Все регионы 

Обзор рынка продажи и аренды квартир в Алматы 22.09 – 29.09.2010


№39 (137)

Всё нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к нетипичному формату (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).

Индексы рассчитаны в соответствии с методикой, описанной на сайте krisha.kz.

Описание общего индекса аренды, основных функций среднего по городу индекса и слагаемых его динамики приведено в описании методики.

 

NB: На рисунках синим цветом обозначен прошлый период, красным — сегодняшний.

NB: В таблицах зелёным цветом обозначен положительный тренд, красным — отрицательный.


 

Рынок продаж квартир

Изменения основных рыночных параметров

В таблице 1 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объёмы предложений и изменение объёмов (абсолютные и относительные значения).

 

Таблица 1 Индекс Изменение ($/кв.м) Изменение (%) Предложение Изменение к-ва квартир Изменение (%)
Город 1720
-1 -0.06 6883 42 0.61
Типы
Панель 1572 13 0.83 3532 26 0.74
Кирпич 1857 -18 -0.96 2323 15 0.65
Монолит 1920 -8 -0.41 1028 1 0.10
Форматы
1-комн. 1633 2 0.12 1671 19 1.15
2-комн. 1677 -8 -0.47 2379 37 1.58
3-комн. 1752 6 0.34 2282 -28 -1.21
4-комн. 2028 -20 -0.98 516 8 1.57
5-комн. 2082 34 1.66 35 6 20.69
Районы
Алм. 1804 13 0.73 1539 74 5.05
Жет. 1236 9 0.73 395 -18 -4.36
Ауэз. 1468 -1 -0.07 1891 5 0.27
Мед. 2280 -33 -1.43 850 32 3.91
Туркс. 1168 16 1.39 335 12 3.72
Бост. 1865 -13 -0.69 1836 -62 -3.27

 

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

На рис. 1 — распределения общегородского предложения по индексу (спектры предложения прошлой и этой недели).
На рис. 2 — разность сегодняшнего распределения и прошлой недели (спектр изменения предложения).

 

 

Динамика распределения общегородского предложения:

— общий объём предложения за неделю незначительно увеличился (+42 квартиры или +0.61%);
— уровень предложения в максимуме за неделю не изменился, сам максимум остался на прежнем месте в спектре предложения (рис. 1);
— основной приток предложения произошёл в интервале индексов от 1 500$ до 2 600$;
— на графике недельного изменения предложения (рис. 2) видно, что в области индексов 1 200$...1 400$ и 2 800$...3 100$ есть небольшой отток предложения.

 

Динамика индексов

В таблице 2 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды индексов на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 2 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город 0.17 -0.06 Средний по городу индекс почти не изменился
Типы
Панель -0.26 0.83 Панель показывает значительный рост стоимости квадратного метра
Кирпич 0.43 -0.96 Кирпич за неделю сильно подешевел
Монолит 0.78 -0.41 Индекс монолита после сильного роста показывает заметное снижение
Форматы
1-комн. 0.12 0.12 Формат продолжает постепенно дорожать с небольшим трендом
2-комн. 0.60 -0.47 Формат показывает заметное снижение индекса после сильного роста
3-комн. -0.63 0.34 Быстрое падение индекса сменилось ростом
4-комн. 0.94 -0.98 Тренд индекса поменял знак – быстрый рост сменился столь же быстрым падением
Районы
Алм. -0.22 0.73 Район показывает быстрый рост стоимости квадратного метра
Жет. -0.57 0.73 Район показывает быстрый рост стоимости квадратного метра после значительного падения
Ауэз. 0.34 -0.07 Рост индекса приостановился
Мед. 1.00 -1.43 Очень быстрый рост индекса перешёл в столь же быстрое падение
Туркс. -0.95 1.39 Район показывает очень быстрый рост стоимости квадратного метра после значительного падения
Бост. 1.24 -0.69 Очень быстрый рост индекса сменился быстрым падением

 

