Все регионы 

Обзор рынка продажи и аренды квартир в Алматы 18.08 – 25.08.2010


№ 34 (132)

Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к «нетипичному формату» (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).

Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

Описание общего индекса аренды, основных функций среднего по городу индекса и слагаемых его динамики приведено в описании методики.

 

NB: На рисунках синим цветом обозначен прошлый период, красным — сегодняшний.

NB: В таблицах зеленым цветом обозначен положительный тренд, красным — отрицательный.


 

Рынок продажи квартир

Изменения основных рыночных параметров

В таблице 1 по городу в целом и по составляющим его сегментам следующие параметры приведены: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объемы предложений и изменение объемов (абсолютные и относительные значения).

 

Таблица 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Город 1704 6 0.35 6803 15 0.22
Типы
Панель 1544 2 0.13 3494 -66 -1.85
Кирпич 1855 10 0.54 2355 42 1.82
Монолит 1917 -18 -0.93 954 39 4.26
Форматы
1-комн 1612 -4 -0.25 1660 -40 -2.35
2-комн 1666 1 0.06 2372 -15 -0.63
3-комн 1722 7 0.41 2233 50 2.29
4-комн 2052 26 1.28 503 16 3.29
5-комн 2372 -85 -3.46 35 4 12.90
Районы
Алм 1804 5 0.28 1478 -30 -1.99
Жет 1223 1 0.08 454 -5 -1.09
Ауэ 1466 6 0.41 1899 93 5.15
Мед 2284 20 0.88 842 31 3.82
Тур 1150 -7 -0.61 336 -20 -5.62
Бос 1838 5 0.27 1757 -60 -3.30

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

 

На Рис. 1 — распределения общегородского предложения по индексу (спектры предложения прошлой и этой недели).
На Рис. 2 — разность сегодняшнего распределения и прошлой недели (спектр изменения предложения).

 

 

Динамика распределения общегородского предложения:

— рост общего объема предложения практически остановился: на позапрошлой неделе был резкий подъем +6.74%, на прошлой неделе темп роста несколько снизился до +3.05%, сегодня наблюдается очень небольшое увеличение +0.22%;
— недельный приток предложения составил всего 15 квартир;
— уровень предложения в максимуме за неделю не изменился, сам максимум остался на прежнем месте в спектре предложения;
— на графике недельного изменения предложения (Рис. 2) видно, что в интервале индексов от 1200$ до 2000$ наблюдается небольшой отток, а в интервале индексов от 2100$ до 2600$ — столь же небольшой приток предложения.

 

Динамика индексов

В таблице 2 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды индексов на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 2 индексы Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город 0.89 0.35 Индекс продолжает расти, но темп явно снизился
Типы
Панель 0.46 0.13 Увеличение индекса продолжается, но темп роста упал более, чем в три раза
Кирпич 0.93 0.54 Увеличение индекса продолжается, но темп роста упал почти в два раза
Монолит 2.38 -0.93 Резкое подорожание сегмента сменилось заметным удешевлением
Форматы
1-комн 0.62 -0.25 Рост индекса приостановился и наблюдается небольшое удешевление сегмента
2-комн 1.46 0.06 Прекратился резкий рост индекса
3-комн 0.76 0.41 Продолжается удорожание сегмента, темп роста упал в полтора раза
4-комн 1.25 1.28 Продолжается сильный рост индекса с сохранением высокого темпа
Районы
Алм 0.84 0.28 Наблюдается значительное уменьшение темпа удорожания района
Жет 0.49 0.08 Практически полная остановка роста индекса
Ауэ 0.69 0.41 Продолжается удорожание района, темп рост индекса стал заметно меньше
Мед 2.17 0.88 Очень сильный рост индекса сменился на значительный
Тур 0.17 -0.61 Единственный район, показавший снижение значительное индекса
Бос 0.33 0.27 Продолжается рост индекса с сохранением небольшого темпа

 

