Все регионы 

Обзор рынка продажи и аренды квартир в Алматы 11.08 – 18.08.2010


№ 33 (131)

Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к «нетипичному формату» (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).
Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

 

NB: На рисунках синим цветом обозначен прошлый период, красным — сегодняшний.

NB: В таблицах зеленым цветом обозначен положительный тренд, красным — отрицательный.


 

Рынок продажи квартир

Изменения основных рыночных параметров

В таблице 1 по городу в целом и по составляющим его сегментам следующие параметры приведены: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объемы предложений и изменение объемов (абсолютные и относительные значения).

 

Таблица 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Город 1698 15 0.89 6788 201 3.05
Типы
Панель 1542 7 0.46 3560 121 3.52
Кирпич 1845 17 0.93 2313 56 2.48
Монолит 1935 45 2.38 915 24 2.69
Форматы
1-комн 1616 10 0.62 1700 43 2.60
2-комн 1665 24 1.46 2387 154 6.90
3-комн 1715 13 0.76 2183 27 1.25
4-комн 2026 25 1.25 487 -26 -5.07
5-комн 2457 59 2.46 31 3 10.71
Районы
Алм 1799 15 0.84 1508 57 3.93
Жет 1222 6 0.49 459 78 20.47
Ауэ 1460 10 0.69 1806 -61 -3.27
Мед 2264 48 2.17 811 55 7.28
Тур 1157 2 0.17 356 26 7.88
Бос 1833 6 0.33 1817 47 2.66

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

 

На Рис. 1 — распределения общегородского предложения по индексу (спектры предложения прошлой и этой недели).
На Рис. 2 — разность сегодняшнего распределения и прошлой недели (спектр изменения предложения).

 

 

Динамика распределения общегородского предложения:

— продолжается рост общего объема предложения: на прошлой неделе был резкий подъем +6.74%, сегодня темп роста несколько снизился до +3.05%;
— недельный приток предложения составил 201 квартиру;
— уровень предложения в максимуме за неделю стал намного выше, сам максимум незначительно сместился влево в сторону более низких индексов;
— на графике недельного изменения предложения (Рис. 2) видно, что произошел приток квартир в широком диапазоне индексов от 1700$ до 3300$ и в области относительно небольших индексов от 1100$ до 1300$;
— наблюдается отток предложения в узком интервале индексов 1400$...1500$;
— приток предложения в нижнем индексном интервале и отток в среднем можно рассматривать как локальный левый дрейф.

 

Динамика индексов:

В таблице 2 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды индексов на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 2 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город 0.24 0.89 Рост индекса продолжается и идет с заметным ускорением
Типы
Панель 0.72 0.46 Продолжается рост индекса, темп несколько снизился
Кирпич -0.44 0.93 Резкий рост индекса после заметного падения
Монолит 1.02 2.38 Очень высокий темп роста индекса сохраняется
Форматы
1-комн -0.80 0.62 Значительное падение индекса сменилось большим ростом
2-комн 1.05 1.46 Сохраняется высокий темп роста индекса,  темп увеличился почти в полтора раза
3-комн -0.06 0.76 Незначительная динамика перешла в большой рост
4-комн 1.21 1.25 Сохраняется высокий темп роста индекса,  темп практически не изменился
Районы
Алм 0.11 0.84 Рост индекса продолжается и идет с заметным ускорением
Жет 0.66 0.49 Продолжается рост индекса, темп несколько снизился
Ауэ 0.28 0.69 Продолжается рост индекса с ускорением, темп увеличился более, чем в 2 раза
Мед -0.05 2.17 Незначительная динамика сменилась резким ростом
Тур -0.43 0.17 Остановилось заметное падени
Бос 0.66 0.33 Продолжается рост индекса, темп несколько снизился

 

Динамика объемов предложения:

В таблице 3 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды общих объемов предложения на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 3 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город 6.74 3.05 Продолжается рост объема, темп снизился более чем в два раза, но остается высоким
Типы
Панель 7.33 3.52 Продолжается рост объема, темп снизился в два раза, но остается высоким
Кирпич 7.22 2.48 Продолжается рост объема, темп снизился почти в три раза
Монолит 3.36 2.69 Продолжается рост объема, темп незначительно снизился
Форматы
1-комн 11.81 2.60 Огромный рост перешел в небольшое увеличение объема
2-комн 4.69 6.90 Продолжается рост объема с небольшим ускорение
3-комн 5.02 1.25 Очень заметный рост перешел в небольшое увеличение объема
4-комн 8.00 -5.07 Резкий рост сменился значительным уменьшением объема
Районы
Алм 9.10 3.93 Продолжается рост объема, темп снизился более чем в два раза, но остается высоким
Жет -3.79 20.47 Заметное падение сменилось огромным ростом объема
Ауэ 10.87 -3.27 Резкий рост сменился снижением объема
Мед 3.42 7.28 Продолжается рост объема с заметным ускорением, темп увеличился более, чем в два раза
Тур 0.30 7.88 Небольшой рост перешел в резкий подъем
Бос 5.61 2.66 Продолжается рост объема, темп снизился почти в два раза

На Рис. 3 показана динамика индексов по районам города.
На Рис. 4 показана динамика объемов предложения по районам города.

 

 

Изменение структуры рынка и вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 4 приведены следующие параметры: доли рынка, занимаемые сегментами, их недельное изменение и вклады каждого сегмента в динамику среднего по городу индекса.

 

Таблица 4 доля рынка доля рынка    
  прошлая неделя (%) сегодня (%) динамика
долей %
вклады
сегментов $
Типы
Панель 52.21 52.45 0.24 7
Кирпич 34.26 34.07 -0.19 3
Монолит 13.53 13.48 -0.05 5
Форматы
1-комн 25.16 25.04 -0.11 1
2-комн 33.90 35.16 1.26 29
3-комн 32.73 32.16 -0.57 --6
4-комн 7.79 7.17 -0.61 -10
5-комн 0.43 0.46 0.03 1
Районы
Алм 22.03 22.22 0.19 7
Жет 5.78 6.76 0.98 12
Ауэ 28.34 26.61 -1.74 -23
Мед 11.48 11.95 0.47 16
Тур 5.01 5.24 0.23 3
Бос 26.87 26.77 -0.10 0
Алат 0.49 0.46 -0.03 0

Значения вкладов сегментов в динамику среднего по городу индекса округлены до целых чисел.

 

Изменения долей рынка:

В таблице 5 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды долей рынка на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 5
доли рынка
Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Типы
Панель 0.29 0.24 Продолжается захват рынка сегментом
Кирпич 0.15 -0.19 Компенсация небольшого прошлого расширения
Монолит -0.44 -0.05 Потеря рынка приостановилась
Форматы
1-комн 1.14 -0.11 Активный захват рынка прекратился
2-комн -0.66 1.26 Большая потеря рынка на прошлой неделе и захват огромного куска на этой неделе
3-комн -0.54 -0.57 Продолжается процесс быстрой потери рынка
4-комн 0.09 -0.61 Значительное уменьшение доли на этой неделе
5-комн -0.03 0.03 Незначительная динамика доли рынка
Районы
Алм 0.48 0.19 Продолжается захват рынка, темп несколько снизился
Жет -0.63 0.98 Большая потеря рынка на прошлой неделе и захват огромного куска на этой неделе
Ауэ 1.05 -1.74 Компенсация большого захвата рынка на прошлой неделе
Мед -0.37 0.47 Компенсация заметной потери рынка на прошлой неделе
Тур -0.32 0.23 Компенсация заметной потери рынка на прошлой неделе
Бос -0.29 -0.10 Продолжается процесс потери рынка, темп снизился
Алат 0.08 -0.03 Незначительная динамика доли рынка

 

Объемы перераспределения рынка:

— общий объем недельного перераспределения долей рынка по типам сегодня равен 0.24% (на прошлой неделе было заметно больше — 0.44%);
— общий объем недельного перераспределения долей рынка по форматам на этой неделе составил 1.29% (на прошлой неделе было практически столько же — 1.23%);
— общий объем недельного перераспределения долей рынка по районам составил 1.87% (на прошлой неделе было немного меньше — 1.61%).