Динамика объёмов предложения

В таблице 3 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды общих объёмов предложения на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 3 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город -3.10 0.61 Приостановился процесс падения общего объёма предложения
Типы
Панель -2.77 0.74 Тренд объёма предложения панели поменял знак – падение сменилось заметным ростом
Кирпич -5.56 0.65 Тренд объёма предложения кирпича поменял знак – падение сменилось заметным ростом
Монолит 1.68 0.10 Продолжается увеличение объёма предложения монолита, темп значительно снизился
Форматы
1-комн. -5.82 1.15 Приостановился процесс падения объёма предложения сегмента
2-комн. -4.91 1.58 Приостановился процесс падения объёма предложения сегмента
3-комн. 0.87 -1.21 Тренд объёма предложения формата поменял знак – рост сменился заметным падением
4-комн. -0.97 1.57 Тренд объёма предложения формата поменял знак – падение сменилось заметным ростом
Районы
Алм. -6.51 5.05 Тренд объёма предложения района поменял знак – быстрое падение сменилось заметным ростом
Жет. -1.90 -4.36 Продолжается процесс уменьшения объёма предложения в районе
Ауэз. -2.43 0.27 Падение объёма предложения в районе приостановилось
Мед. -7.26 3.91 Тренд объёма предложения района поменял знак – быстрое падение сменилось заметным ростом
Туркс. 1.57 3.72 Продолжается увеличение объёма предложения в районе
Бост. -0.63 -3.27 Продолжается процесс уменьшения объёма предложения в районе

 

На рис. 3 показана динамика индексов по районам города.
На рис. 4 показана динамика объёмов предложения по районам города.

 

 

Изменение структуры рынка и вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 4 приведены следующие параметры: доли рынка, занимаемые сегментами, их недельное изменение и вклады каждого сегмента в динамику среднего по городу индекса.

 

Таблица 4 Доля рынка Доля рынка    
  Прошлая неделя (%) Сегодня (%) Динамика
долей (%)
Вклады
сегментов ($)
Типы
Панель 51.25 51.31 0.07 8
Кирпич 33.74 33.75 0.01 -6
Монолит 15.01 14.94 -0.08 -3
Форматы
1-комн. 24.15 24.28 0.13 3
2-комн. 34.23 34.56 0.33 3
3-комн. 33.77 33.15 -0.61 -9
4-комн. 7.43 7.50 0.07 0
5-комн. 0.42 0.51 0.08 2
Районы
Алм. 21.41 22.36 0.94 20
Жет. 6.04 5.74 -0.30 -3
Ауэз. 27.57 27.47 -0.10 -2
Мед. 11.96 12.35 0.39 5
Туркс. 4.72 4.87 0.15 2
Бост. 27.74 26.67 -1.07 -23
Алат. 0.56 0.54 -0.02 0

 

Значения вкладов сегментов в динамику среднего по городу индекса округлены до целых чисел.

 

Изменения долей рынка

В таблице 5 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды долей рынка на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 5 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Типы
Панель 0.17 0.07 Продолжается процесс расширения панели на рынке
Кирпич -0.88 0.01 Приостановилось уменьшение доли рынка кирпича
Монолит 0.71 -0.08 Приостановилось быстрое расширение монолита на рынке
Форматы
1-комн. -0.70 0.13 Приостановилось уменьшение доли рынка формата, есть небольшое расширение сегмента
2-комн. -0.65 0.33 Уменьшение доли рынка перешло в значительное расширение сегмента
3-комн. 1.33 -0.61 Сегмент после огромного расширения потерял большую часть рынка
4-комн. 0.16 0.07 Продолжается процесс расширения формата на рынке
5-комн. -0.14 0.08 Незначительное изменение доли рынка
Районы
Алм. -0.78 0.94 Компенсация с запасом потери рынка на прошлой неделе
Жет. 0.07 -0.30 Потеря районом заметной части рынка
Ауэз. 0.19 -0.10 Незначительное изменение доли рынка района
Мед. -0.54 0.39 Почти полная компенсация потери рынка на прошлой неделе
Туркс. 0.22 0.15 Продолжается захват рынка районом
Бост. 0.69 -1.07 Огромная потеря рынка после значительного расширения на прошлой неделе
Алат. 0.14 -0.02 Незначительное изменение доли рынка

 

Объёмы перераспределения рынка:

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по типам сегодня равен 0.08% (на прошлой неделе было значительно больше — 0.88%);
— общий объём недельного перераспределения долей рынка по форматам на этой неделе составил 0.61% (на прошлой неделе было значительно больше — 1.49%);
— общий объём недельного перераспределения долей рынка по районам составил 1.48% (на прошлой неделе было несколько меньше — 1.32%).

 

Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды индексов (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса ($), а также комментарии.

