№38 (136)

Всё нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к нетипичному формату (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).

Индексы рассчитаны в соответствии с методикой, описанной на сайте krisha.kz.

Описание общего индекса аренды, основных функций среднего по городу индекса и слагаемых его динамики приведено в описании методики.

 

NB: На рисунках синим цветом обозначен прошлый период, красным — сегодняшний.

NB: В таблицах зелёным цветом обозначен положительный тренд, красным — отрицательный.


 

Рынок продаж квартир

Изменения основных рыночных параметров

В таблице 1 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объёмы предложений и изменение объёмов (абсолютные и относительные значения).

 

Таблица 1 Индекс Изменение ($/кв.м) Изменение (%) Предложение Изменение к-ва квартир Изменение (%)
Город 1721
 3 0.17 6841 -219 -3.10
Типы
Панель 1559 -4 -0.26 3506 -100 -2.77
Кирпич 1875 8 0.43 2308 -136 -5.56
Монолит 1928 15 0.78 1027 17 1.68
Форматы
1-комн. 1631 2 0.12 1652 -102 -5.82
2-комн. 1685 10 0.60 2342 -121 -4.91
3-комн. 1746 -11 -0.63 2310 20 0.87
4-комн. 2048 19 0.94 508 -5 -0.97
5-комн. 2048 -72 -3.40 29 -11 -27.50
Районы
Алм. 1791 -4 -0.22 1465 -102 -6.51
Жет. 1227 -7 -0.57 413 -8 -1.90
Ауэз. 1469 5 0.34 1886 -47 -2.43
Мед. 2313 23 1.00 818 -64 -7.26
Туркс. 1152 -11 -0.95 323 5 1.57
Бост. 1878 23 1.24 1898 -12 -0.63

 

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

На рис. 1 — распределения общегородского предложения по индексу (спектры предложения прошлой и этой недели).
На рис. 2 — разность сегодняшнего распределения и прошлой недели (спектр изменения предложения).

 

 

Динамика распределения общегородского предложения:

— общий объём предложения за неделю заметно снизился (-219 квартир или −3.10%);
— уровень предложения в максимуме за неделю незначительно снизился, сам максимум остался на прежнем месте в спектре предложения (рис. 1);
— в целом отток предложения прошёл в широком интервале индексов от 1 400$ до 2 400$;
— на графике недельного изменения предложения (рис. 2) видно, что отток предложения происходил двумя потоками с максимумами около 1 600$ и 2 100$;
— оба указанных потока по разному влияют на изменение среднего по городу индекса.

 

Динамика индексов

В таблице 2 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды индексов на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 2 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город 0.23 0.17 Город постепенно дорожает, темп несколько снизился
Типы
Панель 0.45 -0.26 Панель показала снижение индекса после довольно большого роста
Кирпич 0.05 0.43 Кирпич продолжает дорожать, темп роста значительно увеличился 
Монолит 0.58 0.78 Монолит сохраняет очень высокий темп роста индекса
Форматы
1-комн. 1.18 0.12 Сегмент продолжает дорожать, темп роста сильно снизился
2-комн. 0.30 0.60 Сегмент продолжает дорожать, темп увеличился в два раза
3-комн. 0.40 -0.63 Тренд индекса сменил знак, рост перешёл в быстрое падение 
4-комн. -0.98 0.94 Тренд индекса поменял знак, очень сильное падение сменилось быстрым ростом
Районы
Алм. -0.77 -0.22 Район продолжает дешеветь, темп падения индекса значительно уменьшился
Жет. 1.48 -0.57 Тренд индекса сменил знак, быстрый рост сменился большим снижением
Ауэз. -0.27 0.34 Тренд индекса сменил знак, незначительное падение перешло в небольшой рост
Мед. -0.43 1.00 Тренд индекса сменил знак, заметное падение перешло в очень быстрый рост
Туркс. 2.02 -0.95 Тренд индекса сменил знак, очень быстрый рост перешёл в столь же быстрое падение
Бост. -0.16 1.24 Тренд индекса сменил знак, незначительное падение перешло в очень большой рост

 