Динамика объемов предложения

В таблице 3 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды общих объемов предложения на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 3 объемы Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город 3.05 0.22 Наблюдается почти полная остановка значительного роста общего объема предложения
Типы
Панель 3.52 -1.85 Единственный тип строения, показавший заметное снижение объема
Кирпич 2.48 1.82 Продолжается увеличение объема предложения сегмента, темп роста заметно снизился
Монолит 2.69 4.26 Продолжается увеличение объема предложения сегмента, темп роста значительно вырос
Форматы
1-комн 2.60 -2.35 Значительный рост объема сменился столь же значительным уменьшением
2-комн 6.90 -0.63 Очень сильный рост прекратился и сегодня наблюдается даже некоторое снижение объема
3-комн 1.25 2.29 Продолжается рост объема с заметным увеличением темпа
4-комн -5.07 3.29 Сильное снижение сменилось большим увеличением объема
Районы
Алм 3.93 -1.99 Большой рост предложения прошлой недели перешел в заметное падение на этой неделе
Жет 20.47 -1.09 Очень сильное увеличение объема прекратилось и даже наблюдается небольшое снижение
Ауэ -3.27 5.15 Уменьшение прошлой недели компенсировалось ростом на этой неделе
Мед 7.28 3.82 Продолжается увеличение объема предложения в районе, темп роста упал в два раза, но остается высоким
Тур 7.88 -5.62 Сильное увеличение сменилось большим падением объема
Бос 2.66 -3.30 Значительный рост объема на прошлой неделе сменился столь же значительным уменьшением на этой неделе

На Рис. 3 показана динамика индексов по районам города.
На Рис. 4 показана динамика объемов предложения по районам города.

 

 

Изменение структуры рынка и вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 4 приведены следующие параметры: доли рынка, занимаемые сегментами, их недельное изменение и вклады каждого сегмента в динамику среднего по городу индекса.

 

Таблица 4 доля рынка доля рынка    
  прошлая неделя (%) сегодня (%) динамика
долей %
вклады
сегментов $
Типы
Панель 52.45 51.36 -1.09 -16
Кирпич 34.07 34.62 0.54 13
Монолит 13.48 14.02 0.54 8
Форматы
1-комн 25.04 24.40 -0.64 -11
2-комн 35.16 34.87 -0.30 -5
3-комн 32.16 32.82 0.66 14
4-комн 7.17 7.39 0.22 6
5-комн 0.46 0.51 0.06 1
Районы
Алм 22.22 21.73 -0.49 -8
Жет 6.76 6.67 -0.09 -1
Ауэ 26.61 27.91 1.31 21
Мед 11.95 12.38 0.43 12
Тур 5.24 4.94 -0.31 -4
Бос 26.77 25.83 -0.94 -16
Алат 0.46 0.54 0.09 1

Значения вкладов сегментов в динамику среднего по городу индекса округлены до целых чисел.

 

Изменения долей рынка

В таблице 5 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды долей рынка на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 5
доли рынка
Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Типы
Панель 0.24 -1.09 Огромная потеря рынка после заметного расширения на прошлой неделе
Кирпич -0.19 0.54 Значительное увеличение доли рынка после небольшой потери на прошлой неделе
Монолит -0.05 0.54 Значительное увеличение доли рынка после очень небольшой потери на прошлой неделе
Форматы
1-комн -0.11 -0.64 Продолжается потеря рынка, темп падения доли резко увеличился
2-комн 1.26 -0.30 Наблюдается частичная компенсация сильного увеличения доли на прошлой неделе
3-комн -0.57 0.66 Произошла полная компенсация большой потери рынка на прошлой неделе
4-комн -0.61 0.22 Произошла частичная компенсация большой потери рынка на прошлой неделе
5-комн 0.03 0.06 Незначительная динамика доли рынка
Районы
Алм 0.19 -0.49 Сильное снижение доли рынка после небольшого увеличения на прошлой неделе
Жет 0.98 -0.09 Полная остановка процесса активного захвата рынка
Ауэ -1.74 1.31 Частичная компенсация огромной потери рынка на прошлой неделе
Мед 0.47 0.43 Продолжается захват рынка, темп остается высоким
Тур 0.23 -0.31 Полная компенсация расширения рынка на прошлой неделе
Бос -0.10 -0.94 Продолжается потеря рынка, темп падения доли очень высокий
Алат -0.03 0.09 Незначительная динамика доли рынка

 

Объемы перераспределения рынка:

— общий объем недельного перераспределения долей рынка по типам сегодня равен 1.09% (на прошлой неделе было заметно меньше — 0.24%);
— общий объем недельного перераспределения долей рынка по форматам на этой неделе составил 0.94% (на прошлой неделе было несколько больше — 1.29%);
— общий объем недельного перераспределения долей рынка по районам составил 1.82% (на прошлой неделе было практически столько же — 1.87%).

 

Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса
 

В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды индексов (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса ($), а также комментарии.

