Обзор рынка продажи и аренды квартир в Алматы 13.10 – 20.10.2010
№42 (140)
Всё нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к нетипичному формату (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).
Индексы рассчитаны в соответствии с методикой, описанной на сайте krisha.kz.
Описание общего индекса аренды, основных функций среднего по городу индекса и слагаемых его динамики приведено в описании методики.
NB: На рисунках синим цветом обозначен прошлый период, красным — сегодняшний.
NB: В таблицах зелёным цветом обозначен положительный тренд, красным — отрицательный.
Рынок продаж квартир
Изменения основных рыночных параметров
В таблице 1 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объёмы предложений и изменение объёмов (абсолютные и относительные значения).
Таблица 1 | Индекс | Изменение ($/кв.м) | Изменение (%) | Предложение | Изменение к-ва квартир | Изменение (%) |
Город | 1727 | 9 | 0.52 | 6783 | 155 | 2.34 |
Типы | ||||||
Панель | 1570 | 6 | 0.38 | 3491 | 3 | 0.09 |
Кирпич | 1874 | -1 | -0.05 | 2273 | 123 | 5.72 |
Монолит | 1939 | 18 | 0.94 | 1019 | 29 | 2.93 |
Форматы | ||||||
1-комн. | 1653 | 12 | 0.73 | 1563 | 13 | 0.84 |
2-комн. | 1675 | -2 | -0.12 | 2356 | 55 | 2.39 |
3-комн. | 1746 | 10 | 0.58 | 2280 | 21 | 0.93 |
4-комн. | 2065 | 24 | 1.18 | 537 | 62 | 13.05 |
5-комн. | 2093 | -41 | -1.92 | 47 | 4 | 9.30 |
Районы | ||||||
Алм. | 1805 | 2 | 0.11 | 1603 | 29 | 1.84 |
Жет. | 1233 | 2 | 0.16 | 397 | 36 | 9.97 |
Ауэз. | 1491 | 11 | 0.74 | 1841 | -9 | -0.49 |
Мед. | 2291 | 26 | 1.15 | 832 | 59 | 7.63 |
Туркс. | 1169 | 9 | 0.78 | 345 | 27 | 8.49 |
Бост. | 1871 | 6 | 0.32 | 1731 | 10 | 0.58 |
Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.
На рис. 1 — распределение общегородского предложения по индексу (спектры предложения прошлой и этой недели).
На рис. 2 — разность сегодняшнего распределения и прошлой недели (спектр изменения предложения).
Динамика распределения общегородского предложения:
— общий объём предложения за неделю снова увеличился (на прошлой неделе рост составил 2%, сегодня +2.34%);
— уровень предложения в максимуме за неделю не изменился, сам максимум остался на прежнем месте в спектре предложения (рис. 1);
— предложение увеличилось в широком интервале индексов 1 700$...3 300$ (рис.2 );
— очень небольшой отток предложения произошёл в достаточно узком интервале индексов 1 400$...1 500$ (рис. 2);
— на общей картине города (рис. 1 и 2) явных признаков дрейфа не наблюдается.
Динамика индексов
В таблице 2 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды индексов на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.
Таблица 2 | Тренд на прошлой неделе (%) | Тренд на этой неделе (%) | Комментарии | |||
Город | -0.06 | 0.52 | После периода медленного уменьшения индекса наблюдается достаточно сильный подъём | |||
Типы | ||||||
Панель | -0.19 | 0.38 | Панель показывает заметный рост стоимости квадратного метра | |||
Кирпич | 0.54 | -0.05 | Остановился заметный рост индекса кирпича | |||
Монолит | 0.63 | 0.94 | Продолжается быстрый рост стоимости квадратного метра монолита | |||
Форматы | ||||||
1-комн. | -0.42 | 0.73 | Формат после значительного падения индекса показывает сильный рост | |||
2-комн. | 0.00 | -0.12 | Незначительное изменение индекса формата | |||
3-комн. | 0.17 | 0.58 |
Продолжается удорожание формата, темп значительно увеличился |
|||
4-комн. | -0.78 | 1.18 | Сильное падение индекса формата сменилось очень быстрым ростом | |||
Районы | ||||||
Алм. | -0.11 | 0.11 |
Небольшое падение индекса района перешло в столь же небольшой рост |
|||
Жет. | 0.24 | 0.16 |
Продолжается удорожание района, темп роста несколько снизился |
|||
Ауэз. | 0.34 | 0.74 | Продолжается удорожание района, темп роста значительно вырос | |||
Мед. | -1.31 | 1.15 | Сильное падение сменилось быстрым ростом индекса района | |||
Туркс. | 0.52 | 0.78 | Продолжается удорожание района, темп роста заметно вырос | |||
Бост. | 1.08 | 0.32 | Продолжается удорожание района, темп роста значительно снизился |
Динамика объёмов предложения
В таблице 3 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды общих объёмов предложения на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.