Динамика объёмов предложения

В таблице 3 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды общих объёмов предложения на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 3 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город -0.45 -3.10 Общий объём по городу продолжает снижаться, темп  значительно вырос
Типы
Панель 0.11 -2.77 Панель после небольшого роста показывает значительное сокращение объёма
Кирпич -0.12 -5.56 Кирпич продолжает показывать  снижение объёма, темп сильно вырос
Монолит -3.16 1.68 Монолит после сильного сокращения объёма дал небольшой рост предложения
Форматы
1-комн. 0.06 -5.82 Сегмент показывает очень быстрое сокращение объёма
2-комн. 1.57 -4.91 Сегмент показывает очень быстрое сокращение объёма
3-комн. -0.30 0.87 Видно заметное увеличение объёма сегмента после незначительного снижения 
4-комн. -13.34 -0.97 Продолжается уменьшение объёма сегмента, темп резко снизился
Районы
Алм. 0.71 -6.51 Сегмент показывает очень быстрое сокращение объёма
Жет. -9.27 -1.90 Продолжается сокращение объёма сегмента, темп значительно уменьшился
Ауэз. 0.94 -2.43 После заметного роста объёма наблюдается снижение предложения
Мед. 3.04 -7.26 После большого роста объёма наблюдается значительное снижение предложения 
Туркс. -10.67 1.57 Быстрое падение объёма остановилось и перешло в небольшой рост предложения
Бост. 0.05 -0.63 Сегмент показывает сокращение объёма

 

На рис. 3 показана динамика индексов по районам города.
На рис. 4 показана динамика объёмов предложения по районам города.

 

 

Изменение структуры рынка и вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 4 приведены следующие параметры: доли рынка, занимаемые сегментами, их недельное изменение и вклады каждого сегмента в динамику среднего по городу индекса.

 

Таблица 4 Доля рынка Доля рынка    
  Прошлая неделя (%) Сегодня (%) Динамика
долей (%)		 Вклады
сегментов ($)
Типы
Панель 51.08 51.25 0.17 1
Кирпич 34.62 33.74 -0.88 -14
Монолит 14.31 15.01 0.71 16
Форматы
1-комн. 24.84 24.15 -0.70 -11
2-комн. 34.89 34.23 -0.65 -8
3-комн. 32.44 33.77 1.33 20
4-комн. 7.27 7.43 0.16 5
5-комн. 0.57 0.42 -0.14 -3
Районы
Алм. 22.20 21.41 -0.78 -15
Жет. 5.96 6.04 0.07 0
Ауэз. 27.38 27.57 0.19 4
Мед. 12.49 11.96 -0.54 -9
Туркс. 4.50 4.72 0.22 2
Бост. 27.05 27.74 0.69 19
Алат. 0.41 0.56 0.14 2

 

Значения вкладов сегментов в динамику среднего по городу индекса округлены до целых чисел.

 

Изменения долей рынка

В таблице 5 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды долей рынка на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 5 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Типы
Панель 0.29 0.17 Доля панели продолжает расти 
Кирпич 0.11 -0.88 Доля кирпича на рынке резко снизилась
Монолит -0.40 0.71 Почти всю потерянную кирпичом долю рынка захватил монолит
Форматы
1-комн. 0.13 -0.70 Доля сегмента резко снизилась после небольшого подъёма на прошлой неделе 
2-комн. 0.69 -0.65 Доля сегмента резко снизилась, почти полная компенсация расширения на прошлой неделе
3-комн. 0.05 1.33 Резкий рост доли сегмента, активный захват рынка
4-комн. -1.08 0.16 Остановка потери доли рынка, небольшой подъём
5-комн. 0.21 -0.14 Смена знака тренда доли рынка, небольшое снижение 
Районы
Алм. 0.26 -0.78 Доля района резко снизилась после небольшого подъёма на прошлой неделе
Жет. -0.58 0.07 Остановка потери доли рынка, незначительный подъём
Ауэз. 0.38 0.19 Продолжается расширение района на рынке
Мед. 0.42 -0.54 Доля сегмента резко снизилась, полная компенсация расширения на прошлой неделе
Туркс. -0.52 0.22 Смена знака тренда доли рынка, заметный подъём 
Бост. 0.14 0.69 Продолжается активный захват рынка 
Алат. -0.10 0.14 Незначительное изменение доли рынка

 

Объёмы перераспределения рынка:

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по типам сегодня равен 0.88% (на прошлой неделе было значительно меньше — 0.40%);
— общий объём недельного перераспределения долей рынка по форматам на этой неделе составил 1.49% (на прошлой неделе было заметно меньше — 1.08%);
— общий объём недельного перераспределения долей рынка по районам составил 1.32% (на прошлой неделе было несколько меньше — 1.19%).

Отметим, что на этой неделе во всех рассматриваемых представлениях рынка продаж квартир наблюдается увеличение объёмов перераспределения рынка.

 

Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды индексов (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса ($), а также комментарии.