 

Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса:

В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры: вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 6
Вклады
вклад на прошлой неделе ($) вклад на этой неделе ($) Комментарии
Типы
Панель 10 7 Сохраняется тенденция: положительный вклад как следствие роста индекса и доли рынка
Кирпич 0 3 Рост доли рынка привел к небольшому положительному вкладу
Монолит -6 5 Огромный рост индекса дал большой положительный вклад
Форматы
1-комн 15 1 Небольшая потеря рынка компенсировалась ростом индекса
2-комн -5 29 Огромный положительный вклад как следствие большого роста индекса и значительного захвата рынка
3-комн -9 -6 Неполная компенсация значительной потери рынка ростом индекса
4-комн 4 -10 Неполная компенсация большой потери рынка ростом индекса
5-комн 0 1 Малый вклад как следствие малого объема сегмента
Районы
Алм 9 7 Сохраняется тенденция: положительный вклад как следствие роста индекса и доли рынка
Жет -7 12 Большой положительный вклад как следствие сильного роста индекса и значительного захвата рынка
Ауэ 16 -23 Огромный отрицательный вклад как следствие большой потери рынка
Мед -8 16 Большой положительный вклад как следствие сильного роста индекса и заметного захвата рынка
Тур -4 3 Небольшой положительный вклад как следствие незначительной положительной динамики индекса и доли рынка
Бос -2 0 Полная компенсация потери рынка небольшим ростом индекса
Алат 1 0 Малый вклад как следствие малого объема сегмента

 

По типам:

— на прошедшей неделе вклады типов строений определялись, как изменениями долей рынка, так и динамикой индексов;
— все типы строений дали положительные вклады в динамику среднего по городу индекса;
— результирующее значение тренда среднего по городу индекса составило значительную величину +15$.

По форматам:

— на прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись, в основном, изменениями долей рынка;
— конкуренция вкладов от 2-комнатных квартир с одной стороны (+29$), и 3-4-комнатных квартир с другой стороны (суммарно −16$), определила значение результирующего тренда (+15$).

По районам:

— на прошедшей неделе вклады районов в динамику среднего по городу индекса определялись, в основном, изменениями долей рынка;
— основная конкуренция вкладов в динамику среднего по городу индекса была между Алмалинским, Жетысуским и Медеуским районами с одной стороны (суммарно +35$) и Ауэзовским районом (-23$) с другой стороны;
— огромное суммарное положительное влияние Алмалинского, Жетысуского и Медеуского районов определило большое итоговое большое значение тренда среднего по городу индекса (+15$).

На Рис. 5 показана динамика долей рынка по районам города.
На Рис. 6 показана картина вкладов районов в динамику общегородского индекса

 

 

 

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 7 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объем предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

Таблица 7 ОИА +/- $ +/- % предложение +/- кол-во +/- %
Город 724 27 3.92 2207 -54 -2.39
Формат $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- кол-во +/- %
1-комн 439 19 4.52 730 -25 -3.31
2-комн 656 -7 -1.06 814 -67 -7.60
3-комн 1015 70 7.41 550 33 6.38
4-комн 1632 -78 -4.56 113 5 4.63

Значения ОИА, стоимости аренды и их изменений округлены до целых чисел.

 

Динамика стоимости аренды:

В таблице 8 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды стоимости аренды на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 8 стоимость Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
ОИА 1.66 3.92 Наблюдается рост с ускорением более чем в два раза
Форматы
1-комн -1.41 4.52 Резкое увеличение стоимости аренды в сегменте
2-комн 5.74 -1.06 Смена резкого роста заметным падением
3-комн -1.97 7.41 Резкое увеличение стоимости аренды в сегменте
4-комн -7.42 -4.56 Продолжается процесс удешевления сегмента со значительным темпом

 

Динамика объемов предложений:

В таблице 9 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды объемов предложения на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 9 объем Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город 6.10 -2.39 Быстрый рост объема сменился заметным снижением
Форматы
1-комн -2.20 -3.31 Продолжается процесс уменьшения объема сегмента, темп заметно увеличился
2-комн 9.85 -7.60 Резкий рост объема сменился сильным уменьшением
3-комн 13.88 6.38 Продолжается процесс роста объема сегмента, темп уменьшился почти в два раза
4-комн 4.85 4.63 Продолжается увеличение объема с сохранением высокого темпа

 

 

Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику ОИА

В таблице 10 для всех рассматриваемых форматов квартир показаны доли рынков, их изменение за месяц и вклады сегментов в динамику ОИА.