 

Таблица 6

Тренд индекса (%) Тренд доли рынка (%) Вклад сегмента ($) Комментарии
Типы
Панель 0.83 0.07 8 Удорожание сегмента и небольшое увеличение доли рынка
Кирпич -0.96 0.01 -6 Удешевление сегмента при неизменной доле рынка
Монолит -0.41 -0.08 -3 Одновременное удешевление сегмента и потеря небольшой части рынка
Форматы
1-комн. 0.12 0.13 3 Одновременное небольшое подорожание сегмента и увеличение доли рынка
2-комн. -0.47 0.33 3 Компенсация удешевления сегмента значительным расширением места на рынке
3-комн. 0.34 -0.61 -9 Потеря большой части рынка компенсировала с запасом небольшое удорожание сегмента
4-комн. -0.98 0.07 0 Полная компенсация расширением рынка значительного удешевления сегмента
5-комн. 1.66 0.08 2 Одновременное удорожание сегмента и небольшое увеличение доли рынка
Районы
Алм. 0.73 0.94 20 Одновременное значительное удорожание сегмента и огромное увеличение доли рынка
Жет. 0.73 -0.30 -3 Компенсация с запасом удорожания сегмента значительным уменьшением места на рынке
Ауэз. -0.07 -0.10 -2 Одновременное удешевление сегмента и потеря небольшой части рынка
Мед. -1.43 0.39 5 Компенсация с запасом удешевления сегмента значительным расширением места на рынке
Туркс. 1.39 0.15 2 Одновременное удорожание сегмента и небольшое увеличение доли рынка
Бост. -0.69 -1.07 -23 Одновременное удешевление сегмента и потеря огромной части рынка
Алат. 1.11 -0.02 0 Полная компенсация потерей рынка значительного удорожания сегмента

По типам:

— на прошедшей неделе вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— конкуренция панели с одной стороны (+8$) и кирпича с монолитом с другой стороны (суммарно −9$) привела к небольшому результирующему значению тренда индекса −1$.

По форматам:

— на прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов форматов квартир практически полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— конкуренция вкладов от 3-комнатных квартир с одной стороны (-9$) и остальных форматов с другой стороны (суммарно +8$) определила значение результирующего тренда −1$.

По районам:

— на прошедшей неделе вклады районов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов районов полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— основная конкуренция вкладов в динамику среднего по городу индекса была между Алмалинским районом с одной стороны (+20$) и Бостандыкским районом (-23$) с другой стороны;
— сложение разнознаковых вкладов районов привело к небольшому значению результирующего тренда среднего по городу индекса −1$.

На рис. 5 показана динамика долей рынка по районам города.
На рис. 6 показана картина вкладов районов в динамику общегородского индекса.

 

 

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 7 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

Таблица 7 ОИА +/- $ +/- % Предложение +/- Кол-во +/- %
Город 850 -8 -0.97 1983 108 5.76
Формат $/месяц +/- $ +/- % Предложение +/- Кол-во +/- %
1-комн. 455 -5 -1.09 597 42 7.57
2-комн. 737 8 1.10 734 36 5.16
3-комн. 1158 -5 -0.43 511 35 7.35
4-комн. 1991 -3 -0.15 141 -5 -3.42

Значения ОИА, стоимости аренды и их изменений округлены до целых чисел.

 

Динамика стоимости аренды

В таблице 8 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды стоимости аренды на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 8 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город -0.34 -0.97 Общий индекс аренды продолжает падать, темп заметно вырос
Форматы
1-комн. 0.22 -1.09 Формат показывает значительное снижение стоимости арендной платы
2-комн. 1.96 1.10 Формат продолжает быстро дорожать, темп роста снизился
3-комн. 1.48 -0.43 Тренд стоимости аренды поменял знак – рост сменился заметным падением
4-комн. -2.78 -0.15 Продолжается удешевление сегмента, темп падения сильно снизился

 

Динамика объёмов предложений

В таблице 9 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды объёмов предложения на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 9 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город -1.06 5.76 Общий объём предложения за неделю сильно вырос
Форматы
1-комн. 2.97 7.57 Формат продолжает быстро увеличивать объём предложения
2-комн. -2.10 5.16 Тренд объёма предложения поменял знак – падение сменилось быстрым ростом
3-комн. -3.05 7.35 Тренд объёма предложения поменял знак – падение сменилось быстрым ростом
4-комн. -3.95 -3.42 Продолжается уменьшение объёма предложения в сегменте, темп практически не изменился

 

Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику ОИА

В таблице 10 для всех рассматриваемых форматов квартир показаны доли рынков, их изменение за неделю и вклады сегментов в динамику ОИА.