 

Таблица 6

 Тренд индекса (%) Тренд доли рынка (%) Вклад сегмента ($) Комментарии
Типы
Панель -0.26 0.17 1 Компенсация падения индекса расширением доли рынка
Кирпич 0.43 -0.88 -14 Несмотря на подорожание кирпича, огромная потеря рынка привела к большому отрицательному вкладу
Монолит 0.78 0.71 16 Одновременное подорожание монолита и увеличение его доли рынка дало большой положительный вклад
Форматы
1-комн. 0.12 -0.70 -11 Огромная потеря рынка привела к большому отрицательному вкладу
2-комн. 0.60 -0.65 -8 Несмотря на подорожание формата, огромная потеря рынка привела к большому отрицательному вкладу
3-комн. -0.63 1.33 20 Захват очень большой части рынка даже при значительном удешевлении формата дал огромный положительный вклад
4-комн. 0.94 0.16 5 Одновременное подорожание формата и небольшое увеличение его доли рынка дало положительный вклад
5-комн. -3.40 -0.14 -3 Одновременное удешевление формата и небольшое уменьшение его доли рынка дало отрицательный вклад
Районы
Алм. -0.22 -0.78 -15 Одновременное небольшое удешевление района и огромное уменьшение его доли рынка дало большой отрицательный вклад
Жет. -0.57 0.07 0 Компенсация падения индекса района небольшим расширением доли рынка
Ауэз. 0.34 0.19 4 Одновременное подорожание района и небольшое увеличение его доли рынка дало положительный вклад
Мед. 1.00 -0.54 -9 Несмотря на значительное подорожание района, большая потеря рынка привела к большому отрицательному вкладу
Туркс. -0.95 0.22 2 Компенсация значительного падения индекса района небольшим расширением доли рынка
Бост. 1.24 0.69 19 Одновременное сильное подорожание района и большое увеличение его доли рынка дало огромный положительный вклад
Алат. 0.17 0.14 2 Одновременное небольшое подорожание района и увеличение его доли рынка дало положительный вклад

По типам:

— на прошедшей неделе вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов типов строений полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— конкуренция кирпича с одной стороны (-14$) и монолита с другой стороны (+16$) привела к небольшому результирующему значению тренда индекса +3$.

По форматам:

— на прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов форматов квартир полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— конкуренция вкладов от 3-4-комнатных квартир с одной стороны (суммарно +25$) и остальных форматов с другой стороны (суммарно −22$) определила значение результирующего тренда +3$.

По районам:

— на прошедшей неделе вклады районов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов районов полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— основная конкуренция вкладов в динамику среднего по городу индекса была между Алмалинским и Медеуским районами с одной стороны (суммарно −24$) и Бостандыкским районом (+19$) с другой стороны;
— сложение разнознаковых вкладов районов привело к небольшому значению результирующего тренда среднего по городу индекса +3$.

На рис. 5 показана динамика долей рынка по районам города.
На рис. 6 показана картина вкладов районов в динамику общегородского индекса.

 

 

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 7 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

Таблица 7 ОИА +/- $ +/- % Предложение +/- Кол-во +/- %
Город 858 -3 -0.34 1875 -20 -1.06
Формат $/месяц +/- $ +/- % Предложение +/- Кол-во +/- %
1-комн. 460 1 0.22 555 16 2.97
2-комн. 729 14 1.96 698 -15 -2.10
3-комн. 1163 17 1.48 476 -15 -3.05
4-комн. 1994 -57 -2.78 146 -6 -3.95

Значения ОИА, стоимости аренды и их изменений округлены до целых чисел.

 

Динамика стоимости аренды

В таблице 8 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды стоимости аренды на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 8 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город 2.28 -0.34 Общий индекс аренды после подъёма показал небольшое снижение
Форматы
1-комн. 0.22 0.22 Формат продолжает дорожать, темп роста сохраняется
2-комн. -2.32 1.96 После сильного падения формат стал быстро дорожать
3-комн. 3.24 1.48 Продолжается быстрое удорожание формата, темп заметно снизился
4-комн. -0.53 -2.78 Продолжается удешевление формата, темп сильно вырос

 

Динамика объёмов предложений

В таблице 9 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды объёмов предложения на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 9 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город -4.10 -1.06 Общий объём рынка аренды продолжает сокращаться, темп заметно снизился
Форматы
1-комн. -6.26 2.97 Формат показывает заметное увеличение объёма после значительного падения
2-комн. -5.56 -2.10 Продолжается сокращение объёма формата. Темп заметно снизился
3-комн. -3.54 -3.05 Продолжается сокращение объёма формата, темп практически не изменился
4-комн. 10.95 -3.95 После большого увеличения на прошлой неделе наблюдается  заметное сокращение объёма

 

Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику ОИА

В таблице 10 для всех рассматриваемых форматов квартир показаны доли рынков, их изменение за неделю и вклады сегментов в динамику ОИА.