 

Таблица 10 прошл нед сегодня    
  доля рынка % доля рынка % изменение % вклад в общий
индекс
1-комн. 33.39 33.08 -0.32 5
2-комн. 38.97 36.88 -2.08 -16
3-комн. 22.87 24.92 2.05 36
4-комн. 4.78 5.12 0.34 2
Сумма 100.00 100.00 0.00 27

Значения вкладов форматов в динамику ОИА округлены до целых чисел.

 

Изменение долей рынка:

В таблице 11 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды долей рынка на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 11 Доли Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Форматы
1-комн -2.83 -0.32 Продолжается потеря рынка, темп заметно снизился
2-комн 1.33 -2.08 Захват большого куска рынка на прошлой неделе и потеря еще большего куска на этой
3-комн 1.56 2.05 Продолжается очень активный захват рынка
4-комн -0.06 0.34 Маленькая динамика доли рынка на прошлой неделе сменилась приобретением заметной части рынка

 

Общий объем недельного перераспределения долей рынка по форматам составил величину 2.39% (на прошлой неделе было примерно столько же — 2.89%). Отметим, что на рынке аренды уже достаточно длительное время происходит активный процесс перераспределения долей рынка в пользу квартир большого формата.
Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю значительно увеличилась (+0.031) и стала равной 2.021.

 

Структура вкладов форматов в динамику ОИА

В таблице 12 по сегментам рынка приведены следующие параметры: вклады в динамику ОИА на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 12 Вклады Вклад на прошлой неделе ($) Вклад на этой неделе ($) Комментарии
Форматы
1-комн -14 5 Небольшая потеря рынка и очень значительное удорожание сегмента дали заметный положительный вклад
2-комн 22 -16 Огромная потеря рынка и значительное удешевление сегмента дали очень большой отрицательный вклад
3-комн 11 36 Резкий рост стоимости аренды и огромное расширение сегмента на рынке дали очень большой положительный вклад
4-комн -8 2 Удешевление сегмента компенсировалось увеличением доли рынка
Сумма всех вкладов 11 27 Основной положительный вклад в динамику ОИА внес сегмент 3-комнатных квартир, а основной отрицательный – сегмент 2-комнатных

 

 

Приложение

Эволюция рынка продажи квартир

Для исследования эволюции рынка (или его сегментов) во времени можно использовать такой инструмент, как vi-диаграммы.
Подробно про них можно прочитать здесь.

На Рис. 7 изображена vi-диаграмма, описывающая эволюцию города в целом с начала 2010 года.

 

Первая неделя августа дала дальнейшее увеличение индекса (+7$) и неизменность общего объема предложения — город на vi-диаграмме немного сдвинулся «вверх».
Вторая неделя августа принесла заметный рост среднего по городу индекса (+4$) и сильное увеличение общего объема предложения (+6.74%). Город за неделю сдвинулся «вправо-вверх».
Во время третьей недели августа город довольно резко двинулся по траектории «вверх-вправо»: и индекс прибавил сразу 15$ (+0.89%), и общий объем предложения вырос на 201 квартиру (+3.05%).

Отметим, что город, побыв полтора месяца в области (индекс 1660$-1680$; объем 6000-6800 квартир), двинулся в сторону «островка стабильности», в котором он находился в апреле-мае 2010 года.

Линия на Рис. 7, постепенно удлиняясь с каждой неделей, наглядно показывает совокупное изменение во времени основных рыночных параметров города.
По этой vi-диаграмме можно одновременно проследить изменения среднего индекса и объема предложения, то есть эволюцию всего рынка продаж квартир.

 

Николай Стекольников, аналитик

Отзывы и пожелания по обзору можно отправить автору на адрес obzor@krisha.kz



Опубликовано 18 августа 2010 1946 просмотров Добавить комментарий