 

Таблица 6
Вклады
тренд индекса (%) Тренд доли рынка (%) Вклад сегмента ($) Комментарии
Типы
Панель 0.13 -1.09 -15 Небольшой рост индекса и огромная потеря рынка: результат большой отрицательный вклад от сегмента
Кирпич 0.54 0.54 13 Значительный рост индекса и захват большого куска рынка: результат значительный положительный вклад сегмента
Монолит -0.93 0.54 8 Сильное уменьшение индекса частично компенсировалось захватом большой части рынка: результат заметный положительный вклад сегмента
Форматы
1-комн -0.25 -0.64 -11 Заметное падение индекса и потеря огромного куска рынка: результат – большой отрицательный вклад сегмента
2-комн 0.06 -0.30 -5 Небольшая положительная динамика индекса и потеря части рынка: результат – небольшой отрицательный вклад сегмента
3-комн 0.41 0.66 15 Значительный рост индекса и захват огромной части рынка: результат –  большой положительный вклад сегмента
4-комн 1.28 0.22 6 Сильный рост индекса и небольшое увеличение доли рынка: результат – значительный положительный вклад сегмента
5-комн -3.46 0.06 1 Небольшой положительный вклад
Районы
Алм 0.28 -0.49 -8 Сильное уменьшение доли рынка только частично компенсировалось небольшим ростом индекса: результат – значительный отрицательный вклад сегмента
Жет 0.08 -0.09 -1 Небольшое уменьшение доли рынка компенсировалось маленьким ростом индекса: результат – незначительный отрицательный вклад сегмента 
Ауэ 0.41 1.31 21 Заметный рост индекса и захват огромного куска рынка: результат – очень большой положительный вклад сегмента
Мед 0.88 0.43 12 Значительный рост индекса и захват немаленького куска рынка: результат – большой положительный вклад сегмента
Тур -0.61 -0.31 -4 Сильное снижение индекса и потеря части рынка: результат – небольшой отрицательный вклад сегмента
Бос 0.27 -0.94 -15 Небольшой рост индекса и огромная потеря рынка: результат – большой отрицательный вклад сегмента
Алат -1.22 0.09 1 Небольшой положительный вклад

 

По типам:

— на прошедшей неделе вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись, в основном, изменениями долей рынка;
— знаки вкладов типов строений полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— конкуренция панели, с одной стороны, и кирпича с монолитом, с другой стороны, привела к относительно небольшому результирующему значению тренда индекса (+6$).

По форматам:

— на прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись, в основном, изменениями долей рынка;
— знаки вкладов форматов квартир полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— конкуренция вкладов от 1-2-комнатных квартир с одной стороны (суммарно −16$), и 3-4-комнатных квартир с другой стороны (суммарно +21$), определила значение результирующего тренда (+6$).

По районам:

— на прошедшей неделе вклады районов в динамику среднего по городу индекса определялись, в основном, изменениями долей рынка;
— знаки вкладов районов полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— основная конкуренция вкладов в динамику среднего по городу индекса была между Ауэзовсим и Медеуским районами с одной стороны (суммарно +33$) и Алмалинским и Бостандыкским районом (суммарно −23$) с другой стороны;
— сложение значительных разнознаковых вкладов районов привело к относительно небольшому значению результирующего тренда среднего по городу индекса (+6$).

На Рис. 5 показана динамика долей рынка по районам города.
На Рис. 6 показана картина вкладов районов в динамику общегородского индекса

 

 

 

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 7 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объем предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

Таблица 7 ОИА +/- $ +/- % предложение +/- кол-во +/- %
Город 760 36 5.03 2139 -68 -3.08
Формат $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- кол-во +/- %
1-комн 447 8 1.82 657 -73 -10.00
2-комн 690 34 5.18 809 -5 -0.61
3-комн 993 -22 -2.17 552 2 0.36
4-комн 1866 234 14.34 121 8 7.08

Значения ОИА, стоимости аренды и их изменений округлены до целых чисел.

 

Динамика стоимости аренды

В таблице 8 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды стоимости аренды на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 8 стоимость Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
ОИА 3.92 5.03 Продолжается рост ОИА, темп явно увеличивается
Форматы
1-комн 4.52 1.82 Продолжается рост стоимости аренды, темп снизился
2-комн -1.06 5.18 Заметное падение на прошлой неделе сменилось сильным подорожанием на этой неделе
3-комн 7.41 -2.17 Сильное удорожание сегмента перешло в небольшое удешевление
4-комн -4.56 14.34 Сильное падение стоимости аренды на прошлой неделе сменилось очень сильным удорожанием на этой неделе

 

Динамика объемов предложений

В таблице 9 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды объемов предложения на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 9 объем Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город -2.39 -3.08 Общий объем продолжает падать, темп высокий и практически такой же, как и на прошлой неделе
Форматы
1-комн -3.31 -10.00 Продолжается сильное падение объема сегмента, темп уменьшения значительно вырос
2-комн -7.60 -0.61 Продолжается уменьшение объема предложения, темп падения значительно снизился
3-комн 6.38 0.36 Продолжается увеличение объема сегмента, темп роста значительно снизился
4-комн 4.63 7.08 Продолжается увеличение объема сегмента, темп роста вырос почти в два раза

 

 

Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику ОИА

В таблице 10 для всех рассматриваемых форматов квартир показаны доли рынков, их изменение за месяц и вклады сегментов в динамику ОИА.