Таблица 3 | Тренд на прошлой неделе (%) | Тренд на этой неделе (%) | Комментарии | |||
Город | 1.95 | 2.34 | Общий объём предложения продолжает расти, темп увеличился | |||
Типы | ||||||
Панель | 5.00 | 0.09 |
Приостановился быстрый рост объёма предложения панели |
|||
Кирпич | -3.54 | 5.72 | Кирпич сегодня показывает значительный рост объёма предложения | |||
Монолит | 4.21 | 2.93 | Продолжается увеличиваться объём предложения монолита, темп заметно снизился | |||
Форматы | ||||||
1-комн. | -1.65 | 0.84 | Формат показывает заметный рост объёма предложения после падения | |||
2-комн. | 2.86 | 2.39 |
Продолжается рост объёма предложения формата, темп практически не изменился |
|||
3-комн. | 3.53 | 0.93 | Продолжается рост объёма предложения формата, темп значительно снизился | |||
4-комн. | 1.50 | 13.05 |
Продолжается рост объёма предложения формата, темп резко вырос |
|||
Районы | ||||||
Алм. | 3.55 | 1.84 |
Продолжается рост объёма предложения района, темп заметно снизился |
|||
Жет. | 7.76 | 9.97 | Продолжается рост объёма предложения района, темп увеличился | |||
Ауэз. | 4.52 | -0.49 |
Быстрый рост объёма предложения сменился небольшим падением |
|||
Мед. | 0.26 | 7.63 | Продолжается рост объёма предложения формата, темп резко вырос | |||
Туркс. | -1.85 | 8.49 |
Район показывает быстрый рост объёма предложения после небольшого падения |
|||
Бост. | -1.54 | 0.58 |
Район показывает небольшой рост объёма предложения после незначительного падения |
На рис. 3 показана динамика индексов по районам города.
На рис. 4 показана динамика объёмов предложения по районам города.
Заметное уменьшение стоимости квадратного метра произошло в самом дорогом Медеуском районе.
Из рис. 4 видно, что падение объёма продолжается только в Турксибском и Бостандыкском районах. В остальных районах города падение объёмов сменилось ростом.
Изменение структуры рынка и вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса
В таблице 4 приведены следующие параметры: доли рынка, занимаемые сегментами, их недельное изменение и вклады каждого сегмента в динамику среднего по городу индекса.
Таблица 4 | Доля рынка | Доля рынка | ||||
Прошлая неделя (%) | Сегодня (%) |
Динамика долей (%) |
Вклады сегментов ($) |
|||
Типы | ||||||
Панель | 52.63 | 51.47 | -1.16 | -15 | ||
Кирпич | 32.44 | 33.51 | 1.07 | 20 | ||
Монолит | 14.94 | 15.02 | 0.09 | 4 | ||
Форматы | ||||||
1-комн. | 23.39 | 23.04 | -0.34 | -3 | ||
2-комн. | 34.72 | 34.73 | 0.02 | 0 | ||
3-комн. | 34.08 | 33.61 | -0.47 | -6 | ||
4-комн. | 7.17 | 7.92 | 0.75 | 17 | ||
5-комн. | 0.65 | 0.69 | 0.04 | 1 | ||
Районы | ||||||
Алм. | 23.75 | 23.63 | -0.12 | -2 | ||
Жет. | 5.45 | 5.85 | 0.41 | 5 | ||
Ауэз. | 27.91 | 27.14 | -0.77 | -8 | ||
Мед. | 11.66 | 12.27 | 0.60 | 17 | ||
Туркс. | 4.80 | 5.09 | 0.29 | 4 | ||
Бост. | 25.97 | 25.52 | -0.45 | -7 | ||
Алат. | 0.47 | 0.50 | 0.03 | 0 |
Значения вкладов сегментов в динамику среднего по городу индекса округлены до целых чисел.
