среднего по городу индекса дала панель (+25$);
— кирпич и монолит дали большие отрицательные вклады (суммарно −42$);
— сложение больших по величине и противоположных по знаку слагаемых дало итоговое значение тренда среднего по городу индекса −17$.

По форматам:

— на прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов форматов квартир практически полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— основными конкурентами по вкладам были сегмент 1-2 -комнатных квартир с одной стороны (+6$), и сегменты 3-4-5-комнатных квартир с другой стороны (-23$);
— сложение больших по величине, но противоположных по знаку, вкладов, определило итоговое значение тренда −17$.

По районам:

— на прошедшей неделе вклады районов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов районов полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— основными конкурентами по вкладам были Ауэзовский район с одной стороны (+31$), и Медеуский, Бостандыкский и Алмалинский районы с другой стороны (суммарно −46$);
— сложение больших по величине, но противоположных по знаку, вкладов, определило итоговое значение тренда −17$.

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 4 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

Значения ОИА, стоимости аренды и их изменений округлены до целых чисел.

Динамика стоимости аренды

В таблице 5 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды стоимости аренды на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

Изменение долей рынка

Общий объём недельного перераспределения долей рынка по форматам сегодня равен 1.65% (на прошлой неделе был практически такой же — 1.63%).

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю уменьшилась (-0.009) за счёт большого перераспределения предложения.

Сегодня этот показатель равен 2.077.

Структура вкладов форматов в динамику ОИА

В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды стоимости аренды (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику ОИА ($), а также комментарии.

На прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменением стоимости аренды в сегментах, так и динамикой долей рынка.

Наблюдается конкуренция отрицательных вкладов сегментов 1-2-3-комнатных квартир с одной стороны (суммарно −75$), и положительного вклада 4-комнатных квартир с другой стороны (+12$).

Сложение больших по величине отрицательных вкладов привело к значительному итоговому тренду общего индекса аренды (-63$).

Приложение 1

Векторы сдвига (продажа квартир)

За неделю меняются индекс сегмента рынка и его объём предложения.

Если использовать относительные изменения (%) этих параметров, то, по аналогии с vi-диаграммой, можно построить точку в координатной системе "изменение индекса (%)"-"изменение объёма предложения (%)".

Вектор, проведенный в этой системе координат из её начала к построенной точке, будет показывать направление и величину недельного сдвига сегмента рынка.

Такой подход позволяет сравнивать рыночную динамику различных сегментов рынка продаж квартир.

На рис. 2 показаны векторы сдвига для всех рассматриваемых типов строений и города в целом за неделю.

Из рис. 2 видно, что

— векторы сдвига всех типов строений направлены «влево-вниз» (падение индексов при уменьшении объёмов предложения);
— результирующее направление вектора смещения города по направлению практически совпадает с направлением вектора смещения панели.

На рис. 3 показаны векторы сдвига для всех рассматриваемых форматов и города в целом за неделю.

Из рис. 3 видно, что

— выделяются две группы форматов со сходными динамиками;
— первая: форматы 1- и 2-комнатных квартир развиваются примерно в одном направлении «влево-вверх» (индексы не падают, объёмы предложения уменьшаются);
— вторая: форматы 3- и 4-комнатных квартир также развиваются примерно в одном направлении «влево-вниз» (индексы падают, объёмы предложения уменьшаются);
— отметим, что векторы смещения всех форматов направлены влево (падение объёмов предложения);
— результирующее направление вектора смещения города определилось конкуренцией двух групп форматов.

На рис. 4 показаны векторы сдвига для всех рассматриваемых районов и города в целом за неделю.

Из рис. 4 видно, что

— выделяются три группы районов со сходными динамиками: первая (Алмалинский и Жетысуский районы), вторая (Турксибский, Бостандыкский и Медеуский районы), третья — Ауэзовский район;
— для первой группы районов характерно общее движение в направлении «влево-вверх» (рост индексов и падение объёмов предложения);
— вторая группа районов движется в направлении «влево-вниз» (падение индекса и падение объёмов предложения);
— Ауэзовский район смесился «вправо-вниз» (падение индекса при росте объёма предложения);
— движение города в целом определилось конкуренцией всех трех групп и совпадает с преимущественным направлением второй группы районов.

Николай Стекольников, аналитик.