 

Таблица 10 прошл нед сегодня    
формат доля рынка % доля рынка % изменение % вклад в общий
индекс
1-комн. 33.08 30.72 -2.36 -8
2-комн. 36.88 37.82 0.94 19
3-комн. 24.92 25.81 0.89 3
4-комн. 5.12 5.66 0.54 22
Сумма 100.00 100.00 0.00 36

Значения вкладов форматов в динамику ОИА округлены до целых чисел.

 

Изменение долей рынка

В таблице 11 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды долей рынка на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 11 Доли Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Форматы
1-комн -0.32 -2.36 Единственный сегмент, который на этой неделе потерял огромную часть рынка
2-комн -2.08 0.94 Произошла частичная компенсация огромной потери рынка на прошлой неделе
3-комн 2.05 0.89 Продолжается активный захват рынка
4-комн 0.34 0.54 Продолжается активный захват рынка

 

Общий объем недельного перераспределения долей рынка по форматам составил величину 2.36% (на прошлой неделе было примерно столько же — 2.39%).
Отметим, что на рынке аренды уже достаточно длительное время происходит активный процесс перераспределения долей рынка в пользу квартир большого формата.
Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю значительно увеличилась (+0.043) и стала равной 2.064.

 

Структура вкладов форматов в динамику ОИА

В таблице 12 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды стоимости аренды (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику ОИА ($), а также комментарии.

 

 

Таблица 12
Вклады
тренд стоимости (%) Тренд доли рынка (%) Вклад сегмента ($) Комментарии
Форматы
1-комн 1.82 -2.36 -8 Небольшой рост стоимости аренды не смог полностью компенсировать огромную потерю рынка: результат – значительный отрицательный вклад
2-комн 5.18 0.94 19 Большой стоимости аренды при захвате огромной части рынка: результат – очень большой положительный вклад
3-комн -2.17 0.89 3 Большое удешевление аренды компенсировалось значительным расширением места на рынке: результат – небольшой положительный вклад
4-комн 14.34 0.54 22 Очень сильное удорожание и значительное увеличение доли рынка: результат – очень большой положительный вклад
Всего     36 Огромный тренд ОИА как результат перераспределения предложения в пользу больших и более дорогих форматов

 

 

Приложение

Эволюция рынка продажи квартир

Для исследования эволюции рынка (или его сегментов) во времени можно использовать такой инструмент, как vi-диаграммы.
Подробно про них можно прочитать здесь.

На Рис. 7 изображена vi-диаграмма, описывающая эволюцию города в целом с начала 2010 года.

 

Первая неделя августа дала дальнейшее увеличение индекса (+7$) и неизменность общего объема предложения — город на vi-диаграмме немного сдвинулся «вверх».
Вторая неделя августа принесла заметный рост среднего по городу индекса (+4$) и сильное увеличение общего объема предложения (+6.74%). Город за неделю сдвинулся «вправо-вверх».
Во время третьей недели августа город довольно резко двинулся по траектории «вверх-вправо»: и индекс прибавил сразу 15$ (+0.89%), и общий объем предложения вырос на 201 квартиру (+3.05%).
Город в последнюю неделю лета снова, как и на прошлой неделе, показал рост индекса (+6$ или +0.35%) и небольшое увеличение общего объема предложения (+15 квартир или +0.22%).

Город, побыв полтора месяца в области (индекс 1660$-1680$; объем 6000-6800 квартир), продолжает движение в сторону «островка стабильности», в котором он находился в апреле-мае 2010 года области (индекс 1710$-1730$; объем 6500-7200 квартир).

Линия на Рис. 7, постепенно удлиняясь с каждой неделей, наглядно показывает совокупное изменение во времени основных рыночных параметров города.
По этой vi-диаграмме можно одновременно проследить изменения среднего индекса и объема предложения, то есть эволюцию всего рынка продаж квартир.

 

 

Николай Стекольников, аналитик

Отзывы и пожелания по обзору можно отправить автору на адрес obzor@krisha.kz



Опубликовано 25 августа 2010 2037 просмотров Добавить комментарий