Изменения долей рынка
В таблице 5 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды долей рынка на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.
Таблица 5 | Тренд на прошлой неделе (%) | Тренд на этой неделе (%) | Комментарии | |||
Типы | ||||||
Панель | 1.53 | -1.16 | Резкое увеличение доли панели на прошлой неделе и сильное уменьшение на этой неделе | |||
Кирпич | -1.85 | 1.07 |
Резкое уменьшение доли кирпича на прошлой неделе и сильное увеличение на этой неделе |
|||
Монолит | 0.32 | 0.09 | Продолжается неспешное расширение монолита на рынке, темп изменения доли снизился | |||
Форматы | ||||||
1-комн. | -0.86 | -0.34 |
Формат продолжает терять рынок, темп падения доли уменьшился |
|||
2-комн. | 0.31 | 0.02 | Формат продолжает увеличивать свою долю рынка, темп упал почти до нуля | |||
3-комн. | 0.52 | -0.47 | Формат после большого расширения на прошлой неделе сегодня показывает примерно такое же уменьшение доли | |||
4-комн. | -0.03 | 0.75 | После приостановки падения наблюдается резкое увеличение доли рынка формата | |||
5-комн. | 0.06 | 0.04 | Продолжается неспешное расширение места на рынке | |||
Районы | ||||||
Алм. | 0.37 | -0.12 | После значительного увеличения доли рынка наблюдается небольшое снижение | |||
Жет. | 0.29 | 0.41 | Продолжается увеличение доли рынка района, темп изменения увеличился | |||
Ауэз. | 0.69 | -0.77 |
После большого увеличения доли рынка на прошлой неделе наблюдается столь же большая потеря на этой неделе |
|||
Мед. | -0.20 | 0.60 |
После небольшого уменьшения доли рынка произошло значительное увеличение |
|||
Туркс. | -0.19 | 0.29 | Заметное увеличение доли рынка после небольшого снижения | |||
Бост. | -0.92 | -0.45 |
Район продолжает терять рынок, темп упал в два раза |
|||
Алат. | -0.04 | 0.03 | Незначительное изменение доли рынка |
Объёмы перераспределения рынка:
— общий объём недельного перераспределения долей рынка по типам сегодня равен 1.16% (на прошлой неделе было значительно больше — 1.85%);
— общий объём недельного перераспределения долей рынка по форматам на этой неделе составил 0.81% (на прошлой неделе было практически столько же — 0.89%);
— общий объём недельного перераспределения долей рынка по районам составил 1.33% (на прошлой неделе было практически столько же — 1.35%).
Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса
В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды индексов (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса ($), а также комментарии.
Таблица 6 |
Тренд индекса (%) | Тренд доли рынка (%) | Вклад сегмента ($) | Комментарии | ||
Типы | ||||||
Панель | 0.38 | -1.16 | -15 | Сильное уменьшение доли рынка и небольшой рост индекса | ||
Кирпич | -0.05 | 1.07 | 20 |
Практически неизменный индекс и огромное расширение места на рынке |
||
Монолит | 0.94 | 0.09 | 4 | Одновременное сильное увеличение индекса и небольшой рост доли рынка | ||
Форматы | ||||||
1-комн. | 0.73 | -0.34 | -3 |
Компенсация с запасом падением доли рынка значительного удорожания формата |
||
2-комн. | -0.12 | 0.02 | 0 | Полная компенсация удешевления формата увеличением доли рынка | ||
3-комн. | 0.58 | -0.47 | -6 |
Компенсация с запасом падением доли рынка заметного увеличения индекса |
||
4-комн. | 1.18 | 0.75 | 17 |
Одновременное сильное удорожание формата и очень большое увеличение доли рынка |
||
5-комн. | -1.92 | 0.04 | 1 | Почти полная компенсация роста индекса формата небольшим уменьшением доли рынка | ||
Районы | ||||||
Алм. | 0.11 | -0.12 | -2 | Почти полная компенсация роста индекса района небольшим уменьшением доли рынка | ||
Жет. | 0.16 | 0.41 | 5 |
Одновременное небольшое удорожание района и большое увеличение доли рынка |
||
Ауэз. | 0.74 | -0.77 | -8 |
Значительное удорожание района с большим запасом компенсировалось большим уменьшением доли рынка |
||
Мед. | 1.15 | 0.60 | 17 |
Одновременное сильное удорожание района и большое увеличение доли рынка |
||
Туркс. | 0.78 | 0.29 | 4 |
Одновременное сильное удорожание района и небольшое увеличение доли рынка |
||
Бост. | 0.32 | -0.45 | -7 |
Заметное удорожание района с большим запасом компенсировалось большим уменьшением доли рынка |
||
Алат. | -2.65 | 0.03 | 0 | Полная компенсация удешевления района небольшим увеличением доли рынка |
По типам:
— на прошедшей неделе вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов типов строений полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— конкуренция панели с одной стороны (-15$) и кирпича с монолитом с другой стороны (суммарно +24$) привела к результирующему значению тренда индекса +9$.