 

Таблица 10 Доля рынка (%) Доля рынка (%)    
Формат Прошл. нед. Сегодня Изменение (%) Вклад формата ($)
1-комн. 29.60 30.11 0.51 1
2-комн. 37.23 37.01 -0.21 1
3-комн. 25.39 25.77 0.38 3
4-комн. 7.79 7.11 -0.68 -13
Сумма 100.00 100.00 0.00 -8

Значения вкладов форматов в динамику ОИА округлены до целых чисел.

 

Изменение долей рынка

В таблице 11 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды долей рынка на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 11 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Форматы
1-комн. 1.16 0.51 Продолжается процесс активного захвата сегментом рынка, темп остаётся высоким
2-комн. -0.40 -0.21 Продолжается процесс потери рынка, темп потери снизился
3-комн. -0.52 0.38 Частичное восстановление доли рынка, потерянной на прошлой неделе
4-комн. -0.23 -0.68 Продолжается процесс потери рынка, темп потери рынка увеличился

Общий объём недельного перераспределения долей рынка по форматам составил величину 0.89% (на прошлой неделе было несколько больше — 1.16%).

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю заметно уменьшилась (-0.015 за счёт перераспределения предложения) и стала равной 2.099.

 

Структура вкладов форматов в динамику ОИА

В таблице 12 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды стоимости аренды (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику ОИА ($), а также комментарии.

 

Таблица 12 Тренд стоимости (%) Тренд доли рынка (%) Вклад сегмента ($) Комментарии
Форматы
1-комн. -1.09 0.51 1 Полная компенсация удешевления сегмента значительным увеличением доли рынка
2-комн. 1.10 -0.21 1 Полная компенсация удорожания сегмента заметным уменьшением доли рынка
3-комн. -0.43 0.38 3 Небольшое удешевление сегмента и значительное увеличение доли рынка
4-комн. -0.15 -0.68 -13 Одновременное удешевление сегмента и потеря большой части рынка
Всего     -8

На прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись, как изменением стоимости аренды в сегментах, так и динамикой долей рынка.

Конкуренция вкладов от 1-2-3-комнатных квартир с одной стороны (суммарно +5$) и 4-комнатных квартир с другой стороны (-13$) определила большое значение результирующего тренда ОИА −8$.

 

Приложение

Эволюция рынка продажи квартир

Для исследования эволюции рынка (или его сегментов) во времени можно использовать такой инструмент, как vi-диаграммы.
Подробно о них можно прочитать здесь.

На рис. 7 изображена vi-диаграмма, описывающая эволюцию города в целом с начала 2010 года.

Первая неделя сентября прошла под знаком снижения активности рынков недвижимости из-за празднования Дня Конституции.

Средний по городу индекс практически не изменился (+1$ или +0.06%), а общий объём предложения сильно снизился (-479 квартир или −7.04%). Праздник отбросил город на vi-диаграмме строго влево за счёт падения активности рынка.

Во второй неделе сентября город весь в зелёном: индекс увеличился на 9$ (+0.53%), общий объём предложения вырос на 768 квартир (+12.14%). На vi-диаграмме город двинулся вправо-вверх и практически попал в область, в которой он был в апреле-мае 2010 года.

В третьей неделе сентября основные параметры города изменились незначительно: средний по городу индекс вырос на 4$ (+0.23%), общий объём предложения уменьшился на 32 квартиры (-0.45%).

Четвёртая неделя сентября не принесла большого изменения среднего по городу индекса (+3$ или +0.17%). Общий объём заметно снизился (-219 квартир или −3.1%).

За последнюю неделю сентября средний по городу индекс практически не изменился (-1$ или −0.06%), объём предложения незначительно вырос (+42 квартиры или +0.61%).

Город в своей эволюции на vi-диаграмме зашёл в область относительной стабильности и продолжает в ней оставаться.

Линия на рис. 7, постепенно удлиняясь с каждой неделей, наглядно показывает совокупное изменение во времени основных рыночных параметров города. По этой vi-диаграмме можно одновременно проследить изменения среднего индекса и объёма предложения, то есть эволюцию всего рынка продаж квартир.

 

Николай Стекольников, аналитик.

Отзывы и пожелания по обзору можно отправить автору на адрес obzor@krisha.kz



Опубликовано 29 сентября 2010 1722 просмотра Добавить комментарий