 

Таблица 10 Доля рынка (%) Доля рынка (%)    
Формат Прошл. нед. Сегодня Изменение (%) Вклад формата ($)
1-комн. 28.44 29.60 1.16 6
2-комн. 37.63 37.23 -0.40 2
3-комн. 25.91 25.39 -0.52 -2
4-комн. 8.02 7.79 -0.23 -9
Сумма 100.00 100.00 0.00 -3

Значения вкладов форматов в динамику ОИА округлены до целых чисел.

 

Изменение долей рынка

В таблице 11 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды долей рынка на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 11 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Форматы
1-комн. -0.66 1.16 Формат захватил огромную часть рынка, что с запасом компенсировало потери прошлой недели
2-комн. -0.58 -0.40 Продолжается уменьшение доли рынка, темп остался прежним и высоким
3-комн. 0.15 -0.52
Большая потеря рынка после небольшого
увеличения на прошлой неделе
4-комн. 1.09 -0.23 Заметное снижение доли рынка после огромного расширения на прошлой неделе

Общий объём недельного перераспределения долей рынка по форматам составил величину 1.16% (на прошлой неделе было несколько больше — 1.24%).

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю значительно уменьшилась (-0.021 за счёт перераспределения предложения в пользу 1-2-комнатных квартир) и стала равной 2.114.

 

Структура вкладов форматов в динамику ОИА

В таблице 12 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды стоимости аренды (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику ОИА ($), а также комментарии.

 

Таблица 12 Тренд стоимости (%) Тренд доли рынка (%) Вклад сегмента ($) Комментарии
Форматы
1-комн. 0.22 1.16 6 Одновременное удорожание формата и расширение доли рынка дали значительный положительный вклад
2-комн. 1.96 -0.40 2 Потеря рынка почти полностью компенсировала большое удорожание формата
3-комн. 1.48 -0.52 -2 Потеря рынка компенсировала с запасом большое удорожание формата
4-комн. -2.78 -0.23 -9 Одновременное сильное удешевление формата и потеря рынка привели в большому отрицательному вкладу
Всего     -3

На прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись, как изменением стоимости аренды в сегментах, так и динамикой долей рынка.

Конкуренция вкладов от 1-2-комнатных квартир с одной стороны (+8$) и 3-4-комнатных квартир с другой стороны (суммарно −11$) определила небольшое значение результирующего тренда ОИА −3$.

 

Приложение

Эволюция рынка продажи квартир

Для исследования эволюции рынка (или его сегментов) во времени можно использовать такой инструмент, как vi-диаграммы.
Подробно о них можно прочитать здесь.

На рис. 7 изображена vi-диаграмма, описывающая эволюцию города в целом с начала 2010 года.

Первая неделя сентября прошла под знаком снижения активности рынков недвижимости из-за празднования Дня Конституции.

Средний по городу индекс практически не изменился (+1$ или +0.06%), а общий объём предложения сильно снизился (-479 квартир или −7.04%). Праздник отбросил город на vi-диаграмме строго влево за счёт падения активности рынка.

Во второй неделе сентября город весь в зелёном: индекс увеличился на 9$ (+0.53%), общий объём предложения вырос на 768 квартир (+12.14%). На vi-диаграмме город двинулся вправо-вверх и практически попал в область, в которой он был в апреле-мае 2010 года.

В третьей неделе сентября основные параметры города изменились незначительно: средний по городу индекс вырос на 4$ (+0.23%), общий объём предложения уменьшился на 32 квартиры (-0.45%).

Четвёртая неделя сентября не принесла большого изменения среднего по городу индекса (+3$ или +0.17%). Общий объём заметно снизился (-219 квартир или −3.1%). Город в своей эволюции на vi-диаграмме зашёл в область относительной стабильности и продолжает в ней оставаться.

Линия на рис. 7, постепенно удлиняясь с каждой неделей, наглядно показывает совокупное изменение во времени основных рыночных параметров города.

По этой vi-диаграмме можно одновременно проследить изменения среднего индекса и объёма предложения, то есть эволюцию всего рынка продаж квартир.

 

Николай Стекольников, аналитик.

Отзывы и пожелания по обзору можно отправить автору на адрес obzor@krisha.kz