По форматам:
— на прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов форматов квартир полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— конкуренция
По районам:
— на прошедшей неделе вклады районов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов районов полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— основная конкуренция вкладов в динамику среднего по городу индекса была между Медеуским, Жетысуским и Турксибским районами с одной стороны (суммарно +26$) и остальными районами (суммарно −17$) с другой стороны;
— сложение больших разнознаковых вкладов районов привело к значению результирующего тренда среднего по городу индекса +9$.
На рис. 5 показана динамика долей рынка по районам города.
На рис. 6 показана картина вкладов районов в динамику общегородского индекса.
Рынок аренды квартир
Изменения основных параметров
В таблице 7 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.
Таблица 7 | ОИА | +/- $ | +/- % | Предложение | +/- Кол-во | +/- % |
Город | 861 | 9 | 1.11 | 1987 | 79 | 4.14 |
Формат | $/месяц | +/- $ | +/- % | Предложение | +/- Кол-во | +/- % |
1-комн. | 459 | 10 | 2.23 | 567 | -4 | -0.70 |
2-комн. | 723 | -4 | -0.55 | 734 | 65 | 9.72 |
3-комн. | 1137 | -10 | -0.87 | 538 | 15 | 2.87 |
4-комн. | 2087 | 137 | 7.03 | 148 | 3 | 2.07 |
Значения ОИА, стоимости аренды и их изменений округлены до целых чисел.
Динамика стоимости аренды
В таблице 8 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды стоимости аренды на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.
Таблица 8 | Тренд на прошлой неделе (%) | Тренд на этой неделе (%) | Комментарии | |||
Город | 0.62 | 1.11 | Продолжается рост общего индекса аренды, темп явно увеличился | |||
Форматы | ||||||
1-комн. | 2.51 | 2.23 | Продолжается удорожание формата, темп остался прежним и высоким | |||
2-комн. | -3.32 | -0.55 | Продолжается удешевление формата, темп падения стоимости арендной платы уменьшился | |||
3-комн. | -0.09 | -0.87 | Продолжается удешевление формата, темп падения стоимости арендной платы сильно вырос | |||
4-комн. | -3.37 | 7.03 | Тренд стоимости аренды формата сменил знак, падение перешло в быстрый рост |
Динамика объёмов предложений
В таблице 9 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды объёмов предложения на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.
Таблица 9 | Тренд на прошлой неделе (%) | Тренд на этой неделе (%) | Комментарии | |||
Город | -1.34 | 4.14 | Общий объём предложения значительно увеличился, что косвенно свидетельствует о росте активности продавцов | |||
Форматы | ||||||
1-комн. | -6.24 | -0.70 |
Формат продолжает снижать объём предложения, темп падения сильно снизился |
|||
2-комн. | -3.32 | 9.72 |
Значительное падение предложения формата на прошлой неделе сменилось быстрым подъёмом |
|||
3-комн. | 6.52 | 2.87 |
Продолжается рост объёма предложения формата, темп заметно снизился |
|||
4-комн. | 2.11 | 2.07 |
Продолжается рост объёма предложения формата, темп изменения остался прежним |
Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику ОИА
В таблице 10 для всех рассматриваемых форматов квартир показаны доли рынков, их изменение за неделю и вклады сегментов в динамику ОИА.
Таблица 10 | Доля рынка (%) | Доля рынка (%) | ||
Формат | Прошл. нед. | Сегодня | Изменение (%) | Вклад формата ($) |
1-комн. | 29.93 | 28.54 | -1.39 | -3 |
2-комн. | 35.06 | 36.94 | 1.88 | 12 |
3-комн. | 27.41 | 27.08 | -0.33 | -7 |
4-комн. | 7.60 | 7.45 | -0.15 | 7 |
Сумма | 100.00 | 100.00 | 0.00 | 9 |
Значения вкладов форматов в динамику ОИА округлены до целых чисел.
Изменение долей рынка
В таблице 11 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды долей рынка на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.
Таблица 11 | Тренд на прошлой неделе (%) | Тренд на этой неделе (%) | Комментарии | |||
Форматы | ||||||
1-комн. | -1.56 | -1.39 |
Продолжается потеря рынка форматом, темп падения доли несколько снизился, но остаётся высоким |
|||
2-комн. | -0.72 | 1.88 | После потери рынка на прошлой неделе сегодня наблюдается сильное увеличение доли рынка | |||
3-комн. | 2.02 | -0.33 | После огромного расширения доли рынка на прошлой неделе сегодня наблюдается заметное уменьшение доли рынка | |||
4-комн. | 0.26 | -0.15 | После маленького расширения доли рынка на прошлой неделе сегодня наблюдается небольшое уменьшение доли рынка |
Общий объём недельного перераспределения долей рынка по форматам составил величину 1.88% (на прошлой неделе несколько больше −2.28%).
Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю незначительно увеличилась (+0.007) и стала равной 2.134.
Структура вкладов форматов в динамику ОИА
В таблице 12 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды стоимости аренды (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику ОИА ($), а также комментарии.
Таблица 12 | Тренд стоимости (%) | Тренд доли рынка (%) | Вклад сегмента ($) | Комментарии | ||
Форматы | ||||||
1-комн. | 2.23 | -1.39 | -3 | Большая потеря рынка компенсировала с запасом значительное удорожание формата | ||
2-комн. | -0.55 | 1.88 | 12 | Огромное увеличение доли рынка компенсировало с большим запасом снижение арендной платы формата | ||
3-комн. | -0.87 | -0.33 | -7 |
Одновременное удешевление формата и потеря заметной части рынка |
||
4-комн. | 7.03 | -0.15 | 7 |
Большое удорожание формата компенсировало с большим запасом потерю рынка |
||
Всего | 9 |
|
На прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменением стоимости аренды в сегментах, так и динамикой долей рынка.
Конкуренция вкладов от 2- и
Приложение
Эволюция рынка продажи квартир
Для исследования эволюции рынка (или его сегментов) во времени можно использовать такой инструмент, как
Подробно о них можно прочитать здесь.
На рис. 7 изображена
Первая неделя сентября прошла под знаком снижения активности рынков недвижимости из-за празднования Дня Конституции.
Средний по городу индекс практически не изменился (+1$ или +0.06%), а общий объём предложения сильно снизился (-479 квартир или -7.04%).
Праздник отбросил город на
Во второй неделе сентября город весь в зелёном: индекс увеличился на 9$ (+0.53%), общий объём предложения вырос на 768 квартир (+12.14%). На
В третьей неделе сентября основные параметры города изменились незначительно: средний по городу индекс вырос на 4$ (+0.23%), общий объём предложения уменьшился на 32 квартиры (-0.45%).
Четвёртая неделя сентября не принесла большого изменения среднего по городу индекса (+3$ или +0.17%). Общий объём заметно снизился (-219 квартир или -3.1%).
За последнюю неделю сентября средний по городу индекс практически не изменился (-1$ или -0.06%), объём предложения незначительно вырос (+42 квартиры или +0.61%).
Первая неделя октября принесла очень незначительное изменение среднего по городу индекса (-1$ или -0.06%) и довольно резкое уменьшение общего объёма предложения (-382 квартиры или -5.55%). Город на
Во второй неделе октября средний по городу индекс практически не изменился (-1$ или -0.06%), общий объём предложения вырос (+127 квартир или +1.95%). Город на
Средний по городу индекс за третью неделю октября вырос (+9$ или +0.52%), общий объём предложения также увеличился (+155 квартир или +2.34%). Город на
Линия на рис. 7, постепенно удлиняясь с каждой неделей, наглядно показывает совокупное изменение во времени основных рыночных параметров города.
По этой
Николай Стекольников, аналитик.
Отзывы и пожелания по обзору можно отправить автору на адрес obzor@krisha.kz